Modelo de Ação de Despejo novo CPC pedido tutela antecipada Venda do imóvel durante locação PN702

(1) – SÍNTESE DOS FATOS 

(2) – MÉRITO  

LEI DO INQUILINATO

Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias, para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 

§ 1º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, como imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º - A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único – A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

9.3. Incidência do princípio ‘venda rompo locação’ 

                                   A lei n. 8.245/91 amplia o princípio ‘venda rompo locação’ em diversos aspectos, de forma mais favorável ao locador, o que, aliás, é coerente com o espírito de desregulamentação ( ou de restrição à intervenção do Estado ) nas relações entre locador e inquilino. 

9.3.1. Requisitos para incidência 

                                   As três modalidades de locação urbana abrangidas pela Lei nº. 8.245/91 (residencial, não residencial e locação para temporada ) podem se abrangidas pela denúncia com fundamento no seu art. 8º, desde que haja os seguintes requisitos: 

       a) a locação não for por tempo determinado ( só incide a denúncia se a locação for por tempo indeterminado; em se tratando de locação não residencial, não incidirá a denúncia no período de renovação, ainda que judicial );

       b) o contrato não contiver cláusula de vigência em caso de alienação ( a cláusula, assim, deve ser expressa, que no próprio documento do contrato ou em cláusula à parte);

       c) havendo cláusula expressa de vigência, antes referida, estar a mesma devidamente averbada no registro de imóveis ( Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos – art. 167, I, nº 3 ). Não basta assim, a inscrição no Cartório de Registros de Títulos e Documentos (mesmo porque a Lei nº. 6.015/73, no art. 129, 1º, diz, expressamente, que estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros, os contratos de locação de prédios, ‘sem prejuízo no disposto no art. 167, I, nº 3). (SALAIBI FILHO, Nagib. Comentários a Lei do Inquilinato. 10ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. Págs.  104-105) 

AÇÃO DE DESPEJO. PROCEDÊNCIA CONFIRMADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA OBSERVADO.

Apelante que foi notificado a desocupar o imóvel. Indenização por benfeitorias. Descabimento. Apelo desprovido. (TJSP; APL 1004581-49.2016.8.26.0400; Ac. 11193694; Olímpia; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fortes Barbosa; Julg. 22/02/2018; DJESP 28/02/2018; Pág. 2994)    

APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO.

Adquirente do imóvel pretende a retomada da posse. Alegações no recurso de Apelação que significam inovação recursal vedada pelo art. 1014 do CPC. Ademais, nada impede que os imóveis sejam disponibilizados à venda apenas em conjunto, e não de maneira individualizada como pretendem os locatários. Regular observância do procedimento para o exercício de direito de preferência, que foi renunciado ante a inércia dos locatários. Negado provimento. (TJSP; APL 1030144-68.2016.8.26.0554; Ac. 11129534; Santo André; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Hugo Crepaldi; Julg. 01/02/2018; DJESP 09/02/2018; Pág. 2175)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL POR FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS C/C COBRANÇA. LIMINAR DEFERIDA. ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL FOI ALIENADO A TERCEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA POSTERIORMENTE REJEITADA NA PRIMEIRA INSTÂNCIA. MANUTENÇÃO DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE NOTÍCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. RISCO DE GRAVE LESÃO À PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL, QUE PRESTOU CAUÇÃO PARA O CUMPRIMENTO DA ORDEM DE DESPEJO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

Deve ser mantida a decisão, proferida em ação de despejo por falta de pagamento, que determina liminarmente a desocupação de imóvel locado para fins não residenciais, quando preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, prestada caução idônea pela locadora e resolvida, pelo MM. Juiz a quo, a questão atinente à legitimidade ativa para propor a demanda. Caso em que o locatário não comprovou o adimplemento das obrigações contratuais, tampouco procedeu à purga da mora, mediante depósito das parcelas em aberto, oportunizada pela MM. Juíza a quo na decisão recorrida, restando inviável a continuidade da relação locatícia, tanto mais quando o descumprimento das obrigações acessórias ensejou, inclusive, o ajuizamento de execução fiscal em desfavor da proprietária e o arresto do bem. Probabilidade do direito da Autora decorrente do inadimplemento contratual pelo locatário e risco de lesão grave ou de difícil reparação consubstanciado no fato de que a mesma não vinha recebendo a contraprestação integral pela locação e estava impossibilitada de dispor do imóvel. Alegações de nulidade do contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre a locatária e terceiro, por suposta violação ao direito de preferência do locatário, e de atuação em desconformidade com a boa-fé contratual que devem ser discutidas em autos próprios, no momento oportuno, sendo de somenos importância no exame da decisão liminar em sede recursal. Agravo interno prejudicado. Decisão mantida. Agravo improvido. (TJBA; AI 0017787-37.2017.8.05.0000; Salvador; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Telma Laura Silva Britto; Julg. 12/12/2017; DJBA 23/01/2018; Pág. 245)

DIREITO PROCESSUAL. LEI DO INQUILINATO. AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. APELAÇÃO CÍVEL. ALEGADA PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. REALIZADO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA DE COMPRA. IMPOSSIBILIDADE. APELANTE INADIMPLENTE COM O DEVER DE PAGAR OS ALUGUÉIS. CORRETO DESPEJO DO IMÓVEL. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Com o fim do contrato em abril de 2011 o apelante permaneceu ocupando o imóvel sem realizar o pagamento dos aluguéis, tendo sido notificado para realizar o pagamento, fato este que não restou demonstrado nos autos, atrasando as parcelas do período de maio de 2011 a dezembro de 2011.2. Precedentes do TJRN (AC nº 2014.016199-2, Rel. ª Desembargadora Judite Nunes, 2ª Câmara Civel, j. 08/08/2017; AC nº 2014.016199-2, Rel. ª Desembargadora Judite Nunes, 2ª Câmara Civel, j. 08/08/2017).3. Apelo conhecido e desprovido. (TJRN; AC 2016.001439-0; Natal; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Virgílio Macêdo Jr.; DJRN 15/12/2017)                                                  

 (3) – DA TUTELA ANTECIPADA ANTE CAUSAM

A antecipação da tutela encontra campo fértil no terreno das locações. A urgência tão característica nessa forma de tutela jurisdicional afina-se com a densidade social do tema locatício, sempre desafiador não só da sensibilidade do juiz mas também de sua prontidão no atuar da lei, ora em prol do locador ora em prol do locatário.

Aliás, se pode afirmar que a lei de locações contempla casos notórios de tutela antecipada, inspirados na nossa prática judiciária e que vieram a lume muito antes de se cogitar dessa norma in procedendo insculpida no art. 283 do CPC. “ ( In, Tutela antecipada e locações: os fundamentos da antecipada da tutela e sua aplicação na relação locatícia. Rio de Janeiro: Destaque, 1995. Pág. 125) 

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA COM EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO. EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO. ACÓRDÃO QUE ACOLHEU A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E DETERMINOU O RETORNO DOS AUTOS PARA REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. ORDEM DESCUMPRIDA. PERÍCIA NECESSÁRIA PARA A APURAÇÃO DE BENFEITORIAS NO IMÓVEL. PREJUÍZO EVIDENCIADO. NULIDADE DE NOTIFICAÇÃO E DIREITO DE PREFERÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO, EM PARTE, E, NESTA, PROVIDO.

Nas ações de despejo, onde o locatário pleiteia o abatimento do valor gasto nas benfeitorias necessárias realizadas, a perícia avaliatória deve ser realizada. (TJMT; AI 31010/2016; Capital; Rel. Des. Dirceu dos Santos; Julg. 08/06/2016; DJMT 22/06/2016; Pág. 124)                                              

AGRAVO LEGAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MESMOS ARGUMENTOS DO AGRAVO. DESPEJO. FIADOR INSOLVENTE NÃO COMPROVAÇÃO NOS AUTOS. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DE AGRAVO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

1. A agravante tenta desconstituir a decisão terminativa vergastada insistindo nos argumentos suscitados no recurso de agravo de instrumento, de que o fiador do contrato de locação tornou-se insolvente, ante as inadimplências registradas em seu nome pelos órgãos de proteção creditícia, além da possibilidade do deferimento da antecipação de tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], para que seja decretado o despejo da agravada. 2. Quanto à insolvência do fiador, ficou bastante claro na decisão agravada que tal fato não restou cabalmente provado. Não obstante o fiador ter dívidas anotadas em seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, não se pode, com fundamento somente nisso, afirmar que ele é insolvente. 3. Isso porque não se sabe se as dívidas anotadas em nome do fiador nos cadastros de devedores foram por ele mesmo contraídas, se são exigíveis ou tenham sido anotadas no valor que realmente deve ser. 4. Nesses casos, presente os requisitos do art. 40 da Lei do inquilinato, pode o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, o que não o fez. 5. Segundo, com relação à possibilidade do deferimento da antecipação de tutela com base no art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303], sabe-se que é possível, nas ações de despejo, ainda que não esteja presente uma das hipóteses permissivas da concessão liminar do despejo, enumeradas no § 1º do art. 59 da Lei de locações, sua concessão como antecipação de tutela, porque aplicável o art. 273 do CPC [CPC/2015, art. 303] também a essas ações, desde que presente os pressupostos legais. 6. Entretanto, no presente caso, não vislumbrou-se risco de dano irreparável ou de difícil reparação ao agravante e nem de ineficácia da tutela antecipada caso seja ela concedida após a resposta da ré. 7. A antecipação de tutela sem a oitiva da parte contrária deve ser concedida somente se houver risco de sua inutilidade se for concedida posteriormente, o que não ocorre no presente caso. 8. Decisão agravada mantida por seus próprios fundamentos. 9. Recurso improvido à unanimidade de votos. (TJPE; Rec. 0016090-16.2015.8.17.0000; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Bartolomeu Bueno de Freitas Morais; Julg. 25/02/2016; DJEPE 11/03/2016)

AGRAVO REGIMENTAL CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DENÚNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE.

Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatário, considerando as provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligência do art. 8º da Lei n. 8.245/91. Agravo interno desprovido. (TJRS; AgRg 0299832-90.2015.8.21.7000; Viamão; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 02/09/2015; DJERS 16/09/2015)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DENÚNCIA EXERCIDA NO PRAZO. RETOMADA DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE.

Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, caput, I, do CPC [ CPC/2015, art. 303], autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatário, considerando as provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligência do art. 8º da Lei n. 8.245/91. Agravo de instrumento a que sega seguimento, por improcedente. (TJRS; AI 0293581-56.2015.8.21.7000; Caxias do Sul; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Adriana da Silva Ribeiro; Julg. 20/08/2015; DJERS 08/09/2015)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DO ART. 273 DO CPC [CPC/2015, art. 303]. IMÓVEL ALIENADO PELO LOCADOR. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91. DENÚNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO E DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO REGULAR. PROVA INEQUÍVOCA, VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO E RECEIO DE DANO DE DIFÍCIL REPARAÇÃO.

Tutela antecipada para determinar o despejo da locatária, assegurado prazo para desocupação voluntária. Recurso provido, com observação. (TJSP; AI 2137547-29.2015.8.26.0000; Ac. 8657416; Bragança Paulista; Trigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Walter Cesar Exner; Julg. 30/07/2015; DJESP 07/08/2015) 

(3) – PEDIDOS E REQUERIMENTOS