O que é Ação de despejo c/c pedido de liminar de desocupação do imóvel?
Ação de despejo c/c pedido de liminar de desocupação do imóvel é a medida prevista no art. 59 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) pela qual o locador busca a retomada do imóvel, podendo obter liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de ouvir o locatário, nas hipóteses legais.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE.
JOAQUIM DOS SANTOS, casado, médico, residente e domiciliado na Rua X, nº 000, nesta Capital - CEP nº 77.888-45, inscrito no CPF (MF) sob o nº. 444.555.333-22, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 48 e segs. c/c art. 59, § 1º, inc. III, da Lei do Inquilinato, ajuizar a presente
AÇÃO DE DESPEJO c/c PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR
contra MANOEL DOS SANTOS, solteiro, motorista, residente e domiciliado na Rua Y, nº 000, apto. 501, em Cidade (PP) – CEP nº 77888-99, possuidor do CPF (MF) nº. 222.444.333-22, endereço eletrônico desconhecido, decorrência das razões de fato e direito, a seguir expostas.
INTROITO
( a ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
Opta-se pela realização da audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII). Por isso, requer a citação do Promovido, por carta (CPC, art. 247, caput), para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
(1) – SÍNTESE DOS FATOS
O Autor firmou com o Réu, em 00 de março de 0000, contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Y, nº 000, apto. 501, nesta Capital, pelo prazo de três anos, atualmente prorrogado por tempo indeterminado (doc. 01).
Com a prorrogação do vínculo, o Demandante manifestou sua intenção de rescindir a locação, tendo, para tanto, promovido notificação extrajudicial ao locatário (doc. 02).
Na sequência, as partes ajustaram acordo para a desocupação voluntária do imóvel, estabelecendo-se como termo final a data de 00/11/2222, conforme instrumento devidamente formalizado (doc. 03).
Ocorre que, mesmo após o transcurso de mais de seis meses do prazo estipulado, o Réu não cumpriu o pactuado, permanecendo indevidamente na posse do bem.
Diante desse cenário, e esgotado o prazo concedido para a desocupação amigável, mostra-se cabível o ajuizamento da presente ação de despejo.
(2) – DA MEDIDA LIMINAR
Antes de tudo, convém ressaltar que a situação em espécie possibilita a concessão de medida liminar, de sorte à desocupação do imóvel locado. Afinal de contas, houve violação de acordo.
Exatamente por isso rege a Lei do Inquilinato, in verbis:
LEI DO INQUILINATO
Art. 59 – Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
( . . . )
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
Diante do exposto, mediante o depósito da caução legalmente exigida (LI, art. 59, § 1º c/c art. 64, caput), requer-se a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel, independentemente de prévia oitiva do Réu.
Postula-se, assim, a expedição de mandado de desocupação liminar, fixando-se o prazo de quinze dias, a contar da intimação, para que o demandado promova a desocupação voluntária, sob pena de despejo coercitivo (LI, art. 59, § 1º c/c art. 65).
Com efeito, nesse tocante a jurisprudência se mostra favorável à concessão da medida liminar:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. DESPEJO LIMINAR. MANUTENÇÃO. CONCESSÃO DE PRAZO. INVIABILIDADE.
1. O tempo de inadimplemento, desde julho de 2023, aliada à ausência de garantia, satisfaz requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locações, autorizando a imediata desocupação. Ainda mais diante de prévio acordo com expressa cláusula nesse sentido. 2. As particularidades do caso não permitem a concessão de maior prazo para o agravante deixar o imóvel. RECURSO DESPROVIDO. [ ... ]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DESCUMPRIMENTO DE MÚTUO ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM PRAZO SUPERIOR A SEIS MESES. DEFERIMENTO DA TUTELA LIMINAR. INTELIGÊNCIA DO ART. 59, § 1º, I, DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
Conforme o art. 9º, I, da Lei nº 8.245/91, a locação poderá ser desfeita por mútuo acordo. No caso, o instrumento foi assinado pelos locatários e duas testemunhas, estabelecendo data certa para desocupação observando o prazo mínimo de seis meses. Assim, descumprido o prazo pelos locatários, possível a concessão de liminar para desocupação, nos termos do art. 59, §1º, I, da Lei nº 8.245/91, observando-se que sua execução está condicionada à prestação da caução prevista no referido dispositivo legal. [ ... ]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. "AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR". LOCAÇÃO. LIMINAR DE DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. REQUISITOS PREENCHIDOS.
I. Tratando-se de contrato de locação não residencial, ajustado por prazo determinado, nos termos do artigo 59, §1º, inciso I da Lei nº. 8.245/1991, faz-se possível o deferimento da liminar para desocupação do bem, em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, quando o fundamento for o descumprimento de mútuo acordo (artigo 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento. [ ... ]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPEJO. NOTIFICAÇÃO. PRAZO. ARTIGOS 63, §2º E 65 DA LEI FEDERAL 8.245/91. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. A execução da ação de despejo é peculiar: Para o cumprimento da determinação de desocupação do imóvel, deve haver a notificação pessoal do locatário; e o prazo para desocupação voluntária do imóvel passa a contar a partir da notificação (art. 65 da Lei Federal 8.245/91). De acordo com o referido disposto legal, o despejo compulsório deve ser precedido de notificação para desocupação voluntária, a qual não se confunde com a intimação da sentença dirigida ao seu advogado. A Lei de Locação impõe que haja notificação prévia do locatário para desocupação, não se podendo expedir, de imediato, o mandado de despejo compulsório, mas somente após o decurso do prazo estabelecido, contado da data da notificação pessoal do locatário. 2. Por outro lado, no imóvel em questão funciona uma escola e o § 2º do art. 63 da Lei n. 8245/91 estabelece o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano para desocupação do imóvel, e também a obrigatoriedade de coincidência da desocupação com o período de férias escolares. 3. O pedido de cumprimento de sentença ocorreu em 23/01/2023 e o despejo deve observar a regra do artigo 65 da Lei nº 8.245/91 (notificando-se o locatário para a desocupação voluntária do imóvel) e prazo mínimo do §2º do art. 63 do mesmo diploma legal. Desta forma, não se verifica incorreção na decisão agravada pela qual determinada a expedição do mandado de despejo com prazo para desocupação até 14 de agosto de 2023. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. [ ... ]
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