O que é distrato de contrato de compra e venda de imóvel?
O distrato de contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza o encerramento de um contrato de compra e venda já assinado, seja por desistência de uma das partes ou por acordo mútuo. Ele serve para extinguir as obrigações assumidas, definir devoluções de valores e regular responsabilidades decorrentes da rescisão.
♦ Principais características do distrato de imóvel:
● Identifica comprador e vendedor, além do imóvel negociado;
● Faz referência ao contrato original de compra e venda;
● Define os motivos da rescisão (desistência, inadimplência, atraso na obra, etc.);
● Regula devolução de valores já pagos, multas e retenções previstas;
● Estabelece prazo e forma de devolução das chaves, se o comprador já tinha posse;
● Formaliza a quitação entre as partes para evitar disputas futuras.
♦ Exemplo prático:
Um comprador adquire um apartamento na planta, mas, por dificuldades financeiras, não consegue pagar as parcelas. Ele e a construtora assinam um distrato de compra e venda de imóvel, prevendo a devolução parcial dos valores pagos, conforme autorizado pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).
✔ Em resumo: o distrato de contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento jurídico que encerra a negociação imobiliária, estabelecendo regras sobre devolução de valores, multas e responsabilidades, dando segurança jurídica às partes.
Como rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?
A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel pode ocorrer por iniciativa de uma das partes ou por acordo mútuo, devendo sempre ser formalizada por escrito para garantir segurança jurídica. Os motivos mais comuns envolvem inadimplência, desistência do comprador ou descumprimento pelo vendedor (como atraso na entrega do imóvel).
♦ Passo a passo para rescindir:
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Analisar o contrato original → verificar cláusulas sobre rescisão, multas e prazos;
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Identificar o motivo da rescisão → inadimplência, desistência ou descumprimento contratual;
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Notificar a outra parte → comunicar formalmente a intenção de rescindir, preferencialmente por escrito;
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Elaborar um distrato de compra e venda → documento que encerra o contrato e define valores a devolver, multas e quitações;
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Respeitar a legislação → a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) regula os casos de imóveis na planta, permitindo retenções pela construtora em caso de desistência do comprador;
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Assinar o distrato → comprador e vendedor assinam, podendo incluir testemunhas;
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Registrar (se necessário) → em alguns casos, especialmente quando o contrato foi registrado em cartório, o distrato também deve ser levado a registro.
♦ Exemplo prático:
Um comprador desiste de adquirir um apartamento na planta. Ele assina com a construtora um distrato, que prevê a retenção de parte dos valores pagos (até 25%, ou até 50% se houver patrimônio de afetação), recebendo de volta o restante, conforme a lei.
✔ Em resumo: a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve ser feita por distrato escrito, estabelecendo devolução de valores, multas e quitação, sempre de acordo com o contrato e a legislação aplicável.
Qual é a multa por distrato em um contrato de compra e venda?
A multa por distrato em um contrato de compra e venda de imóvel depende do tipo de negociação e das regras previstas no contrato, sempre observando os limites legais. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) trouxe parâmetros claros, principalmente para imóveis na planta.
♦ Multa em imóveis na planta:
● Se a rescisão for por desistência do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor pago;
● Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%;
● O restante deve ser devolvido ao comprador, em até 12 meses após o distrato (ou 30 dias após o habite-se, se o imóvel já estiver pronto).
♦ Multa em imóveis prontos (compra direta):
● Geralmente é fixada em contrato;
● O percentual costuma variar entre 10% e 25% sobre o valor pago, desde que não seja considerado abusivo;
● Se a rescisão for por culpa do vendedor (ex.: atraso na entrega), não cabe multa ao comprador — neste caso, ele pode pedir devolução integral e até indenização.
♦ Exemplo prático:
Um comprador paga R$ 100.000,00 em parcelas de um imóvel na planta e decide desistir. Se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a construtora pode reter até R$ 50.000,00 e devolver o restante em até 12 meses.
✔ Em resumo: a multa por distrato em contrato de compra e venda pode variar de 10% a 25% nos contratos comuns, chegando a 50% nos imóveis na planta com patrimônio de afetação, sempre respeitando os limites legais e o equilíbrio contratual.
O que diz o artigo 413 do Código Civil?
O artigo 413 do Código Civil dispõe que o juiz pode reduzir o valor da cláusula penal (multa contratual) se esta for manifestamente excessiva ou se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.
♦ Em outras palavras:
● A multa contratual não pode ser abusiva ou desproporcional;
● O juiz tem poder para ajustá-la ao equilíbrio do contrato;
● Se a obrigação for cumprida parcialmente, a multa deve ser reduzida de forma proporcional.
♦ Exemplo prático:
Um contrato de prestação de serviços prevê multa de R$ 50.000,00 em caso de descumprimento. O contratado atrasa a entrega em poucos dias, mas cumpre a maior parte do trabalho. Nesse caso, o juiz pode reduzir a multa, considerando o cumprimento parcial e a desproporção da penalidade.
✔ Em resumo: o artigo 413 do Código Civil protege contra multas contratuais abusivas, permitindo ao juiz reduzi-las quando forem desproporcionais ou diante do cumprimento parcial da obrigação.
CÓDIGO CIVIL
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Como funciona o distrato de imóveis?
O distrato de imóveis é o ato que formaliza o encerramento de um contrato de compra e venda de imóvel, seja pronto ou na planta. Ele põe fim às obrigações do contrato original e define como serão tratados valores já pagos, multas e devoluções.
♦ Como funciona na prática:
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Acordo ou rescisão → comprador e vendedor (ou construtora) concordam em encerrar o contrato;
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Elaboração do distrato → documento escrito que identifica as partes, o imóvel e o contrato original;
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Definição dos efeitos financeiros:
● devolução total ou parcial dos valores pagos;
● retenção de parte pelo vendedor (multa ou despesas administrativas);
● prazo para devolução do dinheiro;
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Assinatura pelas partes → pode ser feita em cartório ou extrajudicialmente, e em alguns casos deve ser levada a registro;
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Aplicação da lei → a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) regula especialmente os casos de imóveis na planta, fixando percentuais máximos de retenção.
♦ Exemplo prático:
Um comprador desiste de um apartamento na planta por dificuldade financeira. A construtora, conforme a Lei do Distrato, pode reter até 25% dos valores pagos (ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação) e devolver o restante em até 12 meses.
✔ Em resumo: o distrato de imóveis encerra formalmente a negociação, regulando devoluções e multas, evitando litígios futuros e garantindo segurança jurídica às partes.
O que são arras e sinal em um contrato de promessa de compra e venda?
As arras (também chamadas de sinal) são um valor pago antecipadamente por uma das partes em um contrato de promessa de compra e venda, com a finalidade de confirmar o negócio e garantir que será cumprido. Funcionam como um adiantamento do preço e como garantia em caso de descumprimento.
♦ Funções das arras/sinal:
● Confirmatória → servem para demonstrar a seriedade do contrato e serão abatidas do valor final do negócio;
● Penitencial → permitem a desistência:
– Se quem deu o sinal desistir, perde o valor entregue;
– Se quem recebeu desistir, deve devolver em dobro.
♦ Exemplo prático:
Em uma promessa de compra e venda de imóvel, o comprador paga R$ 20.000,00 como sinal.
– Se ele desistir do negócio, perde esse valor;
– Se o vendedor desistir, devolve R$ 40.000,00 ao comprador;
– Se o contrato for concluído, o valor pago será descontado do preço total do imóvel.
✔ Em resumo: as arras ou sinal são o valor pago para confirmar a promessa de compra e venda, servindo como adiantamento do preço e como penalidade em caso de desistência de qualquer das partes.
É possível cancelar um contrato de compra e venda de imóvel?
Sim. O contrato de compra e venda de imóvel pode ser cancelado, desde que haja motivo legítimo ou acordo entre as partes. O cancelamento deve ser formalizado por escrito, geralmente por meio de um distrato, que define os efeitos financeiros e libera as partes das obrigações assumidas.
♦ Situações em que é possível cancelar:
● Por acordo mútuo (distrato) → comprador e vendedor encerram o contrato de forma amigável;
● Por inadimplência do comprador → atraso ou não pagamento das parcelas pode justificar a rescisão;
● Por descumprimento do vendedor → atraso na entrega do imóvel, vícios ocultos ou irregularidades;
● Por direito de arrependimento → em contratos firmados fora do estabelecimento comercial (ex.: internet ou telefone), pode-se desistir em até 7 dias;
● Por aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) → regula devolução de valores em imóveis na planta.
♦ Exemplo prático:
Um comprador de apartamento na planta enfrenta dificuldades financeiras e decide rescindir o contrato. Ele pode formalizar o cancelamento via distrato, recebendo de volta parte dos valores pagos, conforme a lei e o contrato.
✔ Em resumo: é possível cancelar um contrato de compra e venda de imóvel, seja por acordo, inadimplência ou descumprimento contratual, devendo o cancelamento ser formalizado em documento escrito para garantir segurança jurídica.
Precisa de advogado para fazer distrato?
Não é obrigatório ter um advogado para elaborar um distrato contratual. As partes podem redigir e assinar o documento por conta própria, desde que contenha todos os elementos essenciais (identificação das partes, referência ao contrato original, condições de encerramento, valores, multas e quitações).
♦ Quando é recomendável contar com advogado:
● Em contratos de maior valor, como compra e venda de imóveis;
● Quando há cláusulas complexas ou dúvidas jurídicas;
● Se existir conflito entre as partes, como discordância sobre devolução de valores ou multa;
● Em situações que envolvem legislação específica (ex.: Lei do Distrato em imóveis na planta).
♦ Exemplo prático:
Um distrato simples de prestação de serviços pode ser feito diretamente pelas partes. Já no caso de um distrato de imóvel financiado, é recomendável a atuação de advogado para garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados.
✔ Em resumo: não é obrigatório ter advogado para fazer um distrato, mas sua presença é recomendável em contratos de maior complexidade ou quando há divergências entre as partes.
DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Nº do Distrato: 2025/DIS/CVI/001 - Local e Data: Cidade Imaginária, 28 de setembro de 2025 - Horário: 10:15 (horário de Brasília)
DAS PARTES
VENDEDOR: FULANO DE TAL, nacionalidade brasileira, solteiro, administrador, portador do Documento de Identidade RG nº 12.345.678-9, inscrito no CPF sob o nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na Av. das Pedras, nº 1111, Bairro Jardim, Cidade Fictícia, Estado de São Paulo.
COMPRADOR: EMPRESA DELTA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 222.111.000/0001-44, com sede na Av. dos Sonhos, nº 2222, Bairro Progresso, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, representada neste ato por CICRANO DAS QUANTAS, nacionalidade brasileira, casado, administrador, portador do Documento de Identidade RG nº 98.765.432-1, inscrito no CPF sob o nº 987.654.321-00, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 3333, Bairro Harmonia, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro.
As partes, na melhor forma de direito, celebram o presente DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, referente ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 2025/CVI/001, firmado em 01 de janeiro de 2025, regido pelas cláusulas e condições abaixo estipuladas, em conformidade com o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), e a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018).
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO
1.1. O presente distrato tem por objeto a rescisão consensual do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 2025/CVI/001, que versa sobre a alienação do imóvel descrito no ANEXO I - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL, localizado na Rua das Estrelas, nº 555, Bairro Centro, Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro.
1.2. As partes acordam que a rescisão ocorre de comum acordo, sem qualquer pendência ou litígio, com o objetivo de extinguir todas as obrigações decorrentes do contrato de compra e venda mencionado, salvo as disposições expressamente previstas neste distrato.
CLÁUSULA SEGUNDA - DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
2.1. O COMPRADOR compromete-se a desocupar o imóvel, caso tenha tomado posse, e devolvê-lo ao VENDEDOR até o dia 30 de outubro de 2025, em perfeitas condições de conservação, conforme laudo de vistoria inicial realizado na data do contrato original, salvo desgaste natural pelo uso regular, conforme detalhado no ANEXO II - LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL.
2.2. A devolução do imóvel será formalizada por meio de um termo de entrega de chaves, assinado por ambas as partes, atestando o estado do imóvel no momento da devolução.
2.3. Caso o COMPRADOR não tenha tomado posse do imóvel, declara que não realizou qualquer alteração ou ocupação, mantendo o imóvel sob a responsabilidade do VENDEDOR.
2.4. O COMPRADOR deverá providenciar a retirada de quaisquer bens móveis de sua propriedade até a data de desocupação, sendo responsável por todos os custos associados.
2.5. Caso o imóvel seja devolvido com danos além do desgaste natural, o COMPRADOR será responsável pelos custos de reparos, conforme orçamentos apresentados pelo VENDEDOR e aprovados por ambas as partes.
CLÁUSULA TERCEIRA - DAS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS
3.1. As partes declaram que, até a data deste distrato, o COMPRADOR efetuou o pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) ao VENDEDOR, correspondente a [especificar, ex.: sinal e/ou parcelas do contrato], conforme comprovantes anexados (ANEXO III - COMPROVANTES DE PAGAMENTO).
3.2. O VENDEDOR compromete-se a restituir ao COMPRADOR o valor total de R$ 100.000,00 (cem mil reais), ou o montante pago, no prazo de 15 (quinze) dias úteis a contar da assinatura deste distrato, mediante transferência bancária para a seguinte conta:
Banco: Banco Fictício S/A
Agência: 5678
Conta Corrente: 12345-6
Chave PIX: CNPJ 222.111.000/0001-44
3.3. O VENDEDOR declara que não há pendências financeiras adicionais a serem cobradas do COMPRADOR, exceto eventuais custos de reparos identificados na vistoria final, conforme CLÁUSULA SEGUNDA.
3.4. O COMPRADOR declara que será responsável pelo pagamento de quaisquer taxas, impostos ou custos relacionados à posse ou uso do imóvel até a data de desocupação, incluindo, mas não se limitando a, IPTU, contas de consumo (água, energia elétrica, gás) e taxas de condomínio, se aplicável.
3.5. Caso sejam identificados débitos posteriores à assinatura deste distrato, relacionados a obrigações do COMPRADOR, este deverá quitá-los no prazo de 5 (cinco) dias úteis após notificação pelo VENDEDOR.
CLÁUSULA QUARTA - DA QUITAÇÃO E ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADES
4.1. O COMPRADOR declara que recebeu o imóvel, se aplicável, em conformidade com o contrato original e que não possui quaisquer reclamações ou reivindicações contra o VENDEDOR, sejam de natureza material, moral ou de qualquer outra índole, renunciando expressamente a qualquer direito de pleitear reparações futuras relacionadas ao contrato de compra e venda ou ao uso do imóvel.
4.2. O VENDEDOR declara que o COMPRADOR cumpriu suas obrigações contratuais até a presente data, exceto as disposições relacionadas à desocupação e vistoria final, e que não possui reclamações ou reivindicações contra o COMPRADOR, salvo as previstas neste distrato.
4.3. Após o cumprimento das obrigações financeiras e da desocupação do imóvel, as partes dão plena e geral quitação quanto às obrigações decorrentes do Contrato de Compra e Venda nº 2025/CVI/001, declarando que nada mais têm a reclamar uma da outra, seja no âmbito judicial ou extrajudicial.
CLÁUSULA QUINTA - DA DOCUMENTAÇÃO E REGISTRO
5.1. As partes comprometem-se a providenciar o cancelamento de quaisquer registros ou averbações relacionados ao contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade Imaginária, se aplicável, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da assinatura deste distrato.
5.2. Os custos relacionados ao cancelamento de registros, taxas cartorárias ou outras despesas administrativas serão divididos igualmente entre as partes, salvo acordo em contrário.
5.3. O VENDEDOR deverá fornecer ao COMPRADOR cópias de todos os documentos relacionados ao imóvel, incluindo certidões negativas de ônus, para garantir a transparência do processo de distrato.
CLÁUSULA SEXTA - DA CONFIDENCIALIDADE E LGPD
6.1. As partes comprometem-se a manter sigilo sobre todas as informações confidenciais trocadas durante a vigência do contrato de compra e venda, incluindo dados pessoais, financeiros e comerciais, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018).
6.2. O COMPRADOR autoriza o VENDEDOR a tratar os dados pessoais fornecidos exclusivamente para os fins necessários à execução e distrato do contrato, nos termos do Art. 7º, inciso V, da LGPD.
6.3. O VENDEDOR deverá notificar o COMPRADOR imediatamente em caso de incidentes de segurança que possam comprometer dados pessoais, conforme exigido pela LGPD.
6.4. A obrigação de confidencialidade permanecerá em vigor por 5 (cinco) anos após a assinatura deste distrato, salvo para dados protegidos por lei, cuja confidencialidade será mantida pelo prazo legal.
CLÁUSULA SÉTIMA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
7.1. Este distrato extingue todas as obrigações decorrentes do Contrato de Compra e Venda nº 2025/CVI/001, salvo as disposições expressamente previstas neste instrumento, especialmente aquelas relacionadas à desocupação do imóvel e restituição de valores.
7.2. Não há vínculo trabalhista, empregatício ou de qualquer outra natureza entre o VENDEDOR e o COMPRADOR, sendo a relação regida exclusivamente pelo contrato de compra e venda e pelas disposições legais aplicáveis.
7.3. Este distrato não poderá ser cedido ou transferido, total ou parcialmente, sem o consentimento prévio e por escrito de ambas as partes.
7.4. Quaisquer alterações a este distrato serão formalizadas por meio de aditivos, assinados por ambas as partes.
7.5. As partes declaram que este distrato foi celebrado de forma livre, consciente e sem qualquer vício de consentimento, estando plenamente cientes de seus efeitos jurídicos.
CLÁUSULA OITAVA - DO FORO
8.1. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste distrato, as partes elegem o foro da Comarca de Cidade Imaginária, Estado do Rio de Janeiro, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
Por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente distrato em duas vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas, para que produza seus efeitos jurídicos.
VENDEDOR:
FULANO DE TAL
CPF: 123.456.789-00
COMPRADOR:
CICRANO DAS QUANTAS
CPF: 987.654.321-00
TESTEMUNHAS:
Nome: BELTRANO DA SILVA
CPF: 456.789.123-00
Nome: SICRANO DE OLIVEIRA
CPF: 789.123.456-00
ANEXOS
ANEXO I - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL
[Descrição completa do imóvel, incluindo endereço, características físicas, metragem, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e condições de uso.]
ANEXO II - LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL
[Relatório de vistoria inicial do imóvel e relatório de vistoria final, a ser realizado na desocupação, detalhando o estado de conservação.]
ANEXO III - COMPROVANTES DE PAGAMENTO
[Cópias dos comprovantes de pagamento realizados pelo COMPRADOR, incluindo sinal e parcelas.]
ANEXO IV - TERMO DE ENTREGA DE CHAVES
[Modelo do termo de entrega de chaves, a ser assinado no momento da desocupação do imóvel, se aplicável.]
