Modelo Contestação Ação de Despejo Novo CPC Pedido Contraposto para uso próprio PTC364
VEJA TRECHO DA PETIÇÃO
CONFIRA EM PDFCaracterísticas deste modelo de petição
Área do Direito: Direito do Inquilinato
Tipo de Petição: Modelos de contestação Novo CPC
Número de páginas: 16
Última atualização: 20/11/2020
Autor da petição: Alberto Bezerra
Ano da jurisprudência: 2020
Doutrina utilizada: Sílvio de Salvo Venosa, Luiz Guilherme Marinoni
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O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de contestação c/c pedido contraposto, apresentada no Juizado Especial Cível (JEC), conforme art 335 do novo cpc, decorrente de ação de despejo para uso próprio com cobrança de aluguéis.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 00ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL DA CIDADE/PP
Ação de Despejo para uso prórpio
Proc. nº. 2000222-55.2222.9.09.0015
Autora: Beltrana das Tantas
Réu: Fulano de Tal
FULANO DE TAL, solteiro, geólogo, residente e domiciliado na Rua Xista, nº 000, em Cidade (PP), possuidor do CPF(MF) nº. 222.333.444-55, endereço eletrônico [email protected], ora intermediada por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 335 e segs. da Legislação Adjetiva Civil c/c art. 30 e 31, ambos da Lei dos Juizados Especiais, ofertar a presente
CONTESTAÇÃO
C/C
“PEDIDO CONTRAPOSTO”,
em face de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios aforada por BETRANA DAS QUANTAS, já qualificada na peça exordial, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo estipuladas.
I - INTROITO
( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)
O Réu, até pelas circunstâncias narradas na petição de ingresso, afirma que não tem condições de arcarem com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagarem todas as despesas processuais, sobremodo eventuais honorários advocatícios sucumbenciais.
Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.
1 - SINOPSE DA AÇÃO AJUIZADA
A presente querela traz à tona argumentos que:
( i ) as partes firmaram contrato de locação residencial, em 11/22/3333, o qual, atualmente, segue vigente por tempo indeterminado;
( ii ) considera, mais, que os aluguéis, assim como iptu e taxas condominiais, deixaram de serem pagas pontualmente desde março de 0000;
( iii ) lado outro, afirma que a administradora de imóveis, por diversas vezes, nesse lapso de tempo, procurou contado com o Réu, contudo sem êxito;
( iv ) expõe, por fim, que, diante desse quadro de inadimplência, a reclamante optou por voltar a residir em seu próprio imóvel;
( v ) por isso, com fundamento nos arts. 9º, inc. III, 23, inc. I c/c art. 47, inc. III, todos da Lei da Lei do Inquilinato, pede a procedência dos pedidos, com a consequente condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e os que vierem a se vencer no decorrer do processo.
2 - REBATE AO QUADRO FÁTICO
CPC, art. 341
Longe de serem verdadeiros os fatos narrados na petição inicial.
De primeiro plano, inverídicas as considerações fáticas concernentes à data do termo inicial dos débitos, asseverado pela Autora como sendo “desde março de 0000”.
Decerto, inúmeros pagamentos foram feitos, sobremodo quanto aos anos de 1111 e 2222, não merecendo, assim, qualquer abrigo essa alegação.
A título de exemplo, colacionam-se comprovantes de pagamentos de aluguéis dos meses de novembro e dezembro de 2222, quitação total do débito de IPTU e, mais, condomínio correspondente ao mês de março, próximo passado. (docs. 01/04)
De mais a mais, por óbvio, refuta-se o montante em aberto, revelando como sendo a quantia de R$ 00.000,00. Certamente é imaginário.
Doutro giro, haja vista inexistirem quaisquer provas nessa vertente, rebatem-se as alegações correspondentes ao dano moral, de reflexo, ocasionado pela inadimplência.
Não se perca de vista, ainda, que há, sem dúvida, omissão dolosa quanto à pontualidade do Réu.
A peça de ingresso deixa transparecer que aquele é devedor contumaz; uma verdadeira dor-de-cabeça à Autora.
Em verdade, registre-se que, inclusive há pouco tempo, o Réu era considerado um dos mais pontuais junto administradora de imóveis. Infortúnios acontecem, e aquele, logicamente, não estaria como inalcançável. Aos olhos da Promovente, ao menos assim transparece, nada significou. Considere-se, tal-qualmente, que a relação locatícia demora desde janeiro de 0000.
Noutro passo, inexistem documentos, insertos nos autos, que atestem a titularidade do imóvel, muito menos de que o bem esteja sendo pedido para utilização da Autora. Por isso, nega-se.
3 - PRELIMINAR AO MÉRITO (novo CPC, art. 337)
3.1. Ausência de documento essencial à propositura da ação (novo CPC, art. 320)
Designa-se na vestibular, que o pedido tem como fundamento (causa de pedir), dentre outros, a retomada da “...posse do imóvel para passar a residir no mesmo.” Cita-se, além disso, o suporte no artigo 47, inc. III, da Lei do Inquilinato.
Inescusável, dessa feita, ser imperiosa a juntada de documento comprobatório da propriedade do imóvel disposto à locação, bem assim outro alusivo à relação locatícia que esteja fundamentando-se, nos moldes do que rege a LI, ad litteram:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
( ... )
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
( ... )
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
( ... )
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Assim, percebe-se que a denúncia é cheia, motivada...
( ... )
Com esse enfoque, apraz trazer à colação o magistério de Sílvio de Salvo Venosa, verbo ad verbum:
Só pode, em tese, se utilizar do imóvel na forma como se permite a retomada quem pode dele se utilizar, ou seja, seu titular. Desse modo, deve o pedido de despejo ser instruído com a respectiva certidão do registro imobiliário. A lei procura não deixar válvulas para situações que poderiam facilitar a fraude [ ... ]
Não se perca de vista o entendimento, consolidado, da jurisprudência pátria:
RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO JULGADA IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. APELO IMPROVIDO.
1. Não foi demonstrada a existência do contrato verbal de locação supostamente entabulado entre as partes. Considerando tratarem-se de parentes por afinidade (nora e sogra), afigura-se plausível a existência de contrato de comodato, que não desafia despejo; 2. Tendo sido o despejo pleiteado para uso próprio, há a exigência de comprovação de propriedade, nos termos do art. 47, §2º da Lei nº 8.245/1991. Considerando que não foi comprovada a propriedade e nem mesmo a existência de relação locatícia, não é devida a concessão de despejo; 3. Sentença de improcedência mantida; 4. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO [ ... ]
Lado outro, inexiste nos autos documento comprobatório de ciência do Locatário quanto ao pedido resolução do contrato, mormente com pedido do imóvel para uso próprio. (LI, art. 43)
3.2. Ilegitimidade ativa ad causam (CPC, art. 337, inc. IX)
É interessante saber, doutro bordo, que a Autora postula o pagamento de valores correspondente ao Imposto Territorial e Urbano (IPTU).
Porém, do que ora se demonstra (doc. 05), a responsabilidade tributária desse é de Cicrano de Tal.
Nesse compasso, caberia a esse, ou ao correspondente Condomínio, postular em juízo àquela cobrança (legitimidade ativa).
Por isso, há nítida infração à regra disposta no art. 17 da Legislação Adjetiva Civil, merecendo, nesse ponto específico, a demanda ser extinta, sem se adentrar no mérito.
3.3. Inépcia da inicial (CPC, art. 337, inc. IV)
Há, ainda, manifesto erro processual na peça inicial.
Vê-se, abaixo, que a Autora revela como causa de pedir os seguintes aspectos (fundamentos jurídicos/essenciais):
o contrato firmado entre as partes vem sendo descumprido pelo requerido ante o não pagamento dos aluguéis desde novembro de 0000 até o momento, bem como IPTU e taxas condominiais
Assim, em sendo para ser cobrada das obrigações inerentes ao imóvel locado ao promovido, e ainda não receber o aluguel, a reclamante optou por voltar a residir em seu próprio imóvel.
Diante dos transtornos causados pela constante mora do locatário, fez com que a locadora optasse por passar a residir no imóvel de sua propriedade, qual seja o imóvel objeto do contrato firmado com o promovido.
Considerando que já transcorreu o prazo inicialmente contratado, tendo sido renovado automaticamente por prazo indeterminado, resta facultado à locadora a rescisão do contrato firmado.
Considerando, mais, que o principal objetivo da autora é rescindir o contrato de locação e retomar a posse do imóvel para passar a residir no mesmo, é possível a propositura da ação de despejo, cabendo ao autor optar pela vara cível, ou..
Por outro lado, não existe óbice à cumulação do pedido de despejo para uso próprio com a cobrança de valores devidos decorrente do inadimplemento das obrigações contratualmente assumidas.
Já com respeito ao pedido, formulou-se:
Pede-se que, seja a presente ação julgada procedente, para condenar os réus a efetuarem os pagamentos do aluguéis vencidos e os que vierem a se vencer no decorrer do processo, com todas as atualizações e correções previstas no contrato de locação e na Lei que rege o presente contrato, acrescidos de juros e correção monetária;
Nessa enseada, verifica-se que o pedido, único, é condenatório. Inexistem, assim, pedido declaratório, muito menos constitutivo.
Nada obstante, há vertentes, na causa de pedir, que resultariam no pleito de declaratório de rescisão de contrato. Contudo, como antes afirmado, não se encontram quaisquer requerimentos com esse desiderato.
Desse modo, não há se falar em ação de despejo, mas sim, ao contrário, ação de cobrança, de cunho condenatório, inclusive.
Infere-se, por isso, que a petição inicial é inepta, eis que, concernente ao despejo, falta-lhe o respectivo pedido (CPC, art. 330, § 1º, I).
Dessarte, uma vez que o réu já foi citado, e há a correspondente contestação, no ponto, não resta outro caminho senão a extinção do processo, sem resolução de mérito. (CPC, art. 485, inc. I c/c art. 321, caput)
3.4. Incorreção do valor da causa (CPC, art. 337, inc. III)
A Autora assevera que a petição inicial traz conotação de ação de despejo, para uso próprio, cumulada com ação de cobrança de aluguéis e acessórios.
Se essa é a diretriz correta, o valor atribuído à causa é incorreto.
É consabido, afinal de contas, que, em se tratando de ação de despejo, o valor da causa corresponde ao montante de doze (12) parcelas de aluguéis, na forma como fixa o art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato.
A outro turno, levando-se em conta tratarem-se de pedidos cumulados (despejo c/c cobrança de aluguéis), mister a correspondência à soma desses. (CPC, art. 292, inc. VI)
Assim, necessário a correção do valor da causa, seja para, primordialmente, condizer com inc. III, do art. 58, da Lei do Inquilinato; subsidiariamente, harmonizando-se com a cumulação de pedidos (CPC, art. 292, inc. VI); ainda supletivamente, relacionando-se ao valor da pretensão condenatória da ação de cobrança. (CPC, art. 292, inc. I)
4 - NECESSIDADE DE EMENDA À INICIAL
(CPC, art. 434, caput)
Afirmou-se ser o Réu devedor da quantia de R$ 00.000 -- fato esse negado por esses --, reflexo da pretensa inadimplência de aluguéis, taxas condominiais e IPTU.
Não há, contudo, documentos probatórios nesse sentido, como, aliás, determina o art. 373, inc. I, do CPC.
Por outro ângulo, também inexiste cálculo discriminado do débito, exigido, até, pela Lei do Inquilinato. (LI, art. 62, inc. I)
Haja vista que foram mencionados na exordial, fixam-se como sendo documentos úteis, devendo, por isso, serem carreados aos autos, logo com a inicial. (CPC, art. 434, caput)
Em abono desse entendimento, confira-se o magistério de Guilherme Marinoni:
2. Úteis. Os documentos úteis são aqueles que auxiliam a compreensão da controvérsia posta em juízo, mas que não se mostram como imprescindíveis para a resolução do mérito da causa. Também os documentos úteis constituem prova documental e devem vir aos autos com a petição inicial (art. 434, CPC) [ ... ]
Assim, imprescindível que a Promovente seja instada a trazer aos autos os documentos probatórios do débito, assim como o respectivo memorial, no prazo que Vossa Excelência assinalar.
3 – PEDIDO CONTRAPOSTO
3.1. Equilíbrio contratual
O Réu, por intermédio de e-mail, pediu à Administradora do imóvel, fossem-lhe enviados documentos que comprovassem o valor corrigido da caução.
Na data de 08 de janeiro próximo, aquela lhes respondera informando que o valor (docs. 06/07), dado como garantia de caução, no momento inaugural da relação locatícia, corrigido, era de R$ 0.0000,00. Essa quantia, pois, aparentemente reflete o valor, à época, de R$ 000,00, corrigida pela poupança.
Urge afirmar, porém, que o valor do aluguel, atualmente, é de R$ 0.000,00. (doc. 08)
Ademais, consoante prevê a cláusula 20 (“garantia”), vislumbra-se do contrato que o valor da caução equivaleu a três meses de aluguel.
Dessa maneira, e eis o âmago desse tópico, é inconteste o desequilíbrio contratual, com nítida transgressão ao que estabelece o artigo 478 do Código Civil. É dizer, se, por um lado, um único aluguel equivale à quantia de R$ 0.000,00, lado outro, no caso de rescisão, esse mesmo aluguel, dado como garantia, multiplicado por três, resulta, tão-só, em R$ 0.000,00. Uma diferença, para menor, correspondente a quase o dobro.
A multa contratual (cláusula 22), de igual modo, equivale a 3 (três) meses de aluguéis.
Diante dessas considerações, mister decisão meritória de sorte a equilibrar-se a relação contratual, impondo-se à Autora, em caso de rescisão contratual, seja condenada a devolver ao Réu o valor do respectivo aluguel, multiplicado por três, na data da restituição àqueles.
3.2. Obrigação de fazer
Sabe-se que a Lei do Inquilinato, como se observa do artigo 38, § 2º, determina que os valores, concedidos em garantia de caução, sejam depositados em conta poupança.
Apesar dessa diretriz, cogente, à primeira vista não se mostra certo que aqueles foram depositados na caderneta de poupança.
Por esse modo, pede-se que Vossa Excelência determine que a Autora, naquela ocasião representante por sua procuradora (administradora), traga aos autos, por ocasião da primeira audiência, comprovante da abertura da conta poupança, além de extrato atualizado, que demonstre o valor, dado em caução, concretamente corrigido.
( ... )
Características deste modelo de petição
Área do Direito: Direito do Inquilinato
Tipo de Petição: Modelos de contestação Novo CPC
Número de páginas: 16
Última atualização: 20/11/2020
Autor da petição: Alberto Bezerra
Ano da jurisprudência: 2020
Doutrina utilizada: Sílvio de Salvo Venosa, Luiz Guilherme Marinoni
R$ 115,43 em até 12x
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Trata-se de modelo de contestação c/c pedido contraposto, apresentada no Juizado Especial Cível, atualizada conforme o novo cpc, decorrente de ação de despejo para uso próprio com cobrança de aluguéis.
Na peça, em tópico próprio, o réu rebateu, ponto a ponto, todos os fatos narrados na petição inicial (novo CPC, art. 341)
De mais a mais, arguiu, com preliminar ao mérito (CPC, art. 337):
( a ) ausência de documento essencial à propositura da ação (CPC, art. 320), haja vista que não se colacionou, com a petição inicial, documento comprobatório da propriedade do imóvel locado;
( b ) ilegitimidade ativa ad causam (CPC, art. 337, inc. IX), pois a autora da ação cobrava imposto territorial, cuja inscrição se apresentava em nome de terceiro;
( c ) inépcia da petição inicial (CPC, art. 337, inc. IV), uma vez que os pedidos não correspondiam à causa de pedir;
( d ) incorreção do valor da causa (CPC, art. 337, inc. III), visto que o valor atribuído à causa não se adequava dentre aqueles previstos no art. 292, do Ncpc.
Demais disso, por fim, fizera-se pedido contraposto.
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. CUMULAÇÃO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. SENTENÇA ANULADA.
1. O recorrente ajuizou ação de despejo para uso próprio com pedido de condenação dos recorridos a pagar a quantia de R$ 7.644,00, referente a alugueis e encargos da locação em atraso, bem como todos os débitos vincendos até a prolação da sentença, sendo tais pedidos acolhidos, parcialmente, pela sentença recorrida. O pedido contraposto também fora acolhido para condenar o locador na cláusula penal. 2. A competência dos Juizados Especiais está adstrita àquela estabelecida no art. 3º da Lei nº 9.099/95, e, no caso de ação de despejo, somente se admite a demanda quando fundada em retomada do imóvel para uso próprio (inciso III). 3. Verifica-se, nesse sentido, que o legislador selecionou a modalidade de ação de despejo que deve ser considerada de menor complexidade, a fim de ser amparada pelo regramento próprio do rito sumaríssimo, não só por razões inerentes à natureza do direito material, mas também por questões de conveniência de ordem política, social e econômica. Destarte, não poderá o julgador estender a tutela dos Juizados Cíveis para alcançar ações de despejo que contenham fundamento diverso do uso próprio, sob pena de violar critérios de competência absoluta (ratione materiae). 4. Desse modo, a ação de despejo para uso próprio (art. 47, inc. III, da Lei n. 8.245/91), por pressupor ausência de inadimplência contratual e defesa restrita à insinceridade do pedido, não admite cumulação com cobrança de aluguéis (incluídos os que venceram no curso da lide), encargos da locação e cláusula penal, uma vez que para essa situação a ação a ser ajuizada é diversa (art. 9º, inc. III, c/c art. 61 da Lei do inquilinato), fora, portanto, da competência dos Juizados Especiais. 5. Com efeito, a cumulação do pedido com a cobrança de aluguel afasta sua competência, até porque a razão para rescisão terá por escopo também o art. 9º e não o art. 47, inciso III, da Lei no. 8.245/91. Ademais, a possibilidade de purgação da mora aumenta a complexidade da causa, que por opção legislativa, afastou a possibilidade de sua apreciação no rito sumaríssimo. (Acórdão 833304, 20130710401346ACJ, Relator: Luís GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1ª Turma Recursal) 6. Ademais, o despejo para uso próprio demanda a comprovação na inicial da propriedade do bem (registro no álbum imobiliário), e da necessidade da retomada, nos termos do art. 47, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/1991, o que não aconteceu no caso, constituindo pressuposto processual específico e ainda a afetar a competência quando a ação é proposta nos Juizados Especiais. 7. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA RECONHECIDA DE OFÍCIO. Sentença anulada, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, a teor do art. 51, II, da Lei nº 9.099/95 c/c art. 64, § 1º, do CPC. Sem custas e honorários. 8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (JECDF; ACJ 07054.66-86.2019.8.07.0004; Ac. 125.7979; Primeira Turma Recursal; Rel. Des. Edilson Enedino das Chagas; Julg. 15/06/2020; Publ. PJe 06/07/2020)
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