Estatuto da Cidade

Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes

gerais da política urbana e dá outras providências.

 

O Presidente da República

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

 

CAPÍTULO I

DIRETRIZES GERAIS

Art. 1.º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal,

será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece

normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do

bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

• Vide arts. 182, § 2.º, e 225 da CF.

• Política Nacional do Meio Ambiente: Lei n. 6.938, de 31-8-1981, e Lei n. 6.902, de 27-4-1981.

• Danos ao meio ambiente: Lei n. 7.802, de 11-7-1989, regulamentada pelo Decreto n. 4.074, de 4-

1-2002.

• Lei de Crimes Ambientais: vide Lei n. 9.605, de 12-2-1998.

• A Lei n. 9.985, de 18-7-2000, cria o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza

(SNUC).

• Vide art. 9.º da Lei n. 13.089, de 12-1-2015, que institui o Estatuto da Metrópole.

Art. 2.º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais

da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

• Vide art. 7.º da Lei n. 13.089, de 12-1-2015, que institui o Estatuto da Metrópole.

I - garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia,

ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho

e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

II - gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas

dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos,

programas e projetos de desenvolvimento urbano;

III - cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no

processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

IV - planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das

atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e

corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

V - oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos

interesses e necessidades da população e às características locais;

VI - ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;

b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à

infraestrutura urbana;

d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de

tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;

e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;

f) a deterioração das áreas urbanizadas;

g) a poluição e a degradação ambiental;

• Lei de Parcelamento do Solo Urbano: vide Lei n. 6.766, de 19-12-1979.

• Danos ao meio ambiente: Lei n. 7.802, de 11-7-1989, regulamentada pelo Decreto n. 4.074, de 4-

1-2002.

• Lei de Crimes Ambientais: vide Lei n. 9.605, de 12-2-1998.

h) a exposição da população a riscos de desastres;

•• Alínea h acrescentada pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

VII - integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o

desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;

VIII - adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana

compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do

território sob sua área de influência;

IX - justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

X - adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos

públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos

geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;

XI - recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de

imóveis urbanos;

XII - proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio

cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;

•• Vide arts. 5.º, LXXIII, 23, III e IV, 24, VII, 170, VI, 216 e 225 da CF.

• Vide Lei n. 7.347, de 24-7-1985 (ação civil pública).

XIII - audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de

implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio

ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;

XIV - regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda

mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e

edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;

XV - simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas

edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades

habitacionais;

• Vide Lei n. 6.766, de 19-12-1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

XVI - isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de

empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.

XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas

operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos

ambientais e a economia de recursos naturais;

•• Inciso XVII acrescentado pela Lei n. 12.836, de 2-7-2013.

XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia,

telecomunicações, abastecimento de água e saneamento.

•• Inciso XVIII acrescentado pela Lei n. 13.116, de 20-4-2015.

Art. 3.º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:

I - legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;

II - legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os

Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do

bem-estar em âmbito nacional;

III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os

Municípios, programas de construção de moradias e melhoria das condições habitacionais, de

saneamento básico, das calçadas, dos passeios públicos, do mobiliário urbano e dos demais

espaços de uso público;

•• Inciso III com redação determinada pela Lei n. 13.146, de 6-7-2015.

IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico,

transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais de uso público;

•• Inciso IV com redação determinada pela Lei n. 13.146, de 6-7-2015.

V - elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de

desenvolvimento econômico e social.

CAPÍTULO II

DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

Seção I

Dos Instrumentos em Geral

Art. 4.º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

• Vide art. 9.º da Lei n. 13.089, de 12-1-2015, que institui o Estatuto da Metrópole.

I - planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento

econômico e social;

• Vide art. 21, IX, da CF.

II - planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;

III - planejamento municipal, em especial:

a) plano diretor;

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

c) zoneamento ambiental;

d) plano plurianual;

e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;

f) gestão orçamentária participativa;

g) planos, programas e projetos setoriais;

h) planos de desenvolvimento econômico e social;

IV - institutos tributários e financeiros:

a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;

b) contribuição de melhoria;

c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

V - institutos jurídicos e políticos:

a) desapropriação;

• Vide arts. 5.º, XXIV, 22, II, 182, §§ 3.º e 4.º, III, e 216, § 1.º, da CF.

• Desapropriação por utilidade pública: vide Decreto-lei n. 3.365, de 21-6-1941.

b) servidão administrativa;

c) limitações administrativas;

d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;

e) instituição de unidades de conservação;

f) instituição de zonas especiais de interesse social;

g) concessão de direito real de uso;

h) concessão de uso especial para fins de moradia;

• Vide § 1.º do art. 183 da CF.

• A Medida Provisória n. 2.220, de 4-9-2001, dispõe sobre a concessão de uso especial para fins

de moradia de que trata esse dispositivo constitucional.

i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;

j) usucapião especial de imóvel urbano;

l) direito de superfície;

m) direito de preempção;

n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;

o) transferência do direito de construir;

p) operações urbanas consorciadas;

q) regularização fundiária;

r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;

•• A Lei n. 11.888, de 24-12-2008, assegura às famílias de baixa renda assistência técnica pública

e gratuita para o projeto e a construção de habitação de interesse social.

• Lei de Assistência Judiciária aos Necessitados: vide Lei n. 1.060, de 5-2-1950.

s) referendo popular e plebiscito;

• A Lei n. 9.709, de 18-11-1998, regulamenta a execução do disposto no art. 14, I e II, da CF.

t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;

•• Alínea t acrescentada pela Lei n. 11.977, de 7-7-2009.

u) legitimação de posse;

•• Alínea u acrescentada pela Lei n. 11.977, de 7-7-2009.

VI - estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

§ 1.º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria,

observado o disposto nesta Lei.

§ 2.º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por

órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de

direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.

§ 3.º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do

Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de

comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.

Seção II

Do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios

Art. 5.º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o

parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado

ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida

obrigação.

§ 1.º Considera-se subutilizado o imóvel:

I - cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele

decorrente;

II - (Vetado.)

•• O texto vetado dizia:

“II – utilizado em desacordo com a legislação urbanística ou ambiental”.

§ 2.º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da

obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.

• LRP: vide Lei n. 6.015, de 31-12-1973.

§ 3.º A notificação far-se-á:

I - por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel

ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;

II - por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo

inciso I.

§ 4.º Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

I - 1 (um) ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal

competente;

II - 2 (dois) anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

§ 5.º Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a

que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado

compreenda o empreendimento como um todo.

Art. 6.º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da

notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5.º

desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.

• Vide arts. 155, I, e 156, II, da CF.

Seção III

Do IPTU Progressivo no Tempo

• Vide Súmula 668 do STF.

Art. 7.º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do

art. 5.º desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5.º do art. 5.º desta Lei, o

Município procederá à aplicação do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana

(IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de 5 (cinco) anos

consecutivos.

§ 1.º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o

caput do art. 5.º desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada

a alíquota máxima de 15% (quinze por cento).

§ 2.º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em 5 (cinco) anos, o

Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação,

garantida a prerrogativa prevista no art. 8.º.

§ 3.º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que

trata este artigo.

Seção IV

Da Desapropriação com Pagamento em Títulos

Art. 8.º Decorridos 5 (cinco) anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha

cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à

desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

• Sobre desapropriação, vide notas ao art. 4.º, V, a, desta Lei.

§ 1.º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados

no prazo de até 10 (dez) anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real

da indenização e os juros legais de 6% (seis por cento) ao ano.

§ 2.º O valor real da indenização:

I - refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de

obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que

trata o § 2.º do art. 5.º desta Lei;

II - não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

§ 3.º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.

§ 4.º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5

(cinco) anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.

§ 5.º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por

meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento

licitatório.

• Licitações e Contratos da Administração Pública: vide Lei n. 8.666, de 21-6-1993.

§ 6.º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5.º as mesmas obrigações de

parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5.º desta Lei.

Seção V

Da Usucapião Especial de Imóvel Urbano

• Vide arts. 183 e §§ 1.º e 3.º e 191 e parágrafo único da CF.

• Sobre usucapião: vide arts. 1.238 a 1.244 do CC.

• Concesão de uso especial: Medida Provisória n. 2.220, de 4-9-2001.

Art. 9.º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até 250 m2 (duzentos e

cinquenta metros quadrados), por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a

para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de

outro imóvel urbano ou rural.

§ 1.º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente

do estado civil.

• Vide art. 5.º, caput, da CF.

§ 2.º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

• LRP: vide Lei n. 6.015, de 31-12-1973.

§ 3.º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu

antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Art. 10. As áreas urbanas com mais de 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados),

ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e

sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são

susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários

de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1.º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua

posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2.º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença,

a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3.º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,

independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito

entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4.º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo

deliberação favorável tomada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos, no caso de

execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5.º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por

maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou

ausentes.

Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer

outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel

usucapiendo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I - o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II - os possuidores, em estado de composse;

III - como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente

constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1.º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

§ 2.º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o

cartório de registro de imóveis.

• Lei de Assistência Judiciária Gratuita: vide Lei n. 1.060, de 5-2-1950.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa,

valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

• LRP: vide Lei n. 6.015, de 31-12-1973.

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser

observado é o sumário.

• Vide arts. 318 a 512 do NCPC.

Seção VI

Da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia

• Vide art. 183, § 1.º, da CF.

• Concessão de uso especial: Medida Provisória n. 2.220, de 4-9-2001.

Arts. 15 a 20. (Vetados.)

Seção VII

Do Direito de Superfície

• Vide arts. 1.369 a 1.377 do CC.

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno,

por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de

registro de imóveis.

• Vide art. 167, I, n. 39, da LRP.

• Vide art. 1.369, caput, do CC.

• Vide Enunciado n. 568 da VI Jornada de Direito Civil.

§ 1.º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo

relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

• Vide art. 1.369, parágrafo único, do CC.

§ 2.º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

• Vide art. 1.370 do CC.

§ 3.º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a

propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva,

com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo

disposição em contrário do contrato respectivo.

• Vide art. 1.371 do CC.

§ 4.º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato

respectivo.

• Vide art. 1.372 do CC.

§ 5.º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

• Vide art. 1.372 do CC.

Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o

proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de

terceiros.

• Vide art. 1.373 do CC.

Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I - pelo advento do termo;

II - pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.

Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno,

bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização,

se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.

• Vide art. 1.375 do CC.

§ 1.º Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der

ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.

• Vide art. 1.374 do CC.

§ 2.º A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.

• LRP: vide Lei n. 6.015, de 31-12-1973.

Seção VIII

Do Direito de Preempção

Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição

de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

§ 1.º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de

preempção e fixará prazo de vigência, não superior a 5 (cinco) anos, renovável a partir de 1 (um)

ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

§ 2.º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do §

1.º, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.

Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas

para:

I - regularização fundiária;

II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III - constituição de reserva fundiária;

IV - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII - criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

IX - (Vetado.)

•• O texto vetado dizia:

“IX – outras finalidades de interesse social ou de utilidade pública, definidas no plano diretor”.

Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1.º do art. 25 desta Lei deverá enquadrar cada

área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por este

artigo.

Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município,

no prazo máximo de 30 (trinta) dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.

§ 1.º À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por terceiro

interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo de

validade.

§ 2.º O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de

grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da intenção de

aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.

§ 3.º Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário autorizado

a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.

§ 4.º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no

prazo de 30 (trinta) dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.

§ 5.º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno

direito.

§ 6.º Ocorrida a hipótese prevista no § 5.º, o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da

base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior

àquele.

Seção IX

Da Outorga Onerosa do Direito de Construir

• Do direito de construir: vide arts. 1.299 a 1.313 do CC.

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido

acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo

beneficiário.

§ 1.º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e

a área do terreno.

§ 2.º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona

urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3.º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de

aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de

densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do

solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga

onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:

I - a fórmula de cálculo para a cobrança;

II - os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;

III - a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de

alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta

Lei.

Seção X

Das Operações Urbanas Consorciadas

Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação

de operações consorciadas.

§ 1.º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas

coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores,

usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área

transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

§ 2.º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:

I - a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo,

bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;

II - a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a

legislação vigente.

III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de

impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas,

de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas

as modalidades de design e de obras a serem contempladas.

•• Inciso III acrescentado pela Lei n. 12.836, de 2-7-2013.

Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de

operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:

I - definição da área a ser atingida;

II - programa básico de ocupação da área;

III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela

operação;

IV - finalidades da operação;

V - estudo prévio de impacto de vizinhança;

VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados

em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2.º do art. 32 desta Lei;

•• Inciso VI com redação determinada pela Lei n. 12.836, de 2-7-2013.

VII - forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da

sociedade civil;

VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e

investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso III do § 2.º do art. 32 desta Lei.

•• Inciso VIII acrescentado pela Lei n. 12.836, de 2-7-2013.

§ 1.º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão

aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.

§ 2.º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e

autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de

operação urbana consorciada.

Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão

pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção,

que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à

própria operação.

§ 1.º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas

conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.

§ 2.º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será

utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação

de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana

consorciada.

Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei

complementar estadual, poderão ser realizadas operações urbanas consorciadas interfederativas,

aprovadas por leis estaduais específicas.

•• Caput acrescentado pela Lei n. 13.089, de 12-1-2015.

Parágrafo único. As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às operações urbanas

consorciadas interfederativas previstas no caput deste artigo, no que couber.

•• Parágrafo único crescentado pela Lei n. 13.089, de 12-1-2015.

Seção XI

Da Transferência do Direito de Construir

Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel

urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o

direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando

o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico,

social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população

de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1.º A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu

imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2.º A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da

transferência do direito de construir.

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população

de baixa renda e habitação de interesse social.

Seção XII

Do Estudo de Impacto de Vizinhança

Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área

urbana que dependerão de elaboração de Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV) para obter

as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público

municipal.

Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do

empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas

proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

I - adensamento populacional;

II - equipamentos urbanos e comunitários;

III - uso e ocupação do solo;

IV - valorização imobiliária;

V - geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI - ventilação e iluminação;

VII - paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão

disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer

interessado.

Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de Estudo Prévio de

Impacto Ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.

CAPÍTULO III

DO PLANO DIRETOR

Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências

fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das

necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das

atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2.º desta Lei.

Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de

desenvolvimento e expansão urbana.

§ 1.º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano

plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as

prioridades nele contidas.

§ 2.º O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.

§ 3.º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada 10 (dez) anos.

§ 4.º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os

Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:

I - a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de

associações representativas dos vários segmentos da comunidade;

II - a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;

III - o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

§ 5.º (Vetado.)

•• O texto vetado dizia:

“§ 5.º É nula a lei que instituir o plano diretor em desacordo com o disposto no § 4.º”.

Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:

I - com mais de 20.000 (vinte mil) habitantes;

II - integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;

III - onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4.º do art.

182 da Constituição Federal;

IV - integrantes de áreas de especial interesse turístico;

V - inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto

ambiental de âmbito regional ou nacional;

VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de

deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos

correlatos.

•• Inciso VI acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 1.º No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do caput,

os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as

medidas de compensação adotadas.

§ 2.º No caso de cidades com mais de 500.000 (quinhentos mil) habitantes, deverá ser elaborado

um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.

•• Vide art. 24, § 1.º, da Lei n. 12.587, de 3-1-2012 (Política Nacional de Mobilidade Urbana).

§ 3.º As cidades de que trata o caput deste artigo devem elaborar plano de rotas acessíveis,

compatível com o plano diretor no qual está inserido, que disponha sobre os passeios públicos a

serem implantados ou reformados pelo poder público, com vistas a garantir acessibilidade da

pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida a todas as rotas e vias existentes, inclusive as

que concentrem os focos geradores de maior circulação de pedestres, como os órgãos públicos e os

locais de prestação de serviços públicos e privados de saúde, educação, assistência social,

esporte, cultura, correios e telégrafos, bancos, entre outros, sempre que possível de maneira

integrada com os sistemas de transporte coletivo de passageiros.

•• § 3.º acrescentado pela Lei n. 13.146, de 6-7-2015.

Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:

I - a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou

utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para utilização,

na forma do art. 5.º desta Lei;

II - disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;

III - sistema de acompanhamento e controle.

Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no

cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande

impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter:

•• Caput acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de

usos e a contribuir para a geração de emprego e renda;

•• Inciso I acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,

inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos;

•• Inciso II acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de

risco de desastre;

•• Inciso III acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de

desastres; e

•• Inciso IV acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver,

observadas a Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais

pertinentes, e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de

zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso

habitacional for permitido.

•• Inciso V acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais,

quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades.

•• Inciso VI acrescentado pela Lei n. 12.983, de 2-6-2014.

§ 1.º A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas geotécnicas.

•• § 1.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 2.º O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos planos

de recursos hídricos, formulados consoante a Lei n. 9.433, de 8 de janeiro de 1997.

•• § 2.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 3.º Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião de sua

revisão, observados os prazos legais.

•• § 3.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 4.º Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor

aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para aprovação pela Câmara

Municipal.

•• § 4.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de

publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo:

•• Caput acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

I - demarcação do novo perímetro urbano;

•• Inciso I acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle

especial em função de ameaça de desastres naturais;

•• Inciso II acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema

viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais;

•• Inciso III acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a

diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda;

•• Inciso IV acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas

especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional

for permitido;

•• Inciso V acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio

histórico e cultural; e

•• Inciso VI acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes

do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade

da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.

•• Inciso VII acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 1.º O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei municipal

e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver.

•• § 1.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 2.º Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município ficará

dispensado da elaboração do projeto específico de que trata o caput deste artigo.

•• § 2.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

§ 3.º A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará

condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas disposições.

•• § 3.º acrescentado pela Lei n. 12.608, de 10-4-2012.

CAPÍTULO IV

DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE

Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os

seguintes instrumentos:

• Vide art. 9.º da Lei n. 13.089, de 12-1-2015, que institui o Estatuto da Metrópole.

I - órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;

II - debates, audiências e consultas públicas;

III - conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;

IV - iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento

urbano;

V - (Vetado.)

•• O texto vetado dizia:

“V – referendo popular ou plebiscito”.

Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do inciso

III do art. 4.º desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as

propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como

condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.

Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão

obrigatória e significativa participação da população e de associações representativas dos vários

segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno

exercício da cidadania.

CAPÍTULO V

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 46. O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela

obrigação de que trata o caput do art. 5.º desta Lei, a requerimento deste, o estabelecimento de

consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.

§ 1.º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou

edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e,

após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente

urbanizadas ou edificadas.

§ 2.º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao

valor do imóvel antes da execução das obras, observado o disposto no § 2.º do art. 8.º desta Lei.

Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos

urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.

Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por

órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de

concessão de direito real de uso de imóveis públicos:

I - terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no

inciso II do art. 134 do Código Civil;

•• A referência é feita a dispositivo do CC de 1916. Vide art. 108 do Código vigente.

II - constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos

habitacionais.

Art. 49. Os Estados e Municípios terão o prazo de 90 (noventa) dias, a partir da entrada em vigor

desta Lei, para fixar prazos, por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos

urbanísticos, aprovação de projetos de parcelamento e de edificação, realização de vistorias e

expedição de termo de verificação e conclusão de obras.

Parágrafo único. Não sendo cumprida a determinação do caput, fica estabelecido o prazo de 60

(sessenta) dias para a realização de cada um dos referidos atos administrativos, que valerá até que

os Estados e Municípios disponham em lei de forma diversa.

Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos incisos I e II do caput

do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei

deverão aprová-lo até 30 de junho de 2008.

•• Artigo com redação determinada pela Lei n. 11.673, de 8-5-2008.

Art. 51. Para os efeitos desta Lei, aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do Distrito

Federal as disposições relativas, respectivamente, a Município e a Prefeito.

Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras

sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei n. 8.429, de

2 de junho de 1992, quando:

I - (Vetado.)

•• O texto vetado dizia:

“I – impedir ou deixar de garantir a participação de comunidades, movimentos e entidades da

sociedade civil, conforme o disposto no § 3.º do art. 4.º desta Lei;”.

II - deixar de proceder, no prazo de 5 (cinco) anos, o adequado aproveitamento do imóvel

incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4.º do art. 8.º desta Lei;

III - utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com o disposto no art.

26 desta Lei;

IV - aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de

uso em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;

V - aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em desacordo com o previsto no §

1.º do art. 33 desta Lei;

VI - impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a III do § 4.º do art. 40

desta Lei;

VII - deixar de tomar as providências necessárias para garantir a observância do disposto no § 3.º

do art. 40 e no art. 50 desta Lei;

VIII - adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos arts. 25 a 27 desta Lei,

pelo valor da proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.

Art. 53. (Revogado pela Medida Provisória n. 2.180-35, de 24-8-2001.)

Art. 54. O art. 4.º da Lei n. 7.347, de 1985, passa a vigorar com a seguinte redação:

•• Alteração já processada no diploma citado.

Art. 55. O art. 167, I, item 28, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterado pela Lei n.

6.216, de 30 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação:

•• Alteração prejudicada pela nova redação determinada pela Medida Provisória n. 2.220, de 4-9-

2001.

Art. 56. O art. 167, I, da Lei n. 6.015, de 1973, passa a vigorar acrescido dos seguintes itens 37,

38 e 39:

•• Alteração já processada no diploma citado.

Art. 57. O art. 167, II, da Lei n. 6.015, de 1973, passa a vigorar acrescido dos seguintes itens 18,

19 e 20:

•• Alterações já processadas no texto do diploma modificado.

Art. 58. Esta Lei entra em vigor após decorridos 90 (noventa) dias de sua publicação.

 

Brasília, 10 de julho de 2001; 180.º da Independência e 113.º da República.

 

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO

 

(*) Publicada no Diário Oficial da União, de 11-7-2001. Retificada em 17-7-2011.