Modelo Notificação Extrajudicial Lavratura Escritura Pública Grátis

O que é notificação extrajudicial para lavratura de escritura pública? 

A notificação extrajudicial para lavratura de escritura pública é um instrumento formal usado para exigir que a parte cumpra a obrigação de comparecer em cartório e formalizar um contrato já firmado, como nos casos de compra e venda de imóvel. Sua finalidade é intimar oficialmente o devedor da obrigação para que assine a escritura e dê plena eficácia ao negócio jurídico, evitando riscos de nulidade, disputas sobre a posse ou até perda de direitos. 

 ♦ Finalidade da notificação:

● Constituir a outra parte em mora, provando que houve cobrança formal.
● Fixar prazo para a lavratura da escritura.
● Resguardar o notificante para possível ação judicial de obrigação de fazer. 

♦ Quando é utilizada: 

1. Compra e venda de imóvel não registrada em cartório.

2. Promessa de compra e venda em que o vendedor se recusa a outorgar a escritura.

3. Situações em que o comprador já quitou o preço e o vendedor permanece inerte. 

♦ Exemplo prático:
Um comprador paga integralmente por um apartamento, mas o vendedor não comparece para assinar a escritura definitiva. O comprador pode enviar uma notificação extrajudicial para lavratura de escritura pública, dando prazo para cumprimento. Se persistir a recusa, poderá ajuizar ação para obrigar o vendedor a lavrar a escritura. 

✔ Em resumo: a notificação extrajudicial para lavratura de escritura pública é a forma mais adequada de formalizar a cobrança e assegurar o direito do adquirente, servindo como prova essencial em eventual processo judicial.

O que é necessário para lavrar escritura? 

Para lavrar uma escritura pública, é indispensável reunir a documentação exigida em cartório, comprovando a identidade das partes e a legalidade do negócio. A escritura é o ato formal que dá validade jurídica a contratos que exigem forma pública, como compra e venda de imóveis acima de trinta salários mínimos, doações, inventários e partilhas extrajudiciais. 

 ♦ Documentos básicos exigidos: 

1. Das partes envolvidas → RG, CPF, certidão de estado civil (nascimento, casamento ou óbito, conforme o caso).

2. Do imóvel → matrícula atualizada expedida pelo cartório de registro de imóveis, certidões negativas de ônus e ações reais.

3. Fiscais e tributários → comprovante de pagamento do ITBI (no caso de compra e venda) ou ITCMD (no caso de doação ou herança).

4. Outros documentos específicos → contrato preliminar (se houver), autorizações judiciais quando necessário (ex.: venda de imóvel de incapaz). 

♦ Requisitos complementares:
● Capacidade civil das partes para contratar.
● Ausência de impedimentos legais (ex.: imóvel penhorado ou sem registro atualizado).
● Pagamento das taxas e emolumentos cartorários.

♦ Exemplo prático:

Se uma pessoa comprou um terreno e já quitou o valor, para lavrar a escritura deverá apresentar ao cartório: sua documentação pessoal, a matrícula do imóvel atualizada, certidão negativa de débitos do vendedor e o comprovante de pagamento do ITBI. Só assim a escritura poderá ser formalizada e posteriormente registrada no cartório de imóveis. 

✔ Em resumo: para lavrar escritura é necessário ter toda a documentação pessoal e do bem, quitar os tributos incidentes e cumprir as exigências do cartório, garantindo segurança e validade ao negócio jurídico.

O que é ato de lavratura? 

O ato de lavratura é a formalização escrita de um documento público em cartório, realizada por um tabelião ou escrevente autorizado. Trata-se do procedimento pelo qual se dá forma legal a contratos, escrituras, atas notariais e outros atos que, por exigência da lei, devem ser públicos para ter validade jurídica. A lavratura garante fé pública, autenticidade e segurança ao negócio celebrado entre as partes. 

 ♦ Características do ato de lavratura:

● É praticado por autoridade notarial (tabelião).
● Confere validade e publicidade ao documento.
● Garante segurança jurídica e evita questionamentos futuros. 

♦ Exemplos de atos lavrados em cartório: 

1. Escritura pública de compra e venda de imóvel.

2. Escritura de doação ou de inventário extrajudicial.

3. Procurações públicas.

4. Atas notariais para registro de fatos. 

♦ Exemplo prático:
Duas partes firmam um contrato de compra e venda de um imóvel de alto valor. Para que o negócio tenha validade plena, é necessário o ato de lavratura da escritura pública em cartório, que posteriormente será registrada no cartório de imóveis. 

✔ Em resumo: o ato de lavratura é o procedimento oficial de redação e formalização de documentos em cartório, assegurando fé pública e segurança jurídica aos negócios jurídicos.

Como funciona a lavratura de escritura? 

A lavratura de escritura é o procedimento realizado em cartório para transformar um acordo ou contrato em documento público, dotado de fé pública e validade jurídica. O tabelião ou escrevente autorizado redige a escritura conforme a vontade das partes, garantindo que o negócio respeite a lei e produza todos os seus efeitos. 

 ♦ Etapas da lavratura de escritura: 

1. Apresentação de documentos → partes fornecem documentos pessoais, certidões e informações sobre o objeto do negócio (ex.: matrícula atualizada do imóvel).

2. Análise jurídica pelo tabelião → verificação de capacidade das partes, ausência de impedimentos e cumprimento das exigências legais e fiscais.

3. Redação da escritura → elaboração do texto que formaliza o contrato ou ato, seguindo a vontade declarada pelas partes.

4. Leitura e conferência → o tabelião lê a escritura em voz alta, para garantir que todos compreendam o conteúdo.

5. Assinatura → as partes, o tabelião e eventuais testemunhas assinam o documento.

6. Registro posterior → nos casos de imóveis, a escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para que o comprador se torne oficialmente proprietário. 

♦ Exemplos de escrituras que exigem lavratura:
● Compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos.
● Doação de bens.
● Inventário e partilha extrajudicial.
● Instituição de usufruto ou hipoteca. 

✔ Em resumo: a lavratura de escritura funciona como um processo formal e solene, conduzido pelo tabelião, que assegura autenticidade, validade e segurança ao negócio jurídico, permitindo inclusive seu registro em órgãos competentes.

Posso fazer escritura e não registrar o imóvel?

Sim, é possível lavrar a escritura e não registrar o imóvel, mas isso traz riscos sérios. A escritura pública é apenas o instrumento formal do negócio; a transferência da propriedade imobiliária só ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o comprador não se torna dono perante terceiros, ficando apenas com um contrato sem eficácia real.

♦ Consequências de não registrar o imóvel:
● O comprador não adquire a propriedade, apenas um direito obrigacional contra o vendedor.
● O imóvel pode ser vendido novamente a outra pessoa que registre primeiro.
● O bem pode ser penhorado por dívidas do vendedor, já que continua em seu nome.
● O comprador perde segurança jurídica e pode enfrentar disputas judiciais.

♦ Exemplo prático:
Um comprador lavra a escritura de um terreno, mas não leva o documento ao cartório de registro. Anos depois, o vendedor, ainda constando como proprietário na matrícula, vende o mesmo terreno a outra pessoa que registra a compra. Nesse caso, quem registrou primeiro será reconhecido como legítimo dono. 

✔ Em resumo: fazer a escritura sem registrar o imóvel deixa o comprador vulnerável, pois só o registro garante a transferência da propriedade e a plena segurança do negócio jurídico.

Para que serve a lavratura?

A lavratura serve para dar forma pública e validade jurídica a determinados atos e contratos que, por exigência da lei, precisam ser realizados em cartório. É o procedimento pelo qual o tabelião redige a escritura ou documento oficial, garantindo autenticidade, fé pública e segurança ao negócio celebrado.

♦ Principais finalidades da lavratura:
● Formalizar negócios jurídicos que exigem escritura pública (ex.: compra e venda de imóvel, doação, inventário extrajudicial).
● Conferir segurança jurídica e evitar questionamentos futuros.
● Constituir prova plena do ato perante terceiros e autoridades.
● Tornar o negócio público e transparente, assegurando publicidade e validade legal.

♦ Exemplos de uso da lavratura:

1. Compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos → a lavratura da escritura é condição para posterior registro no cartório de imóveis.

2. Doação de bens → exige escritura pública lavrada para ter validade.

3. Inventário e partilha extrajudicial → são formalizados por escritura pública em cartório. 

✔ Em resumo: a lavratura serve para transformar a vontade das partes em documento público com fé legal, indispensável para a validade de certos negócios jurídicos e essencial para a proteção de direitos.

O que acontece depois de lavrar a escritura de compra e venda de um imóvel?

Depois de lavrar a escritura pública de compra e venda em cartório, o comprador ainda não se torna proprietário automaticamente. A escritura é apenas o instrumento formal do contrato. Para que a transferência da propriedade seja efetiva, é necessário levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado e realizar o registro.

♦ Passos após a lavratura:

1. Pagamento de tributos → quitar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais taxas municipais.

2. Apresentação da escritura → levar o documento ao cartório de registro de imóveis competente.

3. Registro na matrícula → somente com o registro o comprador passa a ser, de fato, o proprietário perante a lei e terceiros.

4. Expedição de nova certidão de matrícula → o cartório atualiza a matrícula do imóvel em nome do comprador.

♦ Exemplo prático:
Um comprador adquire um apartamento, assina a escritura pública no cartório e paga o ITBI. Contudo, só ao registrar a escritura na matrícula do imóvel é que o bem passa legalmente para o seu nome. Até lá, o vendedor ainda constará como proprietário oficial. 

✔ Em resumo: depois de lavrar a escritura de compra e venda, o próximo passo essencial é registrar o documento no cartório de imóveis, pois só assim o comprador se torna proprietário legítimo e protegido juridicamente.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA LAVRATURA DE ESCRITURA 

Cidade Imaginária, 02 de outubro de 2025
Horário: 17:27 (horário de Brasília) 

À:
Sr. FULANO DE TAL
CPF: 123.456.789-00
Residente e domiciliado na Av. das Pedras, nº 1111, Bairro Jardim, Cidade Fictícia, Estado de São Paulo, CEP: 12.345-678
Na qualidade de VENDEDOR do imóvel objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 2025/PCV/001

Enviado por:
COMPRADOR: EMPRESA DELTA IMÓVEIS LTDA
CNPJ: 222.111.000/0001-44
Sede: Av. dos Sonhos, nº 2222, Bairro Progresso, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, CEP: 87.654-321
Representada por: CICRANO DAS QUANTAS, Diretor Administrativo, CPF: 987.654.321-00

Assunto: Terceira e última notificação para lavratura de escritura pública

Prezado Sr. FULANO DE TAL,

Pela presente, a EMPRESA DELTA IMÓVEIS LTDA, devidamente constituída e registrada, na qualidade de COMPRADORA, notifica o Sr. FULANO DE TAL, na qualidade de VENDEDOR, acerca do descumprimento da obrigação de comparecer à lavratura da escritura pública do imóvel objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 2025/PCV/001, firmado em 01 de janeiro de 2025. A COMPRADORA cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, tendo pago o sinal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e o valor restante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), totalizando R$ 100.000,00 (cem mil reais), conforme comprovantes anexados (ANEXO I - COMPROVANTES DE PAGAMENTO).

Apesar disso, o VENDEDOR não compareceu à primeira data designada para a assinatura da escritura, marcada para 01 de agosto de 2025, nem à segunda data, agendada para 15 de setembro de 2025, sem apresentar motivos plausíveis para as ausências, conforme notificações anteriores enviadas em 05 de agosto de 2025 e 20 de setembro de 2025 (ANEXO II - COMPROVANTES DE NOTIFICAÇÕES ANTERIORES). Esta notificação constitui a terceira e última tentativa amigável para regularizar a situação.

O imóvel em questão, descrito como terreno localizado na Estrada do Campo, nº 2000, Bairro Rural, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, matrícula nº 654321 no Cartório de Registro de Imóveis de Cidade Imaginária, encontra-se em situação pendente de registro devido à ausência da escritura, comprometendo os direitos da COMPRADORA.

Diante da situação, notifica-se o Sr. FULANO DE TAL para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados a partir do recebimento desta notificação (até 23 de outubro de 2025), compareça ao Cartório de Notas de Cidade Imaginária, agendado para [DATA DA NOVA AUDIÊNCIA, ex.: 20 de outubro de 2025, às 10:00], para lavrar a escritura pública e promover o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de adoção das medidas judiciais cabíveis. A persistência do inadimplemento poderá resultar nas seguintes consequências legais:

• Ação de Adjudicação Compulsória: Propositura de demanda judicial para compelir a transferência do imóvel, nos termos do Art. 465 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), com aplicação de custas, honorários advocatícios e eventual indenização por perdas e danos.
• Ação de Indenização por Danos Materiais: Cobrança de reparação por prejuízos decorrentes do atraso, como custos administrativos e juros, conforme Art. 402 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Ressaltamos que a EMPRESA DELTA IMÓVEIS LTDA busca, inicialmente, uma solução amigável. Solicitamos, portanto, que o Sr. FULANO DE TAL compareça à sede da empresa, localizada na Av. dos Sonhos, nº 2222, Bairro Progresso, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, no prazo de 10 (dez) dias úteis a partir do recebimento desta notificação (até 18 de outubro de 2025), para negociar uma composição que viabilize o comparecimento ao cartório ou a apresentação de justificativas documentadas.

O silêncio ou a ausência de resposta no prazo estipulado será interpretado como recusa implícita à negociação amigável, autorizando a COMPRADORA a adotar as medidas judiciais mencionadas. Destacamos que esta é a terceira e última notificação, sendo a via judicial a única alternativa remanescente caso o VENDEDOR não compareça à data agendada, o que será considerado definitivo.

Esta notificação é realizada por meio idôneo, com entrega registrada, e seu teor será preservado para todos os fins legais.  

Atenciosamente,

CICRANO DAS QUANTAS
Diretor Administrativo

EMPRESA DELTA IMÓVEIS LTDA
CPF: 987.654.321-00
Contato: (21) 98765-4321 | e-mail: cicrano@deltaltda.com.br

ANEXOS

ANEXO I - COMPROVANTES DE PAGAMENTO
[Cópias dos comprovantes de pagamento do sinal (R$ 20.000,00) e do valor restante (R$ 80.000,00).]

ANEXO II - COMPROVANTES DE NOTIFICAÇÕES ANTERIORES
[Cópias das notificações enviadas em 05/08/2025 e 20/09/2025, com comprovantes de entrega.]

ANEXO III - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
[Cópia do Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 2025/PCV/001, destacando a cláusula de lavratura da escritura.]

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