Modelo de quesitos para avaliação de imóvel urbano

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 00ª VARA CÍVEL DA CIDADE (PP)

                                      Intermediada por seu mandatário ao final firmado, comparece, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, Ana Maria de Oliveira, já qualificada na peça vestibular, para, com fundamento no art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil, dentro do prazo legal, apresentar seus

QUESITOS À PERÍCIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

em atendimento ao despacho que determinou a realização de perícia técnica para apuração das condições do imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado em 10/06/2222, com o objetivo de comprovar a existência de vícios (risco de alagamento) que inviabilizam seu uso, justificando a rescisão contratual e a indenização por danos materiais e morais, nos termos dos arts. 6º, inciso III, 14 e 51 do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e arts. 186 e 389 do Código Civil.

                                      Cumpre-nos, inicialmente, indicar o assistente técnico:

Dra. Sofia da Silva, engenheira civil, solteira, com endereço profissional sito na Avenida das Palmeiras, nº. 789, São Fictício/SP, com endereço eletrônico sofia@ortopediapericial.com.br, telefone (11) 7777-6666, inscrita no CPF(MF) sob o nº 444.555.666-77 e no CREA/SP sob o nº 1SP123456.

                                      Considerando os pontos controvertidos fixados na decisão judicial, a Autora, buscando comprovar os vícios do imóvel e a falha na avaliação realizada pela instituição financeira, formula os seguintes quesitos à perícia, com o objetivo de atender aos requisitos do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e da NBR 14653 da ABNT.

2.1 – Localização e Condições Ambientais

2.1.1. O imóvel está localizado em área de risco de alagamento, conforme mapas de zoneamento ou históricos de enchentes da região? Especificar a proximidade a corpos d’água.

2.1.2. Há registros de inundações no imóvel ou em áreas adjacentes antes da data do contrato (10/06/2222)? Consultar dados municipais e relatos locais.

2.1.3. A localização do imóvel apresenta características físicas (ex.: declividade, proximidade a rios) que aumentam o risco de alagamento? Detalhar.

2.1.4. O imóvel está em zona classificada como de risco ambiental ou hidrológico pelo Município ou CETESB? Anexar mapas ou certidões.

2.1.5. A avaliação do imóvel pela instituição financeira (mov. 1.5) considerou o risco de alagamento, conforme item 6.3.4 da NBR 14653? Justificar.

2.2 – Condições Estruturais do Imóvel

2.2.1. O imóvel apresenta vestígios de alagamentos anteriores (ex.: marcas de umidade, danos em pisos, paredes)? Descrever os sinais observados.

2.2.2. A estrutura do imóvel (ex.: fundação, paredes, telhado) é adequada para resistir a inundações frequentes? Avaliar materiais e projeto.

2.2.3. Há danos estruturais decorrentes do alagamento ocorrido em 15/12/2222? Quantificar a extensão e os custos de reparo.

2.2.4. A construção do imóvel cumpre as normas técnicas de segurança (ex.: NBR 15575) para áreas suscetíveis a enchentes? Justificar.

2.2.5. O imóvel possui sistemas de drenagem (ex.: calhas, ralos) suficientes para mitigar riscos de alagamento? Detalhar.

2.3 – Avaliação Prévia do Imóvel

2.3.1. A avaliação realizada pela instituição financeira identificou riscos ambientais ou hidrológicos, conforme exigido pela NBR 14653? Analisar o laudo (mov. 1.5).

2.3.2. O avaliador registrou a proximidade do imóvel a corpos d’água ou áreas de risco, conforme item 6.3.4 da NBR 14653? Justificar.

2.3.3. A ausência de ressalvas no laudo de avaliação (ex.: “Córregos/Rios”, “Risco Ambiental”) configura falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC? Opinar.

2.3.4. O laudo de avaliação atendeu às recomendações do IBAPE/SP para imóveis em áreas urbanas? Especificar.

2.3.5. A avaliação foi realizada com negligência ou imperícia, induzindo o Autor a erro sobre a idoneidade do imóvel? Detalhar.

2.4 – Valor de Mercado e Depreciação

2.4.1. Qual o valor de mercado do imóvel na data do contrato (10/06/2222), considerando sua localização e condições? Estimar com base em padrões locais.

2.4.2. O risco de alagamento deprecia o valor de mercado do imóvel? Quantificar o percentual de desvalorização.

2.4.3. O alagamento de 15/12/2222 causou perda de bens móveis no imóvel? Estimar o valor dos prejuízos com base em documentos (mov. 1.8).

2.4.4. O imóvel mantém sua funcionalidade como residência após o alagamento? Avaliar habitabilidade.

2.4.5. A desvalorização do imóvel justifica a rescisão do contrato, nos termos do art. 389 do Código Civil? Justificar.

2.5 – Documentação e Conformidade Legal

2.5.1. O laudo de avaliação da instituição financeira (mov. 1.5) contém informações completas sobre a localização e riscos, conforme art. 6º, inciso III, do CDC? Analisar.

2.5.2. Há certidões municipais ou da CETESB que indicassem risco de alagamento na área do imóvel antes do contrato? Anexar documentos.

2.5.3. O contrato de financiamento (mov. 1.6) contém cláusulas que isentam a instituição financeira de responsabilidade pela avaliação? Avaliar validade à luz do art. 51 do CDC.

2.5.4. A matrícula do imóvel (mov. 1.7) registra restrições ambientais ou de uso? Verificar.

2.5.5. A vistoria prévia do imóvel foi realizada por profissional habilitado, conforme exigências do CREA? Confirmar credenciais.

2.6 – Impacto do Alagamento

2.6.1. O alagamento de 15/12/2222 foi um evento isolado ou recorrente, considerando o histórico da região? Consultar dados públicos.

2.6.2. Os danos causados pelo alagamento inviabilizam o uso do imóvel para moradia? Detalhar condições atuais.

2.6.3. Há medidas mitigadoras (ex.: barreiras, elevação do piso) que poderiam reduzir o risco de alagamentos futuros? Estimar custos.

2.6.4. O alagamento comprometeu bens móveis no imóvel? Avaliar prejuízos com base em fotos e recibos (mov. 1.8).

2.6.5. A frequência de alagamentos na área torna o imóvel inadequado para o fim contratado? Justificar.

2.7 – Metodologia da Perícia

2.7.1. Quais procedimentos foram adotados na perícia (ex.: vistoria in loco, análise de mapas, consulta a órgãos públicos)? Detalhar a metodologia.

2.7.2. A perícia seguiu as normas da NBR 14653 e as recomendações do IBAPE/SP para avaliação de imóveis? Especificar.

2.7.3. Foram consultados dados da Prefeitura ou CETESB sobre riscos ambientais na área do imóvel? Anexar relatórios.

2.7.4. A perícia considerou o laudo de avaliação da instituição financeira (mov. 1.5) e os documentos do Autor (mov. 1.6 a 1.8)? Como influenciaram?

2.7.5. A avaliação incluiu análise de fatores socioeconômicos, como a desvalorização do imóvel em áreas de risco? Detalhar.

2.8 – Conclusão Pericial

2.8.1. Com base na avaliação técnica, pode o perito afirmar que o imóvel apresenta vícios (risco de alagamento) que inviabilizam seu uso? Justificar.

2.8.2. A falha na avaliação da instituição financeira induziu o Autor a erro, violando o art. 6º, inciso III, do CDC? Detalhar.

2.8.3. A rescisão do contrato é justificada pela inadequação do imóvel, conforme art. 389 do Código Civil? Especificar.

2.8.4. Há recomendações (ex.: novas vistorias, consulta a especialistas) para confirmar os riscos de alagamento?

2.8.5. A análise corrobora a responsabilidade objetiva da instituição financeira pelos danos, nos termos do art. 14 do CDC? Justificar.

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade (PP), 00 de abril de 0000.