Modelo de Contrato de Aluguel Gratuito em Word

O fiador pode sair do contrato de locação?

Sim. O fiador pode sair do contrato de locação, mas não de forma imediata. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 40) permite que ele renuncie à fiança mediante notificação por escrito ao locador e ao locatário, permanecendo responsável por até 120 dias após o aviso — prazo em que o locador deve providenciar nova garantia.

♦ Como o fiador pode sair do contrato:

1. Envio de notificação formal → o fiador deve comunicar por escrito sua intenção de se desligar, informando data e número do contrato.

2. Prazo de 120 dias → após a notificação, o fiador continua responsável pelos débitos da locação por mais quatro meses.

3. Nova garantia obrigatória → o locador pode exigir que o inquilino apresente novo fiador ou outra forma de garantia (caução, seguro-fiança etc.) dentro desse prazo.

4. Rescisão automática da fiança após o prazo → se o locador não se manifestar, a fiança se extingue automaticamente após 120 dias da comunicação.

5. Contrato por prazo indeterminado → se a locação foi prorrogada automaticamente após o vencimento, o fiador pode sair a qualquer momento, seguindo as mesmas regras.

♦ Exemplo prático:
Um fiador decide sair do contrato de aluguel em 01/10/2025 e notifica o locador. Ele continuará responsável pelos aluguéis e encargos até 29/01/2026. Nesse período, o inquilino deve apresentar nova garantia. Caso o locador não aceite ou o inquilino não substitua a fiança, o contrato pode ser rescindido judicialmente.

♦ Importante:
● O fiador não pode simplesmente deixar de ser responsável sem notificar formalmente;
● Se houver mora ou dívida anterior à notificação, ele continuará responsável por esses valores;
● Em contratos com prazo determinado, a saída antecipada depende de concordância expressa do locador.

 ✔ Em resumo: o fiador pode se desligar do contrato, desde que comunique formalmente o locador e aguarde o prazo legal de 120 dias, durante o qual continua responsável pelos pagamentos. Após esse prazo, a fiança cessa, e o inquilino deve substituir a garantia.

O que significa caução no contrato de locação?

A caução no contrato de locação é uma garantia dada pelo inquilino ao locador para assegurar o cumprimento das obrigações do contrato, especialmente o pagamento do aluguel e eventuais danos ao imóvel. Está prevista no art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e é uma das formas mais utilizadas de garantia locatícia.

A caução pode ser feita em dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos de capitalização, sendo o depósito em dinheiro o tipo mais comum — limitado a três meses de aluguel.

♦ Tipos de caução permitidos:

1. Caução em dinheiro → o valor deve ser depositado em conta-poupança em nome do inquilino, com rendimento revertido a ele ao final do contrato.

2. Caução em bens móveis ou imóveis → o locador recebe um bem (como carro, joia ou imóvel) como garantia, desde que conste detalhadamente no contrato.

3. Caução em títulos de capitalização → o inquilino adquire um título vinculado ao contrato, que pode ser resgatado no fim da locação, se não houver pendências.

♦ Finalidade da caução:
» Cobrir aluguéis e encargos em atraso;
» Indenizar danos ao imóvel causados pelo inquilino;
» Garantir custos de reparos ou multas contratuais em caso de descumprimento.

♦ Exemplo prático:
Em um contrato com aluguel mensal de R$ 1.500,00, o locador pode exigir caução de até R$ 4.500,00 (três meses de aluguel). Esse valor é depositado em conta-poupança e devolvido ao inquilino ao final da locação, com correção, desde que o imóvel seja devolvido em bom estado e não haja débitos.

♦ Atenção:
● É ilegal exigir caução e outra garantia (como fiador ou seguro-fiança) no mesmo contrato;
● O locador deve comprovar o depósito em poupança — caso contrário, o inquilino pode exigir judicialmente a devolução imediata;
● A devolução da caução é obrigatória ao fim da locação, se não houver pendências financeiras ou danos.

 ✔ Em resumo: a caução é uma garantia financeira limitada a três meses de aluguel, destinada a proteger o locador contra inadimplência e danos ao imóvel. Deve ser depositada em conta-poupança e devolvida com correção ao término do contrato.

A entrega das chaves encerra o contrato de locação?

Sim, mas com condições. A entrega das chaves marca o término efetivo do contrato de locação, desde que o imóvel tenha sido devolvido em boas condições e todas as obrigações financeiras estejam quitadas. Em outras palavras, o contrato só se encerra completamente quando o locador recebe as chaves e aceita a devolução após a vistoria final.

♦ Requisitos para que a entrega das chaves encerre o contrato:

1. Vistoria final obrigatória → o imóvel deve ser inspecionado para confirmar se foi devolvido no mesmo estado em que foi entregue, conforme o laudo inicial.

2. Quitação total dos débitos → o inquilino deve pagar alugueis, condomínio, IPTU, contas de consumo e eventuais reparos pendentes.

3. Entrega formal das chaves → o ideal é que ocorra mediante recibo ou termo de entrega assinado por ambas as partes, com data e local.

4. Devolução dos documentos e caução → o locador deve restituir a caução (com correção) e fornecer recibo de encerramento da locação.

♦ Quando a entrega das chaves não encerra o contrato:
● Se houver pendências financeiras ou danos no imóvel;
● Se o locador recusar as chaves por descumprimento contratual;
● Se a entrega for feita sem vistoria ou sem a presença do proprietário ou representante autorizado;
● Se o inquilino abandonar o imóvel sem formalizar a entrega.

♦ Exemplo prático:
O inquilino devolve o imóvel, mas deixa contas de energia e pequenas infiltrações sem reparo. Mesmo com a entrega das chaves, o contrato ainda não se encerra até que o locador faça a vistoria e confirme a quitação completa.

♦ Dica importante:
Sempre solicite um termo de entrega de chaves com data e assinatura. Esse documento comprova o encerramento da posse e evita cobranças indevidas após a saída.

 ✔ Em resumo: a entrega das chaves encerra o contrato de locação somente após vistoria e quitação de todos os débitos. Sem esses requisitos, o contrato permanece vigente, e o inquilino pode continuar responsável por aluguéis e encargos.

Como analisar um contrato de locação?

Analisar um contrato de locação exige atenção aos direitos e deveres de ambas as partes, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O objetivo é identificar cláusulas abusivas, responsabilidades mal definidas e prazos que possam gerar prejuízo ao locador ou ao inquilino. Uma análise cuidadosa evita litígios e garante segurança jurídica durante toda a locação.

♦ Passo a passo para analisar um contrato de locação:

1. Identifique as partes corretamente → confira se os dados do locador, locatário e fiador (se houver) estão completos e atualizados.

2. Verifique o objeto do contrato → o imóvel deve estar bem descrito (endereço, tipo, área, estado de conservação e destinação: residencial ou comercial).

3. Analise o valor do aluguel e reajuste → veja se o valor é compatível com o mercado e se o índice de correção (IGPM, IPCA etc.) está claramente indicado.

4. Confira o prazo da locação → o contrato deve mencionar a duração (geralmente 30 meses) e o que ocorre ao término (renovação, aviso prévio ou multa).

5. Revise as garantias locatícias → confirme se há apenas uma modalidade de garantia (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária), conforme o art. 37 da lei.

6. Avalie as obrigações das partes → verifique quem é responsável por reparos, impostos, condomínio e contas de consumo.

7. Verifique a cláusula de multa e rescisão → o valor da multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato (art. 4º da Lei do Inquilinato).

8. Leia as cláusulas sobre vistoria e devolução → deve constar que o imóvel será devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.

9. Analise as cláusulas de uso e proibições → veja se há restrições legais (ex.: proibir animais, sublocação ou alteração estrutural).

10. Observe a forma de renovação e despejo → contratos com prazos determinados não renovam automaticamente, salvo permanência com consentimento do locador.

♦ Pontos de atenção:
» Cláusulas que imponham mais de uma garantia locatícia são nulas;
» Multas desproporcionais ou reajustes sem índice oficial são abusivos;
» O contrato deve conter assinatura de duas testemunhas para ter força executiva.

♦ Exemplo prático:
Um inquilino descobre que o contrato prevê reajuste “a critério do locador”. Essa cláusula é inválida, pois o reajuste deve ser vinculado a índice oficial e objetivo, como o IPCA.

 ✔ Em resumo: para analisar um contrato de locação com segurança, leia todas as cláusulas com atenção, verifique prazos, valores, obrigações e garantias. Em caso de dúvida, é recomendável a revisão por um advogado especializado em direito imobiliário.

Como averbar contrato de locação na matrícula do imóvel?

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é o ato de registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. Essa averbação confere maior segurança jurídica ao locatário e ao locador, especialmente em situações de alienação do imóvel, pois garante que o novo proprietário respeite a locação vigente, conforme o art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

♦ Passo a passo para averbar o contrato de locação:

1. Contrato por escrito e com firma reconhecida → o documento deve estar assinado por todas as partes, com reconhecimento de firma das assinaturas.

2. Prazo determinado de locação → a averbação só é possível se o contrato tiver prazo certo, geralmente 30 meses ou mais.

3. Levar o contrato ao Cartório de Registro de Imóveis → deve ser o mesmo cartório onde o imóvel está matriculado.

4. Apresentar documentos complementares:
   • Cópias do RG e CPF do locador e locatário;
   • Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
   • Requerimento formal pedindo a averbação.

5. Pagar as custas cartorárias → o valor varia conforme o estado e o valor do aluguel.

6. Aguardar o registro → após o protocolo, o cartório averba o contrato na matrícula, constando o prazo da locação e o nome do locatário.

♦ Por que averbar o contrato?
» Garante que, mesmo que o imóvel seja vendido, o novo proprietário não possa despejar o inquilino antes do prazo contratual;
» Facilita a prova da posse legítima do locatário;
» Protege o locador contra alegações de locações ocultas ou paralelas.

♦ Exemplo prático:
Um imóvel comercial é alugado por 5 anos, e o contrato é averbado na matrícula. No terceiro ano, o proprietário vende o imóvel a outro comprador. Como o contrato está averbado, o novo dono é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo, sem poder exigir a desocupação antecipada.

♦ Atenção:
● Contratos sem averbação não obrigam o novo comprador a manter o inquilino;
● A averbação é facultativa, mas altamente recomendada para locações longas;
● É importante atualizar a certidão de matrícula antes do pedido, para evitar pendências.

 ✔ Em resumo: para averbar um contrato de locação, leve o contrato com prazo determinado e firmas reconhecidas ao Cartório de Registro de Imóveis competente, junto com os documentos das partes e o requerimento. O registro protege o locatário e garante validade perante terceiros.

Como colocar cláusula de venda em contrato de locação?

A cláusula de venda em um contrato de locação é uma disposição que permite ao proprietário vender o imóvel durante a vigência da locação, definindo os direitos do locatário em caso de alienação. Essa cláusula é regulada pelo art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e deve ser redigida com clareza para evitar litígios.

Essa previsão é importante porque garante ao locatário o direito de preferência na compra do imóvel, caso o locador decida vendê-lo — desde que a locação esteja registrada ou averbada na matrícula do bem.

♦ Como redigir a cláusula de venda:

Um modelo básico pode ser estruturado da seguinte forma:

Cláusula – Venda do Imóvel Locado
O LOCADOR poderá vender o imóvel objeto desta locação a qualquer tempo, comprometendo-se a notificar o LOCATÁRIO por escrito, concedendo-lhe direito de preferência na aquisição, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, conforme o art. 27 da Lei nº 8.245/1991.
O LOCATÁRIO terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar sua intenção de exercer o direito de compra, contados do recebimento da notificação.
Caso não manifeste interesse no prazo legal, o LOCADOR ficará livre para concretizar a venda a terceiros, desde que em condições iguais ou menos vantajosas do que as oferecidas ao LOCATÁRIO.
A eventual venda do imóvel não extingue o contrato de locação, que continuará válido até o término do prazo contratual, salvo se o contrato não estiver averbado na matrícula do imóvel.

♦ Elementos essenciais da cláusula:

1. Direito de preferência do inquilino → o locador deve notificar o inquilino antes da venda e conceder o prazo de 30 dias para resposta.

2. Prazo e forma de resposta → o contrato deve deixar claro o modo de manifestação (por escrito, com protocolo ou notificação extrajudicial).

3. Condições da venda → preço, forma de pagamento e eventuais encargos devem ser idênticos aos oferecidos a terceiros.

4. Consequência da recusa → se o inquilino não demonstrar interesse, o locador pode vender o imóvel livremente.

5. Efeito sobre a locação → se o contrato estiver averbado na matrícula, o novo proprietário deve respeitar o prazo da locação.

♦ Exemplo prático:
Um locador decide vender o imóvel alugado por R$ 400.000,00. Ele envia notificação ao inquilino oferecendo a compra nas mesmas condições. O locatário tem 30 dias para responder. Se recusar ou não se manifestar, o locador pode vender o imóvel, e o contrato segue válido até o fim do prazo, caso esteja averbado.

♦ Dica jurídica:
Para maior proteção, recomenda-se:
» Registrar ou averbar o contrato de locação no cartório de imóveis;
» Fazer a notificação de preferência via cartório de títulos e documentos, garantindo validade legal.

 ✔ Em resumo: a cláusula de venda deve prever o direito de preferência do inquilino, prazo de 30 dias para resposta e a continuidade da locação em caso de venda. Se o contrato estiver averbado, o novo comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo.

Como deixar de ser fiador em contrato de locação?

O fiador pode deixar de ser responsável por um contrato de locação, mas precisa seguir os procedimentos legais previstos no art. 40 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). A saída da fiança não é imediata — o fiador continua responsável por até 120 dias após a notificação formal, tempo suficiente para o locador exigir nova garantia do inquilino.

♦ Passo a passo para deixar de ser fiador:

1. Notifique o locador e o locatário por escrito → o fiador deve comunicar sua intenção de se desligar da fiança por meio de notificação extrajudicial, com data e assinatura.

2. Aguarde o prazo legal de 120 dias → a responsabilidade do fiador continua por mais quatro meses após o aviso, período em que o locador deve exigir nova garantia.

3. Solicite confirmação de recebimento → o ideal é fazer a notificação via cartório de títulos e documentos, garantindo validade jurídica.

4. Acompanhe a substituição da garantia → o inquilino deve apresentar novo fiador, caução, seguro-fiança ou outra forma de garantia no prazo.

5. Encerramento da responsabilidade → após os 120 dias, a fiança é extinta automaticamente, ainda que o locador não tenha providenciado substituição.

♦ Situações especiais:

● Contrato por prazo indeterminado: o fiador pode se desligar a qualquer momento, desde que envie a notificação e aguarde o prazo de 120 dias.
● Contrato por prazo determinado: a saída antecipada depende de concordância expressa do locador.
● Morte do fiador: extingue automaticamente a fiança, mas os débitos até a data do falecimento continuam válidos.

♦ Exemplo prático:
Um fiador comunica em 10/10/2025 que deseja deixar o contrato. Ele permanecerá responsável até 07/02/2026 (120 dias). Durante esse período, o locador deve pedir nova garantia. Após o prazo, o fiador está legalmente desobrigado de futuras dívidas, ainda que o contrato continue ativo.

♦ Dica jurídica:
» Guarde cópia da notificação e do protocolo de entrega;
» Se o locador se recusar a aceitar o desligamento, o fiador pode ajuizar ação declaratória de exoneração da fiança;
» Nunca saia do contrato apenas verbalmente — sem notificação formal, a responsabilidade continua integral.

 ✔ Em resumo: o fiador pode deixar o contrato de locação mediante notificação formal e respeito ao prazo legal de 120 dias. Após esse período, sua obrigação cessa, e o inquilino deve apresentar nova garantia ao locador.

Como fazer aditivo de contrato de locação?

O aditivo de contrato de locação é o documento utilizado para alterar, prorrogar ou incluir novas cláusulas em um contrato de aluguel já existente, sem precisar elaborar um novo contrato. Ele deve ser feito por escrito, conter referência direta ao contrato original e ser assinado por todas as partes, garantindo validade jurídica conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

♦ Passo a passo para fazer um aditivo de contrato de locação:

1. Identifique o contrato original → informe o número, data de assinatura e partes envolvidas (locador, locatário e fiador, se houver).

2. Descreva o objetivo do aditivo → explique o motivo da alteração, como:
   • prorrogação do prazo da locação;
   • reajuste do valor do aluguel;
   • substituição do fiador;
   • mudança de cláusulas específicas (uso do imóvel, encargos, garantias, etc.).

3. Redija as novas cláusulas → insira as mudanças de forma clara, especificando o que foi alterado, substituído ou acrescido ao contrato original.

4. Mantenha as demais cláusulas inalteradas → adicione a frase:

   “Permanecem inalteradas as demais cláusulas e condições do contrato original, que continuam válidas e eficazes.”

5. Defina a data de início da alteração → indique a partir de quando as novas regras passam a valer.

6. Assinaturas e testemunhas → o aditivo deve ser assinado por locador, locatário, fiador (se houver) e duas testemunhas, garantindo força executiva.

7. Reconhecimento de firma (opcional, mas recomendado) → aumenta a segurança jurídica e facilita o registro em cartório, se necessário.

♦ Modelo básico de cláusula de aditivo:

Cláusula 1 – Do Objeto
As partes resolvem prorrogar o contrato de locação residencial firmado em [data], por mais [número] meses, passando o término para [nova data].

Cláusula 2 – Do Valor do Aluguel
O aluguel mensal passa a ser de R$ [valor], a partir de [data], com reajuste anual conforme o índice [IGPM/IPCA].

Cláusula 3 – Demais Disposições
Permanecem válidas todas as demais cláusulas do contrato original não alteradas por este aditivo.

♦ Exemplo prático:
Um contrato assinado em 01/07/2023 com validade de 30 meses é prorrogado por mais 12 meses, e o aluguel passa de R$ 1.500,00 para R$ 1.700,00. O aditivo deve indicar essas alterações e manter o restante do contrato original.

♦ Dica jurídica:
» Se houver mudança de fiador, é necessário o consentimento expresso do locador;
» Guarde o aditivo junto com o contrato original;
» Caso o contrato esteja registrado no cartório, o aditivo também pode ser averbado na matrícula do imóvel.

 ✔ Em resumo: o aditivo de contrato de locação é um documento simples que formaliza alterações no contrato original — como prorrogação, reajuste ou substituição de fiador — devendo ser assinado por todas as partes e conter referência expressa ao contrato inicial.

Como fazer contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é o documento que regula o aluguel de um imóvel destinado à atividade empresarial — loja, escritório, consultório, restaurante, salão, entre outros. Ele deve obedecer à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mas possui regras específicas diferentes da locação residencial, principalmente quanto à renovação e prazo mínimo.

♦ Passo a passo para fazer um contrato de locação comercial:

1. Identificação das partes → inclua nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e estado civil do locador (proprietário) e do locatário (empresa ou empresário).

2. Descrição do imóvel → informe o endereço completo, metragem, finalidade e estado de conservação (ex.: loja térrea, sala comercial, galpão industrial).

3. Finalidade do uso → especifique a atividade comercial que será exercida no imóvel (ex.: restaurante, escritório de advocacia, clínica odontológica).

4. Prazo da locação → para garantir o direito de renovação, o contrato deve ter prazo mínimo de 5 anos, com o mesmo locatário explorando a mesma atividade por pelo menos 3 anos consecutivos.

5. Valor do aluguel e reajuste → defina o valor mensal, data de vencimento e o índice de reajuste anual (geralmente IGPM ou IPCA).

6. Garantia locatícia → escolha apenas uma modalidade (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária), conforme o art. 37 da lei.

7. Obrigações das partes:
   • O locatário deve pagar aluguel, impostos, taxas e encargos de consumo;
   • O locador deve entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos estruturais.

8. Benfeitorias e reformas → defina se o inquilino pode fazer obras, quem arcará com os custos e se haverá indenização ao final da locação.

9. Rescisão e multa contratual → estabeleça multa proporcional ao tempo restante do contrato em caso de saída antecipada.

10. Assinaturas e testemunhas → o contrato deve ser assinado por locador, locatário e duas testemunhas, preferencialmente com firma reconhecida.

♦ Cláusulas importantes para locação comercial:
● Finalidade exclusiva: impede que o imóvel seja usado para atividade diferente da prevista (ex.: de escritório para bar).
● Renovação compulsória: garante ao locatário o direito de renovar o contrato judicialmente se atender aos requisitos de prazo e continuidade da atividade.
● Fundo de comércio: protege o ponto comercial, evitando perda de clientela e investimento.

♦ Exemplo prático:
Uma empresa aluga uma sala comercial por 5 anos para abrir uma clínica. O contrato prevê aluguel de R$ 3.000,00, reajuste anual pelo IPCA e autorização para pequenas reformas. Após cumprir 5 anos de locação e manter a mesma atividade, a empresa adquire direito de renovação judicial do contrato, se o locador não quiser renovar espontaneamente.

♦ Dica jurídica:
» Sempre registre o contrato ou averbe na matrícula do imóvel para garantir o direito de permanência em caso de venda do bem;
» Inclua cláusula de renovação automática ou preferencial para proteger o ponto comercial;
» Verifique normas locais de uso e zoneamento urbano antes de iniciar a atividade.

 ✔ Em resumo: o contrato de locação comercial deve conter prazos e cláusulas adaptadas à atividade empresarial, garantir o direito de renovação e definir obrigações claras entre as partes. Um contrato bem redigido protege o ponto comercial e evita prejuízos futuros.

MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL GRATUITO

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

DAS PARTES CONTRATANTES

LOCADOR: Imobiliária Novo Horizonte Ltda., sociedade empresária de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 45.678.901/0001-55, com sede na Rua das Camélias, nº 606, Bairro Vila Aurora, São Paulo/SP, CEP: 14.567-890, representada por seu sócio, Sr. Felipe Santos Moura, brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 678.901.234-66, doravante denominado LOCADOR;

LOCATÁRIO: Sofia Almeida Lima, brasileira, solteira, arquiteta, inscrita no CPF sob o nº 012.345.678-11, residente e domiciliada na Avenida dos Cravos, nº 707, Bairro Centro, São Paulo/SP, CEP: 15.678-901, doravante denominada LOCATÁRIO;

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO DA LOCAÇÃO

1.1. Este contrato regula a locação do imóvel situado na Rua dos Lírios, nº 404, Bairro Jardim Aurora, São Paulo/SP, CEP: 16.789-012, composto por apartamento com 2 quartos (com piso laminado), sala com piso de cerâmica, cozinha com armários planejados, 1 banheiro com box e adaptações para acessibilidade (barras de apoio), área de serviço, varanda, 1 vaga de garagem coberta, e acesso a elevador e áreas comuns do condomínio (sala de convivência e jardim), com área útil de 60 m², destinado exclusivamente para fins residenciais, onde residirá o LOCATÁRIO.

1.2. Fica expressamente proibido o uso do imóvel para fins comerciais, industriais ou atividades que violem a legislação vigente ou o regulamento do condomínio, sob pena de rescisão contratual.

CLÁUSULA SEGUNDA – DO PRAZO DA LOCAÇÃO

2.1. A locação terá vigência de 18 (dezoito) meses, iniciando-se em 01/02/2026 e encerrando-se em 31/07/2027.

2.2. Ao final do prazo, o LOCATÁRIO deverá devolver o imóvel completamente desocupado e nas mesmas condições de entrega, conforme laudo de vistoria inicial (Anexo I).

2.3. Em caso de prorrogação, por acordo mútuo ou disposição legal, todas as cláusulas permanecerão válidas até a entrega efetiva do imóvel.

2.4. Na prorrogação por prazo indeterminado, o LOCATÁRIO poderá rescindir com notificação escrita de 30 (trinta) dias de antecedência, sob pena de multa equivalente a 1 (um) mês de aluguel e encargos.

CLÁUSULA TERCEIRA – DO ALUGUEL E ENCARGOS

3.1. O aluguel mensal será de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), pago até o 6º (sexto) dia de cada mês subsequente ao vencido, por boleto bancário, depósito ou Pix na conta do LOCADOR: Banco Fictício, Agência 7890, Conta Corrente 12345-3, em nome de Imobiliária Novo Horizonte Ltda.

3.2. Caso o primeiro mês não seja completo, o aluguel será cobrado proporcionalmente (“pro rata die”) até o dia 6 do mês seguinte.

3.3. O LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento exclusivo de:
a) Consumo de água, energia elétrica, gás e seguro contra incêndio;
b) Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e demais taxas municipais, estaduais ou federais incidentes;
c) Despesas ordinárias de condomínio, conforme art. 23, §1º, da Lei nº 8.245/91, incluindo manutenção de áreas comuns.

3.4. Comprovantes de pagamento dos encargos devem ser enviados ao LOCADOR, por e-mail ou WhatsApp, em até 5 (cinco) dias após o vencimento.

3.5. Caso o LOCADOR pague encargos de responsabilidade do LOCATÁRIO, este deverá reembolsá-lo imediatamente, com correção monetária pelo IGP-M/FGV e juros de 1% (um por cento) ao mês.

3.6. Atrasos no pagamento de aluguel ou encargos incorrerão em multa de 10% (dez por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo IGP-M/FGV e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial.

3.7. Pagamentos posteriores não quitam débitos anteriores, salvo menção expressa.

CLÁUSULA QUARTA – DO REAJUSTE

4.1. O aluguel será corrigido anualmente com base na variação do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M/FGV). Se o índice for extinto, será adotado o IPCA ou outro índice oficial.

4.2. Na ausência de índice oficial, aplicar-se-á reajuste fixo de 5% (cinco por cento) ao ano.

4.3. O reajuste vigorará durante o prazo contratual e em prorrogações, respeitando a periodicidade mínima legal.

CLÁUSULA QUINTA – DA GARANTIA LOCATÍCIA

5.1. Como garantia das obrigações contratuais, o LOCATÁRIO entrega ao LOCADOR, no ato da assinatura, a quantia de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), equivalente a 3 (três) meses de aluguel, depositada em conta poupança conjunta, não solidária, em nome do LOCADOR e do LOCATÁRIO, nos termos do art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/91.

5.2. A conta deverá ser aberta até o 30º (trigésimo) dia após a assinatura deste contrato.

5.3. O LOCADOR poderá usar o valor da caução para cobrir inadimplementos do LOCATÁRIO, que deverá repor a quantia em 30 (trinta) dias.

5.4. Ao final da locação, com a entrega das chaves e quitação de débitos, o valor da caução, acrescido de rendimentos legais, será restituído ao LOCATÁRIO.

CLÁUSULA SEXTA – DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL E VISTORIA

6.1. O LOCATÁRIO declara ter recebido o imóvel em perfeito estado, com pintura nova, piso laminado nos quartos, cerâmica na sala, instalações hidráulicas e elétricas funcionando, e adaptações para acessibilidade, conforme laudo de vistoria (Anexo I), assinado pelas partes.

6.2. O LOCATÁRIO deverá conservar o imóvel, suas dependências e utensílios nas condições recebidas, arcando com reparos necessários, salvo desgaste natural.

6.3. Uma vistoria final será realizada ao término da locação. Danos constatados serão reparados pelo LOCATÁRIO ou cobrados pelo LOCADOR com acréscimos legais.

6.4. O LOCADOR poderá realizar vistorias periódicas, com aviso prévio de 48 (quarenta e oito) horas, em dias úteis, entre 8h e 18h.

6.5. Para venda do imóvel, o LOCATÁRIO permitirá visitas de interessados, com notificação prévia de 48 (quarenta e oito) horas.

CLÁUSULA SÉTIMA – DAS BENFEITORIAS

7.1. O LOCATÁRIO não poderá realizar obras ou benfeitorias sem autorização escrita do LOCADOR, sob pena de rescisão contratual.

7.2. Benfeitorias autorizadas não conferem direito a indenização ou retenção, sendo incorporadas ao imóvel.

7.3. Se exigido, o LOCATÁRIO removerá benfeitorias às suas custas, restaurando o imóvel ao estado original.

7.4. Alterações estéticas menores (ex.: pintura ou suportes removíveis) podem ser autorizadas por e-mail, mantendo o padrão original.

CLÁUSULA OITAVA – DO FORO E COMUNICAÇÕES

8.1. Para resolução de controvérsias oriundas deste contrato de locação residencial, as partes elegem o foro da comarca onde se situa o imóvel, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. As partes poderão, de comum acordo, submeter disputas a mediação antes de ações judiciais, conforme a Lei nº 13.140/2015.

8.2. Todas as comunicações e notificações referentes a este contrato deverão ser feitas por escrito, por meio de carta registrada com aviso de recebimento, e-mail com confirmação de leitura, ou mensagem via WhatsApp com comprovação de entrega, dirigidas aos endereços indicados no preâmbulo.

8.2.1. As comunicações serão consideradas válidas nas seguintes condições:
a) Para carta registrada, na data de entrega confirmada pelo aviso de recebimento;
b) Para e-mail ou WhatsApp, na data de confirmação de leitura ou envio bem-sucedido;
c) As partes obrigam-se a informar, por escrito, qualquer mudança de endereço ou contato no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de considerar válidas as comunicações enviadas aos endereços originalmente informados.

CLÁUSULA NONA – DA RESCISÃO E MULTAS

9.1. Este contrato será rescindido, sem notificação prévia, nas seguintes hipóteses:
a) Descumprimento de qualquer cláusula, com multa de 3 (três) meses de aluguel vigente;
b) Desapropriação total do imóvel;
c) Inadimplência de aluguel ou encargos.

9.2. Durante o prazo determinado, o LOCADOR não poderá reaver o imóvel, salvo por infração. O LOCATÁRIO poderá devolvê-lo, pagando multa proporcional ao período restante.

9.3. Em prorrogação por prazo indeterminado, a rescisão pelo LOCATÁRIO exige notificação escrita com 30 (trinta) dias de antecedência, sob pena de multa de 1 (um) mês de aluguel.

9.4. As chaves devem ser entregues diretamente ao LOCADOR ou seu representante, sendo inaceitável entrega em portaria ou a terceiros.

CLÁUSULA DÉCIMA – DA SUBLOCAÇÃO E CESSÃO

10.1. É vedado ao LOCATÁRIO sublocar, ceder, transferir ou emprestar o imóvel, total ou parcialmente, sem autorização escrita do LOCADOR, sob pena de rescisão e multa.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

11.1. O LOCATÁRIO compromete-se a:
a) Cumprir o regulamento do condomínio e normas legais;
b) Notificar o LOCADOR imediatamente sobre intimações de autoridades públicas;
c) Arcar com multas causadas por sua conduta;
d) Preservar o sossego dos vizinhos.

11.2. O LOCATÁRIO responderá por danos a terceiros causados por mau uso do imóvel, isentando o LOCADOR.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DOS DIREITOS DO LOCADOR

12.1. O LOCADOR poderá vistoriar o imóvel, com aviso prévio de 48 (quarenta e oito) horas, e permitir visitas de potenciais compradores com igual antecedência.

12.2. O LOCADOR poderá exigir comprovantes de pagamento de encargos, enviados por e-mail ou WhatsApp, em até 5 (cinco) dias.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – DA DESAPROPRIAÇÃO

13.1. Em caso de desapropriação total, o contrato será rescindido, cabendo ao LOCATÁRIO pleitear indenização do poder expropriante.

13.2. Em desapropriação parcial, as partes poderão renegociar o aluguel proporcionalmente.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – DA POLÍTICA DE PETS

14.1. Animais de estimação requerem aprovação escrita do LOCADOR, com especificação de espécie, raça, tamanho e quantidade.

14.2. O LOCATÁRIO responderá por danos causados por animais, incluindo custos de reparos ou limpeza.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DO USO DE ÁREAS COMUNS

15.1. O LOCATÁRIO deverá utilizar as áreas comuns do condomínio (ex.: sala de convivência, jardim) conforme o regulamento, sendo responsável por danos causados por ele ou seus visitantes.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – DA POLÍTICA DE VISITANTES

16.1. O LOCATÁRIO deverá notificar o LOCADOR sobre visitantes que permaneçam no imóvel por mais de 15 (quinze) dias, sob pena de considerar-se sublocação não autorizada.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – DISPOSIÇÕES GERAIS

17.1. Pagamentos posteriores não quitam débitos anteriores, salvo menção expressa.

17.2. Atos de tolerância do LOCADOR não configuram novação contratual.

17.3. O LOCATÁRIO declara ter lido e concordado com todas as cláusulas, incluindo o laudo de vistoria.

E, por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente contrato em 3 (três) vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas.

São Paulo, 01 de fevereiro de 2026.

LOCADOR:
Imobiliária Novo Horizonte Ltda.
CNPJ: 45.678.901/0001-55

(Felipe Santos Moura)

LOCATÁRIO:
Sofia Almeida Lima
CPF: 012.345.678-11

TESTEMUNHAS:

1. Nome: Rafael Duarte
   CPF: 345.678.901-22

2. Nome: Clara Mendes
   CPF: 456.789.012-33

ANEXO I – LAUDO DE VISTORIA
O imóvel encontra-se em perfeitas condições, com pintura nova, piso laminado nos quartos, cerâmica na sala, armários planejados na cozinha, adaptações para acessibilidade no banheiro, instalações elétricas e hidráulicas funcionando, conforme fotos anexadas. 

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