Art 1336 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas fraçõesideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931,de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não asutilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ouaos bons costumes.

§ 1 ^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficarásujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por centoao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 ^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveresestabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou naconvenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuiçõesmensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposiçãoexpressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminosrestantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

JURISPRUDÊNCIA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS. DIVISÃO IGUALITÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE. QUANTUM DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

É dever de cada condômino concorrer nas despesas do condomínio com a quota parte correspondente à fração ideal de sua unidade autônoma, salvo disposição em contrário na Convenção do Condomínio (Art. 1.336, inc. I, do Código Civil, e art. 12, §1º, da Lei nº 4.591/64). Quando as disposições constantes da Convenção do Condomínio estiverem em consonância com o previsto em Lei, improcedente é o pedido de alteração via judicial. Restando incontroversa a existência de pagamentos indevidos das taxas condominiais, o quantum debeatur relativo a elas deve ser computado em fase de liquidação de sentença. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a pretensão de cobrança de taxas condominiais prescreve em 5 (cinco) anos. A mera cobrança de taxas condominiais em valores superiores ao que fora originalmente acordado não é capaz de causar, por si só, dano de ordem extrapatrimonial ao condômino. (TJMG; APCV 5096024-66.2018.8.13.0024; Décima Câmara Cível; Relª Desª Jaqueline Calábria Albuquerque; Julg. 25/10/2022; DJEMG 27/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE EXIGÊNCIAS INDEVIDAS.

Manutenção da sentença que se impõe. Sentença que julgou procedente a ação de cobrança de cotas condominiais, ao fundamento de que não houve exigência indevida. Recurso do réu. Preliminares devidamente afastadas no despacho saneador, em que afastada a tese de ilegitimidade por ser o réu-apelado o único herdeiro da sra. Edith de Carvalho resende e presente o interesse de agir, diante do inadimplemento das cotas condominiais relativas à unidade 1004, do condomínio-apelado. Réu-apelante-réu que não identificou o índice ou o valor que entende correto, limitada a tese defensiva a um excesso e a abusividade genéricos. Regularidade da exigência dos mencionados valores, não demonstrado fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor-apelado. Inteligência do artigo 1.336, §1º, do Código Civil. Manutenção da sentença recorrida que se impõe. Majoração dos honorários recursais para 15% (quinze por cento), nos termos do artigo 85, §11º, do CPC. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0317869-31.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alcides da Fonseca Neto; DORJ 25/10/2022; Pág. 329)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONSECUÇÃO DOS OBJETIVOS COMUNS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA. SENTENÇA REFORMADA.

1. A revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados na petição inicial, devendo as questões de direito ser analisadas à luz da legislação vigente. 2. O art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, após a edição da Lei nº 13.465/2017, prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns. 3. Segundo o Estatuto Social a associação autora desempenha atividades administrativas inerentes a condomínios residenciais, dentre elas, manutenção e segurança das áreas de uso comum. 4. O RESP 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre o condomínio de fato, não se aplicando aos condomínios irregulares que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas para custear os serviços comuns. 5. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme quanto à desnecessidade de adesão do titular ou possuidor de imóvel à associação de moradores para fins de cobrança de taxa fixada para pagamento dos serviços prestados aos ocupantes de condomínio irregular. (Acórdão 1384525, 00061790620138070007, Relatora: Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 4/11/2021, publicado no DJE: 19/11/2021. Pág. : Sem Página Cadastrada). 6. As prestações que vencerem no curso do processo estão incluídas na condenação, na forma do art. 323 do CPC. A inadimplência das taxas sujeita o morador ao pagamento de multa, conforme previsto no Estatuto Social da Associação e no art. 1.336, §1º, do Código Civil. No tocante aos juros de mora, também devem ser observadas as regras estabelecidas em convenção, desde que observados os critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 7. Apelação conhecida e provida. Maioria. (TJDF; APC 07393.08-32.2020.8.07.0001; Ac. 162.7326; Terceira Turma Cível; Relª Desª Fátima Rafael; Julg. 06/10/2022; Publ. PJe 24/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO.

Sentença de improcedência sob o fundamento de que não é admitida a distribuição de ação de cobrança, no caso de inadimplência, quando proposta por condomínio com convenção sem o respectivo registro em cartório de imóveis. Irresignação do autor. Apesar de não ter sido registrado em cartório de registro de imóveis, sendo estabelecido como condomínio de fato, com o advento das alterações legislativas promovidas pela Lei nº 13.465/17, o Código Civil passou a disciplinar esse tipo de condomínio de lotes. Inteligência do artigo 1.336, do Código Civil. Condômino tem o dever de contribuir para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideais. A convenção de condomínio comporta manifestações hígidas de vontade, sendo eficaz, ainda que sem registro, para regular as relações entre os condôminos. Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, houve a juntada da ata de instituição do condomínio que previu a cobrança taxa mensal cobrada a cada condômino. Nesse contexto, em que pese o apelado ter adquirido o imóvel em 2015, quando já instituído condomínio de fato, conforme rgi, concordou expressamente com suas regras, inclusive com a obrigação ao pagamento da cota condominial. Dessa forma, não se verifica qualquer impedimento em relação à legitimidade do apelante para cobrar as devidas cotas condominiais. Jurisprudências. Recurso conhecido a que se dá provimento. (TJRJ; APL 0273181-81.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Lucia Helena do Passo; DORJ 24/10/2022; Pág. 565)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO, PARA CONDENAR A POSSUIDORA COM - ANIMUS DOMINI- AO PAGAMENTO DOS VALORES EM ATRASO, BEM COMO AQUELES QUE SE VENCERAM NO CURSO DA DEMANDA, COM APLICAÇÃO DOS ENCARGOS PREVISTOS NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, JUROS DE 1% AO MÊS, SE NÃO CONVENCIONADOS, E MULTA DE 2% DO DÉBITO, NA FORMA DO ARTIGO 1.336, §1º, DO CÓDIGO CIVIL.

Irresignação da demandada. Alegação de nulidade da sentença e, no mérito, prescrição intercorrente. Sentença que não merece reparo. Julgado devidamente fundamentado, com a observância do artigo 489, §1º, do CPC. Prescrição intercorrente afastada. Informação de que, no curso do feito, fora levado ao conhecimento do condomínio contrato de locação da unidade autônoma, em que a apelante figura como locadora. Emenda à inicial para a retificação do polo passivo para a inclusão da recorrente, atual possuidora com - animus domini- do imóvel, no lugar dos antigos proprietários, que se dera tempestivamente, antes do lapso prescricional. Ausência de prova inconteste do conhecimento prévio e opção do condomínio por demandar por aqueles que figuram como proprietários no rgi do imóvel. Prescrição intercorrente que impõe a desídia do autor na localização da parte demandada, o que não ocorrera. Honorários que devem ser majorados para 11%, na forma do artigo 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida à ré. Recurso conhecido e, no mérito, desprovido. (TJRJ; APL 0133675-63.2014.8.19.0002; Niterói; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Gabriel de Oliveira Zefiro; DORJ 24/10/2022; Pág. 450)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL.

Sentença de procedência. Apelo do réu. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos condôminos tem lastro na Lei, na forma do artigo 12 da Lei nº 4.591/64, e do artigo 1.336, I, do Código Civil. Restou incontroverso nos autos que o réu estava inadimplente. Tese defendida pelo apelante de que não efetuou o pagamento porque não estava recebendo os boletos não pode ser acolhida. O ordenamento processual vigente dispõe de medidas para que o devedor possa adimplir suas obrigações. Sentença já determinou que a incidência dos juros e correção se dê da data do vencimento até a data do efetivo pagamento. Sentença que se mantém. Recurso conhecido e improvido, nos termos do desembargador relator. (TJRJ; APL 0025787-28.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Cherubin Helcias Schwartz Junior; DORJ 24/10/2022; Pág. 343)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE ÁREA COMUM. PRÉVIA AQUIESCÊNCIA DOS CONDÔMINOS. NECESSIDADE. ASSEMBLEIA. QUORUM. INOBSERVÂNCIA. USO DE MÚSICA AO VIVO E ALTO FALANTES NO SALÃO DE FESTA. AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Insurge-se o autor, com a ação proposta, contra a alegada alteração da destinação das áreas comuns, com a instalação de traves e redes externas no playground, sem a devida autorização dos condôminos, bem como contra a realização de festas e eventos sociais, com música ao vivo e autofalantes na área de festa. 2. As fotos acostadas à inicial demonstram que em área comum do condomínio instalou-se traves de PVC e redes para a prática de atividades com bola, com a instalação, ainda, de redes de proteção a fim de possibilitar a prática esportiva, realizando-se furos no piso e paredes, além de marcas de bolas no teto, estas causadas pela prática de tal esporte. 3. Fato notório, portanto, independe de provas (CPC, art. 374, I), que a prática de tais atividades em ambientes comuns gera a limitação de uso por demais usuários e adeptos a outras atividades no momento (caminhadas, leituras. ..), não só diante do "corre-corre" mas também em razão das "boladas" advindas da prática esportiva. 4. No caso concreto, a título de exemplificação, o uso dos bancos instalados na área e retratados nas fotos juntadas por demais condôminos, principalmente idosos, resta prejudicada durante as partidas de futebol. Ademais, da análise da área retratada nas fotos, não se percebe que era utilizada para a atividade esportiva, razão pela qual a assertiva autoral, de que se montou uma "quadra de futebol", mostra-se evidente, com as devidas proporções. 5. Assim, de fato, alterou-se a destinação da área, ainda que em determinados períodos, ao incluir atividade específica na local, em detrimento das demais eventualmente possíveis de serem ali desenvolvidas. 6. Aliás, o Juízo a quo, quando da realização da audiência de conciliação (CPC, art. 334), reconheceu a alteração da destinação da área e a necessidade de aprovação dos condôminos. Por conseguinte, o Magistrado indeferiu a produção das provas oral e pericial, por entender que são desinfluentes ao deslinde da questão, deferindo, tão somente, a prova documental "para que o condomínio comprove ter sido a questão deliberada em assembleia com a aprovação nos termos da convenção e/ou regimento interno". 7. Constata-se, dessa forma, que delimitada a questão sobre a qual recairá a atividade probatória, nos termos do art. 357, inciso II, do Diploma Processual, consistente na autorização prévia dos condôminos para a alteração do uso da área comum e o meio de prova para que tal questão seja demonstrada, no caso, a prova documental. 8. Impende salientar que embora a decisão saneadora não gere a preclusão para as partes, ante a possibilidade de ser invocada eventual nulidade em preliminar de apelação ou em contrarrazões (CPC, art. 1.009, §º), resta impossibilitado ao juiz, posteriormente, que profira sentença em desconformidade com o que restou anteriormente decidido, ante a preclusão pro iudicato. E isso implicaria em violação ao devido processo legal, do qual são consectários os princípios da ampla defesa e do contraditório, nos termos do art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal, e, por conseguinte, ao disposto nos artigos 9º, caput, e 10, ambos do Código de Processo Civil, que estabeleceram a impossibilidade de se prolatar decisão surpresa, sem prévia oitiva da parte quando contra si proferida e, ainda, fundamentada em fatos sobre os quais não se oportunizou a manifestação dos litigantes, mesmo tratando-se de matéria cognoscível de ofício. Doutrina. 9. O réu não impugna na peça de bloqueio a ausência de autorização assemblear para a instalação das traves e redes de proteção, sendo, pois, questão incontroversa, logo, que também não depende de provas (CPC, art. 374, III). 10. Outrossim, não comprovou o réu a necessária autorização dos moradores, salientando-se que a ata acostada foi realizada após a distribuição da ação. 11. Não bastasse, além de não demonstrada a regularidade da votação realizada na dita assembleia, consoante impugnação apresentada, fato é que no ato compareceram 34 condôminos, dos quais 29 votaram a favor da "manutenção das traves móveis infantis na área de recreação coberta", pleito diverso do necessário, que seria para "instalação" e, em consequência, modificação da destinação do uso da área comum. Consoante se observa do item 16 das contrarrazões, 80 (oitenta) condôminos integram o condomínio réu. 12. Impõe destacar o disposto no art. 1.342 do Código Civil: "A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. " 13. Ademais, no caso concreto, aplicável a alínea "c" do inciso II da cláusula vigésima segunda da Convenção, segundo a qual é preciso a unanimidade para deliberação que verse sobre o direito de propriedade dos condôminos, uma vez que, consoante o art. 1339 do Código Civil, os "direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva". 14. Note-se, assim, que não foi observado o quórum necessário para a alteração da destinação da área comum, mesmo que através de obras que de alguma forma a transformem. 15. Dessa maneira, no que concerne à instalação de traves e redes, impõe-se a reforma da sentença para que o condomínio retorne ao status quo ante, face à ausência de autorização dos condôminos, ressaltando-se a possibilidade, caso haja futura autorização, que se proceda à alteração impugnada, atendendo ao quórum necessário a tanto. 16. No que tange ao uso de alto falantes ou instrumentos musicais no salão de festa, não assiste razão ao autor, pois, ao contrário do sustentado, o art. 3º, do Regulamento Interno do Condomínio autor, veda o uso de "alto falantes ou de instrumentos de música" nas partes comuns somente nos casos que "possa perturbar o sossego alheio, principalmente nas horas destinadas ao descanso". Ou seja, o uso dos equipamentos citados, por si só, não se mostra vedado pelo Regulamento Interno, tampouco pela Convenção. Na verdade, o dispositivo citado prestigia o disposto no art. 1.336 do Código Civil, segundo o qual é vedado ao condômino não utilizar o bem "de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores". 17. Nesse diapasão, não procede a pretensão autoral em buscar vedar o uso de alto falantes e instrumentos musicais no salão de festa do condomínio réu. 18. Dano moral não configurado, ante a ausência de prova de ato atentatório à dignidade da pessoa humana a justificar o dano moral pretendido, muito embora configure situação indesejável por qualquer pessoa. É que eventos como os narrados na inicial não transbordam a seara do mero aborrecimento. Ora, in casu, apesar da indevida instalação das traves e redes na área comum do condomínio onde reside o autor, inexiste, porém, qualquer conduta mais gravosa. Doutrina e precedentes. 19. Aplicação do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, devendo cada parte arcar, proporcionalmente, com o ônus sucumbencial. 20. Por fim, o art. 85, §11, do atual Código de Processo Civil, dispõe que o Tribunal, ao julgar o recurso interposto, majorará os honorários fixados anteriormente. 21. Assim, ante ao provimento parcial do recurso, incabível a fixação de honorários recursais. 22. Apelo parcialmente provido. (TJRJ; APL 0206817-64.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos Paes; DORJ 21/10/2022; Pág. 499)

APELAÇÃO. EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLÊNCICA DE COTAS CONDOMINIAIS.

Oposição de exceção de pré-executividade. Sentença que extingue a execução. Irresignação do Condomínio credor. Obrigação propter rem. Cabe ao proprietário arcar com o pagamento das despesas condominiais, nos termos dos artigos 12 da Lei nº 4.591/61 e 1.336, do Código Civil. Ata de Assembleia Geral Ordinária em que consta a expressa previsão orçamentária para os exercícios objeto em lide. Título executivo extrajudicial hígido. Presentes os requisitos do art. 784, X, do CPC. Compete ao executado comprovar, mediante planilha discriminada de débito, o valor correto exequendo, o que não ocorreu no caso (violação do disposto no artigo 525, §§ 4º e 5º, do CPC). Bloqueio on line de valores depositados em conta bancária. Princípio da menor onerosidade ao devedor. Inteligência do artigo 833, IV e X, do Código de Processo Civil. Precedentes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJRJ; APL 0012393-64.2019.8.19.0202; Rio de Janeiro; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Claudio Luis Braga Dell Orto; DORJ 20/10/2022; Pág. 362)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. VALIDADE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INEXISTÊNCIA. NOS TERMOS DO ART. 1.336 DO CC/2002, CADA CONDÔMINO DEVE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS FRAÇÕES IDEAIS, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO. NÃO É ABUSIVA A CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE ESTIPULA A DISTRIBUIÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE, EM HARMONIA COM A OPÇÃO ADOTADA DO LEGISLADOR PÁTRIO COMO REGRA GERAL. A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR EM QUANTIA SUPERIOR AOS DEMAIS CONDÔMINOS, NÃO SE MOSTRA POSSÍVEL, UMA VEZ QUE OS GASTOS E CONTABILIDADE CONDOMINIAIS ERAM, ATÉ ENTÃO, RESPALDADOS NA COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL TAL COMO PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E A DEVOLUÇÃO DOS REFERIDOS VALORES, NESTE MOMENTO, GERARIA TRANSTORNOS FINANCEIROS A TODOS CONDÔMINOS E À DINÂMICA FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO. V. V. EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA. TAXA CONDOMINIAL. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE FRAÇÕES IDEAIS. INADEQUAÇÃO. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO A MAIOR. IMPOSSIBILIDADE.

1. Considerando-se taxa de condomínio a obrigação resultante de despesas como manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, taxas de água e esgoto, salários, dentre outras, não se deve aplicar o rateio baseado no critério de frações ideais. 2. Tratando-se de áreas que possuem um uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar em proporcionalidade às frações ideais, sob pena de enriquecimento sem causa do condomínio. (TJMG; APCV 5006009-22.2017.8.13.0433; Décima Primeira Câmara Cível; Relª Desª Shirley Fenzi Bertão; Julg. 19/10/2022; DJEMG 19/10/2022)

APELAÇÃO.

Condomínio. Ação de execução de título extrajudicial. Embargos à Execução julgados improcedentes. Recurso da embargante. Venda de imóvel novo registrado no fólio matricial em nome dos adquirentes em data posterior ao débito condominial. Alegação de registro tardio. Inexistência de comprovação da entrega das chaves pela incorporadora. Despesas condominiais anteriores à imissão na posse que são de responsabilidade da construtora/incorporadora. Aplicação do entendimento firmado no julgamento do RESP. Nº 1.345.331/RS, sob o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C do CPC/73). Inteligência do art. 1.336, I, do Código Civil. Condenação da embargante às penas da litigância de má-fé requerida em contrarrazões. Não cabimento. Oposição de embargos à execução amparados em fundamento não acolhido, não implica, por si só, em quaisquer das hipóteses elencadas nos incisos do art. 80 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários advocatícios devidos pela embargante, com base no art. 85, § 11, do CPC. (TJSP; AC 1027788-03.2021.8.26.0562; Ac. 16109494; Santos; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sergio Alfieri; Julg. 30/09/2022; rep. DJESP 17/10/2022; Pág. 2960)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. ATRASO DE PAGAMENTO. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DE 10% SOBRE O DÉBITO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA JURÍDICA. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. INEXISTÊNCIA.

1. A convenção de condomínio é uma declaração de vontade de natureza normativa, apta a produzir efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que, de alguma forma, transitarem ou participarem do condomínio. 2. De acordo com o art. 1.336, § 1º do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 3. Os juros de mora incidentes sobre o atraso no pagamento das taxas condominiais devem observar o percentual previsto na Convenção de Condomínio, não havendo excesso ou abusividade na previsão expressa do percentual de 10% sobre o débito do mês, em caso de inadimplência. 4. Recurso provido. (TJMG; APCV 5071791-34.2020.8.13.0024; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Conv. Fausto Bawden de Castro Silva; Julg. 07/10/2022; DJEMG 11/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEMOLIÇÃO DE CHURRASQUEIRA A GÁS CONSTRUÍDA NA VARANDA.

Sentença de procedência que se mantém. Violação à convenção do condomínio. Ausência de prévia aprovação por unanimidade. Risco à segurança da coletividade. Inteligência do art. 1.336 do Código Civil. Laudo pericial que revela que a construção possui o condão de comprometer a segurança coletiva, com efetivo impacto na estrutura do prédio. Recurso a que se nega provimento. (TJRJ; APL 0120754-70.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Fernandy Fernandes; DORJ 11/10/2022; Pág. 361)

AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PRETENDIDA COMPENSAÇÃO DE DÍVIDA DECORRENTE DE TAXAS CONDOMINIAIS COM EVENTUAL SALDO DECORRENTE DE AVARIAS OCORRIDAS NO IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO CRÉDITO QUE SE PRETENDE COMPENSAR. PRETENDIDA DECRETAÇÃO DE REVELIA.

Impossibilidade. Pluralidade de réus. Contestação apresentada por um deles. Circunstância que afasta os efeitos da revelia. Inteligência do art. 345, inciso I do código de processo civil. Pretendido reembolso das despesas processuais. Consequência natural da parte sucumbente no processo. Inteligência do art. 82, §2º do código de processo civil. Pretendida condenação ao pagamento de multa moratória de 2% sobre cada parcela inadimplida. Previsão expressa na convenção de condomínio e no artigo 1.336, § 1º do Código Civil. Possibilidade. Termo inicial da incidência dos juros moratórios e da correção monetária. Vencimento de cada parcela condominial. Inteligência do artigo 397 do Código Civil. Honorários advocatícios de sucumbência. Pretendida majoração. Possibilidade. Adequação aos critérios do art. 82, §2º do código de processo civil. Apelação do autor parcialmente provida. Apelação do réu não provida. (TJPR; ApCiv 0032479-61.2019.8.16.0001; Curitiba; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Albino Jacomel Guérios; Julg. 10/10/2022; DJPR 10/10/2022)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER MOVIDA CONTRA CONDÔMINO PARA ALTERAÇÃO DAS JANELAS DE MADEIRA POR VENEZIANAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA COM CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA CUMPRIMENTO EM 30 DIAS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 500,00 LIMITADA A 10 VEZES TAL VALOR.

Apelação da ré. Renovação dos argumentos anteriores. Justiça gratuita. Necessidade do benefício demonstrada. Elementos que revelam a impossibilidade do pagamento das despesas processuais, sem prejuízo do sustento próprio. Concessão do benefício que deve se dar nos termos do disposto no artigo 98, §1º, incisos de I a IX do Código de Processo Civil. Argumentos da ré visando a anulação da sentença por cerceamento de defesa, sob alegação de privação da produção das provas oral. Descabimento. Não há cerceamento de defesa quando as provas produzidas nos autos autorizam o julgamento antecipado da lide, sendo a prova documental produzida suficiente para tanto. Substituição das janelas das unidades. Inobservância da condômina. Deliberação tomada em assembléia geral que obriga os condôminos, os quais devem adequar a unidade ao padrão determinado pelo Condomínio. Inteligência do artigo 1.336, III, do Código Civil. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; AC 1095355-84.2018.8.26.0100; Ac. 16107770; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luís Roberto Reuter Torro; Julg. 30/09/2022; DJESP 10/10/2022; Pág. 2270)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. ART. 55 DO CÓD. CIVIL. IGUALDADE. SENTENÇA REFORMADA.

Embora seja a Associação de moradores (condomínio de fato) regida por suas deliberações, possível o controle judicial quando violado o preceito normativo que impõe a igualdade de direitos entre os associados. V. V. A ata de assembleia é soberana, desde que observe as previsões previstas em Lei, portanto, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção condominial (CC/2002, art. 1.336, I). Não sendo apurada nenhuma nulidade, anulabilidade ou ilegalidade na Ata de Assembleia, não deve o Poder Judiciário interferir na decisão tomada pela maioria em Assembleia regular de condomínio. (TJMG; APCV 5010670-79.2018.8.13.0701; Décima Sexta Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Rinaldo Kennedy Silva; Julg. 05/10/2022; DJEMG 07/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

Recurso do autor pretendendo que a incidência da correção monetária e juros de mora seja a contar do vencimento de cada cota condominial e a aplicação de multa de 2% sobre o débito. Juros moratórios contados a partir do vencimento de cada cota condominial. Art. 397, do Código Civil. Súmula nº 372 do TJRJ. Multa covencional devida pelo condômino. Aplicação do §1º, do art. 1.336, do Código Civil. Recurso provido. (TJRJ; APL 0033578-53.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Jean Albert de Souza Saadi; DORJ 07/10/2022; Pág. 778)

APELAÇÃO.

Condomínio. Ação de execução de título extrajudicial. Embargos à Execução julgados improcedentes. Recurso da embargante. Venda de imóvel novo registrado no fólio matricial em nome dos adquirentes em data posterior ao débito condominial. Alegação de registro tardio. Inexistência de comprovação da entrega das chaves pela incorporadora. Despesas condominiais anteriores à imissão na posse que são de responsabilidade da construtora/incorporadora. Aplicação do entendimento firmado no julgamento do RESP. Nº 1.345.331/RS, sob o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C do CPC/73). Inteligência do art. 1.336, I, do Código Civil. Condenação da embargante às penas da litigância de má-fé requerida em contrarrazões. Não cabimento. Oposição de embargos à execução amparados em fundamento não acolhido, não implica, por si só, em quaisquer das hipóteses elencadas nos incisos do art. 80 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários advocatícios devidos pela embargante, com base no art. 85, § 11, do CPC. (TJSP; AC 1027788-03.2021.8.26.0562; Ac. 16109494; Santos; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sergio Alfieri; Julg. 30/09/2022; DJESP 07/10/2022; Pág. 2871)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA. REAJUSTE DA TAXA CONDOMINIAL. VÍCIO NO ATO CONVOCATÓRIO. NULIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. VALORES PAGOS A MAIOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TEORIA DO FATO CONSUMADO. NÃO APLICAÇÃO.

1. A ação ajuizada é útil, necessária e adequada para que a parte autora obtenha o provimento jurisdicional almejado, de forma que está configurado o interesse de agir. Preliminar rejeitada. 2. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, conforme inciso I do art. 1.336 do CC/2002. O reajuste da taxa condominial depende de aprovação em assembleia regularmente constituída. 3. Configurada a nulidade da Assembleia Geral Ordinária declarada por sentença transitada em julgado nos autos do processo n. º 0705245-88.2019.8.07.0009, que aprovou o reajuste da taxa de condomínio, devida a restituição dos valores pagos a maior, retornando as partes ao status quo ante. 4. Segundo a Teoria do Fato Consumado, as situações jurídicas consolidadas pelo decurso do tempo, amparadas por decisão judicial, não devem ser desconstituídas, em razão do princípio da segurança jurídica e da estabilidade das relações sociais, RESP 709.934/RJ, STJ. Não é o caso dos autos, em que a taxa foi estabelecida por assembleia nula e a ação de repetição devidamente ajuizada no prazo prescricional, não se aplicando a referida teoria. 5. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Recorrente condenado ao pagamento de custas e honorários advocatícios equitativos, arbitrados R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do art. 85, § 8. º do CPC/2015, considerando o valor ínfimo dos honorários fixados sobre o valor da condenação. A ementa servirá de acórdão, nos termos art. 46 da Lei n. º 9.099/1995. (JECDF; ACJ 07027.45-44.2022.8.07.0009; Ac. 161.8589; Primeira Turma Recursal; Relª Juíza Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha; Julg. 16/09/2022; Publ. PJe 06/10/2022)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA ANTERIOR AO ATO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO EDITAL DE PRAÇA. RECURSO DESPOVIDO.

1. As verbas condominiais são de natureza propter rem, constituindo obrigações do condômino previstas no art. 1.336, I, do Código Civil e decorrem da propriedade do imóvel, seguindo o bem e sendo transmitidas ao adquirente no caso de alienação, conforme art. 1.345 do mesmo Diploma Legal. 2. Apesar da natureza propter rem (CC, art. 1.345), derivada do direito real de propriedade, constando do edital de praça estipulação isentando o arrematante da obrigação de pagamento das despesas condominiais vencidas e anteriores à arrematação, afasta-se sua responsabilidade por tais ônus, em homenagem à segurança jurídica e à legítima confiança depositada pelos interessados na alienação promovida pelo Estado. Precedentes. 3. Apelação desprovida. (TJDF; APC 07024.89-14.2021.8.07.0017; Ac. 161.9805; Sétima Turma Cível; Relª Desª Leila Arlanch; Julg. 21/09/2022; Publ. PJe 05/10/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE AMBOS APELANTES. APELAÇÃO CÍVEL DE AMBOS OS RÉUS. RECURSOS QUE ATACAM ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AOS APELOS.

Quanto aos primeiros embargos, inexiste omissão, contradição ou obscuridade a ser sanada, porquanto o acórdão recorrido examinou os argumentos contidos no recurso interposto, estando suficientemente fundamentado. Pretendem os primeiros embargantes instaurar uma nova discussão sobre questões já decididas, objetivando efeitos modificativos reflexos. Ação de cobrança de cotas condominiais. Primeiros apelantes que alegam ilegitimidade passiva, ao argumento de que o segundo apelante é o promitente comprador do imóvel. Requerem a aplicação da tese definida no Tema nº 886 do STJ. Inaplicabilidade da referida tese, porque não houve a comunicação da promessa de compra e venda ao condomínio, requisito para a responsabilização do comprador pelas dívidas do imóvel. Ademais, mesmo que o Condomínio tivesse sido comunicado da transação, apenas 30% do imóvel foi prometido à venda, o que significa que os primeiros apelantes continuam a ser proprietários de 70% do imóvel, respondendo, também, pelas dívidas oriundas de cotas condominiais, consoante previsto no art. 1336, I, do Código Civil. Segundos embargos que almejam efeitos infringentes, com a expressa manifestação em relação a petição apresentada pelo Condomínio apelado, que reconhece o pagamento realizado, abatendo o valor referente à cota condominial de outubro do total da dívida. Há de se prover os segundos embargos de declaração com efeitos infringentes, para, reformando o acórdão de mérito, dar provimento ao segundo apelo, de IVAN DE ÁREA LEÃO, para julgar procedente o pedido de abatimento do valor de R$ 1.886,34 do total da dívida, tendo em vista o pagamento efetuado e reconhecido pelo Condomínio. REJEIÇÃO DOS PRIMEIROS EMBARGOS E PROVIMENTO DOS SEGUNDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES. (TJRJ; APL 0140912-10.2021.8.19.0001; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Relª Desª Elisabete Filizzola Assunção; DORJ 05/10/2022; Pág. 211)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Cotas condominiais. Ilegitimidade passiva do proprietário registral, co-executado. Não cabe ao executado, embargante, pleitear em nome próprio direito alheio, salvo autorização legal, nos termos do artigo 18 do CPC. Valor da causa na execução. Erro material reconhecido pelo exequente. Readequação. Excesso de execução não reconhecido. Incidência da multa de 2%, com base no art. 1336, § 1º do Código Civil. Com a alteração do julgado e inversão dos ônus sucumbenciais, resta prejudicado o pedido de majoração de honorários apresentado pelo embargante. Apelação do embargante não conhecida. Apelação da embargada parcialmente provida. (TJRS; AC 5028416-66.2021.8.21.0010; Caxias do Sul; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva; Julg. 26/09/2022; DJERS 03/10/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE. ERRO DE FATO. INEXISTÊNCIA. DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. PREQUESTIONAMENTO. INVIABILIDADE.

1. Ausência de erro de fato, haja vista que a controvérsia foi decidida a partir do ordenamento jurídico aplicável aos condomínios residenciais, sobretudo das normas contidas nos arts. 19 da Lei nº 4.591/1964 e 1.336, IV, do Código Civil de 2002, aferindo-se a razoabilidade e a proporcionalidade da restrição imposta à luz do contexto social no qual ela está genericamente inserida. 2. Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, não compete ao Superior Tribunal de Justiça o exame de dispositivos constitucionais em embargos de declaração, ainda que opostos para fins de prequestionamento, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 3. Embargos de declaração rejeitados. (STJ; EDcl-REsp 1.884.483; Proc. 2020/0174039-6; PR; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; Julg. 26/04/2022; DJE 05/05/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. JUROS DE MORA EM PATAMAR SUPERIOR A 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM NORMA CONDOMINIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE NO JULGAMENTO. AUSÊNCIA. PLEITO COM EFEITO INFRINGENTE. REJEIÇÃO.

1. Os embargos de declaração constituem modo de impugnação à decisão judicial de fundamentação vinculada, sendo cabíveis tão somente nos casos previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, ausentes na espécie. 2. Pretensão de efeitos infringentes imprópria, pois não demonstrado equívoco no julgamento que fixou assertiva no sentido de que, após a vigência do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à norma condominial a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento da taxa mensal a que todo condômino está obrigado. Julgamento de acordo com o entendimento desta Corte. 3. Insistência da embargante na questão, não decidida pelo acórdão do Tribunal de origem, que não pode prevalecer sobre a convenção do condomínio o regimento interno, no qual consta a taxa de juros de mora. 4. Embargos de declaração rejeitados. (STJ; EDcl-AgInt-EDcl-REsp 1.962.688; Proc. 2021/0309369-0; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; DJE 30/03/2022)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS DE TAXA DE CONDOMÍNIO. JUROS DE MORA EM PATAMAR SUPERIOR A 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM NORMA CONDOMINIAL.

1. Segundo entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, após a vigência do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à norma condominial a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento da taxa mensal a que todo condômino está obrigado. 2. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.962.688; Proc. 2021/0309369-0; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; DJE 23/02/2022)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.

1. Recurso Especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem. 3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. 4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal. 5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. 6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio. 7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles. 8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. 9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12. Recurso Especial não provido. (STJ; REsp 1.884.483; Proc. 2020/0174039-6; PR; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; Julg. 23/11/2021; DJE 02/02/2022)