Art 1315 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para asdespesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiversujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. INDEFERIMENTO. ÓRGÃO JULGADOR. DESTINATÁRIO DA PROVA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. FACULTATIVIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COPROPRIETÁRIOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. REDUÇÃO DOS ENCARGOS. PANDEMIA DA COVID-19. INUTILIZAÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS ÁREAS COMUNS. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA SOLIDARIEDADE SOCIAL. DANO MATERIAL. EXTENSÃO DO DANO. SITUAÇÃO DE URGÊNCIA. ORÇAMENTO ÚNICO E SUFICIENTEMENTE DETALHADO. POSSIBILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Ao magistrado, enquanto sujeito processual destinatário da prova, caberá a análise da conveniência e necessidade de sua realização, cumprindo-lhe definir quais serão úteis ou inúteis para o deslinde da controvérsia. Em razão disso, nos termos do art. 355, incido I do CPC, facultado ao órgão julgador o julgamento antecipado da causa quando as questões da lide são de direito, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento ao direito de defesa. Precedentes. Preliminar rejeitada. 2. Taxas condominiais constituem verdadeiras obrigações propter rem unicamente em razão do fato da atual ou futura titularidade, ou outro qualquer direito real sobre a coisa, não sendo a posse direta, por si só, requisito legal para a vinculação de responsabilidade. 3. Segundo previsto no art. 12 da Lei nº 4.591/1964 e no art. 1.315 do Código Civil, cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 4. A responsabilidade dos coproprietários do imóvel pelo pagamento das taxas condominiais é de natureza solidária, uma vez que, cada unidade imobiliária é considerada bem indivisível perante o condomínio. 5. Não obstante a pandemia da COVID-19 se cuidar de fato imprevisível, em razão do princípio da solidariedade social, não há que se falar em redução proporcional dos encargos condominiais exclusivamente em favor dos apelantes sob pena de significar desarrazoada e desproporcional desoneração exclusiva de um condômino em detrimento da hiper oneração de outros. 6. Segundo a inteligência do art. 12, § 5º da Lei nº 4.591/1964, não se faz possível a redução proporcional dos encargos condominiais de acordo com a efetiva utilização das áreas comuns pelos condôminos, à medida que a renúncia feita por quaisquer deles aos seus direitos sobre o condomínio (tal como o direito de uso das áreas comuns), não valerá como escusa para exonera-lo de sua responsabilidade. 7. Em que pese se tratar de boa prática processual, não há previsão legal da obrigatoriedade de apresentação de três orçamentos pelo credor visando a aferição da extensão dos danos materiais alegados. 8. Consoante inteligência do art. 249, parágrafo único do Código Civil, em se cuidando de situações de inequívoca urgência (como no caso, pronta substituição de maquinário de controle de entrada e saída de condôminos e visitantes), desnecessária a formulação de distintos orçamentos anteriormente ao conserto ou substituição do equipamento, sendo admissível a apresentação de orçamento único e suficientemente detalhado. 9. Recursos conhecidos, preliminar rejeitada e não providos. (TJDF; APC 07104.46-91.2020.8.07.0020; Ac. 162.6766; Quarta Turma Cível; Relª Desª Lucimeire Maria da Silva; Julg. 06/10/2022; Publ. PJe 21/10/2022)

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Autor pretende compelir a demandada a transferir a titularidade do imóvel, pertencente à ambos os litigantes, para ela, a fim de que se evite a cobrança de IPTU em desfavor do autor. Improcedência do pedido. Inconformismo do autor. Descabimento. Imóvel regido pelo instituto do condomínio. Inteligência do art. 1.315 do Código Civil. Partes que estão obrigadas, nas exatas proporções de suas cotas-parte, a arcarem com o pagamento das obrigações propter rem. Afigura-se impossível e ilegal, na espécie, obrigar apenas um dos condôminos a arcar com todas as despesas do bem, enquanto vigente o regime de co-propriedade. Eventuais prejuízos suportados pelo autor deverá ser discutido em sede de ação indenizatória, isto enquanto não extinto o condomínio havido sobre o bem. Sentença mantida e ratificada, nos termos do art. 252 do RITJSP. Verba sucumbencial majorada. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AC 1000574-46.2022.8.26.0483; Ac. 16160216; Presidente Venceslau; Oitava Câmara de Direito Privado; Relª Desª Clara Maria Araújo Xavier; Julg. 19/10/2022; DJESP 21/10/2022; Pág. 2493)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS.

Condomínio busca execução de dívida de cotas condominiais. Embargante defende ser parte ilegítima porque não seria o proprietário. In casu, verifica-se que a Recorrente consta como proprietária de fração de 35,9% do imóvel no Registro Imobiliário. Incidência do artigo nº 1.315 do Código Civil que prevê que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. O Superior Tribunal de Justiça já firmou tese no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Consoante a tese do Superior Tribunal, a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial cabe ao promitente comprador se ficar comprovado: (I) que o promissário comprador se imitira na posse; e (II) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. In casu, a Executada/Embargante alega não saber o que houve com o imóvel, diga-se, se foi locado, vendido ou cedido para a pessoa que consta dos boletos de cobrança da cota condominial, no caso, Antonio José Honorato Viana. Comprovação de notificação extrajudicial. Incontroverso que a Embargante consta como proprietária no registro do imóvel, onde não há informação de promessa ou cessão. Manutenção da sentença que que rejeitou os Embargos à Execução é medida que se impõe. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ; APL 0021463-60.2019.8.19.0023; Itaboraí; Vigésima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Leila Maria Rodrigues Pinto de Carvalho e Albuquerque; DORJ 14/10/2022; Pág. 811)

CIVIL. PROCESSO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES SUCESSIVAS. PARCELAS VINCENDAS. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. INCIDÊNCIA DE MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO DÉBITO.

1. As taxas condominiais revestem-se de natureza real, por serem originárias da propriedade imobiliária autônoma, e constituem, portanto, obrigação propter rem, que existe em função da coisa, conforme estabelece o art. 1.315 do Código Civil, e são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária. 2. As taxas condominiais são obrigações de trato sucessivo, eis que possuem periodicidade mensal, devendo ser incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, ainda que não incluídas no pedido, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, conforme art. 323, do CPC. 3. Os valores das taxas condominiais vencidas a partir da última planilha atualizada nos autos, deverão ser atualizadas com correção monetária, juros de 1% ao mês sobre cada parcela a partir de seu vencimento e multa de 2% sobre o débito atualizado, até a data do efetivo pagamento. 4. Deu-se provimento ao recurso. (TJDF; APC 07076.62-33.2022.8.07.0001; Ac. 161.3635; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 08/09/2022; Publ. PJe 13/10/2022)

INCIDENTE DE ASSUNÇÃO DE COMPETÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXTENSÃO DA PENHORA DE SALDO EM CONTA-CORRENTE CONJUNTA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE RATEIO EM PARTES IGUAIS.

1. No que diz respeito à "conta conjunta solidária" — também chamada conta "E/OU", em que qualquer um dos titulares pode realizar todas as operações e exercer todos os direitos decorrentes do contrato de conta-corrente, independentemente da aprovação dos demais —, sobressai a solidariedade ativa e passiva na relação jurídica estabelecida entre os cotitulares e a instituição financeira mantenedora, o que decorre diretamente das obrigações encartadas no contrato de conta-corrente, em consonância com a regra estabelecida no artigo 265 do Código Civil. 2. Por outro lado, a obrigação pecuniária assumida por um dos correntistas perante terceiros não poderá repercutir na esfera patrimonial do cotitular da "conta conjunta solidária" caso inexistente disposição legal ou contratual atribuindo responsabilidade solidária pelo pagamento da dívida executada. 3. É que o saldo mantido na "conta conjunta solidária" caracteriza bem divisível, cuja cotitularidade, nos termos de precedentes desta Corte, atrai as regras atinentes ao condomínio, motivo pelo qual se presume a repartição do numerário em partes iguais entre os correntistas quando não houver elemento probatório a indicar o contrário, ex vi do disposto no parágrafo único do artigo 1.315 do Código Civil (RESP n. 819.327/SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, DJ de 8.5.2006). Tal presunção de rateio pro rata de bens e obrigações pertencentes a mais de uma pessoa decorre do princípio concursu partes fiunt, que também se encontra encartado nos artigos 257 (obrigações divisíveis), 272 (obrigações solidárias) e 639 (contrato de depósito) do Código Civil. 4. Nesse quadro, à luz do princípio da responsabilidade patrimonial do devedor — enunciado nos artigos 591 e 592 do CPC de 1973 (reproduzidos nos artigos 789 e 790 do CPC de 2015) —, a penhora eletrônica de saldo existente em "conta conjunta solidária" não poderá abranger proporção maior que o numerário pertencente ao devedor executado, devendo ser preservada a cota-parte dos demais correntistas. 5. Sob tal ótica, por força da presunção do rateio igualitário do saldo constante da "conta coletiva solidária", caberá ao "cotitular não devedor" comprovar que o montante que integra o seu patrimônio exclusivo ultrapassa o quantum presumido. De outro lado, poderá o exequente demonstrar que o devedor executado é quem detém a propriedade exclusiva — ou em maior proporção — dos valores depositados na conta conjunta. 6. Tese jurídica firmada para efeito do artigo 947 do CPC: "a) É presumido, em regra, o rateio em partes iguais do numerário mantido em conta corrente conjunta solidária quando inexistente previsão legal ou contratual de responsabilidade solidária dos correntistas pelo pagamento de dívida imputada a um deles. b) Não será possível a penhora da integralidade do saldo existente em conta conjunta solidária no âmbito de execução movida por pessoa (física ou jurídica) distinta da instituição financeira mantenedora, sendo franqueada aos cotitulares e ao exequente a oportunidade de demonstrar os valores que integram o patrimônio de cada um, a fim de afastar a presunção relativa de rateio. " 7. Solução do caso concreto: afigura-se impositiva a reforma do acórdão estadual, pois, malgrado o recorrente não tenha comprovado o seu direito à totalidade do saldo existente na conta conjunta, é certo que o bloqueio judicial deveria se restringir aos 50% que se presumem pertencentes ao cotitular executado. 8. Recurso Especial provido a fim de determinar que a penhora fique limitada à metade do numerário encontrado na conta-corrente conjunta solidária. (STJ; REsp 1.610.844; Proc. 2016/0105787-6; BA; Corte Especial; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 15/06/2022; DJE 09/08/2022)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COPROPRIEDADE. POSSE EXCLUSIVA. OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR ALUGUEL PELO USO EXCLUSIVO DO BEM. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INADIMPLÊNCIA. AFASTAMENTO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

1. Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança proposta por coproprietário que não exerce a posse. 2. O propósito recursal consiste em definir a possibilidade de penhora de imóvel, em regime de copropriedade, quando é utilizado com exclusividade, como moradia pela família de um dos coproprietários, o qual foi condenado a pagar alugueres devidos em favor do coproprietário que não usufrui do imóvel. 3. Segundo o disposto no art. 1.315, do Código Civil, o coproprietário é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 4. É dominante a jurisprudência no STJ que a natureza propter rem da obrigação afasta a impenhorabilidade do bem de família. Precedentes. 5. Constituem determinantes da obrigação de natureza propter rem: a vinculação da obrigação com determinado direito real; a situação jurídica do obrigado; e a tipicidade da conexão entre a obrigação e o direito real. 6. A primazia da posse sobre a forma de exercício da copropriedade e a vedação do enriquecimento ilícito são dois fatores que geram dever e responsabilidade pelo uso exclusivo de coisa comum. Precedentes. 7. A posse exclusiva (uso e fruição), por um dos coproprietários, é fonte de obrigação indenizatória aos demais coproprietários, porque fundada no direito real de propriedade. 8. A obrigação do coproprietário de indenizar os demais que não dispõe da posse, independe sua declaração de vontade, porque, decorre tão somente da cotitularidade da propriedade. 9. Recurso Especial conhecido e não provido. (STJ; REsp 1.888.863; Proc. 2019/0182150-1; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; Julg. 10/05/2022; DJE 20/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES SUCESSIVAS. PARCELAS VINCENDAS. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. INCIDÊNCIA DE MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO DÉBITO.

1. As taxas condominiais revestem-se de natureza real, por serem originárias da propriedade imobiliária autônoma, e constituem, portanto, obrigação propter rem, que existe em função da coisa, conforme estabelece o art. 1.315 do Código Civil, e são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária. 2. As taxas condominiais são obrigações de trato sucessivo, eis que possuem periodicidade mensal, devendo ser incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, ainda que não incluídas no pedido, se o devedor deixar de pagá-las ou de consigná-las no curso do processo, conforme art. 323, do CPC. 3. Os valores das taxas condominiais vencidas a partir da última planilha atualizada nos autos, deverão ser atualizadas com correção monetária pelo INPC, juros de 1% ao mês sobre cada parcela, a partir de seu vencimento e multa de 2% sobre o débito atualizado, até a data do efetivo pagamento. 4. Deu-se provimento ao recurso. (TJDF; APC 07341.39-30.2021.8.07.0001; Ac. 143.9434; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 20/07/2022; Publ. PJe 18/08/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE COMUM. USUFRUTO EXCLUSIVO DO IMÓVEL INDIVISÍVEL. INVIABILIDADE DE COABITAÇÃO. FIXAÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL DEVIDA. IPTU/TLP. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DOS COPROPRIETÁRIOS.

1. É admissível a cobrança de aluguéis, a partir da citação, em favor do coproprietário que não usufrui do bem imóvel indivisível em condomínio, enquanto não sobrevier a alienação do bem ou outra causa prejudicial à obrigação imposta. Inteligência dos arts. 1.319 e 1.326 do Código Civil. 1.1. A oposição ao usufruto exclusivo de uma das coproprietárias do imóvel, sem que tenha havido qualquer contrapartida pecuniária, é a própria causa de pedir da lide, de forma que não há que se falar sobre a inexistência de oposição por parte da autora, materializada a partir da citação da ré. 1.2. Ambas as litigantes relatam terem convivido com o mesmo esposo/companheiro em épocas distintas, enquanto a autora afirma ser inimiga sentimental da ré, contexto que justifica a inviabilidade de coabitação entre as coproprietárias. 2. Consabido que o débito de IPTU/TLP e das taxas condominiais detém a natureza de obrigação propter rem, que se vincula à coisa e atrai a responsabilidade dos coproprietários, os débitos devem ser rateados entre eles, na proporção de cada cota-parte, independente do uso exclusivo do bem por uma das partes, pelo simples fato de ser a propriedade sobre imóvel o fato gerador da respectiva obrigação tributária. 2.1. Inteligência do art. 1.315 do Código Civil, ao dispor que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 3. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Honorários recursais majorados e redistribuídos. (TJDF; APC 07052.07-52.2019.8.07.0017; Ac. 141.2149; Primeira Turma Cível; Relª Desª Carmen Bittencourt; Julg. 30/03/2022; Publ. PJe 12/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. MÓDULO RURAL. FRAÇÃO IDEAL. CONDOMÍNIO INDIVISO. SENTENÇA REFORMADA.

1. A presente hipótese consiste em deliberar a respeito da possibilidade de registro da escritura pública de compra e venda de imóvel rural, ainda que as adquirentes passem a ser proprietárias de fração ideal correspondente a área inferior ao módulo rural mínimo exigido no Distrito Federal. 2. A dúvida em questão consiste em procedimento de natureza administrativa instaurado pelo titular do respectivo Cartório do Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, com o intuito de que o Juízo de Registros Públicos examine a licitude de exigências ou óbices formulados em relação ao título apresentado para o devido registro imobiliário. 3. No caso o bem imóvel foi vendido a duas pessoas sem divisão da respectiva fração que seria atribuída a cada uma das adquirentes. 3.1. Com efeito a área total do imóvel rural em questão é de 2,66,50 ha, superior ao módulo rural mínimo de dois hectares vigente no Distrito Federal. 3.2. A aquisição conjunta do bem aludido pelas compradoras, no entanto, importaria na atribuição da fração ideal, a cada uma, de 1,33,25 hectares da propriedade do imóvel rural em questão, em virtude da presunção estabelecida no art. 1315, parágrafo único, do Código Civil. 4. No entanto, não é vedada, em regra, a aquisição de bem imóvel por duas ou mais pessoas. 4.1. O referido estado de indivisão tem por consequência a formação de condomínio voluntário entre as adquirentes, de acordo com o art. 1314, e seguintes, do Código Civil. 5. O art. 171, inc. VII, do Provimento da Corregedoria aplicado aos Serviços Notariais e de Registro do Distrito Federal veda apenas a registro de título relativo a propriedade rural com área inferior ao módulo rural, o que não é o caso em exame nos autos, uma vez que a área total do imóvel rural objeto da escritura pública em questão obedece ao módulo rural mínimo respectivo. 5.1. Essa vedação, aliás, tem por objetivo coibir o fracionamento de imóvel rural para finalidade urbana, mas na presente hipótese não há sequer indícios de parcelamento irregular do imóvel rural em questão. Nada obsta, aliás, que no futuro sejam indeferidas eventuais iniciativas de parcelamento do referido imóvel. 6. Apelação conhecida e provida. (TJDF; APC 07127.63-43.2021.8.07.0015; Ac. 140.3694; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 23/02/2022; Publ. PJe 23/03/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS REALIZADAS EM RAZÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. TAXAS EXTRAS. IPTU. VENCIDAS. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO AO PAGAMENTO DA RESPECTIVA QUOTA PARTE. ARTIGO 1.315 DO CÓDIGO CIVIL. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO EM CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO E CERTEZA. VALORES ILÍQUIDOS. ARTIGO 369 DO CÓDIGO CIVIL. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. INCABÍVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Sinopse: Ação de conhecimento visando à condenação da requerida ao pagamento da sua quota parte, nas despesas de condomínio e IPTU vencidas e vincendas, de imóvel em condomínio, formado por meação entre as partes. 1.1. Sentença de parcial procedência do pedido do autor, para condenar a ré ao pagamento da quantia de R$ 24.277,19, a ser monetariamente atualizada e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data do respectivo desembolso das parcelas vencidas que compõem o montante. 2. Apelo da parte ré pugnando pela reforma da sentença para que os pedidos do autor sejam julgados totalmente improcedentes. 2.1. Afirma que o autor teria o exercício exclusivo do imóvel, motivo pelo qual seria o único responsável pelo pagamento dos tributos e taxas condominiais. 2.2. De forma alternativa pede que seja deferida a compensação dos valores supostamente devidos ao autor, com os valores gastos pela ré com o imóvel. A apelante aduz que realizou o pagamento de taxas condominiais e de IPTU devido relativo ao imóvel no período de junho a setembro de 2015. Alega ter custeado, sozinha, a construção do muro presente no imóvel, além de limpeza no lote, a fim de evitar multas pela administração do condomínio. Diz que somente os gastos com a construção do muro importaram, no ano de 2015, em R$ 23.880,68, sem a devida e necessária atualização. 2.3. Por fim, a apelante requer a inversão da sucumbência. 3. Do condomínio. 3.1. Resta incontroverso nos autos que, em decorrência da meação, as partes autora e ré são condôminos, em iguais proporções, e de forma indivisível, do imóvel situado no Condomínio Estância Quintas da Alvorada, Quadra 04, Conj. 03, Lote 21, Lago Sul/DF. 3.2. O Código Civil Brasileiro estabelece que os condôminos são obrigados a arcar com as despesas de conservação e divisão da coisa em partes iguais, verbis: Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 3.3. No caso, a pretensão autoral é o ressarcimento relativo à metade das despesas pagas pelo autor, em decorrência da propriedade da coisa, relativas a taxas de condomínio, taxas extras e IPTU, pagas pelo autor. 3.4. A requerida não contestou os valores pagos pelo autor, tornando os referidos pagamentos das despesas relativas ao lote de terreno incontroverso. 3.5. Não prospera a argumentação da ré, ora apelante de que o autor é o único responsável pelo pagamento dos tributos e taxas condominiais incidentes sobre o lote em razão do suposto uso exclusivo do imóvel. 3.6. Além da ré não ter comprovado a sua alegação de suposto exercício de posse exclusiva do bem pelo autor, ressalta-se, que no caso o bem em questão, é um lote de terreno, vazio e sem construção de qualquer moradia. 3.7. Ademais, ao contrário do alegado pela ré, a responsabilidade do condômino, em pagar a sua quota parte nas despesas propter rem, decorre de expressa disposição legal, prevista pelo art. 1.315 do CC. 3.8. Assim, nos termos do art. 1.315 do CC, sendo a parte ré coproprietária da metade do lote, em razão da meação do bem, torna-se igualmente responsável pelas despesas de conservação, manutenção e ônus da coisa, em igual proporção com o autor. 4. Do pedido de compensação. 4.1. O art. 369 do Código Civil estabelece que a compensação efetua-se entre dívida líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. 4.2. Por sua vez o 343, § 1º, do CPC, estabelece que será permitido a parte ré manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal, mediante reconvenção, assegurando-se a parte autora, o direito de ampla defesa. 4.3. No caso, a requerida deixou de propor a reconvenção, não permitindo assim que a parte autora exercitasse do seu direito de defesa e contraditório, sobre os supostos valores desembolsados pela apelante. 4.4. Dessa forma, ante a ausência de pedido em sede de reconvenção, por ora, não se vislumbra certeza e liquidez nos valores apresentados pela requerida, para fins de compensação com o crédito, da parte autora. 4.5. Portanto, nos termos do art. 369 do Código Civil, não se vislumbra a existência nos autos de crédito líquido e vencido por parte da requerida a ser compensado, com o valor cobrado na inicial. 5. Da inversão da sucumbência. 5.1. Uma vez mantida a sentença recorrida, na qual a ré, ora apelante, foi vencida, não há de se falar em inversão sucumbencial. 6. Recurso improvido. (TJDF; APC 07153.53-35.2021.8.07.0001; Ac. 140.3767; Segunda Turma Cível; Rel. Des. João Egmont; Julg. 23/02/2022; Publ. PJe 14/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES SUCESSIVAS. PARCELAS VINCENDAS. AUSÊNCIA DE PEDIDO EXPRESSO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO. ARTIGO 323 DO CPC. APLICAÇÃO.

1. As taxas condominiais revestem-se de natureza real, por serem originárias da propriedade imobiliária autônoma, constituindo, portanto, obrigação propter rem, que existe em função da coisa, conforme estabelece o art. 1.315 do Código Civil, e são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária. 2. As taxas condominiais são obrigações de trato sucessivo, porquanto possuem periodicidade mensal, devendo ser incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, ainda que não incluídas no pedido, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, conforme art. 323 do CPC. 3. Deu-se provimento ao recurso. (TJDF; APC 07264.23-83.2020.8.07.0001; Ac. 139.6921; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 02/02/2022; Publ. PJe 21/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. USO EXCLUSIVO E GRATUITO EXERCIDO POR UM DOS CONDÔMINOS. CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL. DESPESAS COM BENFEITORIAS E TRIBUTOS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE.

As despesas de conservação do condomínio são de responsabilidade de todos os condôminos (art. 1.315 do Código Civil).. Entretanto, exercendo um deles a posse direta, gratuita e exclusiva sobre o imóvel, a ele incumbe arcar com as despesas e tributos, sob pena de enriquecimento ilícito. (TJMG; APCV 0071421-59.2014.8.13.0313; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Habib Felippe Jabour; Julg. 15/03/2022; DJEMG 16/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL.

Ação declaratória de propriedade c/c extinção de condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelo (01): Abatimento das despesas correspondentes ao quinhão do apelado ante o reconhecimento da copropriedade. Pretensão de compensação não deduzida em contestação. Preclusão. Existência de previsão legal de rateio de despesas (art. 1315 do Código Civil) que não ampara condenação automática neste sentido e tampouco pode a insurgência ser arguida a qualquer tempo, visto que não se trata de norma cogente e tampouco de matéria de ordem pública. Alegação de que o pagamento de aluguel deve se limitar ao percentual da cota do apelado. Descabimento. Indenização que serve para compensar o autor pela privação de utilização do bem em copropriedade e que, portanto, deve se balizar pelo valor total do imóvel cuja utilização foi impedida. Ônus da prova e das custas de perícia em liquidação. Sentença que nada deliberou neste sentido. Falta de interesse recursal e inovação recursal. Eventuais intercorrências no procedimento de liquidação que devem ser atacadas no momento oportuno através do recurso adequado. Apelo (02): Afirmação de que o quinhão pertencente ao autor supera o percentual reconhecido em sentença. Ausência de prova nesse sentido. Apelante que demonstrou ter pago apenas 20% do valor total da propriedade, inexistindo prova cabal de que tenha aumentado sua cota através da aquisição de parte do quinhão de outro condômino. Pretensão de recebimento de indenização de, no mínimo, quatro aluguéis por ano de privação. Despropósito. Ausência de comprovação de que o imóvel, que é de uso recreativo e de temporada, era utilizado por longos períodos. Magistrado a quo que, por estimativa, ponderou adequadamente o período a ser indenizado. Elevação da verba honorária ante o trabalho adicional desenvolvido pelos procuradores em sede recursal. Art. 85, §11, do CPC. APELO (01) parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. APELO (02) conhecido e desprovido. (TJPR; ApCiv 0062242-54.2012.8.16.0001; Chopinzinho; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Antonio Prazeres; Julg. 30/05/2022; DJPR 30/05/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO DE COISA COMUM, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BEM ARREMATADO. DECISÃO QUE DETERMINA O ABATIMENTO EM FAVOR DA EXECUTADA DE 50% DOS VALORES PAGOS POR ELA À TÍTULO DE IPTU. INCONFORMISMO DO EXEQUENTE. A) VALORES DEVIDOS À TÍTULO DE IPTU.

Alegação de que caberia à ex-cônjuge, que ocupava o imóvel com os filhos em comum, a obrigação pelo seu pagamento. Descabimento. Condômino que usufruiu o bem de forma exclusiva que tem o dever de arcar com os débitos de consumo, tais como água, Luiz, gás. IPTU incidente sobre a propriedade em comum que deve ser repartida conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, independementemente do uso exclusivo por um deles. Obrigação propter rem. Aplicação do art. 1.315 do Código Civil. Sentença exequenda que expressamente consignou a possibilidade de compensação, nos termos do art. 368 do Código Civil. Decisão mantida neste ponto. B) prescrição. Tese de que operou-se a prescrição sobre os débitos de IPTU anteriores a 10 anos. Nada obstante a matéria não ter sido alegada em primeiro grau, trata-se de matéria de ordem pública, podendo ser alegada em qualquer grau de jurisdição, nos termos do art. 193 do CC. Contraditório exercido, ademais, em sede de contrarrazões. Tese que deve ser acolhida. Prazo prescricional, outrossim, que no caso, é trienal. Inteligência do art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil, vez que pautado em relação extracontratual. Precedentes. Impossibilidade, portanto, de restituição/compensação dos valores anteriores ao prazo citado. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR; AgInstr 0063217-64.2021.8.16.0000; Curitiba; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Antonio Prazeres; Julg. 04/04/2022; DJPR 05/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

Inconformismo da parte ré. O recorrente alega que a inicial é inepta e que as partes que figuram no polo ativo e passivo são ilegítimas. No entanto, a inicial preenche os requisitos elencados no artigo 319 do CPC e não foi demonstrada qualquer das hipóteses previstas no artigo 330 do CPC. Por sua vez, o autor é parte legítima para figurar no polo ativo, na qualidade de condomínio representado pelo síndico (art. 75, inciso IX, do CPC), ao passo que a ré é proprietária incontroversa do imóvel sobre o qual recai a dívida cobrada, sendo a pessoa adequada a compor no polo passivo. Na hipótese dos autos, foi decretada a revelia da parte ré, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor, nos termos do artigo 344 do CPC. Apesar de o apelante afirmar que estão presentes as exceções dos incisos III e IV do artigo 345 do CPC a fim de afastar os efeitos da revelia, não foi sequer indicada violação legal pela suposta ausência dos documentos mencionados pelo recorrente como imprescindíveis para o ajuizamento da ação e a narrativa apresentada pela parte autora demonstra verossimilhança com a prova dos autos. Quanto à ausência de registro formal do condomínio durante o período de cobrança da dívida, a jurisprudência e a doutrina são unânimes em afirmar que o fato de um condomínio ostentar uma situação irregular não tem o condão de afastar a responsabilidade de seus condôminos pelo pagamento da parcela que lhes cabe no rateio das despesas comuns, conforme disposição do artigo 1.315 do Código Civil. Precedentes. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ; APL 0000861-19.2015.8.19.0078; Armação dos Búzios; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Jose Martins Gomes; DORJ 29/07/2022; Pág. 468)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE CONCEDEU TUTELA ANTECIPADA, PARA IMPOR ÀS AGRAVADAS A REPARTIREM AS OBRIGAÇÕES DE PAGAMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU, TAXA DE INCÊNDIO E CONDOMÍNIO, JUNTAMENTE COM A AGRAVANTE, NA PROPORÇÃO DE CADA PARTE, A CONTAR DA INTIMAÇÃO DESTAS. O CONDÔMINO É OBRIGADO, NA PROPORÇÃO DE SUA COTA PARTE, A ARCAR COM AS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, NOS TERMOS DO QUE DISPÕE O ART. 1.315 DO CÓDIGO CIVIL.

Presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, conforme previsto no artigo 300 do CPC, para o deferimento da tutela de urgência. Decisão mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ; AI 0011906-16.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 25/07/2022; Pág. 230)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

Inconformismo de ambas as partes. A demandada afirma que o condomínio autor era muito desorganizado, não possuía convenção condominial, balancetes e tampouco era realizada assembleia para aprovação de orçamento ou prestação de contas. Informa que por vezes ocorriam cobranças de taxas extras inexplicáveis e tarifas que não possuíam o devido respaldo, de modo que tal situação retiraria a legitimidade das cobranças efetuadas. No entanto, a jurisprudência e a doutrina são unânimes em afirmar que o fato de um condomínio ostentar uma situação irregular não tem o condão de afastar a responsabilidade de seus condôminos pelo pagamento da parcela que lhes cabe no rateio das despesas comuns, conforme disposição do artigo 1.315 do Código Civil. Na hipótese dos autos, restou incontroversa a existência da situação de fato do condomínio durante todo o período da cobrança. O débito objeto da lide possui natureza de obrigação propter rem, e a ré/apelante, na qualidade de titular do direito exercido sobre a unidade autônoma, não pode se esquivar do adimplemento exigido. Por fim, quanto aos valores efetivamente devidos em comparação ao que já foi depositado em juízo, eventual cobrança em excesso ou indevida poderá ser objeto de questionamento em sede de liquidação de sentença. No que diz respeito ao apelo do condomínio para determinar o pagamento das cotas vincendas, melhor razão não lhe socorre. A cobrança dos autos abarca o período entre janeiro de 2017 e março de 2018. Por sua vez, a ação somente foi distribuída em agosto de 2018, ou seja, mais de cinco meses após o último inadimplemento noticiado. Neste sentido, a ré afirmou estar em dia com as obrigações condominiais desde abril de 2018, sendo certo que tal assertiva não foi negada pelo autor em sede de réplica. Precedentes. Recursos a que se nega provimento. (TJRJ; APL 0044890-29.2018.8.19.0021; Duque de Caxias; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Jose Martins Gomes; DORJ 15/06/2022; Pág. 458)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

Shopping. No que diz respeito aos efeitos da revelia no âmbito dos direitos disponíveis, é certo que os fatos narrados na inicial devem ser corroborados pelos elementos de prova apresentados pela parte autora. Trata-se de consectário do ônus da prova, que, ao autor, recai sobre os fatos constitutivos do direito alegado. Daí a conclusão de que a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, no caso de revelia, tal qual previsto no art. 344 do ncpc, tem natureza relativa, devendo ser corroborada pelas provas produzidas. Contudo, não obstante a apelante afirme que os fatos não foram demonstrados pelo recorrido, cumpre salientar que, em se tratando de cobrança de cotas condominiais do proprietário, a obrigação decorre da própria Lei, não sendo exigível do condomínio a prova do inadimplemento, que prescinde, por isso mesmo, de interpelação judicial ou extrajudicial. É o que dispõe o art. 1.315 do Código Civil. Pelo mesmo motivo, não há se falar em ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação de cobrança de cotas condominiais quando o autor deixa de trazer aos autos a convenção ou a ata da assembleia que fixou o valor das cotas. Na verdade, tais documentos são indispensáveis à propositura da ação executiva, cujos documentos citados devem instruir o feito como forma de conferir executoriedade ao título apresentado. Não é o caso dos autos. Na hipótese, se está diante de ação de cobrança, ordinária, em fase de conhecimento, sendo possível demonstrar o os fatos por quaisquer meios de prova existentes e admitidos em direito. Precedentes. Apelante que não se desincumbiu do ônus da prova. Sentença condenatória mantida. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0019227-96.2018.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Segunda Câmara Cível; Relª Desª Teresa de Andrade; DORJ 19/05/2022; Pág. 452)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, NA QUAL OBJETIVA A AUTORA-HERDEIRA, VER RECONHECIDO SEU DIREITO HEREDITÁRIO SOBRE O IMÓVEL SITUADO NO LEBLON, E A CONDENAÇÃO DOS RÉUS, TAMBÉM HERDEIROS, AO PAGAMENTO DE ALUGUEL, PELO USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL DEIXADO POR SEU PAI, A PARTIR DA CITAÇÃO DESTES. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO REJEITADA.

Autora que teve a filiação reconhecida e declarada somente após a morte do autor da herança, mediante o ajuizamento de ação de investigação de paternidade, razão pela qual, somente com o trânsito em julgado de tal reconhecimento, em março/2017, é que nasceu a pretensão e a possibilidade de atuar no sentido de salvaguardar seus direitos sucessórios. Conjunto probatório dos autos do qual se extrai ter restado configurada uma doação, em verdadeira antecipação da legítima, em prol dos irmãos da autora, por meio do contrato de compra e venda do imóvel situado no Leblon, no intuito de evitar eventuais direitos hereditários sobre tal bem por parte da ora apelada, devendo ser mantida a sentença no ponto em que reconheceu o direito da autora à copropriedade do imóvel adquirido por seu pai. Por outro lado, ao reconhecer a existência do direito da autora à herança deixada por seu genitor, houve também o reconhecimento da nulidade da antecipação da partilha efetuada através do registro do imóvel, pelo que os herdeiros que exerciam a posse anterior ficam obrigados a devolver, no plano jurídico e não fático, frise-se, os bens do acervo hereditário, que voltam a ser de todos em comunhão até que nova partilha se realize, mediante a regência das normas aplicáveis ao condomínio, nos termos do art. 1.791 do Código Civil. Com isso, todos os herdeiros passam a ser coproprietários e compossuidores da integralidade do patrimônio transmitido com o falecimento do de cujus, o que inclui não apenas seus filhos, mas também sua esposa, com a qual era casado em regime de comunhão total de bens, e cuja meação deve ser respeitada, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais e de vulneração ao art. 1667 do Código Civil, fazendo jus a autora ao quinhão de ¼ sobre a metade do imóvel, ou seja, 1/8 (12,5%) entre os filhos. De outro giro, de há muito a jurisprudência do STJ considera `possível a fixação de aluguéis pela utilização de bem deixado pelo autor da herança exclusivamente por um dos herdeiros- (AgInt no AREsp 889.672/RS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 10/03/2017). Fixação de aluguel proporcional em favor da autora, também conhecida como taxa de ocupação, que deve se dar a partir do momento em que restou demonstrada a oposição à utilização exclusiva dos demais herdeiros, na espécie, a data da citação dos réus, cabendo, porém, o abatimento, ou eventual ressarcimento, das despesas oriundas do imóvel e de sua conservação, a serem custeadas por todos os herdeiros, inclusive pela própria demandante, a teor do disposto no art. 1315 e p. Único, do Código Civil. Sentença reformada, em parte e tão-somente, para declarar fazer jus a autora ao quinhão de ¼ sobre a metade do imóvel, ou seja, 1/8 (12,5%) entre os filhos, bem como fixar a data da citação dos réus como termo inicial para a incidência para o pagamento de aluguel proporcional pelo uso exclusivo do bem, cabendo, porém, o abatimento, ou eventual ressarcimento, das despesas oriundas do imóvel e de sua conservação, a serem custeadas por todos os herdeiros, restando o decisum mantido em seus demais termos. Provimento parcial do recurso. -. (TJRJ; APL 0169291-63.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Maria Inês da Penha Gaspar; DORJ 06/05/2022; Pág. 500)

TRATA-SE DE AÇÃO VISANDO À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS E DE INEXIGIBILIDADE DE PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

2. A sentença anulou as assembleias, reconhecendo a irregularidade na forma de convocação da autora, mas manteve seus efeitos em relação a ter obrigado a condômina a contribuir com as despesas comuns. 3. A despeito da anulação das assembleias, a autora deve participar do rateio por força do disposto no art. 1.315 do Código Civil e sob pena de violação ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, pois a condômina passou a usufruir dos serviços inerentes à manutenção do condomínio sem participar do seu custeio. 4. A autora não afirmou que sua cota-parte teria sido instituída de forma desarrazoada ou desproporcional, não tendo as assembleias, embora irregulares, lhe causado prejuízo financeiro, sendo dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, nos termos do art. 1.336 do Código Civil. 5. A exposição do nome da autora como devedora das cotas condominiais ocorreu num quadro de avisos localizado em área de circulação do prédio, no corredor de entrada, não tendo ficado restrito aos demais condôminos, mas a vista qualquer pessoa, não estando tal exposição inserida nos meios legais específicos e rígidos estabelecidos no Código Civil, configurando, em consonância com precedentes do STJ, abuso de direito. 6. Configurado o constrangimento público da autora por ato deliberado da parte ré, o pedido indenizatório deve ser acolhido. 7. Provimento parcial do recurso. (TJRJ; APL 0010303-44.2012.8.19.0068; Rio das Ostras; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Elton Martinez Carvalho Leme; DORJ 05/05/2022; Pág. 465)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ALIENAÇÃO JUDICIAL. BEM IMÓVEL COMUM.

Sentença de parcial procedência, que declarou a extinção do condomínio, determinando a dissolução do patrimônio comum, observada a preferência em condições iguais aos condôminos e quaisquer destes ao estranho e, não havendo o exercício da preferência, no prazo de trinta dias, promover-se-á à avaliação, e, ao depois, a venda em hasta pública, sinalizando que do preço da venda será deduzido da cota parte da autora as despesas com IPTU e cota condominial suportadas pela ré a partir de 31/08/2015. Condenação da ré, por força do princípio da causalidade, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Recurso da ré. Pretensão de ressarcimento das demais despesas com o bem comum (manutenção e benfeitorias), à luz do caput do art. 1.315 do CC/02, bem como a exclusão da condenação dos honorários sucumbenciais. Sentença citra petita. Aplicação do art. 1.013, § 3º, III, do código de processo civil. In casu, observa-se da instrução processual que a ré, intimada, se manifestou em provas (documental e pericial. Index. 00127), nos termos justificados na peça de defesa, no entanto, em seguida sobreveio a sentença recorrida. Em homenagem aos princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como ao princípio da celeridade processual, os valores empregados na manutenção e benfeitorias do bem comum deverão ser dirimidos e apurados na fase de liquidação de sentença, tudo em obediência as disposições legais insertas no artigo 1.315 do Código Civil. Honorários sucumbenciais mantidos. Embora inexiste celeuma quanto à cotitularidade dos direitos patrimoniais incidentes sobre o imóvel, há discordância das partes quanto à responsabilidade referente às despesas inerentes ao bem em comum, consoante suas respectivas quotas partes. Sentença mantida no ponto. Autorização judicial requerida em contrarrazões. Hipótese não prevista no art. 1.009, § 1º e 2º, do CPC. Não conhecimento. Provimento parcial do recurso, para, sanando a omissão constatada na sentença, declarar que as demais despesas expendidas com a manutenção e benfeitorias do bem comum, na proporção da quota parte de cada um, devem ser apuradas em sede de liquidação de sentença, à luz dos artigos 1.315, 1.319, 1.320 e 1.322 do Código Civil. (TJRJ; APL 0172531-89.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. André Luiz Cidra; DORJ 07/04/2022; Pág. 326)

OS DIREITOS DE VIZINHANÇA SÃO OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM E POR ISSO VINCULAM O VIZINHO E O CONSTITUEM DEVEDOR DA OBRIGAÇÃO DE RESPEITÁ-LOS. TRATANDO-SE DE DIREITO DE VIZINHANÇA EM CONDOMÍNIOS, EM QUE A BOA CONVIVÊNCIA SOCIAL É PONTO NODAL, O CÓDIGO CIVIL VEDA A UTILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE, ESPECIFICAMENTE DA UNIDADE AUTÔNOMA, EM PREJUÍZO DO SOSSEGO, DA SEGURANÇA E DA SAÚDE DOS QUE HABITAM NAS DEMAIS UNIDADES, CONFORME SE VERIFICA PELA INTERPRETAÇÃO DAS NORMAS CONTIDAS NOS ARTS. 1277 E 1336, IV CC.

Incidência da responsabilidade subjetiva. Artigos 186, 927 e 1.315, todos do Código Civil. 2 - Quanto à origem do vazamento e a extensão dos danos, o trabalho elaborado pelo auxiliar do juízo, consoante produção nos autos da medida cautelar de antecipação de prova em apenso, discriminou detalhadamente os danos causados no imóvel da parte autora, bem como a responsabilidade da ré, esclarecendo inicialmente que a parte afetada pelo vazamento atingiu cerca de 50% do imóvel locado pela primeira demandante. 3. Estabelecida a origem dos vazamentos que ocasionaram os danos no imóvel objeto da lide, é analisada a eventual responsabilidade dos réus. 4. O primeiro, locatário do imóvel onde se originaram os vazamentos, possuidor, portanto, é inapelavelmente responsável pelos danos suportados pela parte autora. O fato de se tratar de um condomínio comercial, fechado aos finais de semana e feriados, não implica na isenção pretendida. Não há comprovação de que o condomínio tenha descumprido qualquer norma interna. Ademais, em casos tais, conforme bem observado pelo auxiliar do juízo, deveria o locatário ter fechado o registro geral no imóvel locado, sobretudo em razão do feriado de carnaval, sabidamente extenso. Acrescente-se que a origem dos vazamentos ocorreu em decorrência da instalação hidráulica realizada a revelia do proprietário e sem anuência do condomínio. Inobservância aos deveres de locatário. Art. 23, V e VI, da Lei de Locações. Em reforço, a prova testemunhal ratifica a culpa do locatário perante o evento danoso. 5. O mesmo não ocorre em relação ao locador, já que os deveres elencados no art. 22, especialmente os incisos I e IV, da legislação específica de regência, não foram descumpridos. Não se tratou, como visto, de vazamento oriundo de falta de manutenção estrutural, nem se comprovou vício oculto anterior ao início da relação locatícia. Improcedência em relação ao locador que se mostra devida. 6. Quanto aos Lucros cessantes, é perfeitamente presumível que, diante da absoluta falta de condições existentes no imóvel naquela quinta-feira pós carnaval, o faturamento da empresa apelada tenha sido consideravelmente afetado. A alegação de inconsistência na previsão de receita apresentada deverá ser apreciada por ocasião da liquidação, já que, nesse capítulo, se trata de sentença ilíquida. 7. No tocante à obrigação de fazer estipulada pelo julgado, assiste parcial razão ao primeiro apelo. Obrigação que se mostra inviável tendo em vista o tempo decorrido desde o evento danoso. Laudo Pericial produzido, nos autos em apenso, cuja vistoria se deu em 16/12/2015, que elencou os reparos que seriam necessários para a plena recuperação do imóvel e elaborou orçamento sobre o qual as partes puderam opinar. Tendo em vista que, sobre tal valor, a parte autora manifestou concordância e o réu locatário apresentou mera discordância, deve ser a base utilizada para condenação, já que a obrigação de fazer poderia causar embaraço maior ao cumprimento do julgado, não havendo qualquer impedimento à conversão em perdas e danos, visto que, como ponderado pelo primeiro apelante, a clínica autora já havia feito reparos no imóvel na época dos fatos. 8. Quanto ao reembolso proporcional dos valores desembolsados pela parte autora, consistentes em aluguel e cotas condominiais, ao contrário do que entendeu o magistrado, não há como estendê-los até a realização dos reparos determinados. A própria autora mencionou, nos autos em apenso (fls. 227 c/c 309/310), durante a produção antecipada da prova, que houve inutilização proporcional do imóvel por apenas 15 dias, o que se mostra razoável e verossímil, fazendo jus, portanto, ao recebimento apenas do valor de R$ 5.206,40 (cinco mil, duzentos e seis reais e quarenta centavos), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora da citação. Nesse sentido, inclusive, o perito infirmou que, na ocasião da vistoria, a clínica funcionava em todo o espaço do terceiro andar, ainda que fora dos padrões anteriores ao acidente. Limitação da condenação apenas ao período de inutilização da clínica, ou seja, 15 dias. 9. Em relação aos danos morais sofridos pela segunda autora, os mesmos foram corretamente reconhecidos. Ela não é apenas sócia do Centro Médico, mas empresta seu nome e sua reputação à atividade empresarial que desenvolve. As apreensões causadas pelo acidente, que paralisou as atividades médicas da autora por um dia e as precarizou por tempo indeterminado, configuram danos morais a serem compensados. Quantia arbitrada em R$ 12.000,00 (doze mil reais), não se justificando a redução pretendida. 10. Em suma, assiste razão parcial ao primeiro apelo para arbitrar a indenização por perdas e danos relacionados aos reparos necessários ao restabelecimento do imóvel, excluindo-se, por outro lado, a obrigação de fazer estipulada pelo julgado e para limitar a condenação por danos emergentes ao período de 15 dias. Por sua vez, com razão o segundo recurso, motivo pelo qual a improcedência em relação ao locador é medida que se impõe. PRIMEIRO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. (TJRJ; APL 0023032-44.2015.8.19.0021; Duque de Caxias; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Helda Lima Meireles; DORJ 21/03/2022; Pág. 342)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL DE IMÓVEL OBJETO DE PARTILHA DECORRENTE DE SEPARAÇÃO JUDICIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Apelação do autor. Indenização devida pelo uso exclusivo do bem comumdo casal, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que continua a residir no imóvel. Ocupação exclusiva do bem pela apelada que enseja a obrigação de pagar metade do aluguel mensal. Imposto predial e territorial urbano (IPTU). Fato gerador que é a propriedade/titularidade do domínio útil ou posse a qualquer título do bem, sem que a Lei estabeleça prioridade entre os mesmos. Responsabilidade de todos os co-proprietários pelo pagamento do tributo. Cotas condominiais que, todavia, gera obrigação de pagamento pelos condôminos e decorre de expressa disposição legal, nos termos do artigo 12 da Lei nº. 4.591/64, e artigos 1315 e 1336, inciso I, do Código Civil. Apelada que deve arcar com tais despesas. Termo inicial para o pagamento dos aluguéis que deve ser a data da propositura da ação como requerido nas razões do apelo. Precedentes jurisprudenciais. Reforma da sentença que se impõe. Recurso a que se dá parcial provimento. (TJRJ; APL 0011562-97.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Henrique de Oliveira Marques; DORJ 16/02/2022; Pág. 362)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇA.

copropriedade. Despesas. IPTU. Uso exclusivo. Pretensão de ressarcimento e de obrigação de fazer. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, como preceitua o art. 1.315 do Código Civil. Incumbe àquele que faz uso exclusivo do imóvel o pagamento do IPTU, como orienta precedente do e. STJ. A condenação ao ressarcimento de valores pagos implica no reconhecimento da obrigação com as parcelas pendentes de pagamento, mas só autoriza condenação de caráter indenizatório. Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença. - condomínio. Uso exclusivo da coisa comum. Aluguéis indenizatórios. Termo inicial. O condômino tem direito à indenização pelo uso exclusivo da propriedade comum pelo outro, a contar da constituição em mora, por prévia notificação ou citação na demanda reparatória. Circunstância dos autos em que se impõe fixar a indenização de locativos a partir da citação. Recurso em parte provido. (TJRS; AC 5019798-38.2016.8.21.0001; Porto Alegre; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. João Moreno Pomar; Julg. 25/07/2022; DJERS 02/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONHECIMENTO DO RECURSO UNICAMENTE QUANTO À ALEGADA ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO AUTOR, POR SE TRATAR DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. DEMAIS TESES RECURSAIS NÃO CONHECIDAS POR FALTA DE INTERESSE RECURSAL, INOVAÇÃO RECURSAL E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Da legitimidade ativa do condomínio. Ainda que se trate de condomínio irregular, isso não afasta a sua legitimidade ativa para a cobrança de cotas condominiais em atraso, prevalecendo a realidade fática quanto ao incontroverso estabelecimento do condomínio, o qual possui despesas de conservação, manutenção e melhorias que aproveitam a todos os condôminos, os quais, na forma do art. 1.315, do Código Civil, são obrigados na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Ademais, de acordo com o art. 75, do CPC, Serão representados em juízo, ativa e passivamente: [...] XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico. , desimportanto o fato de a convenção condominial não ter sido levada a registro, restando comprovada, no mais, a eleição do síndico mediante a juntada de ata de assembleia condomininial. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDO. (TJRS; AC 5016929-97.2019.8.21.0001; Porto Alegre; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Rosana Broglio Garbin; Julg. 31/03/2022; DJERS 07/04/2022)