O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de petição inicial de ação revisional de contrato de aluguel comercial (não residencial), conforme novo CPC (ncpc) c/c pedido de tutela antecipada de urgência, proposta pelo locatário (pessoa jurídica), perante unidade do juizado especial cível (JEC), com o propósito de revisar o valor da prestação do aluguel (CC, art. 317), haja vista evento imprevisível (estado de calamidade pública), decorrente da pandemia do coronavírus. 

• Sumário da petição
• AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
• COMO INTROITO
• I - CONSIDERAÇÕES FÁTICAS
• II – NO MÉRITO
• a) REAJUSTAMENTO DO PREÇO DA PARCELA E PRAZOS CONTRATUAIS
• b) REVISÃO DE CONTRATO NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL  DA CIDADE (PP)

                                   EMPRESA XISTA EPP, sociedade empresária de pequeno porte (LI, art. 8º, inc. II), inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 06.555.444/0001-55, estabelecida na Rua X, nº. 0000 – Cidade (PP) – CEP nº 55.666-777, com endereço eletrônico [email protected], ora intermediado por seu procurador ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287, caput, do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, para  ajuizar a presente

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

“PEDIDO DE REAJUSTAMENTO DOS ALUGUÉIS,”

contra o IMOBILIÁRIA DELTA LTDA, sociedade empresária de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n° 55.444.333/0001-22, estabelecida (CC, art. 75, § 1º), na Av. Y, nº. 0000, em Cidade (PP) – CEP 11.222-333, endereço eletrônico [email protected], em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.

COMO INTROITO

( a ) Quanto à delimitação das parcelas controvertidas

                                   Prima facie, urge considerar que, na espécie, não se cuida de ação em que se pretende revisar o valor da prestação do aluguel, levando-se em conta a oscilação de preços do mercado imobiliário. É dizer, a pretensão não se atrela aos ditames da Lei do Inquilinato, mormente à luz do seu artigo 68 e segs.

                                   Muito pelo contrário, aqui, em verdade, busca-se a correção do montante mensal da parcela, por determinado período, sob a ótica de desproporcionalidade do valor, levando-se em conta o momento do seu pagamento. É dizer, procura-se decisão judicial de sorte a reequilibrar-se o contrato, decorrência de evento imprevisível, sob a égide do artigo 317 c/c art. 378, um e outro do CC.

                                   Por isso, máxime, não há falar-se em quaisquer dos óbices fixados no art. 3º, da Lei de Locações.

( b ) Sociedade empresária hipossuficiente – Gratuidade da Justiça

                                      Dúvida inexiste quanto à possibilidade de deferimento da Gratuidade da Justiça, na condição de sociedade empresária com fins lucrativos.

                                      Não se descure que a Lei nº 1.060/50, até então principal legislação correspondente a regular os benefícios da justiça gratuita, apesar da vigência do novo CPC, ainda permanece em vigor, embora parcialmente.

                                      Disciplina a Legislação Adjetiva Civil, in verbis:

                                   Nesse compasso, com a vigência do CPC, há apenas uma revogação limitada, a saber:

                                      A Constituição Federal afirma que tal benefício passou a constituir-se em verdadeira garantia constitucional. Nessa diretriz, estabelece o inciso LXXIV, de seu art. 5º, em observância ao devido processo legal.

                                      No caso em tela, não se vislumbra qualquer indício de boa situação financeira da Promovente.

                                      Com efeito, acosta-se pesquisa feita junto à Serasa, a qual atesta que contra essa pesam mais de 5 (cinco) protestos e, mais, 3 (três) anotações junto ao Serviço de Proteção ao Crédito (docs. 01/03). Outrossim, vê-se que seu último balanço apresenta déficit no importe de R$ 00.000,00 (.x.x.x). (doc. 04)

                                      Ademais, os extratos bancários, todos acostados, também demonstram saldo negativo há mais de 6 (seis) meses.( docs. 05/09)  Além do mais, revelam que ela se utilizou do cheque especial (conta garantida). (doc. 10)

                                      Doutro giro, consabido que acesso ao Judiciário é amplo, voltado também para as pessoas jurídicas.

                                      Assim, como visto acima, demonstra-se sua total carência econômica, de modo que se encontra impedida de arcar as custas e despesas processuais.          

                                      De mais a mais, registre-se que a parte contrária poderá requerer, a qualquer momento durante a instrução processual, a revogação de tais benefícios, desde que demonstre cabalmente a existência de recursos pela parte adversa. (CPC, art. 100, caput)

                                      Desse modo, existe uma presunção legal de insuficiência financeira em benefício daquela (CPC, art. 99, § 3°).

                                      O fato de a Autora utilizar-se dos trabalhos particulares de profissional da advocacia, distinto da Defensoria Pública, não implica, nem de longe, a ausência de pobreza, na forma da lei. Até porque, na situação em liça, seu defensor optou por ser remunerado na forma ad exitum; ou melhor, há registro processual justamente nesse ensejo (CPC, art. 99, § 4°).

                                      A corroborar o exposto acima, urge transcrever o magistério de Daniel Assumpção Neves:

                                      Assim, em determinados casos, comprovada por meio de declaração de hipossuficiência econômica, tem a jurisprudência o seguinte entendimento:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE PREPARO. IMPOSSIBILIDADE. INDEFERIMENTO DE PLANO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS PARA AFASTAR A HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. DECISÃO REFORMADA.

1) O pedido de assistência judiciária negado em Primeiro Grau e que represente objeto do agravo de instrumento, dispensa a comprovação do preparo para admissibilidade do recurso. Precedente STJ. 2) A gratuidade judiciária somente pode ser indeferida se houver provas nos autos de que o requerente não preenche os pressupostos, devendo o magistrado, antes do indeferimento, conceder prazo para sua comprovação. 3) Comprovada a insuficiência de recursos é de rigor conceder-se ao postulante a benesse da gratuidade de justiça. 4) Agravo de Instrumento conhecido e provido para conceder a gratuidade judiciária [ ... ]

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. RENDA MENSAL LÍQUIDA INFERIOR A 03 (TRÊS) SALÁRIOS MÍNIMOS. HIPOSSUFICIÊNCIA CONFIGURADA. PARÂMETRO UTILIZADO PELA DEFENSORIA PARA ASSISTÊNCIA JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL GRATUITA. BENESSE ASSISTENCIAL CONCEDIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I - A renda mensal líquida inferior a 03 (três) salários mínimos justifica a concessão do benefício da Assistência Judiciária Gratuita. Ademais, este parâmetro de 03 (três) salários mínimos corresponde, inclusive, ao limite estabelecido pela Defensoria Pública Estadual para promover a assistência judicial e extrajudicial gratuita, conforme artigo 2º, da Lei Complementar Estadual n º 55/97. II - Na espécie, o Recorrente é vigilante patrimonial, com renda mensal líquida de cerca de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) conforme contracheques juntados aos autos, montante inferior, portanto, a 03 (três) salários mínimos, de forma que conjunto probatório é suficiente para concluir pela hipossuficiência do Agravante. III - Recurso conhecido e provido. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade de votos, conhecer e conferir provimento ao Recurso de Agravo de Instrumento para reformar a Decisão Agravada e, via de consequência, conceder ao Recorrente a gratuidade da justiça no Processo originário, nos termos do Voto do eminente Desembargador Relator [ ... ]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE SUPRIMENTO JUDICIAL DE CONSENTIMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

Impugnação ao indeferimento do pedido de concessão do benefício da gratuidade de Justiça ao argumento de que o Requerente "é funcionário do Banco do Brasil". O fato de o ser não leva à presunção de possibilidade de arca com as despesas processuais. Ao contrário, o contracheque do requerente demonstra que seu rendimento não é elevado. Indicação de hipossuficiência, razão pela qual se reforma o decisum. RECURSO PROVIDO [ ... ]

                                   Com efeito, a extensa prova documental, colhida com esta petição inicial, sobejamente, permitem superar quaisquer argumentos pela ausência de pobreza, na acepção jurídica do termo. É indissociável a existência de todos os requisitos legais à concessão da gratuidade da justiça.

I - CONSIDERAÇÕES FÁTICAS

                                   As partes, ora litigantes, entabularam contrato de locação, em 00/11/2222, para fins não residenciais, tendo como objeto o imóvel sito na Av. Das Tantas, nº 0000. (doc. 11)

                                   Naquela ocasião, convencionou-se o valor mensal do aluguel em R$ 0.000,00 (.x.x.x.).

                                   De mais a mais, a mensalidade do condomínio era de R$ 000,00 (.x.x.x.).

                                   Tanto aquele -- o aluguel --, como esse – o condomínio --, até o mês de janeiro próximo passado, foram pagos com exação. (docs. 12/15)

                                   Entrementes, e esse é o âmago do entrave, a Autora fora surpreendida com a grave recessão econômica, decorrente da pandemia do coronavírus .

                                   Tal fato, imprevisível, agravou a possibilidade de pagamento das parcelas supra mencionadas.

                                   Noutro giro, oportuno ressaltar que, com a ordem de fechamento de bares, restaurantes, comércios e shoppings, originária do Excelentíssimo Governador do Estado, na data de 00/11/2222, estendida até 22/11/0000, a circulação de pessoas caiu drasticamente. (doc. 16) Até mesmo com o confinamento social, mensurado pela Organização Mundial de Saúde, bem assim pelo Governo Federal, obviamente contribuiu para esse desiderato.

                                   Em conta disso, já no primeiro momento, a Promovente viu como imperiosa, infelizmente, a rescisão do contrato de trabalho de 7 (sete) dos seus 23 (vinte e três) funcionários. (docs. 17/24) Logo em seguida, na semana seguinte, os demais igualmente foram demitidos. (docs. 25/33)     

                                   Sem dúvida, trata-se de evento inesperado, à luz da Lei (CC, art. 317 c/c 478), sobremodo quando aquela, assim como para grande parte da Nação, fora atingida pelos efeitos financeiros do coronavírus (COVID-19).

                                   Esse episódio, frise-se, segundo prevê, inclusive, a Legislação Adjetiva Civil, é fato que independe de provas, sobremodo suas nefastas consequências, financeiras e de saúde pública. (CPC, art. 374, inc. I) 

                                   Não se perca de vista, ainda, que o Senado Federal, em 20 de março de 2020, decretou estado de calamidade pública.                                           

                                   A propósito, inúmeras vezes se viu, nesse trágico período, apelo de governantes no sentido de “todos arquem com sua parcela de sacrifício”.

                                   Cai bem trazer à colação, nessas pegadas, o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, no emblemático caso do excessiva variação cambial, acontecida em 1999.

                                   Naquela ocasião, a Corte da Cidadania decidira que os prejuízos, decorrentes da imprevisível e brusca variação cambial, deveriam ser divididos, em parcelas iguais, pelas partes contratantes. Assim, as prestações, vencidas a partir de 19 de janeiro de 1999, foram reajustadas pela metade da variação cambial verificada à época. A outra metade, foi arcada pelas empresas de leasing.

                                   No ponto, tocante à onerosidade expressiva das prestações, digna de aplausos este trecho do voto do Ministro Aldir Passarinho Júnior (RESP 472.594), verbis:

"Não parece, pois, razoável que estando autorizada a arrendadora a contratar pela variação cambial e assim acordando o mutuário, tenha de arcar com o ônus integral, já que igualmente vítima da drástica desvalorização do Real. Que há onerosidade excessiva, sem dúvida ela existe, porém não propriamente da cláusula em si, que é legal, mas das circunstâncias que advieram a partir de certo momento, quando em curso a relação obrigacional.. “

                                   Inescusável, assim, que os casos se assemelham e a orientação do Judiciário, certamente, deve ser similar àquela, antes tomada pelo STJ.

                                   Em arremate, nas linhas fáticas, ressalva-se, de já, que a Autora almeja manter a relação contratual locatícia (CC, art. 317).

                                   Nada obstante, haja vista a média das vendas diárias, compreendendo-se da suspensão das atividades comerciais (00/11/2222), até esta data, que perfaz o montante de R$ 0.000,00, pretende-se pagar em proporção menor, a quantia mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), até ulterior estabilização da economia nacional.

                                                                HOC  IPSUM EST

II – NO MÉRITO

                           O Código Civil, em seu art. 421, reza que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. “ Isso significa, sobretudo, que o contrato deixa de ser apenas instrumento de realização da autonomia privada, para desempenhar uma função social.

                                   A orientação nas relações de crédito, até hoje tem sido pensada com base no acordo de vontade. No entanto, em face do que reza a Lei Substantiva vigente, não devemos ater-nos não mais no consentimento, mas no interesse social protegido.

                                   Acerca do tema em vertente, convém ressaltar o magistério de Paulo Lôbo:

                                   Com o mesmíssimo entendimento, professa Paulo Nader que:

                                   Nesse rumo, ainda, a Autora pede vênia para transcrever as lapidares considerações de Caio Mário da Silva Pereira:

                                   Não devemos olvidar, no mesmo sentido, mais, o magistério de Washington de Barros Monteiro:

                                   A própria Lei do Inquilinato fomenta o princípio da preservação da empresa, verbo ad verbum:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

                                   Com esse enfoque:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL, SUBLOCAÇÃO ILEGAL E FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ATRASADOS E RECONVENÇÃO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO PRINCIPAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EX VI DOS ARTS. 284, PARÁGRAFO ÚNICO, E ART. 267, INCISO I, AMBOS DO CPC/1973, CORRESPONDENTES AOS ARTS. 321, PARÁGRAFO ÚNICO E 485, I, DO CPC/2015 E EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO ATUAL CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IRRESIGNAÇÃO DA RECONVINTE. AVENTADA A NULIDADE DA SENTENÇA OBJURGADA FACE À CONEXÃO COM LIDE PRETÉRITA, DADA A NECESSIDADE DE JULGAMENTO CONJUNTO. DEMANDA SENTENCIADA. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. IMPOSSIBILIDADE DE REUNIÃO DOS CADERNOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 55, §1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DA SÚMULA Nº 235 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

A conexão configura-se quando, entre 2 (duas) ou mais ações, for-lhes comum: A) a causa de pedir remota e/ou próxima; e/ou b) o pedido imediato e/ou mediato, bem como, por mera prejudicialidade, na possibilidade de decisões conflitantes ou contraditórias em caso de decisão apartada, mas, à luz do art. 55, § 1º, do CPC e do Enunciado N. 235 da Súmula do STJ, com dispensa de reunião dos feitos, em todo caso, se um deles já houver sido sentenciado" (CC n. 0002199-59.2017.8.24.0000, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. Em 23.01.2018). CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO ENTRE AUTORA E RÉUS. SUSCITADA A LEGITIMIDADE DA APELANTE PARA RECONVIR EM DECORRÊNCIA DAS ACESSÕES REALIZADAS PELOS REQUERIDOS NO IMÓVEL OBJETO DA AVENÇA. TESE RECHAÇADA. CONTRATO DE TRESPASSE FIRMADO ENTRE OS REQUERIDOS/LOCATÁRIOS COM A APELANTE SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR. ADEMAIS, EXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL À REFERIDA TRANSAÇÃO. CIÊNCIA DA RECONVINTE ACERCA DAS CLÁUSULAS DO REFERIDO PACTO DEMONSTRADA. BOA-FÉ CONTRATUAL E REGULARIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO NÃO EVIDENCIADOS. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM BEM RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA.

"A Lei assegura ao sublocatário do imóvel o direito de renovar a locação, desde que a sublocação, contrato derivado do principal, tenha sido precedida de anuência prévia e escrita do locador, nos termos do art. 13, § 1º, da Lei n. 8.245/91. Se de um lado o art. 51 da Lei de Locações protege o princípio da preservação da empresa, sujeitando o locador à renovação compulsória em determinadas circunstâncias, o aludido art. 13 é corolário da garantia de liberdade de associação (Constituição da República, art. 5º, incisos II e XVII), e assegura ao locador que seu vínculo com um sublocatário somente se formaliza mediante prévia e expressa anuência, por escrito. Não havendo autorização ou concordância prévia, expressa e por escrito da locadora sobre a sublocação, não se configura a cessão da locação. " (TJSC, Apelação Cível n. 0301100-54.2014.8.24.0139, de Porto Belo, Rel. Des. Sebastião César Evangelista, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 17-05-2018). PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE O JULGADOR DISCORRER EXPRESSAMENTE ACERCA DE TODOS OS DISPOSITIVOS ELENCADOS PELA PARTE. MATÉRIAS VENTILADAS NA FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE DA RECONVINTE QUE ENSEJA A PREJUDICIALIDADE DA ANÁLISE DOS DEMAIS PONTOS INVOCADOS NO APELO. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO INDEVIDA. ORIENTAÇÃO DO Superior Tribunal de Justiça (EDCL no AgInt no RESP n. 1.573.573/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Belizze). RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO [ ... ]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. DESCABIMENTO.

Aplicação do artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90. Tese recursal que contrasta com verbete nº 63, da Súmula deste Tribunal, com o verbete nº 549, da Súmula do STJ e com os entendimentos vinculantes adotados pelo STF no julgamento do RE nº 612.360 (tema 295) e pelo STJ no RESP. Nº 1.363.368 (tema 708). Locação não residencial. Alegação de distinção. Inocorrência. Precedente isolado do STF sem eficácia vinculante em sentido contrário. Finalidade da locação. Irrelevância. Finalidade empresarial da locação que encontra amparo no princípio da preservação da empresa e com a geração de empregos e de receita tributária. Modalidade locatícia digna da mesma proteção conferida à locação residencial. Recurso desprovido [ ... ]

                                   Por outra visão, é necessário não perder de vista o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. REVISIONAL. INSTITUTO DA LESÃO. CÓDIGO CIVIL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CARACTERIZA. BOA-FÉ CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRA. DIÁLOGO DAS FONTES. REVISÃO DO CONTRATO. PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Boa-fé contratual. O contrato é o acordo firmado entre as partes, com o objetivo de criar direitos, mediante a livre manifestação de vontade. Todavia, certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02. Caso concreto. Renegociação de dívida. O autor, consumidor hipossuficiente, firmou o contrato objeto dos autos com a pretensa finalidade de quitar o empréstimo anteriormente realizado com a instituição financeira, o que, embora tenha de fato ocorrido, pois houve a renegociação da dívida, não lhe trouxe qualquer benefício, sendo mais vantajoso, na hipótese, ter permanecido com o contrato originalmente firmado. No ponto, a própria sentença ora atacada, embora tenha julgado improcedente a pretensão, reconheceu que a segunda contratação foi desvantajosa para o consumidor, consignando o juiz de origem que, aparentemente, não havia razão plausível para que o autor aceitasse o refinanciamento naqueles termos. Lesão. Artigo 157 do Código Civil. Considerando a inequívoca desvantagem em desfavor da parte autora, bem como caracterizada a inexperiência frente à instituição financeira ré, pois o contrato foi firmado presencialmente, sendo o autor orientado por um funcionário do banco, segundo a inicial, caracterizada está a lesão no caso concreto. Possibilidade de revisão e manutenção do contrato. Artigo 157, § 2º, Código Civil. Enunciado nº 149 do CJF/STJ. Em atenção ao princípio da conservação dos contratos, a verificação da lesão deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial do negócio jurídico e não à sua anulação, sendo dever do magistrado incitar os contratantes a seguir as regras do art. 157, §2º, do Código Civil de 2002. Código de Defesa do Consumidor. Súmula nº 297, STJ. Diálogo das fontes. Tanto à luz do Código Civil (instituto da lesão), como do Código de Defesa do Consumidor (equilíbrio econômico do contrato), ambos aplicáveis ao caso, por interpretação da teoria do diálogo das fontes, é de se concluir que o contrato é abusivo e merece ser revisado. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO BANCÁRIO. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

Ainda que não aplicável ao caso a legislação consumerista, a pretensão deduzida por um dos contratantes de revisar cláusulas contratuais encontra amparo nos artigos 317, 421, 478, 479 e 480, todos do Código Civil. Com o advento da Constituição da República de 1988 (artigo 5º, inciso XXXV), os contratos não mais se sujeitam à revisão somente em decorrência de fatos supervenientes, imprevisíveis a um dos contratantes (teoria da imprevisão), havendo verdadeira relativização do princípio do pacta sunt servanda [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL.

Compra e Venda de Imóvel. Ação de obrigação de fazer C.C. Declaratória de exigibilidade de multa ajuizada pela promitente vendedora. Cumprimento da obrigação no curso da demanda. Parcial procedência para condenar a compradora na multa contratual pelo atraso na escrituração dos contratos de venda e compra. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA Pleito de desentranhamento de réplica apócrifa. Descabimento. Petição assinada digitalmente pelo patrono do autor, nos termos do Artigo 2º da Lei Federal nº 11.419 de 2006. Validade. Alegada preclusão consumativa da juntada de documento essencial, consoante o disposto no artigo 435 do CPC. Descabimento. Autora que justificou ter tido conhecimento do e-mail juntado apenas após o ajuizamento da demanda. Ademais, não houve prejuízo à defesa, que pode se manifestar nos autos por diversas vezes após a juntada. Sem prejuízo, não há nulidade. Exegese do artigo 282, §2º do CPC. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa. Ausência de fundamentação da sentença. Mero inconformismo. Preenchimento dos requisitos do artigo 489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar afastada. MÉRITO Mora na escrituração configurada. Compradora que foi notificada extrajudicialmente na obrigação de fazer, restando inerte. Cláusula contratual expressa de multa diária para o caso de não comparecimento na data aprazada para a lavratura das escrituras. Inaplicabilidade do CDC. Impossibilidade de declaração de abusividade da multa contratual com base no artigo 51 do CDC. Objeto adquirido com claro intuito de exploração econômica. Compradora que não se enquadra no conceito de consumidor previsto no Artigo 2º do CDC, eis que adquiriu 10 unidades autônomas. Hipótese de destinatário final do bem não configurada. Análise da lide que deve ocorrer sob o prisma do Código Civil e do direito obrigacional. Onerosidade excessiva. Artigo 317 do Código Civil. Configuração. Vendedora que restou inerte em longo período até cobrar o implemento da obrigação de fazer assumida pela parte contrária, resultando em multa exorbitante, que representa cerca de 22% do valor de cada um dos dez contratos firmados. Situação imprevisível apta a ensejar a revisão contratual. Natureza e a finalidade da obrigação que não importou em comprovados prejuízos à vendedora. Redução equitativa da multa que se impõe. Exegese do artigo 413 do Código Civil. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para reduzir equitativamente a penalidade prevista na cláusula nona dos contratos firmados entre as partes para o importe único de 2% sobre o preço de venda, corrigidos pelos índices pactuados, a incidir em cada um dos contratos firmados [ ... ] 

                                   A própria Constituição Federal traz em seu bojo, como um dos fundamentos da República, o valor social da livre iniciativa.(CF, art. 1º, IV) Desse modo, o contrato – frise-se, qualquer contrato – tem importância para toda a sociedade.

                           O contrato, de outro bordo, além de instrumento para realização dos interesses particulares, igualmente é um mecanismo que vem a promover um dos objetivos da ordem jurídico-constitucional.

                                   De toda conveniência, nesse compasso, que o Magistrado empreenda todos os esforços para preservar os interesses sociais, sobretudo com a manutenção do contrato, assim querendo uma ou ambas as partes.

                                   Dessa maneira, encontra-se imerso no Código Civil comando possibilitando ao Juiz, no caso concreto, apreciar o fato narrado e, em consequência, manter a relação entabulada, sobremodo diante de circunstâncias adversas a uma delas.

                                   Acerca do tema em liça, é altamente ilustrativo transcrever o que professam Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho:

                                   A expressão ´motivos imprevisíveis´, contida nas disposições do art. 317 da Legislação Substantiva Civil, foi debatida na I Jornada do STJ sobre o código civil, em que se chegou a uma conclusão que:

                           Nessas pegadas, urge compreender que o encerramento das atividades empresariais não interessa a qualquer um, seja ao locador, locatário, ou mesmo ao Estado. Para além disso, registre-se, em especial tomando-se em conta o aspecto social, que a Autor tem interessa em resgatar novos empregos, impulsionar a economia, remunerar o proprietário do imóvel locado, reavivar seu empreendimento.                     

                                    Por isso, à luz dos fundamentos acima transcritos, temos que é conveniente e legal a manutenção do contrato de locação em espécie, assim como o redimensionamento das parcelas convencionadas. 

                                    Antes de tudo, como afirmado alhures, na espécie não se busca a revisão do valor locativo à luz da variação do preço de mercado. Em verdade, como se percebe, volta-se a correção do valor da parcela, decorrência de evento imprevisível.

                                   Nessas pegadas, não se trata, por óbvio, de demanda complexa.

                                   Ainda que assim fosse, a jurisprudência já assentou entendimento de que, ainda que nos casos de ação revisional de contratos bancários, revela-se pertinente sua tramitação em sede de unidades do juizado especiais. Conclui-se, como adiante se vê, tratar-se de caso que se soluciona com meros cálculos aritméticos.

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Características deste modelo de petição

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 35

Última atualização: 01/04/2020

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2020

Doutrina utilizada: Daniel Amorim Assumpção Neves, Teresa Arruda Wambier, Paulo Nader, Paulo Lôbo, Washington de Barros Monteiro , Pablo Stolze Gagliano

Histórico de atualizações

• 01/04/2020 - Realizadas pequenas alterações, no tocante à tutela antecipada de urgência
• 29/03/2020 - Publicado no Petições Online

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