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Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relaçãoao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA CONTRA O ENTÃO PROMITENTE COMPRADOR. PENHORA DO IMÓVEL QUE, NO CURSO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO, FOI ADQUIRIDO PELA ORA TERCEIRA EMBARGANTE.

Regularidade da CONSTRIÇÃO. Natureza propter rem da obrigação. IMÓVEL QUE GARANTE O DÉBITO. Inexistência de violação ao devido processo legal ou aos limites subjetivos da coisa julgada. ADQUIRENTE DA UNIDADE QUE RESPONDE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE. ALEGAÇÃO DA ADQUIRENTE DE DESCONHECIMENTO DA DÍVIDA QUE NÃO OBSTA A CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL. INFORMAÇÃO QUE PODERIA SER OBTIDA JUNTO AO CONDOMÍNIO E AO OFÍCIO DISTRIBUIDOR. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR QUE NÃO PODE SER OPOSTA AO CONDOMÍNIO, TERCEIRO EM RELAÇÃO AO CONTRATO. INADMISSIBILIDADE DE DENUNCIAÇÃO À LIDE PELA TERCEIRA EMBARGANTE. AÇÃO ESPECIAL QUE VISA A PROTEÇÃO DA POSSE E PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO DA MATÉRIA COGNOSCÍVEL. ALEGADO DIREITO DE REGRESSO QUE DEVE SER EXERCIDO EM AÇÃO AUTÔNOMA. VERBA HONORÁRIA MAJORADA EM SEDE RECURSAL. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. - A pretensão de receber as cotas de condomínio pode ser exercida contra o proprietário que figura na matrícula (art.  1245, CC), contra o possuidor direto do imóvel, ou contra ambos. Ainda que o proprietário promitente vendedor não tenha integrado a relação processual, a natureza propter rem da obrigação autoriza a penhora do imóvel, sem que isto implique em violação ao devido processo legal e à coisa julgada, uma vez que fica assegurado o pleno exercício do direito de defesa, seja no âmbito do cumprimento de sentença, seja através de ação autônoma. - Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios. Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. (STJ, AgInt no RESP 1.851.742/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020). (TJPR; Rec 0003675-49.2020.8.16.0001; Curitiba; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Rafael Vieira de Vasconcellos Pedroso; Julg. 22/10/2022; DJPR 23/10/2022)

AÇÃO DE REGRESSO. DESPESAS CONDOMINIAIS.

Autora que requer a condenação dos réus, na condição de antigos possuidores de imóvel, ao reembolso dos valores pagos a título de despesas condominiais em atraso durante o período de posse dos requeridos. Sentença de procedência. Apelo dos réus. Preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário final das provas que servem à formação da sua convicção sobre a demanda. Poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias para o desfecho da causa. Inteligência do art. 370 do Código de Processo Civil. Suficiência das provas constantes nos autos para o deslinde do feito. Cerceamento de defesa afastado. Demais preliminares afastadas, por serem atinentes ao mérito da causa. Mérito. Prescrição não verificada. Ação que versa sobre regresso, e não cobrança de despesas condominiais. Distinguishing em relação ao Recurso Especial Repetitivo nº 1.483.930/DF. Prescrição trienal não verificada (AREsp nº 182.368/DF). Denunciação da lide. Descabimento. Ausência de Lei ou contrato que obrigue o pretenso denunciado a ressarcir os réus. Ademais, eventual ocupação por terceiros que deve ser apurada mediante instrução probatória específica, em autos próprios. Direito de regresso da autora. Anterior condenação fundamentada na natureza propter rem da taxa condominial, conforme art. 1.345 do Código Civil. Possibilidade de regresso em face dos antigos possuidores. Precedentes. Incontroverso o inadimplemento no período de posse legítima dos réus e o pagamento pela autora ao condomínio, devido o regresso em face dos requeridos. Procedência da ação. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1001115-35.2020.8.26.0003; Ac. 16135806; São Paulo; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Mary Grün; Julg. 11/10/2022; DJESP 18/10/2022; Pág. 2353)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. TAXAS CONDOMINIAIS. DÉBITOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.

1. Conforme posicionamento do STJ, o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, em razão da natureza propter rem da dívida. O art. 1.345, do Código Civil, dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive, multas e juros moratórios. 2. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. Tendo sido ajuizada execução das taxas de condomínio antes do prazo quinquenal, não há de se falar em prescrição. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS. Conforme § 11 do art. 85 do CPC, o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal; todavia, suspendendo a sua cobrança, pelo prazo de cinco anos, conforme § 3º do art. 98 do CPC, por ser a Apelante beneficiária da gratuidade da justiça. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO; AC 5056472-82.2022.8.09.0051; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Jairo Ferreira Júnior; Julg. 11/10/2022; DJEGO 14/10/2022; Pág. 3078)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO UNIVERSAL PARA EXERCER O CONTROLE DOS ATOS DE CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL. DECISÃO REFORMADA.

I. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem e configuram despesas necessárias à administração do ativo, constituindo créditos extraconcursais, os quais não se sujeitam à habilitação de crédito, tampouco implicam a suspensão do feito executivo, devendo tramitar normalmente perante o juízo da execução (artigos 1.336, I, e 1.345, do Código Civil; e artigos 6º e 84, III, da Lei nº 11.101/2005). II. Nada obstante, a fim de preservar tanto o direito creditório quanto a viabilidade do plano de recuperação judicial (art. 47 da Lei nº 11.101/2005), os atos constritivos nas execuções relativas a créditos extraconcursais devem ser submetidos ao controle do juízo da recuperação judicial. Precedentes do STJ e do TJGO. III. Decisão reformada a fim de determinar que os atos constritivos sejam realizados em cooperação jurisdicional com o juízo da recuperação judicial, na forma do art. 69 do Código de Processo Civil (CPC). AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJGO; AI 5461226-02.2022.8.09.0051; Goiânia; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa; Julg. 06/10/2022; DJEGO 10/10/2022; Pág. 399)

DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

Alegação de acordo celebrado entre as partes no sentido de assunção dos débitos condominiais pela vendedodra até regularização de averbação da propriedade no registro do imóvel ou, pelo prazo de 180 dias, o que ocorrer primeiro. Inércia da vendedora, com consequente ação de cobrança das cotas pelo condomínio. Pretensão condenatória em obrigação de fazer, cumulada com compensatória por danos morais. 1) inicialmente, deixo de conhecer, em parte, do recurso, por ausência de interesse recursal, quanto ao pedido de reforma no tocante ao IPTU, uma vez que não houve condenação nesse sentido. 2) imóvel objeto de compra e venda que, no momento da celebração, encontrava-se em nome de terceiro, pendente a averbação do distrato da vendedora com antiga proprietária. Cláusula expressa em que a vendedora assume a regularização do registro de imóvel, com consequente assunção das cotas condominiais pelo período de 180 (cento e oitenta) dias ou, até regularização junto ao rgi, o que ocorrer primeiro. 2.1) passados mais de dez meses da avença, a ré se manteve inerte, sendo o autor réu em ações de cotas condomiais. 3) ré que em sua defesa se limita a alegar a responsabilidade do adquirente ao pagamento das cotas condominiais, nos termos do art. 1345 do Código Civil, não fazendo qualquer menção ao contrato celebrado entre as partes. 3.1) ademais, conforme demonstrado pelo autor, a cotas condominiais encontram-se inadimplidas desde julho de 2011(fls. 33/41), portanto, período anterior ao contrato celebrado entre as partes, que data de 09/03/2016. 4) dano moral perfeitamente delineado, afastando-se as hipóteses de mero inadimplemento contratual e de transtornos corriqueiros. Falha na prestação do serviço por tempo excessivo, além de descaso com o consumidor. Teoria do desvio produtivo do consumidor, nas tentativas frustradas de solução do impasse gerado exclusivamente pela ré, sendo compelido a se socorrer ao poder judiciário. 4.1) verba compensatória arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), atenta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem olvidar a natureza punitivo-pedagógica da condenação. Incidência do enunciado nº 343 da Súmula de jurisprudência deste e. TJRJ. 5) recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido. (TJRJ; APL 0035535-84.2016.8.19.0208; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Werson Franco Pereira Rêgo; DORJ 07/10/2022; Pág. 1231)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DO EXEQUENTE DE INCLUSÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. NECESSIDADE. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL (CC). RECURSO PROVIDO.

Consumada consolidação da posse do imóvel por parte do credor fiduciário, e levando em conta que obrigação oriunda de despesas condominiais possui caráter propter rem, cabível a sucessão processual com fulcro no art. 1.345 do CC. (TJSP; AI 2203449-79.2022.8.26.0000; Ac. 16116577; São Paulo; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araujo; Julg. 04/10/2022; DJESP 07/10/2022; Pág. 2919)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. DÍVIDA ANTERIOR À AQUISIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. SOBREPOSIÇÃO DO INTERESSE COLETIVO SOBRE O PRIVADO.

1. In casu, não há falar em coisa julgada, porquanto a apelada sequer figurou como parte no agravo de instrumento mencionado pela apelante, já transitado em julgado. 2. A obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, nos termos do artigo 1.345, do Código Civil, de modo que o condomínio pode pleitear o seu crédito mesmo em face do promitente comprador, ainda que a dívida seja anterior à celebração do contrato de compra e venda e imissão na posse do imóvel, sem prejuízo do direito de regresso deste em face do anterior proprietário. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual. 3. Na espécie, a responsabilidade justifica-se pela sobreposição do interesse da coletividade (condomínio) em face do particular (condômino). 4. Desta feita, podendo o condomínio acionar tanto o antigo quanto o atual proprietário para a satisfação de seu crédito, torna-se imperiosa a alteração da sentença vergastada, a fim de condenar a embargante/apelada ao pagamento das taxas condominiais reclamadas na ação de execução. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO; AC 5544026-58.2020.8.09.0051; Goiânia; Sexta Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Altair Guerra da Costa; Julg. 04/10/2022; DJEGO 06/10/2022; Pág. 3224)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Insurgência contra a decisão que manteve a restrição sobre o imóvel objeto da cobrança de taxa associativa. Descabimento. Crédito advindo de rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, exigível por força de vínculo associativo, cuja natureza é propter rem, permitindo a penhora do imóvel residencial do devedor. Intelecção do Tema 33 deste E. TJSP. Dação em pagamento que sequer foi averbada na matrícula do bem. Credoras fiduciárias que, ao receberem o bem como pagamento do débito do devedor fiduciante, tinham pleno conhecimento da existência de ação de cobrança de taxa associativa relacionada ao imóvel. Observância do art. 1.345 do Código Civil. Decisão mantida. Recurso não provido. (TJSP; AI 2104047-25.2022.8.26.0000; Ac. 16091937; Paulínia; Oitava Câmara de Direito Privado; Relª Desª Clara Maria Araújo Xavier; Julg. 28/09/2022; DJESP 03/10/2022; Pág. 1930)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRECEDENTES. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes. Precedentes. 2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (RESP 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt-REsp 1.884.507; Proc. 2020/0174040-0; PR; Quarta Turma; Relª Min. Maria Isabel Gallotti; DJE 26/09/2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE.  PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 182/STF.

1. Recurso Especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A ausência de discussão, pelo tribunal de origem, acerca da tese ventilada no recurso especial (arts. 22 e 26, caput, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.315, 1.316, 1.331, 1.334, § 2º, 1.336, inciso I, e 1.345 do CC/2002)  acarreta a falta de prequestionamento, atraindo a incidência da Súmula nº 282/STF. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.   4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.872.446; Proc. 2021/0105287-0; GO; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; DJE 17/08/2022)

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRECEDENTES. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes. Precedentes. 2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (RESP 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.943.709; Proc. 2021/0177443-4; PR; Quarta Turma; Relª Min. Maria Isabel Gallotti; DJE 07/04/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REGRESSO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DO OCUPANTE DO IMÓVEL, CONFORME EDITAL DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA VENDA DO IMÓVEL. SENTENÇA CONFIRMADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 2. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de Lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 3. Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (RESP 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015 Tema 886), a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, concluindo que, ficando demonstrado que (I) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (II) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4. Da leitura dos artigos 1.334, § 2º, e 1.345 do Código Civil, é possível constatar que a responsabilização pelo pagamento das despesas de condomínio vai depender da relação da pessoa com a coisa, seja como proprietário, seja como promitente comprador ou cessionário. 5. Hipótese em que os documentos que constam dos autos, bem como a prova testemunhal, demonstram que o imóvel estava sendo ocupado pelo réu, pelo menos a partir de abril de 2008, circunstância que o torna responsável pelas despesas condominiais, conforme, inclusive, constou do Edital de Concorrência Pública n. 0004/2011 CPA-GO, no item 13.4, no qual, expressamente estabeleceu que, se o adquirente for ocupante ou ex-mutuário do imóvel responsabilizar-se-á pelo pagamento diversos encargos, dentre eles as despesas de condomínio. 6. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar o réu a ressarcir à CEF o valor correspondente às taxas condominiais vencidas entre abril/2008 e junho/2011, que se mantém. 7. Apelação do réu não provida. (TRF 1ª R.; AC 0010943-67.2012.4.01.3500; Primeira Câmara Regional Previdenciária da Bahia; Rel. Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro; Julg. 27/05/2022; DJe 26/05/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. EFEITOS INFRINGENTES. PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS ANTERIORES A JANEIRO DE 2003.

1. Hipótese em que o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão no agravo interposto de decisão deste Tribunal inadmitindo o Recurso Especial do Condomínio do Edifício Florença, determinando o retorno dos autos ao Tribunal, para que fosse analisada a matéria suscitada nos embargos de declaração, concernente à incidência dos artigos 1.334, § 2º, 1.336, incisos II, e 1.345, do Código Civil, e art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997. 2. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 3. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de Lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 4. Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (RESP 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015 Tema 886), a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, concluindo que, ficando demonstrado que (I) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (II) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 5. Da leitura dos artigos 1.334, § 2º, e 1.345 do Código Civil, é possível constatar que a responsabilização pelo pagamento das despesas de condomínio vai depender da relação da pessoa com a coisa, seja como proprietário, seja como promitente comprador ou cessionário. 6. Inaplicável ao caso dos autos o disposto no art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, pois trata da responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de diversos encargos, dentre eles, taxas e contribuições condominiais, visto que não estamos diante de um contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, conforme previsto na referida norma. 7. Hipótese em que o imóvel foi penhorado em 04.10.1999, para pagamento da dívida constante da execução por título extrajudicial n. 0002474-03.1996.4.01.3400 e a CEF imitida em sua posse em 03.03.2000, conforme certidão que consta da fl. 115 e documentos de fls. 71-90, passando, portanto, a deter a posse direta do referido bem, antes, mesmo, da data em que ajuizada a presente ação (janeiro de 2008), sendo, portanto, da CEF a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, a partir de novembro de 1999, conforme, inclusive, constou da sentença proferida na ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio do Edifício Florença contra a ex-mututuária (Cilene Maria Machado Gomes. Corrobora essa assertiva, o fato de que foi proferida sentença nos autos da ação de execução por título extrajudicial, movida pela CEF contra Cilene Maria Machado Gomes, julgando exinto o processo, na forma do art. 924, inciso II, do CPC/2015, em razão do pagamento da dívida. 8. Embargos de declaração acolhidos para, atribuindo-lhes efeitos infringentes, reconhecer a legitimidade passiva da CEF para responder pelo pagamento das taxas de condomínio a partir de novembro de 1999. 9. Demais questões apreciadas com base no art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil de 2015. 10. Ajuizada a ação na vigência do Código Civil de 2002, há de se aplicar o prazo prescricional nele estabelecido, observando-se a regra de transição inserta no art. 2.028, dispondo que serão os da Lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na Lei revogada. 11. Na hipótese, não havendo transcorrido mais da metade do prazo prescricional previsto no art. 177 do Código Civil de 1916, que era de 20 (vinte) anos, aplica-se o disposto no art. 206, § 5º, inciso I, do novo Código Civil, que prevê a prescrição em 5 (cinco) anos da pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. 12. Conforme entendimento jurisprudencial estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo redução do prazo, o termo inicial da prescrição, computada com base no Código Civil de 2002, é fixado a partir da data de sua entrada em vigor, ou seja, o dia 11 de janeiro de 2003 (RESP n. 1.172.707/AL, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 05.11.2013). 13. No caso dos autos, o último ato interruptivo de prescrição que se tem notícia é a data em que proferida a sentença (julho de 2002) na ação de cobrança n. 002499132742-0 (numeração única: 1327420-15.1999.8.13.0024) em 1999, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Florença contra a antiga mutuária (Cilene Maria Machado Gomes), perante a Justiça Estadual, devendo, portanto, ser essa data considerada para aferir o prazo prescricional, mormente quando não consta dos autos a data em que ocorrida a citação no referido processo. Assim, tendo sido ajuizada esta ação em janeiro de 2008, está prescrita a pretensão quanto às parcelas vencidas em data anterior a janeiro de 2003. 14. Embargos de declaração opostos pelo Condomínio do Edifício Florença, providos, para, suprindo a omissão verificada no acórdão, em relação aos artigos 1.334, § 2º, e 1.345, do Código Civil, e art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, atribuir-lhe efeitos infringentes para dar parcial provimento à apelação, condenando a CEF ao pagamento das taxas de condomínio a partir de janeiro de 2003, considerando a prescrição das parcelas anteriores a essa data. (TRF 1ª R.; EDcl-AC 0000945-87.2008.4.01.3800; Primeira Câmara Regional Previdenciária da Bahia; Rel. Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro; Julg. 10/12/2021; DJe 16/05/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. EMBARGOS. TAXAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO. TRANSMISSÃO. ARREMATANTE. SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS. EX-CONDÔMINO. CONDENAÇÃO. JULGADO. TRÂNSITO. CAUSALIDADE.

1. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil que O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça sobre o tema que A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses previstas no art. 1.345 do CC/02 para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os honorários constituem direito autônomo do advogado, não configurando débito do alienante em relação ao condomínio, senão débito daquele em relação ao advogado deste. (RESP n. 1.730.651/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/4/2019, DJe de 12/4/2019.) 3. Pelo princípio da causalidade, o ex-condômino inadimplente que deu causa ao ajuizamento da ação de cobrança de taxas condominiais, uma vez condenado por sentença com trânsito em julgado, mesmo diante da arrematação do bem por terceiros, deve arcar com os honorários de sucumbência. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; AGI 07193.82-97.2022.8.07.0000; Ac. 161.2171; Sétima Turma Cível; Relª Desª Gislene Pinheiro; Julg. 31/08/2022; Publ. PJe 14/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE ANÁLISE. JUSTA EXPECTATIVA DO REQUERENTE. DEFERIMENTO TÁCITO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REQUISITOS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO IMPROCEDENTE.

1. Na hipótese em que o benefício da gratuidade de justiça pleiteado não foi analisado pelo d. Juízo a quo, a jurisprudência tem reconhecido o deferimento tácito, diante da justa expectativa do requerente de estar litigando amparado pela benesse. 2. As condições da ação devem ser analisadas com base da Teoria da Asserção, ou seja, em abstrato, levando-se em consideração as afirmações contidas na inicial. 3. Havendo notícia nos autos de que o Apelante adquiriu os direitos sobre o imóvel que gerou as despesas condominiais, não há que falar em ilegitimidade dele para figurar no polo passivo de demanda ajuizada para a cobrança dos débitos relacionados ao bem. No caso, a preliminar se confunde com o próprio mérito recursal, razão pela qual não merece ser acolhida. 4. O instituto da denunciação da lide é previsto nos arts. 125 a 129 do CPC/15 e, a esse respeito, a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a denunciação da lide somente é obrigatória quando houver previsão legal ou contratual de indenização regressiva do vencido, com fulcro no princípio da economia processual. 5. Incabível, portanto, a denunciação da lide quando se funda apenas na pretensão de direito de regresso genérico, e não na efetiva obrigação contratual de ressarcimento pela eventual condenação a ser suportada pelo Condômino. 6. Consoante dispõe o artigo 1.345 do Código Civil, O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 7. Incontroverso nos autos que, em razão do distrato entre as partes, não houve imissão na posse por parte do Apelante, bem como que o Condomínio Autor sabia dessa circunstância. 8. Apesar de cientificado sobre a ausência de imissão na posse por parte do Apelante e de admitir como responsável pelos débitos a real possuidora do bem, o Condomínio Recorrido prosseguiu com a demanda em desfavor do Recorrente. 9. As particularidades do caso concreto evidenciam que o pagamento das citadas taxas condominiais constitui responsabilidade da promitente vendedora, não sendo o Apelante o responsável por seu adimplemento. 10. Apelação conhecida e provida. Preliminar rejeitada. (TJDF; APC 07050.06-47.2020.8.07.0010; Ac. 143.5536; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas; Julg. 07/07/2022; Publ. PJe 12/07/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. REVELIA. PRESUNÇÃO DA EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONDENAÇÃO MANTIDA.

I. Sedimentada, em decorrência da revelia e das provas dos autos, a presunção de existência do débito condominial afirmado na petição inicial, é de rigor a condenação do condômino ao pagamento respectivo. II. O desconhecimento do condômino quanto às suas obrigações legais não infirma a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel adquirido prescrita nos artigos 1.336 e 1.345 do Código Civil. III. Não havendo condenação em quantia certa, mas ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, o condômino terá a oportunidade de arguir eventual excesso de execução caso no cumprimento de sentença sejam incluídas outras taxas condominiais ou exigido valor em descompasso com as normas internas do condomínio edilício (convenção e assembleias). lV. Apelação conhecida e desprovida. (TJDF; APC 07051.70-15.2020.8.07.0009; Ac. 142.8854; Quarta Turma Cível; Rel. Des. James Eduardo Oliveira; Julg. 02/06/2022; Publ. PJe 11/07/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADQUIRENTE DE IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. ENTREGA DAS CHAVES.

Nos termos do artigo 1.345, do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Quando se trata de imóvel novo, a obrigação do adquirente pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual passa a ter a posse do imóvel, podendo dele usufruir. À ocasião do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 6, esta Casa firmou entendimento no sentido de que em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora. (TJDF; APC 07129.21-25.2021.8.07.0007; Ac. 143.0195; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Esdras Neves; Julg. 08/06/2022; Publ. PJe 28/06/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ASSOCIADO E QUE NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. DESINFLUÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCONSTITUCIONALIDADE. RE Nº 695.911/SP (TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL Nº 492/STF). DISCUSSÃO DESCABIDA EM FACE DO QUANTUM DEBEATUR ESTAR SOB O MANTO DA COISA JULGADA. EMBARGANTE E CESSIONÁRIO DO BEM QUE NÃO REGULARIZOU SEU CADASTRO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO. DÉBITO VINDICADO POSTERIOR À CESSÃO DE DIREITOS. CESSIONÁRIO CORRESPONSÁVEL PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. MANTENÇA DA PENHORA QUE INCIDIU SOBRE O LOTE (DIREITOS AQUISITIVOS) OBJETO DA CESSÃO DE DIREITOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS EMBARGOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. É inaplicável ao caso examinado a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.280.871 e nº 1.439.163, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Os precedentes do STJ cuidam de casos em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, o que é diverso da discussão em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. 2. Em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE nº 695.911/SP), o STF fixou tese no Tema nº 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior Lei Municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, I) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (II) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis. 3. Considerando que se trata de Embargos de Terceiro ajuizados no bojo de Cumprimento de Sentença, cujo título executivo judicial há muito transitou em julgado e, assim, descabida a rediscussão sobre o débito nesta seara, afigura-se desinfluente para o caso o que fora decidido no Recurso Extraordinário nº 695.911. 4. A despeito de serem cabíveis os Embargos de Terceiro, é patente, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, que o adquirente responde pelos débitos do alienante, ainda mais quando o Cessionário, como fez o Embargante, não adotou nenhuma medida para a devida regularização junto à Administração do Condomínio/Associação e, assim, é ele corresponsável pelo pagamento das dívidas condominiais estabelecidas no título judicial exequendo que lastreia o Cumprimento de Sentença originário, mesmo não tendo integrado o polo passivo da ação de conhecimento. Ressalte-se que, no caso, o débito condominial é de período posterior à celebração da cessão de direitos entre ele e o Executado no Cumprimento de Sentença em que os direitos sobre o bem imóvel foram penhorados, o que, aliado ao fato de, conforme constou expressamente da Cessão de Direitos, ter o Cedente/Embargante ciência de que o imóvel era irregular e que sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel a partir de sua imissão na posse do bem, impõe a confirmação da sentença em que se julgaram improcedentes os pedidos dos Embargos de Terceiro. Apelação Cível desprovida. (TJDF; APC 07019.86-81.2021.8.07.0020; Ac. 143.0770; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Ângelo Passareli; Julg. 22/06/2022; Publ. PJe 27/06/2022) Ver ementas semelhantes

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. PENHORA IMÓVEL. POSSIBILIDADE.

Com base na disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil, e à luz do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, que ostentam natureza propter rem, pode alcançar os titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, de modo que o bem pode ser penhorado para pagamento de dívidas condominiais, não sendo relevante a titularidade da propriedade do referido imóvel à época da inadimplência. (TJDF; APC 07301.44-09.2021.8.07.0001; Ac. 142.8833; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Esdras Neves; Julg. 01/06/2022; Publ. PJe 15/06/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. NATUREZA PROPTER REM. COBRANÇA DE DÉBITOS PRETÉRITOS EM FACE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO IMPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS.

1. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste Egrégio Tribunal, a taxa condominial corresponde a débito de natureza propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, independentemente do seu uso ou da sua titularidade. 2. Considerando a natureza jurídica do débito condominial objeto desta lide, é possível sua cobrança em face do atual proprietário do imóvel, ainda que o surgimento do seu direito real de domínio sobre a coisa seja posterior à constituição dessa dívida. 3. Recurso improvido. Majoração dos honorários advocatícios fixados em favor da autora de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, por força do art. 85, §11, da legislação processual. (TJDF; APC 07124.18-56.2020.8.07.0001; Ac. 140.9788; Terceira Turma Cível; Relª Desª Ana Maria Ferreira da Silva; Julg. 17/03/2022; Publ. PJe 30/03/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COPROPRIETÁRIO CONDENADO AO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO INEXISTENTE. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA.

I. Coproprietário da unidade residencial responde solidariamente pelo pagamento das taxas condominiais respectivas, a teor do que prescrevem os artigos 275, 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil. II. À falta de litisconsórcio necessário entre os coproprietários da unidade autônoma, descabe cogitar da nulidade da sentença que condena apenas um deles ao pagamento do débito condominial, sem prejuízo do direito de regresso em face dos demais na proporção dos respectivos quinhões. III. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; AGI 07177.17-80.2021.8.07.0000; Ac. 139.8023; Quarta Turma Cível; Rel. Des. James Eduardo Oliveira; Julg. 03/02/2022; Publ. PJe 17/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE E ATUAL PROPRIETÁRIO. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. REGULARIDADE DO CRÉDITO E NÃO PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA REFORMADA.

1. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme previsto no art. 1.336, I do Código Civil e no art. 12 da Lei nº 4.591/1965. O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC/2015). 2. Segundo reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação própria da coisa, ou, melhor, assumida por causa da coisa. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. RESP 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). 3. No caso de alienação, a própria Lei atribui ao adquirente a responsabilidade por débitos do alienante em relação ao condomínio, conforme previsto no Código Civil: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 4. No sentido, a orientação firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do RESP 1.345.331/RS, quando consignado que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém vínculo material com o imóvel, seja na qualidade de proprietário da unidade imobiliária, seja como titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, cuja definição deve ser avaliada de acordo com as circunstância do caso concreto (STJ. Tema 866. RESP 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Além de reforçar a natureza propter rem da obrigação condominial e a necessidade de comprovação do vínculo material com o imóvel, discussão sobre a imissão na posse foi enfatizada pelo fato de, no caso representativo, o compromisso de compra e venda não ter sido levado a registro. Existente, sob esse aspecto, clara distinção entre a hipótese de responsabilidade do vendedor, a par da responsabilidade do promitente comprador. Por outro lado, não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que os adquirentes e atuais proprietários somente ficariam responsáveis perante o condomínio pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse, uma vez que tal entendimento violaria a disposição literal constante do art. 1.345 do Código Civil (STJ. AgInt nos EDCL no RESP 1809195/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe 16/03/2022). 5. A situação de fato nestes autos é distinta. Não se trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas, sim, de negócio jurídico de compra e venda efetivamente registrado na matrícula do imóvel, sendo que a execução do débito condominial foi movida justamente contra o atual titular. Além disso, no tocante ao preceito atinente à prevenção contra eventual cobrança inesperada, o próprio instrumento contratual atribuía expressamente à compradora a obrigação de pagamento das despesas condominiais. Embora discutível no âmbito da relação negocial estabelecida entre vendedor (incorporadora) e adquirente, eventual ilegalidade da imputação contratual dos débitos gerados antes da efetiva entrega das chaves ao promitente comprador não pode ser automaticamente oposta ao condomínio, estranho ao contrato de compra e venda. E ainda que fosse admitida, do que documentalmente comprovado nos autos, não se trata de imóvel adquirido na planta ainda em fase de construção, o que afasta, inclusive, eventual pretensão de modulação dos efeitos da natureza da obrigação nos termos do IRDR 6 deste TJDFT. 6. Na hipótese, é de ser aplicado o entendimento ordinário de que, por ser a dívida condominial obrigação propter rem, os débitos condominiais, ainda que oriundos de período anterior, devem ser atribuídos ao adquirente da unidade e atual detentor da titularidade do bem (art. 1.345 do Código Civil), salvaguardado eventual direito de regresso contra o antigo proprietário em ação própria. 7. Recurso conhecido e provido. (TJDF; APC 07190.09-16.2020.8.07.0007; Ac. 142.6053; Quinta Turma Cível; Relª Desª Maria Ivatônia; Julg. 25/05/2022; Publ. PJe 06/02/2022) Ver ementas semelhantes

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. STJ. RESP 1.345.331/RS (TEMA 886). PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DOS RECORRENTES EM RELAÇÃO AOS DÉBITOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA.

1. Conforme posicionamento do STJ, o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, em razão da natureza propter rem da dívida (AgInt no RESP 1288890/PR, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 18/12/2020). 2. O art. 1.345, do Código Civil, dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive, multas e juros moratórios. 3. Embora evidenciada a sucumbência recursal, ante a fixação da verba honorária na origem em seu patamar máximo, deixo de majorá-la, conforme previsão do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO; AC 5207048-95.2018.8.09.0029; Catalão; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira; Julg. 13/09/2022; DJEGO 16/09/2022; Pág. 1774)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TAXAS DE CONDOMÍNIO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA.

1. Evidenciado o desejo de reforma do ato decisório e ocorrido ataque aos fundamentos da sentença, resta atendido o princípio da dialeticidade recursal. 2. Não caracteriza inovação recursal se a matéria invocada no apelo foi submetida ao crivo do juízo a quo. 3. Ocorrida a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda, o imóvel objeto da avença retorna ao domínio do promitente vendedor como se adquirente fosse. 4. Consoante previsão do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade imobiliária responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. 5. É legitimada para figurar no polo passivo da ação de execução a Construtora e Incorporada que retoma o bem do promitente comprador relativamente aos débitos existentes. Recurso conhecido e provido. (TJGO; AC 5622263-09.2020.8.09.0051; Goiânia; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Gilberto Marques Filho; Julg. 31/08/2022; DJEGO 05/09/2022; Pág. 3354)

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. STJ. RESP 1.345.331/RS (TEMA 886). PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO DIVERSA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA RÉ EM RELAÇÃO AOS DÉBITOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO. COBRANÇA DE DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS DO INADIMPLEMENTO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Conforme posicionamento do STJ, o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, em razão da natureza propter rem da dívida (AgInt no RESP 1288890/PR, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 18/12/2020). 2. O art. 1.345, do Código Civil, dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive, multas e juros moratórios. 3. Em razão da ausência de provas em relação a eventual emissão de boletos em nome de terceiro, não é possível afastar a incidência de juros de mora e correção monetária. RECURSOS CONHECIDOS, DESPROVIDO O PRIMEIRO E PROVIDO O SEGUNDO. (TJGO; DAC 5307968-40.2020.8.09.0051; Goiânia; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira; Julg. 23/08/2022; DJEGO 26/08/2022; Pág. 1061)