O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de contestação com reconvenção (ação revisional de contrato aluguel comercial c/c pedido de tutela antecipada de urgência), apresentada conforme artigo 336 e segs c/c art. 341 e segs, ambos do novo Código de Processo Civil (pelo locatário), em ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, em que, naquela, apresenta-se preliminar ao mérito de inépcia da petição inicial e, na ação reconvencional, pleiteia-se a revisão do valor da prestação do valor do aluguel mensal, e manutenção do contrato de locação (CC, art. 317), haja vista evento imprevisto (teoria da imprevisão contratual; pandemia do corona vírus), que trouxe desequilíbrio contratual entre as partes, na forma de onerosidade excessiva (CC, art. 317).

• Sumário da petição
• Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis
• CONTESTAÇÃO c/c RECONVENÇÃO
• A TÍTULO DE INTROITO
• 1  - SINOPSE DA AÇÃO AJUIZADA
• 2  - PRELIMINAR AO MÉRITO
• 2.1. Inépcia da Inicial
• 3 – MÉRITO
• 3.1. Ausência de mora 
• 3.3. Honorários advocatícios  
•  4 - RECONVENÇÃO  
• 4.1. Exposição dos fatos 
• 4.2. No mérito 
• a) REAJUSTAMENTO DO PREÇO DA PARCELA E PRAZOS CONTRATUAIS
• c) PEDIDO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
• d) PLEITO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª VARA CÍVEL DA CIDADE

Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis

Processo nº. 33445.6.07.2222.0008-9/01

Autora: DELTA IMÓVEIS LTDA

Ré: EMPRESA XISTA EPP 

                                   EMPRESA XISTA EPP, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 06.555.444/0001-55, estabelecida na Rua X, nº. 0000 – Cidade (PP) – CEP nº 55.666-777, endereço eletrônico [email protected], vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, por intermédio de seu patrono – instrumento de procuração acostado --, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, do Código de Processo Civil, indica-os às intimações que se fizerem necessárias, para, com suporte no art. 336 e segs. c/c art. 341 e segs., um e outro da Legislação Adjetiva Civil, ofertar

CONTESTAÇÃO c/c RECONVENÇÃO

à ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, aforada por DELTA IMÓVEIS LTDA, já qualificada na exordial desta querela, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, tudo abaixo delineado.

A TÍTULO DE INTROITO

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                      Dúvida inexiste quanto à possibilidade de deferimento da Gratuidade da Justiça, na condição de sociedade empresária com fins lucrativos.

                                      Não se descure que a Lei nº 1.060/50, até então principal legislação correspondente a regular os benefícios da justiça gratuita, apesar da vigência do novo CPC, ainda permanece em vigor, embora parcialmente.

                                      Afinal de contas, disciplina a Legislação Adjetiva Civil, in verbis:

                                   Nesse compasso, com a vigência do CPC, há apenas uma revogação limitada, a saber:

                                      A Constituição Federal afirma que tal benefício passou a constituir-se em verdadeira garantia constitucional. Nessa diretriz, estabelece o inciso LXXIV, de seu art. 5º, em observância ao devido processo legal.

                                      No caso em tela, não se vislumbra qualquer indício de boa situação financeira da Ré.

                                      Com efeito, acosta-se pesquisa feita junto à Serasa, a qual atesta que contra essa pesam mais de 5 (cinco) protestos e, mais, 3 (três) anotações junto ao Serviço de Proteção ao Crédito (docs. 01/03). Outrossim, vê-se que seu último balanço apresenta déficit no importe de R$ 00.000,00 (.x.x.x). (doc. 04)

                                      Ademais, os extratos bancários, todos acostados, também demonstram saldo negativo há mais de 6 (seis) meses.( docs. 05/09)  Além do mais, revelam que ela se utilizou do cheque especial (conta garantida). (doc. 10)

                                      Doutro giro, consabido que acesso ao Judiciário é amplo, voltado também para as pessoas jurídicas.

                                      Assim, como visto acima, demonstra-se sua total carência econômica, de modo que se encontra impedida de arcar as custas e despesas processuais.       

                                      De mais a mais, registre-se que a parte contrária poderá requerer, a qualquer momento durante a instrução processual, a revogação de tais benefícios, desde que demonstre cabalmente a existência de recursos pela parte adversa. (CPC, art. 100, caput)

                                      Desse modo, existe uma presunção legal de insuficiência financeira em benefício daquela (CPC, art. 99, § 3°).

                                      O fato de a Demandada utilizar-se dos trabalhos particulares de profissional da advocacia, distinto da Defensoria Pública, não implica, nem de longe, a ausência de pobreza, na forma da lei. Até porque, na situação em liça, seu defensor optou por ser remunerado na forma ad exitum; ou melhor, há registro processual justamente nesse ensejo (CPC, art. 99, § 4°).

                                      A corroborar o exposto acima, urge transcrever o magistério de Daniel Assumpção Neves:

                                      Assim, em determinados casos, comprovada por meio de declaração de hipossuficiência econômica, tem a jurisprudência o seguinte entendimento:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE PREPARO. IMPOSSIBILIDADE. INDEFERIMENTO DE PLANO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS PARA AFASTAR A HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. DECISÃO REFORMADA.

1) O pedido de assistência judiciária negado em Primeiro Grau e que represente objeto do agravo de instrumento, dispensa a comprovação do preparo para admissibilidade do recurso. Precedente STJ. 2) A gratuidade judiciária somente pode ser indeferida se houver provas nos autos de que o requerente não preenche os pressupostos, devendo o magistrado, antes do indeferimento, conceder prazo para sua comprovação. 3) Comprovada a insuficiência de recursos é de rigor conceder-se ao postulante a benesse da gratuidade de justiça. 4) Agravo de Instrumento conhecido e provido para conceder a gratuidade judiciária [ ... ]

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. RENDA MENSAL LÍQUIDA INFERIOR A 03 (TRÊS) SALÁRIOS MÍNIMOS. HIPOSSUFICIÊNCIA CONFIGURADA. PARÂMETRO UTILIZADO PELA DEFENSORIA PARA ASSISTÊNCIA JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL GRATUITA. BENESSE ASSISTENCIAL CONCEDIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I - A renda mensal líquida inferior a 03 (três) salários mínimos justifica a concessão do benefício da Assistência Judiciária Gratuita. Ademais, este parâmetro de 03 (três) salários mínimos corresponde, inclusive, ao limite estabelecido pela Defensoria Pública Estadual para promover a assistência judicial e extrajudicial gratuita, conforme artigo 2º, da Lei Complementar Estadual n º 55/97. II - Na espécie, o Recorrente é vigilante patrimonial, com renda mensal líquida de cerca de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) conforme contracheques juntados aos autos, montante inferior, portanto, a 03 (três) salários mínimos, de forma que conjunto probatório é suficiente para concluir pela hipossuficiência do Agravante. III - Recurso conhecido e provido. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade de votos, conhecer e conferir provimento ao Recurso de Agravo de Instrumento para reformar a Decisão Agravada e, via de consequência, conceder ao Recorrente a gratuidade da justiça no Processo originário, nos termos do Voto do eminente Desembargador Relator [ ... ]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE SUPRIMENTO JUDICIAL DE CONSENTIMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

Impugnação ao indeferimento do pedido de concessão do benefício da gratuidade de Justiça ao argumento de que o Requerente "é funcionário do Banco do Brasil". O fato de o ser não leva à presunção de possibilidade de arca com as despesas processuais. Ao contrário, o contracheque do requerente demonstra que seu rendimento não é elevado. Indicação de hipossuficiência, razão pela qual se reforma o decisum. RECURSO PROVIDO [ ... ]

                                   Com efeito, a extensa prova documental, colhida com esta contestação, sobejamente, permitem superar quaisquer argumentos pela ausência de pobreza, na acepção jurídica do termo. É indissociável a existência de todos os requisitos legais à concessão da gratuidade da justiça.      

                            A presente querela traz à tona argumentos de que a Ré se encontra em mora com débito locatício.

                                      Na exordial, sustenta-se que:

( i ) firmara-se com a Promovida, na data de 00 de março do ano de 0000, contrato de locação do imóvel, sito na Rua Delta, nº. 000, sendo referido pacto de locação para fins não residenciais;

( ii ) destacou, mais, que aquela se encontra inadimplente com os alugueres dos meses de fevereiro e março deste ano, perfazendo, no momento do ajuizamento da demanda, um total de R$ 00.000,00 (.x.x.x.);

( iii ) outrossim, sustenta a Autora que procurou, por várias vezes, a Ré para receber os aluguéis, contudo não obtivera êxito;

( iv) pediu a procedência dos pedidos, pois se infringiu preceito contratual, com o despejo dessa e,  ademais, com a condenação ao pagamento dos encargos locatícios e ao ônus de sucumbência.

                                      Prima facie, vê-se, sem maiores dificuldades, que a Promovente não obedeceu à sistemática prevista na Lei do Inquilinato – legislação especial, na hipótese – quando, a despeito do que reza o art. 62, inc. I, da Lei 8245/91, não trouxe, com a peça vestibular, a discriminação do débito locatício.

                                      Consoante referida norma, tendo em conta que há pedido de cobrança dos encargos locatícios, mister fosse colacionado aos autos discriminação de quais parcelas, e os seus respectivos valores, eram devidos (por meio de planilha, inclusive). Ressalte-se, por oportuno, que tal conduta processual prejudicou, e muito, a atuação da defesa da Ré, maiormente quando impossibilita maior vagar quanto à hipotética possibilidade do montante do débito.

                                      Nesse compasso, inescusável que a petição inicial é inepta, à luz da regra contida no art. 330, inc. I, do Estatuto de Ritos.

                                      Com esse mesmíssimo entendimento, urge trazer à tona o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:

                                               Com esse mesmo enfoque, leciona Gildo dos Santos, verbo ad verbum:

                                      Também por esse prisma é o entendimento de Maria Helena Diniz, in verbis:

                                      Em abono dessas disposições doutrinárias, mister trazer à colação os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. PETIÇÃO INICIAL DESACOMPANHADA DE PLANILHA DETALHADA DO DÉBITO.

Sentença que julgou improcedentes os pedidos. Irresignação da parte autora. Acórdão prolatado por esta câmara que anulou a sentença, a fim de oportunizar a demandante a emenda da petição inicial. Nas ações de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos da locação, a petição inicial deverá ser instruída com o cálculo discriminado do valor do débito. Intimada para sanar a irregularidade, a demandante quedou-se inerte. Inépcia da exordial. Falta de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo. Extinção do feito, sem resolução de mérito, por inépcia da inicial, em razão de falta de documento indispensável à propositura da ação, qual seja, planilha contendo os cálculos discriminados referentes aos débitos de cotas condominiais. Manutenção da sentença, porém, por fundamento diverso. Verba sucumbencial que deve ser majorada em 2% a título de honorários recursais, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do referido diploma processual. Recurso a que se nega provimento [ ... ]

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PETIÇÃO INICIAL. JUÍZO POSITIVO DE ADMISSIBILIDADE. INÉPCIA. DECRETO POSTERIOR. IMPROPRIEDADE TÉCNICA.

Não há campo para análise de inépcia da inicial após a determinação do ato citatório, portanto, depois de já reconhecida sua regularidade processual, nestes moldes já superada nos autos. (vvp) APELAÇÃO CÍVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO HERDEIRO DO LOCADOR. DEMONSTRATIVO DE DÉBITO. INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 62, I DA Lei nº. 8.245/91. INÉPCIA DA INICIAL. EMENDA. IMPOSSIBILIDADE. RÉU JÁ CITADO. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. A teor do disposto no art. 1.791 do Código Civil, até que haja a partilha, todos os herdeiros têm legitimidade de reivindicar sobre a posse e propriedade da herança, como se fosse uma coisa só. A apresentação do valor discriminado do débito tem o propósito de permitir que o devedor purgue a mora ou discuta os valores que entende indevidos, de sorte que sua ausência consubstancia vício suficiente para decretar a inépcia da inicial. Incabível a determinação de emenda da inicial, quando o réu já foi citado. CONTRATO VERBAL. RELAÇÃO LOCATÍCIA NÃO COMPROVADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. Não comprovada a existência da relação locatícia, incabível a decretação do despejo por falta de pagamento [ ... ]

                                      É de se concluir, portanto, que a petição inicial deve ser indeferida, maiormente quando ofusca os ditames previstos no art. 330, inc. I, do CPC.

                                      De outro turno, urge asseverar que a Ré não se encontra em mora, ao contrário do quanto estipulado na petição inicial.

                                      As partes convencionaram, no pacto locatício, que o reajuste dos aluguéis seria pelo índice do IGP-M, o que se observa do teor da cláusula 9ª do contrato de locação em espécie.

                                      Não se pode confundir reajuste com a revisão (acertada) dos aluguéis (Li, art. 18), como bem advertem Nagib Slaib Filho e Romar Navarro de Sá:

                                      Incide no caso, desse modo, os ditames do art. 85 da Lei 8245/91.

                                      Ao contrário do quanto ajustado, a Autora, indevidamente, reajustou os aluguéis, durante 3 (três) anos consecutivos, pelo índice do INPC. A propósito, acosta-se planilha demonstrativa. (doc. 11)

                                      Ao utilizar-se deste indexador, a Promovente, maliciosamente, onerou o aluguel em 7,73% (sete vírgula setenta e três por cento). O aluguel correto, hoje, utilizando-se o índice contratado (IGP-M), seria de R$ 0.000,00 (.x.x.x.). Verifica-se, ao invés disso, que a Autora onerou demasiadamente os aluguéis mensais, tendo a Ré pago os últimos aluguéis o montante de R$ 0.000,00 ( x.x.x. ), consoante comprovantes anexos. (docs. 12/15)

                                      Por esse azo, a Ré não se encontra em mora, máxime quando lhe fora cobrado quantias, no período de normalidade contratual, muito além do previsto contratualmente.

                                      É cediço que a mora reflete uma inexecução de obrigação, diferenciada, sobremaneira quando representa o injusto retardamento ou o descumprimento culposo da obrigação. Assim, na espécie incide a regra estabelecida no artigo 394 do Código Civil, com a complementação disposta no artigo 396, desse mesmo Diploma Legal.

( ... )

                                      Descabido, outrossim, o pedido de condenação em honorários advocatícios, na proporção de 20% (vinte por cento), como estipulado na exordial.

                                      Salvo melhor juízo, não há, no contrato locatício em tela, qualquer pacto no tocante à verba honorária advocatícia.

                                      Nesse caso, diante do silêncio contratual, prevalece o que dispõe o art. 62, inc. II, alínea ‘ d ’ da Lei do Inquilinato, ou seja, no máximo de 10%(dez por cento) sobre o montante devido. Ao contrário, a Autora, como dito, preferiu extrapolar o limite legal e cobrar, em juízo, o percentual acima aduzido.

                                      Portanto, também houve excesso nesse pedido. 

COMO INTROITO

( a ) Quanto à delimitação das parcelas controvertidas

                                   Antes de tudo, urge considerar que, na espécie, não se cuida de ação em que se pretende revisar o valor da prestação do aluguel, levando-se em conta a oscilação de preços do mercado imobiliário. É dizer, a pretensão não se atrela aos ditames da Lei do Inquilinato, mormente à luz do seu artigo 68 e segs.

                                   Muito pelo contrário, aqui, em verdade, busca-se a correção do montante mensal da parcela, por determinado período, sob a ótica de desproporcionalidade do valor, levando-se em conta o momento do seu pagamento. É dizer, procura-se decisão judicial de sorte a reequilibrar-se o contrato, decorrência de evento imprevisível, sob a égide do artigo 317 c/c art. 378, um e outro do CC.

                                   Por isso, máxime, não há falar-se em quaisquer dos óbices fixados no art. 3º, da Lei de Locações.

                                               As partes, ora litigantes, entabularam contrato de locação, em 00/11/2222, para fins não residenciais, tendo como objeto o imóvel sito na Av. Das Tantas, nº 0000. s

                                   Naquela ocasião, convencionou-se o valor mensal do aluguel em R$ 0.000,00 (.x.x.x.).

                                   De mais a mais, a mensalidade do condomínio era de R$ 000,00 (.x.x.x.).

                                   Tanto aquele -- o aluguel --, como esse – o condomínio --, até o mês de janeiro próximo passado, foram pagos com exação. (docs. 12/15)

                                   Entrementes, e esse é o âmago do entrave, a Reconvinte fora surpreendida com a grave recessão econômica, decorrente da pandemia do coronavírus .

                                   Tal fato, imprevisível, agravou a possibilidade de pagamento das parcelas supra mencionadas.

                                   Noutro giro, oportuno ressaltar que, com a ordem de fechamento de bares, restaurantes, comércios e shoppings, originária do Excelentíssimo Governador do Estado, na data de 00/11/2222, estendida até 22/11/0000, a circulação de pessoas caiu drasticamente. (doc. 16) Até mesmo com o confinamento social, mensurado pela Organização Mundial de Saúde, bem assim pelo Governo Federal, obviamente contribuiu para esse desiderato.

                                   Em conta disso, já no primeiro momento, a Reconvinte viu como imperiosa, infelizmente, a rescisão do contrato de trabalho de 7 (sete) dos seus 23 (vinte e três) funcionários. (docs. 17/24) Logo em seguida, na semana seguinte, os demais igualmente foram demitidos. (docs. 25/33)         

                                   Sem dúvida, trata-se de evento inesperado, à luz da Lei (CC, art. 317 c/c 478), sobremodo quando aquela, assim como para grande parte da Nação, fora atingida pelos efeitos financeiros do coronavírus (COVID-19).

                                   Esse episódio, frise-se, segundo prevê, inclusive, a Legislação Adjetiva Civil, é fato que independe de provas, sobremodo suas nefastas consequências, financeiras e de saúde pública. (CPC, art. 374, inc. I) 

                                   Não se perca de vista, ainda, que o Senado Federal, em 20 de março de 2020, decretou estado de calamidade pública.                                             

                                   A propósito, inúmeras vezes se viu, nesse trágico período, apelo de governantes no sentido de “todos arquem com sua parcela de sacrifício”.

                                   Cai bem trazer à colação, nessas pegadas, o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, no emblemático caso do excessiva variação cambial, acontecida em 1999.

                                   Naquela ocasião, a Corte da Cidadania decidira que os prejuízos, decorrentes da imprevisível e brusca variação cambial, deveriam ser divididos, em parcelas iguais, pelas partes contratantes. Assim, as prestações, vencidas a partir de 19 de janeiro de 1999, foram reajustadas pela metade da variação cambial verificada à época. A outra metade, foi arcada pelas empresas de leasing.

                                   No ponto, tocante à onerosidade expressiva das prestações, digna de aplausos este trecho do voto do Ministro Aldir Passarinho Júnior (RESP 472.594), verbis:

"Não parece, pois, razoável que estando autorizada a arrendadora a contratar pela variação cambial e assim acordando o mutuário, tenha de arcar com o ônus integral, já que igualmente vítima da drástica desvalorização do Real. Que há onerosidade excessiva, sem dúvida ela existe, porém não propriamente da cláusula em si, que é legal, mas das circunstâncias que advieram a partir de certo momento, quando em curso a relação obrigacional.. “

                                   Inescusável, assim, que os casos se assemelham e a orientação do Judiciário, certamente, deve ser similar àquela, antes tomada pelo STJ.

                                   Em arremate, nas linhas fáticas, ressalva-se, de já, que a Reconvinte almeja manter a relação contratual locatícia (CC, art. 317).

                                      Nada obstante, haja vista a média das vendas diárias, compreendendo-se da suspensão das atividades comerciais (00/11/2222), até esta data, que perfaz o montante de R$ 0.000,00, pretende-se pagar em proporção menor, a quantia mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), até ulterior estabilização da economia nacional.

                           O Código Civil, em seu art. 421, reza que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. “ Isso significa, sobretudo, que o contrato deixa de ser apenas instrumento de realização da autonomia privada, para desempenhar uma função social.

                                   A orientação nas relações de crédito, até hoje tem sido pensada com base no acordo de vontade. No entanto, em face do que reza a Lei Substantiva vigente, não devemos ater-nos não mais no consentimento, mas no interesse social protegido.

                                   Acerca do tema em vertente, convém ressaltar o magistério de Paulo Lôbo:

                                   Com o mesmíssimo entendimento, professa Paulo Nader que:

                                   Nesse rumo, ainda, a Reconvinte pede vênia para transcrever as lapidares considerações de Caio Mário da Silva Pereira:

                                   Não devemos olvidar, no mesmo sentido, mais, o magistério de Washington de Barros Monteiro:

                                   A própria Lei do Inquilinato fomenta o princípio da preservação da empresa, verbis:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

                                   Com esse enfoque:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL, SUBLOCAÇÃO ILEGAL E FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ATRASADOS E RECONVENÇÃO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO PRINCIPAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EX VI DOS ARTS. 284, PARÁGRAFO ÚNICO, E ART. 267, INCISO I, AMBOS DO CPC/1973, CORRESPONDENTES AOS ARTS. 321, PARÁGRAFO ÚNICO E 485, I, DO CPC/2015 E EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO ATUAL CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IRRESIGNAÇÃO DA RECONVINTE. AVENTADA A NULIDADE DA SENTENÇA OBJURGADA FACE À CONEXÃO COM LIDE PRETÉRITA, DADA A NECESSIDADE DE JULGAMENTO CONJUNTO. DEMANDA SENTENCIADA. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. IMPOSSIBILIDADE DE REUNIÃO DOS CADERNOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 55, §1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DA SÚMULA Nº 235 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

A conexão configura-se quando, entre 2 (duas) ou mais ações, for-lhes comum: A) a causa de pedir remota e/ou próxima; e/ou b) o pedido imediato e/ou mediato, bem como, por mera prejudicialidade, na possibilidade de decisões conflitantes ou contraditórias em caso de decisão apartada, mas, à luz do art. 55, § 1º, do CPC e do Enunciado N. 235 da Súmula do STJ, com dispensa de reunião dos feitos, em todo caso, se um deles já houver sido sentenciado" (CC n. 0002199-59.2017.8.24.0000, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. Em 23.01.2018). CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO ENTRE AUTORA E RÉUS. SUSCITADA A LEGITIMIDADE DA APELANTE PARA RECONVIR EM DECORRÊNCIA DAS ACESSÕES REALIZADAS PELOS REQUERIDOS NO IMÓVEL OBJETO DA AVENÇA. TESE RECHAÇADA. CONTRATO DE TRESPASSE FIRMADO ENTRE OS REQUERIDOS/LOCATÁRIOS COM A APELANTE SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR. ADEMAIS, EXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL À REFERIDA TRANSAÇÃO. CIÊNCIA DA RECONVINTE ACERCA DAS CLÁUSULAS DO REFERIDO PACTO DEMONSTRADA. BOA-FÉ CONTRATUAL E REGULARIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO NÃO EVIDENCIADOS. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM BEM RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA.

"A Lei assegura ao sublocatário do imóvel o direito de renovar a locação, desde que a sublocação, contrato derivado do principal, tenha sido precedida de anuência prévia e escrita do locador, nos termos do art. 13, § 1º, da Lei n. 8.245/91. Se de um lado o art. 51 da Lei de Locações protege o princípio da preservação da empresa, sujeitando o locador à renovação compulsória em determinadas circunstâncias, o aludido art. 13 é corolário da garantia de liberdade de associação (Constituição da República, art. 5º, incisos II e XVII), e assegura ao locador que seu vínculo com um sublocatário somente se formaliza mediante prévia e expressa anuência, por escrito. Não havendo autorização ou concordância prévia, expressa e por escrito da locadora sobre a sublocação, não se configura a cessão da locação. " (TJSC, Apelação Cível n. 0301100-54.2014.8.24.0139, de Porto Belo, Rel. Des. Sebastião César Evangelista, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 17-05-2018). PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE O JULGADOR DISCORRER EXPRESSAMENTE ACERCA DE TODOS OS DISPOSITIVOS ELENCADOS PELA PARTE. MATÉRIAS VENTILADAS NA FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE DA RECONVINTE QUE ENSEJA A PREJUDICIALIDADE DA ANÁLISE DOS DEMAIS PONTOS INVOCADOS NO APELO. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO INDEVIDA. ORIENTAÇÃO DO Superior Tribunal de Justiça (EDCL no AgInt no RESP n. 1.573.573/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Belizze). RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO [ ... ]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. DESCABIMENTO.

Aplicação do artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90. Tese recursal que contrasta com verbete nº 63, da Súmula deste Tribunal, com o verbete nº 549, da Súmula do STJ e com os entendimentos vinculantes adotados pelo STF no julgamento do RE nº 612.360 (tema 295) e pelo STJ no RESP. Nº 1.363.368 (tema 708). Locação não residencial. Alegação de distinção. Inocorrência. Precedente isolado do STF sem eficácia vinculante em sentido contrário. Finalidade da locação. Irrelevância. Finalidade empresarial da locação que encontra amparo no princípio da preservação da empresa e com a geração de empregos e de receita tributária. Modalidade locatícia digna da mesma proteção conferida à locação residencial. Recurso desprovido [ ... ] 

                                   Por outra visão, é necessário não perder de vista o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. REVISIONAL. INSTITUTO DA LESÃO. CÓDIGO CIVIL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CARACTERIZA. BOA-FÉ CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRA. DIÁLOGO DAS FONTES. REVISÃO DO CONTRATO. PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Boa-fé contratual. O contrato é o acordo firmado entre as partes, com o objetivo de criar direitos, mediante a livre manifestação de vontade. Todavia, certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02. Caso concreto. Renegociação de dívida. O autor, consumidor hipossuficiente, firmou o contrato objeto dos autos com a pretensa finalidade de quitar o empréstimo anteriormente realizado com a instituição financeira, o que, embora tenha de fato ocorrido, pois houve a renegociação da dívida, não lhe trouxe qualquer benefício, sendo mais vantajoso, na hipótese, ter permanecido com o contrato originalmente firmado. No ponto, a própria sentença ora atacada, embora tenha julgado improcedente a pretensão, reconheceu que a segunda contratação foi desvantajosa para o consumidor, consignando o juiz de origem que, aparentemente, não havia razão plausível para que o autor aceitasse o refinanciamento naqueles termos. Lesão. Artigo 157 do Código Civil. Considerando a inequívoca desvantagem em desfavor da parte autora, bem como caracterizada a inexperiência frente à instituição financeira ré, pois o contrato foi firmado presencialmente, sendo o autor orientado por um funcionário do banco, segundo a inicial, caracterizada está a lesão no caso concreto. Possibilidade de revisão e manutenção do contrato. Artigo 157, § 2º, Código Civil. Enunciado nº 149 do CJF/STJ. Em atenção ao princípio da conservação dos contratos, a verificação da lesão deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial do negócio jurídico e não à sua anulação, sendo dever do magistrado incitar os contratantes a seguir as regras do art. 157, §2º, do Código Civil de 2002. Código de Defesa do Consumidor. Súmula nº 297, STJ. Diálogo das fontes. Tanto à luz do Código Civil (instituto da lesão), como do Código de Defesa do Consumidor (equilíbrio econômico do contrato), ambos aplicáveis ao caso, por interpretação da teoria do diálogo das fontes, é de se concluir que o contrato é abusivo e merece ser revisado. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO BANCÁRIO. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

Ainda que não aplicável ao caso a legislação consumerista, a pretensão deduzida por um dos contratantes de revisar cláusulas contratuais encontra amparo nos artigos 317, 421, 478, 479 e 480, todos do Código Civil. Com o advento da Constituição da República de 1988 (artigo 5º, inciso XXXV), os contratos não mais se sujeitam à revisão somente em decorrência de fatos supervenientes, imprevisíveis a um dos contratantes (teoria da imprevisão), havendo verdadeira relativização do princípio do pacta sunt servanda [ ... ] 

APELAÇÃO CÍVEL.

Compra e Venda de Imóvel. Ação de obrigação de fazer C.C. Declaratória de exigibilidade de multa ajuizada pela promitente vendedora. Cumprimento da obrigação no curso da demanda. Parcial procedência para condenar a compradora na multa contratual pelo atraso na escrituração dos contratos de venda e compra. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA Pleito de desentranhamento de réplica apócrifa. Descabimento. Petição assinada digitalmente pelo patrono do autor, nos termos do Artigo 2º da Lei Federal nº 11.419 de 2006. Validade. Alegada preclusão consumativa da juntada de documento essencial, consoante o disposto no artigo 435 do CPC. Descabimento. Autora que justificou ter tido conhecimento do e-mail juntado apenas após o ajuizamento da demanda. Ademais, não houve prejuízo à defesa, que pode se manifestar nos autos por diversas vezes após a juntada. Sem prejuízo, não há nulidade. Exegese do artigo 282, §2º do CPC. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa. Ausência de fundamentação da sentença. Mero inconformismo. Preenchimento dos requisitos do artigo 489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar afastada. MÉRITO Mora na escrituração configurada. Compradora que foi notificada extrajudicialmente na obrigação de fazer, restando inerte. Cláusula contratual expressa de multa diária para o caso de não comparecimento na data aprazada para a lavratura das escrituras. Inaplicabilidade do CDC. Impossibilidade de declaração de abusividade da multa contratual com base no artigo 51 do CDC. Objeto adquirido com claro intuito de exploração econômica. Compradora que não se enquadra no conceito de consumidor previsto no Artigo 2º do CDC, eis que adquiriu 10 unidades autônomas. Hipótese de destinatário final do bem não configurada. Análise da lide que deve ocorrer sob o prisma do Código Civil e do direito obrigacional. Onerosidade excessiva. Artigo 317 do Código Civil. Configuração. Vendedora que restou inerte em longo período até cobrar o implemento da obrigação de fazer assumida pela parte contrária, resultando em multa exorbitante, que representa cerca de 22% do valor de cada um dos dez contratos firmados. Situação imprevisível apta a ensejar a revisão contratual. Natureza e a finalidade da obrigação que não importou em comprovados prejuízos à vendedora. Redução equitativa da multa que se impõe. Exegese do artigo 413 do Código Civil. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para reduzir equitativamente a penalidade prevista na cláusula nona dos contratos firmados entre as partes para o importe único de 2% sobre o preço de venda, corrigidos pelos índices pactuados, a incidir em cada um dos contratos firmados [ ... ]

                                   A própria Constituição Federal traz em seu bojo, como um dos fundamentos da República, o valor social da livre iniciativa.(CF, art. 1º, IV) Desse modo, o contrato – frise-se, qualquer contrato – tem importância para toda a sociedade.

                           O contrato, de outro bordo, além de instrumento para realização dos interesses particulares, igualmente é um mecanismo que vem a promover um dos objetivos da ordem jurídico-constitucional.

                                   De toda conveniência, nesse compasso, que o Magistrado empreenda todos os esforços para preservar os interesses sociais, sobretudo com a manutenção do contrato, assim querendo uma ou ambas as partes.

                                   Dessa maneira, encontra-se imerso no Código Civil comando possibilitando ao Juiz, no caso concreto, apreciar o fato narrado e, em consequência, manter a relação entabulada, sobremodo diante de circunstâncias adversas a uma delas.

                                   Acerca do tema em liça, é altamente ilustrativo transcrever o que professam Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho:

                                   A expressão ´motivos imprevisíveis´, contida nas disposições do art. 317 da Legislação Substantiva Civil, foi debatida na I Jornada do STJ sobre o código civil, em que se chegou a uma conclusão que:

                           Nessas pegadas, urge compreender que o encerramento das atividades empresariais não interessa a qualquer um, seja ao locador, locatário, ou mesmo ao Estado. Para além disso, registre-se, em especial tomando-se em conta o aspecto social, que a Reconvinte tem interessa em resgatar novos empregos, impulsionar a economia, remunerar o proprietário do imóvel locado, reavivar seu empreendimento.

                                    Por isso, à luz dos fundamentos acima transcritos, temos que é conveniente e legal a manutenção do contrato de locação em espécie, assim como o redimensionamento das parcelas convencionadas. 

                                               Em razão do ajuizamento da presente Ação Reconvencional, a Ação de Despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos contratuais, antes ajuizada pela Reconvinda, deve ser suspensa. Esse pleito é feito com abrigo na regência do art. 313, V, ´a`, do Código de Processo Civil. 

                                               O julgamento de mérito, eventualmente favorável à Reconvinda, importa, diretamente, no resultado da Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Por esse motivo, aquela deve ter seu trâmite suspenso, até o deslinde da presente Ação Reconvencional.

                                               Nesse sentido:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. REVISIONAL DE ALUGUEIS E RESCISÃO DO CONTRATO. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO

1. O não reconhecimento da prejudicialidade existente entre a ação de despejo por falta de pagamento, a revisional e a rescisão do mesmo contrato pode dar causa a situação extremamente desvantajosa para a parte e contraproducente para o Judiciário. Caso sejam proferidas decisões conflitantes em cada um deles, todas serão inexequíveis e criarão situação de insegurança jurídica inadmissível no Estado Democrático de Direito; 2. Nos termos do Novo Código de Processo Civil, restou superado o entendimento de que a ação revisional e a ação de despejo fundadas no mesmo contrato não ostentariam liame processual. A conexão, com fundamento no artigo 55, da Lei n. 13.105, de 2015, se justificaria porque notável o risco de decisões conflitantes ou contraditórias (§3º), tendo o CPC adotado expressamente o critério materialista para tanto. RECURSO SUSPENSO pelo prazo de um ano [ ... ]

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PRESTADA. NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO CURSO DO PROCESSO. QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA CONFIGURADA.

Inteligência do artigo 313, inciso V, a, do CPC. Sentença anulada de ofício. Recurso prejudicado [ ... ]

                           Com efeito, pede-se a suspensão da Ação de Despejo, nos termos do art. 313, inc. V, “a”, do CPC, em face da prejudicialidade externa existente. 

                                   Na hipótese, tem-se que a Reconvinte é detentora dos requisitos insertos no art. 300 do Estatuto de Ritos, quais sejam:

( i ) a verossimilhança das alegações

                                   A queda das suas percepções financeiras diárias, a decretação do estado de calamidade pública, presencia-se, de logo, a situação anômala e imprevisível que reclama a prestação jurisdicional.

( ii ) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação 

                                   Há de ser destacado, tal-qualmente,  que a Reconvinte recebera, em 00/11/2222, uma carta de citação, originária deste juízo, desta demanda, na qual se perquire o despejo daquela.

                                   Esse imóvel, como antes dito, é de importância para sua utilização diária. Como afirmado anteriormente, toda sua atividade empresarial é desenvolvida neste imóvel, unicamente.

                                   Daí disciplina do CPC que:

Art. 300.  A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

( ii ) prova inequívoca

                                   Há “prova inequívoca” da expressiva onerosidade, mormente do quanto se extraem dos documentos colacionados com a contestação/reconvenção.

                                    Desse modo, à guisa de sumariedade de cognição, os elementos probatórios revelam circunstâncias de que o direito muito provavelmente existe.

                                   No ponto, oportuna a lembrança de José Miguel Garcia Medina:

                                   Ademais, a medida em liça é completamente reversível, máxime quando a Reconvinda, se vencedora, poderá impulsionar o processo de despejo e, até mesmo, a inserir o nome daquele junto aos cadastros restritivos, e retomar o imóvel em destaque.

                                   Com esse enfoque de entendimento, apraz trazer à colação o seguinte aresto de julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação revisional de contrato. Decisão de primeiro grau que garantiu o direito da parte consumidora de não ter o seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito, mediante depósitos judiciais das parcelas vencidas e vincendas, no valor integral. Pedido de reforma da decisão para fins de determinar o pagamento das parcelas conforme pactuado no contrato. Não acolhido. Manutenção da determinação de depósito judicial do valor integral, que garantem a posse do veículo em favor da parte agravante, bem como a não inserção de seu nome nos órgãos de restrição ao crédito. Decisão mantida. Confirmação, no mérito, da tutela antecipada. Recurso conhecido e não provido. Unanimidade [ ... ]

                                   Por outro norte, caminhando nas pegadas da preservação da atividade empresarial, não se descure de precedente nesse sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA LOCATÁRIA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

Débitos locatícios contraídos antes do pedido de recuperação judicial. Contrato locatício que com início em 2009, posteriormente renovado em 2016. Inadimplemento incontroverso quanto aos locatícios dos meses de julho e agosto de 2018. Processamento do pedido de recuperação judicial por decisão prolatada em novembro de 2018 pelo Juízo Universal de Falência. Créditos da locadora que se submetem ao concurso de credores. Inteligência do art. 49 da Lei nº 11.101/05. Purga da mora por parte da locatária impossibilidade por força da Lei de Recuperação Judicial e Falência, o que macularia o concurso de credores. Continuidade da relação locatícia não residencial que é a regra no ordenamento jurídico brasileiro. Princípio da proteção ao fundo de comércio extraído da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) quando trata do direito à renovação. Exigibilidade dos créditos locatícios que se encontra suspensa até aprovação do plano de recuperação judicial, ocasião em que será operada a novação da dívida. Aplicação do art. 59 da Lei nº 11.101/05. Direito de propriedade da locadora que não é violado, uma vez que após o pedido de recuperação judicial a locatária vem adimplindo pontualmente todos os locatícios. Crédito anterior ao pedido de recuperação judicial que será adimplido conforme procedimento de recuperação judicial. Princípio da Preservação da Empresa. Despejo da locatária que inviabilizaria a continuidade da sua atividade empresarial. Prejuízo que se estende a fornecedores, empregados e à própria locadora, que deverá submeter seu crédito ao concurso de credores. Eventual inadimplemento posterior ao pedido de recuperação judicial que poderá ensejar ação de despejo, uma vez que os créditos seriam posteriores à recuperação, e, portanto, extraconcursais, mantendo sua exigibilidade independente de aprovação no plano de recuperação e consequente novação. De rigor a reforma da r. Sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito. Recurso provido. [ ... ]                                                   

                                   Assim, de toda conveniência que aquela seja manutenida na posse do bem locado, com a preservação da relação locatícia, máxime porquanto demonstrada a boa-fé e o animus de adimplir o contrato, o que ora ocorre por parte da Reconvinte.                                         

                                   Diante disso, vem pleitear, sem a oitiva prévia da parte contrária (CPC, art. 9º, parágrafo único, inc. I c/c art. 300, § 2º), independente de caução (novo CPC, art. 300, § 1º), tutela de urgência antecipatória no sentido de:              

( ... )                

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Características deste modelo de petição

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Modelos de contestação Novo CPC

Número de páginas: 55

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2020

Doutrina utilizada: Daniel Amorim Assumpção Neves, Teresa Arruda Wambier, José Miguel Garcia Medina, Caio Mário da Silva Pereira, Washington de Barros Monteiro , Paulo Lôbo, Paulo Nader

Histórico de atualizações

• 30/03/2020 - Publicado no Petições Online

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