Modelo Notificação Extrajudicial Para Desocupação Imóvel Alugado

O que é notificação extrajudicial para desocupação de imóvel alugado?

A notificação extrajudicial para desocupação de imóvel alugado é o meio formal pelo qual o proprietário comunica ao inquilino que deverá devolver o imóvel em prazo determinado. Esse ato é usado em situações como: término do contrato, inadimplência, retomada do imóvel ou denúncia vazia, quando a lei permite a retomada sem necessidade de justificativa. Trata-se de uma medida prévia e muitas vezes obrigatória antes do ingresso da ação de despejo, funcionando como prova de que o locador deu ciência ao locatário sobre a necessidade da desocupação.

♦ Finalidades da notificação extrajudicial:
● Formalizar o pedido de devolução do imóvel;
● Evitar litígios, oferecendo prazo para saída voluntária;
● Cumprir exigência legal prévia à ação de despejo;
● Provar a ciência do inquilino sobre o encerramento da locação.

♦ Como deve ser feita:
→ Por escrito, preferencialmente por cartório ou outro meio com comprovação de recebimento;
→ Deve conter identificação das partes, dados do imóvel, motivo da notificação e prazo para saída;
→ Recomenda-se que seja clara e objetiva, evitando discussões posteriores.

♦ Exemplo prático:
Um contrato de aluguel residencial com prazo de 30 meses chega ao fim. O locador notifica o inquilino, com 30 dias de antecedência, para desocupar o imóvel, sob pena de ajuizamento da ação de despejo caso permaneça além do prazo. 

✔ Em resumo: a notificação extrajudicial é a etapa inicial para a retomada legal do imóvel, servindo como proteção para o proprietário e oportunidade para o inquilino deixar o bem de forma amigável.

Quando é possível fazer uma notificação extrajudicial para desocupar um imóvel alugado?

A notificação extrajudicial para desocupação de imóvel alugado pode ser utilizada em diferentes situações previstas na lei ou no contrato. Ela é o passo inicial e muitas vezes obrigatório para que o proprietário possa exigir a entrega do imóvel de forma voluntária, evitando recorrer imediatamente à ação de despejo.

♦ Principais hipóteses em que cabe a notificação:
● Término do contrato → quando acaba o prazo pactuado (ex.: 30 meses na locação residencial), o locador pode notificar para a devolução.
● Inadimplência do inquilino → atraso no pagamento de aluguel ou encargos.
● Descumprimento contratual → uso do imóvel para finalidade diversa, sublocação não autorizada, danos ao bem, etc.
● Denúncia vazia → nos casos em que a lei autoriza o proprietário a pedir o imóvel sem necessidade de justificativa (ex.: contrato residencial prorrogado por prazo indeterminado).
● Retomada para uso próprio ou de familiar → quando permitido pela legislação, o locador pode notificar para utilizar o imóvel.

♦ Observação importante:
O prazo para desocupação depende do motivo:
→ em regra, 30 dias;
→ em casos específicos, como denúncia vazia ou retomada, o prazo pode variar conforme a lei e a situação concreta.

♦ Exemplo prático:
Se o contrato de 30 meses chega ao fim e o inquilino permanece no imóvel, o proprietário pode enviar notificação concedendo 30 dias para saída. Se o locatário não cumprir, poderá ser ajuizada ação de despejo. 

✔ Em resumo: a notificação extrajudicial pode ser feita sempre que o locador tiver um fundamento legal ou contratual para exigir a saída do inquilino, funcionando como requisito prévio para medidas judiciais.

Como notificar o inquilino para sair do imóvel?

O locador pode notificar o inquilino para desocupar o imóvel por meio de notificação extrajudicial, que deve ser clara, formal e conter todas as informações necessárias para evitar futuras discussões. Esse ato é fundamental antes de propor uma ação de despejo, garantindo que o inquilino tenha ciência oficial do pedido de desocupação.

♦ Etapas da notificação:

1. Identificação das partes → incluir dados completos do locador e do locatário.

2. Descrição do imóvel → endereço e eventuais referências de matrícula.

3. Fundamento do pedido → término do contrato, inadimplência, denúncia vazia ou outra hipótese legal.

4. Prazo para saída → normalmente 30 dias, salvo exceções previstas em lei.

5. Advertência legal → informar que a permanência além do prazo pode gerar ação de despejo.

6. Assinatura e data → sempre datada e assinada pelo notificante ou por advogado.

♦ Meios de envio que garantem prova:
→ Cartório de Títulos e Documentos – forma mais segura, com registro oficial da entrega.
→ Correios com Aviso de Recebimento (AR) – comprova o recebimento pelo inquilino.
→ Entrega pessoal com testemunhas – menos formal, mas pode ser usada em situações práticas.

♦ Exemplo prático:
Se o inquilino está com 3 meses de aluguel em atraso, o locador pode elaborar notificação registrada em cartório, concedendo prazo de 30 dias para desocupação. Se não houver saída voluntária, poderá ajuizar ação de despejo. 

✔ Em resumo: para notificar o inquilino, é preciso formalizar a comunicação por escrito, indicar motivo e prazo para desocupação e enviar por meio que assegure a prova da entrega.

Quanto tempo o inquilino precisa avisar o proprietário que vai sair do imóvel?

O prazo para o inquilino avisar o proprietário de que pretende sair do imóvel varia conforme o tipo de contrato. Na maioria dos casos, a lei exige uma antecedência mínima de 30 dias, comunicada por meio de notificação ao locador. Esse aviso é necessário para que o proprietário tenha tempo de se organizar e evitar prejuízos.

♦ Situações mais comuns:
● Contrato por prazo indeterminado → o inquilino deve notificar o locador com 30 dias de antecedência. Se não o fizer, poderá ser cobrado aluguel proporcional ao atraso na entrega.
● Contrato por prazo determinado → se o inquilino quiser sair antes do fim, poderá fazê-lo, mas em regra terá que pagar a multa rescisória proporcional ao tempo restante, salvo se houver acordo entre as partes.
● Término do prazo contratual → ao final do contrato, não há necessidade de aviso prévio, mas recomenda-se comunicar a saída para facilitar a vistoria e entrega das chaves.

♦ Exemplo prático:
Se o inquilino ocupa imóvel com contrato indeterminado e decide mudar-se, deve avisar o proprietário com 30 dias de antecedência. Caso saia imediatamente, sem esse aviso, poderá ser obrigado a pagar o valor equivalente a um mês de aluguel como indenização. 

✔ Em resumo: o aviso prévio do inquilino ao proprietário, em regra, deve ser de 30 dias, garantindo equilíbrio entre as partes e evitando cobranças adicionais.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo?

A necessidade de notificar o inquilino antes de uma ação de despejo depende da situação do contrato. Se a locação terminou no prazo determinado e o proprietário ingressa com a ação imediatamente após o fim do contrato, não é preciso notificar previamente. Contudo, se o contrato já está em prazo indeterminado, a notificação é obrigatória, concedendo ao inquilino um prazo para desocupação antes do ajuizamento.

♦ Quando a notificação é dispensável:
● Quando o contrato tem prazo fixo e a ação de despejo é ajuizada logo após seu término.

♦ Quando a notificação é necessária:
● Quando a locação passou a prazo indeterminado;
● Quando o locador pretende exercer a denúncia vazia, dando ao inquilino prazo de 30 dias;
● Quando há hipóteses específicas previstas em lei, como a venda do imóvel ou retomada para uso próprio.

♦ Exemplo prático:
Se o contrato residencial de 30 meses acaba em 30/09 e o locador entra com a ação em 01/10, não há necessidade de notificação. Mas se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias após o término e a locação se torna indeterminada, o locador precisa notificá-lo, concedendo prazo de 30 dias, e só depois pode ajuizar a ação. 

✔ Em resumo: a notificação é exigida quando a locação já não tem prazo fixo ou em situações legais específicas; quando o contrato se encerra e a ação é proposta logo em seguida, ela é dispensável.

Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?

O locador pode pedir o imóvel de volta em hipóteses previstas em lei, sempre respeitando o tipo de contrato (prazo determinado ou indeterminado) e a finalidade da locação (residencial ou comercial). A retomada pode ocorrer tanto por justa causa quanto pela chamada denúncia vazia, quando não há necessidade de justificar o pedido.

♦ Principais situações em que o locador pode pedir o imóvel:

1. Término do contrato por prazo determinado → ao fim do prazo ajustado (ex.: 30 meses em locação residencial), o locador pode exigir a devolução sem precisar apresentar motivo.

2. Inadimplência do inquilino → atraso no pagamento de aluguéis ou encargos.

3. Descumprimento contratual → uso diferente do pactuado, sublocação não autorizada, realização de obras sem consentimento, entre outros.

4. Denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado → o locador pode retomar o imóvel sem justificativa, desde que conceda 30 dias de prazo para a desocupação.

5. Necessidade de uso próprio, de cônjuge ou de ascendentes/descendentes → o proprietário pode pedir o imóvel para uso familiar, desde que respeitados os prazos legais.

6. Venda do imóvel → se o imóvel for vendido, o comprador pode pedir a desocupação, observando o direito de preferência do inquilino e o prazo de 90 dias para a saída.

♦ Exemplo prático:
Um contrato residencial de 30 meses chega ao fim. O proprietário decide não renovar. Nesse caso, pode pedir o imóvel de volta imediatamente, sem necessidade de justificativa, ajuizando ação de despejo se o inquilino não sair voluntariamente. 

✔ Em resumo: o locador pode retomar o imóvel ao término do contrato, em casos de descumprimento ou inadimplência, por necessidade de uso próprio ou mesmo sem motivo (denúncia vazia), desde que respeite os prazos e a forma prevista em lei.

Pode despejar sem aviso?

Na maioria dos casos, não é possível despejar o inquilino sem aviso prévio. A lei exige que o locador comunique formalmente o inquilino — por notificação extrajudicial — antes de ajuizar a ação de despejo, concedendo prazo para a saída voluntária. Somente em situações específicas o aviso não é necessário, como quando o contrato com prazo determinado chega ao fim e o despejo é ajuizado imediatamente após o vencimento.

♦ Casos em que não precisa de aviso prévio:
● Quando o contrato de prazo fixo termina e o proprietário ajuíza a ação logo em seguida;
● Quando há cláusula contratual clara e o despejo é proposto imediatamente após o descumprimento.

♦ Casos em que o aviso é obrigatório:
● Locação prorrogada por prazo indeterminado (nesse caso, deve ser concedido prazo de 30 dias para a desocupação voluntária);
● Despejo por denúncia vazia em hipóteses legais;
● Retomada do imóvel por necessidade de uso próprio ou em casos de venda a terceiro.

♦ Exemplo prático:
Se o contrato de 30 meses encerra em 30/09 e o locador entra com ação em 01/10, não é preciso aviso. Mas se o inquilino permanece além desse prazo e o contrato vira indeterminado, será necessário notificar, dando 30 dias para a saída. 

✔ Em resumo: o despejo sem aviso só é admitido quando a ação é proposta imediatamente após o término do contrato. Nos demais casos, o locador deve notificar o inquilino, sob pena de a ação ser considerada prematura.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ALUGADO

À
Sra. Ana Clara Souza
CPF: 123.456.789-00
Endereço: Rua das Flores, nº 100, Apto 202, Bairro Jardim Primavera, São Paulo/SP, CEP 01234-567

Notificante:
Sr. João Pedro Almeida
CPF: 987.654.321-00
Endereço: Avenida Central, nº 500, Bairro Vila Nova, São Paulo/SP, CEP 09876-543

Assunto: Notificação Extrajudicial para Desocupação de Imóvel Alugado – Imóvel localizado na Rua das Flores, nº 100, Apto 202, Bairro Jardim Primavera, São Paulo/SP

Prezada Senhora Ana Clara Souza,

Por meio desta, o Notificante, na qualidade de adquirente e atual proprietário do imóvel descrito abaixo, vem, com fundamento nos arts. 5º, 8º, 27, 28 e 31 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), NOTIFICÁ-LA para que proceda à desocupação do imóvel locado, no prazo improrrogável de 30 (trinta) dias a contar do recebimento desta notificação, sob pena de ajuizamento de ação de despejo para extinção da relação locatícia, desocupação do imóvel e retomada da posse direta pelo Notificante.

Descrição do Imóvel

Imóvel localizado na Rua das Flores, nº 100, Apto 202, Bairro Jardim Primavera, São Paulo/SP, CEP 01234-567, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, sob a matrícula nº 12345/2023, objeto do contrato de locação firmado em 01/03/2022.

Fundamentação

1. O Notificante, na qualidade de adquirente do referido imóvel, promoveu a denúncia da locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, que autoriza o novo proprietário a denunciar o contrato de locação para retomada do imóvel, desde que respeitado o prazo legal.
2. A aquisição do imóvel foi devidamente comunicada à Locatária em 15/05/2025, com observância do direito de preferência previsto nos arts. 27 e 28 da Lei nº 8.245/1991, tendo sido ofertada a proposta de forma inequívoca e em relação à integralidade de suas condições, por meio de notificação extrajudicial enviada via cartório de títulos e documentos (protocolo nº 6789/2025).
3. Conforme o art. 8º da Lei nº 8.245/1991, foi concedido à Locatária o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação voluntária do imóvel, contados a partir da notificação de 15/05/2025, com termo final em 13/08/2025.
4. O prazo de 90 dias fluiu integralmente, sem que a Locatária procedesse à desocupação voluntária do imóvel, conforme exigido pelo art. 31 da Lei nº 8.245/1991, que regula a extinção da locação em caso de alienação do imóvel.
5. Diante da inércia da Locatária, esta notificação extrajudicial, datada de 03/10/2025, é realizada para conceder novo e derradeiro prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação espontânea, nos termos do art. 5º da Lei nº 8.245/1991, sob pena de medidas judiciais.

Prazo e Consequências

Fica V. Sa. notificada a desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento desta notificação, devendo entregá-lo ao Notificante em perfeitas condições, conforme estipulado no contrato de locação e na legislação aplicável. O descumprimento desta notificação implicará o ajuizamento de ação de despejo, com pedido de extinção da relação locatícia, desocupação do imóvel e retomada da posse direta, nos termos dos arts. 5º e 8º da Lei nº 8.245/1991, sem prejuízo de outras medidas cabíveis, incluindo a cobrança de custas processuais e honorários advocatícios.

Forma de Entrega

Esta notificação é enviada por carta com aviso de recebimento (AR) e registrada no 1º Cartório de Títulos e Documentos de São Paulo/SP, para fins de comprovação do recebimento, nos termos do art. 22, inciso VI, da Lei nº 8.245/1991, que impõe ao locatário a obrigação de atender às notificações do locador.

Local e Data

São Paulo/SP, 03 de outubro de 2025

Atenciosamente,

João Pedro Almeida
CPF: 987.654.321-00

Advogado:
Dr. Carlos Eduardo Mendes
OAB/SP nº 123.456
Endereço: Avenida Central, nº 500, Bairro Vila Nova, São Paulo/SP, CEP 09876-543
Contato: (11) 98765-4321 / carlos.mendes@advocacia.com