Art 1353 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dosvotos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. REPRESENTAÇÃO DE CONDÔMINOS. PROCURAÇÕES. INOBSERVÂNCIA DO EDITAL E DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. SEGUNDA DELIBERAÇÃO. OMISSÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUORUM. MAIORIA DOS PRESENTES. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BAIXO VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE.

1. Verificando que as procurações apresentadas para representação de condôminos em assembleia condominial não observaram os requisitos do edital de convocação e da convenção condominial, é válida a análise do Condomínio que as desconsideraram. 2. Havendo omissão na convenção condominial, é adequada a deliberação da assembleia para eleição de síndico por maioria dos presentes em segunda convocação, inteligência do art. 1.353 do Código Civil. 3. Sendo atribuído baixo valor à causa, impõe-se arbitrar os honorários sucumbenciais por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJDF; APC 07154.97-09.2021.8.07.0001; Ac. 142.6047; Quinta Turma Cível; Relª Desª Ana Cantarino; Julg. 25/05/2022; Publ. PJe 06/02/2022)

APELAÇÃO PRINCIPAL. APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DA OBRA NOVA. OBRA REALIZADA EM ÁREA COMUM DE EDIFÍCIO. MODIFICAÇÃO DE FACHADA. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. DESRESPEITO AO QUÓRUM. OBRA IRREGULAR. DEMOLIÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS. ALTERAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.

O levantamento de construções em partes comuns de condomínio edilício deve obedecer não apenas a requisitos de ordem arquitetônica e sanitária, mas também ao disposto no art. 1.342 do Código Civil. A inovação no edifício, como é o presente caso, faz necessária a aprovação de dois terços dos proprietários de unidades autônomas, nos termos da Convenção de Condomínio. Não é possível a deliberação pela maioria dos presentes em razão da exigência de quórum especial no que tange à aprovação da matéria em comento, nos termos do art. 1.353 do Código Civil. Sendo irregular a obra, em razão da ausência de aprovação de 2/3 dos condôminos, em desrespeito ao art. 1.342 do CC, esta deve ser demolida, não havendo o que se falar em manutenção ao argumento de que se está respeitando Norma Reguladora ou evitando prejuízo aos demais condôminos. Sentença parcialmente alterada. Recurso principal parcialmente procedente. Recurso adesivo prejudicado. (TJMG; APCV 5005578-86.2019.8.13.0701; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira; Julg. 22/02/2022; DJEMG 23/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PLEITO AUTORAL.

1. Pedido de justiça gratuita formulado pelo réu/apelante. Declaração de hipossuficiência. Presunção juris tantum. Demonstração de que a parte não possui condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Benefício deferido. 2. Alegação de nulidade da conversão da ação de execução em ação de conhecimento afastada. Observância dos requisitos legais (art. 785 e 329, I, ambos do CPC). Parte ré que foi novamente citada após a convolação do procedimento. Ausência de prejuízo. 3. Taxas condominiais. Falta de registro da convenção que somente é oponível a terceiros. Inteligência da Súmula nº 260/STJ e do art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil. Obrigação de pagamento das cotas pelos condôminos que decorre de Lei (art. 1.336, I, do Código Civil). Ausência de aprovação de convenção que não obsta o dever do proprietário de arcar com as cotas que lhe são devidas. Comprovação de que o réu foi convocado para comparecer às assembleias. Quórum necessário para aprovação de medidas que observou os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil. Alegações, ademais, que são genéricas e não impugnam quais taxas teriam desrespeitado o quórum. Sentença mantida. 4. Honorários advocatícios sucumbenciais. Possibilidade de majoração, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Recurso de apelação cível conhecido e não provido. (TJPR; ApCiv 0017598-74.2019.8.16.0035; São José dos Pinhais; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Luis Sérgio Swiech; Julg. 02/05/2022; DJPR 02/05/2022)

OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE.

Improcedência. Anulação de assembleia condominial em que se deliberou e aprovou a fixação da temperatura da água da piscina do condomínio em 32ºC. Aumento da temperatura da água não caracteriza alteração da destinação da coisa comum. Alteração, de acordo com a vontade da maioria condominial, de modo a propiciar maior possibilidade de recreação e conforto dos condôminos. Inteligência dos artigos 1.351 e 1.353, ambos do Código Civil. Sentença mantida. Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC. Recurso desprovido, nos termos do acórdão. (TJSP; AC 1007139-13.2020.8.26.0704; Ac. 15342391; São Paulo; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Claudio Hamilton; Julg. 26/01/2022; DJESP 08/02/2022; Pág. 1911)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 (DOIS TERÇOS). EXIGÊNCIA IMPOSTA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, QUE NÃO SE APLICA À HIPÓTESE DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL, PREVISTA NO ART. 1.353, DO CÓDIGO CIVIL. VALIDADE DA REUNIÃO. AGRESSÃO FÍSICA E VERBAL DESFERIDA POR MORADOR, CONTRA O PORTEIRO. DEPREDAÇÃO DE BENS QUE GUARNECEM A ÁREA COMUM DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REPAROS. RESSARCIMENTO MATERIAL REQUERIDO EM SEDE RECONVENCIONAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS SOFRIDOS PELA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE HABITACIONAL, CONDENADA A REPARAR OS ESTRAGOS FEITOS NO LOCAL. DESCABIMENTO.

Dentre outras finalidades, a Convenção de Condomínio detém o condão de estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando todos os Condôminos ao seu cumprimento, nos termos dos arts. 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64, e do 1.333, caput, do Código Civil. Não há que se falar em inobservância à Convenção Condominial, que estipula que somente as deliberações que versarem sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos devem se sujeitar ao quórum de 2/3 (dois terços), quando é realizada Assembleia Geral Extraordinária em que não há a imposição de nenhuma restrição nesse sentido aos moradores. Desnecessário observar o quórum especial de 2/3 (dois terços), quando incide a regra geral prevista no art. 1.353, do Código Civil, segundo a qual as deliberações condominiais podem ser tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes. Deve ser julgado procedente o pedido de reparação por danos materiais formulado em sede reconvencional, diante da inexistência de controvérsia quanto aos gastos suportados pelo Condomínio, em razão da conduta do morador da unidade habitacional, cuja proprietária é a Reconvinda, que danificou as áreas comuns do Edifício e agrediu física e verbalmente o porteiro do local, ocasionando a rescisão do contrato de trabalho dele. Ausente a prática de ato ilícito pelo Condomínio, que pretensamente teria maculado a imagem da Autora e do seu neto, também residente da unidade habitacional, deve ser rechaçado o pleito autoral, de condenar o Demandado ao pagamento de indenização por danos morais à Postulante, notadamente porque as deliberações condominiais ocorreram em estrita observância ao Código Civil (art. 1.353, do CC), à Convenção e ao Regulamento Interno do Réu (códs. 32 e 37), como forma de reparar os incontroversos estragos causados pelo descendente da Demandante, proprietária do apartamento. (TJMG; APCV 5149560-60.2016.8.13.0024; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Roberto Vasconcellos; Julg. 29/07/2021; DJEMG 30/07/2021)

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDÔMINOS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO.

Edital de convocação com previsão expressa acerca da possibilidade de apresentação de considerações por qualquer interessado. Autores que não alegam, tampouco demonstram que foram impedidos de apresentar sua defesa. Convenção Condominial omissa quanto ao quórum para destituição de subsíndico. Aplicação da regra geral prevista nos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil. Ausência de previsão no edital e de efetiva abertura de primeira e segunda convocação. Primeira e única convocação realizada sem a presença de metade dos condôminos. Nulidade da assembleia constatada. Procedência da pretensão inicial. Recurso provido. (TJSP; AC 1004814-82.2021.8.26.0008; Ac. 15167417; São Paulo; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Ana Lucia Romanhole Martucci; Julg. 08/11/2021; DJESP 11/11/2021; Pág. 2365)

CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. SEGUNDA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA.

Deliberação que negou a possibilidade de instalação de supermercado na unidade condominial. Decisão que respeitou as regras da convenção do edifício. Votação por maioria simples. Quórum de aprovação regular. Inteligência dos artigos 1.351, e 1.353 do Código Civil. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1027101-25.2019.8.26.0100; Ac. 15068065; São Paulo; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rodolfo Cesar Milano; Julg. 30/09/2021; DJESP 05/10/2021; Pág. 2220)

CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. SEGUNDA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA.

Deliberação sobre a realização de benfeitorias úteis. Aprovação por maioria simples. Arguição de irregularidade na convocação dos condôminos. Presunção de veracidade da alegação que não se opera, a despeito da revelia do apelado, em razão da ausência de verossimilhança, nos termos do artigo 345, inciso IV do Código de Processo Civil. Arguição de que o quórum para a aprovação de acessão é de 2/3. Argumento não conhecido. Proibição de inovação recursal e de supressão de instância. Observância do princípio do duplo grau de jurisdição. Quórum de aprovação regular. Inteligência dos artigos 1.341, inciso II C.C. 1.352 e 1.353 do Código Civil. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1033276-72.2018.8.26.0196; Ac. 14989090; Franca; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rodolfo Cesar Milano; Julg. 03/09/2021; DJESP 10/09/2021; Pág. 2783)

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COBERTURA DE GARAGEM APROVADA EM ASSEMBLEIA.

Alegação de irregularidade na votação. Rejeição. Quórum de deliberação atingido. Obras úteis. Aprovação por maioria simples. Inteligência do art. 1.353 do Código Civil. Recurso não provido. Arbitramento de honorários sucumbenciais recursais. (TJSP; AC 1033277-57.2018.8.26.0196; Ac. 14396688; Franca; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cesar Lacerda; Julg. 25/02/2021; DJESP 02/03/2021; Pág. 2150)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Apelação. Ação declaratória de inexigibilidade de débitos, cumulada com ressarcimento e indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Assembleia geral que aprovou a instalação de sistema individualizado de gás, cujo valor também foi aprovado. Pequenas alterações na fachada são possíveis, tendo em vista o interesse da coletividade condominial. A vedação da modificação da fachada é imposta em face dos condôminos, e não do condomínio. Obra útil, e não voluptuária, na medida em que acresce segurança ao condomínio, e não deleite aos condôminos. Observado o quórum de maioria dos presentes, previsto para os casos de segunda convocação da assembleia (art. 1353 do Código Civil). Realização das assembleias que contou com regular convocação. Autora que foi previamente notificada para agendar a instalação do gás, contra o que continuou a se opor, motivo pelo qual foi multada. Sentença mantida. Apelo desprovido. (TJSP; AC 1002756-46.2020.8.26.0007; Ac. 13777997; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 22/07/2020; rep. DJESP 19/02/2021; Pág. 2827)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO IRREGULAR. CESSÃO DE DIREITOS. ANUÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. TEMA 882/STJ. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ASSEMBLEIAS. NÃO DEMONSTRAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A presente ação foi ajuizada durante o primeiro ano de mandato do síndico do condomínio apelado, não havendo ilegitimidade ativa a ser reconhecida na espécie. 2. Os loteamentos decorrentes do parcelamento irregular do solo no Distrito Federal constituem-se em condomínios de fato, observada a subdivisão em unidades autônomas ou frações ideais, com escopo eminentemente residencial, o acesso restrito a moradores, a existência de áreas de uso comum e a prestação de serviços de manutenção. 3. Conforme artigos 24 da Lei n. 4.591/64 e 1.352 e 1.353 do Código Civil, a aprovação de verbas de condomínio depende da maioria dos condôminos presentes à assembleia ou de quórum especial eventualmente exigido em convenção. No caso dos autos, a convenção de condomínio não previu quórum especial de votação para fixação de taxa condominial, sendo possível extrair da Cláusula Terceira que os assuntos decididos nas assembleias serão de obediência obrigatória a todos os condôminos, independente de seu comparecimento às reuniões de condomínio, cabendo ao Síndico cumpri-los e fazer cumpri-los. 4. A tese defendida pelos apelantes, de que a cobrança seria inexigível em se tratando de loteamento irregular por decorrerem as taxas condominiais de deliberação de simples associação de moradores da qual não fariam parte, na esteira das disposições do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal e do precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do RESP n. 1.280.871/SP (Tema 882), não se aplica ao caso concreto, em que houve aceitação expressa dos termos da convenção de condomínio por ocasião da assinatura do instrumento particular de cessão de direitos sobre o lote. 5. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. (TJDF; APC 07055.28-17.2019.8.07.0008; Ac. 130.8064; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa; Julg. 02/12/2020; Publ. PJe 16/12/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA AJUIZADA POR SINTERGIA RJ, SINDICATO DOS TRABALHADORES DAS EMPRESAS DE ENERGIA DO RIO DE JANEIRO E REGIÃO E M. SARAIVA PUBLICIDADE LTDA, EM FACE DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TRIUNFANTE, AO FUNDAMENTO DE QUE

1) foi realizada assembleia condominial ordinária em 20/09/2017 para prestação de contas, previsão orçamentária e eleição do síndico e dos membros do conselho fiscal; 2) o candidato a síndico do sindicato foi impedido de participar da eleição, o que foi feito em desacordo com o regulamento do condomínio, 3) a síndica eleita não comprovou ser proprietária de unidade no edifício; 4) a votação apresentou irregularidades. Pretendem: A) a concessão da tutela de urgência para que o condomínio realize nova assembleia de eleição de síndico e membros do conselho fiscal e para impedir que a síndica eleita realize qualquer ato de administração que não seja indispensável ao funcionamento do prédio; b) a procedência do pedido para que seja declarada a nulidade da assembleia e seja agendada nova assembleia, assegurando a candidatura de seu representante sindical; c) condenação do condomínio em custas e honorários sucumbenciais. Sentença de improcedência dos pedidos proferida pelo juízo da 21ª Vara Cível da Comarca da capital ao fundamento de que, inicialmente, apenas o item 3 (eleição de síndico) foi apreciado na referida assembleia e que não há que se falar em irregularidades na eleição da síndica, eis que o resultado da votação se deu de acordo com a vontade da maioria dos presentes, e, portanto, deve ser respeitada. Condenação dos autores em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Inconformados, os autores apelam. Reiteram as alegações de que houve possível fraude na contagem dos votos da eleição de síndico, e que faltou clareza na elaboração da ata. Pretendem a reforma do julgado e o provimento do apelo. Sentença que se mantém. Negativa de provimento ao apelo. 1.a questão controvertida diz respeito à supostas irregularidades na eleição de síndico do condomínio do edifício triunfante, eis que este foi o único item da pauta apreciado. 2.correto o juízo. Compulsando os autos, verifica-se que ao contrário das alegações dos autores não há que se falar em irregularidade na eleição da sra. Sula pacheco Ferreira como síndica do edifício. 3.restou comprovado que a síndica eleita, sra. Sula pacheco Pereira é sócia da empresa gávea com imóveis Ltda, proprietária das salas 502 e 801 do condomínio réu, podendo, assim, concorrer ao cargo de síndica, nos termos da convenção condominial e da Lei. Por outro lado, os autores não lograram comprovar que são proprietários das salas mencionadas, eis que não juntaram aos autos nem escritura e tampouco certidão de ônus reais, que comprovaria sua legitimidade para concorrer ao cargo. 4.com efeito, a convenção em sua cláusula 17ª dispõe que somente podem ser eleitos os condôminos que forem proprietários para o cargo de administrador/síndico. 5.neste sentido, uma mera leitura na ata da referida assembleia condominial demonstra que o representante do sindicato Sr. Urbano, estava presente na referida assembleia e que não pode se candidatar por não ostentar a qualidade proprietário e sim apenas de representante legal do sindicato, impedindo-o de ser candidato a síndico. Diante do impedimento do Sr. Urbano, o presidente do referido sindicato foi convidado a se candidatar, mas se recusou. Frise-se que o Sr. Urbano do vale coelho, candidato do sindicato, tinha somente poderes para representar o sindicato (1º autor) na assembleia, nada mais, não podendo segundo a convenção condominial ser candidato a síndico, pois a mesma determina que somente os proprietários poderiam se candidatar. 6.não se pode confundir a qualidade de proprietário de unidade imobiliária com a representação legal para participar de uma assembleia condominial. Segundo o artigo 1.351 do CC, são considerados condôminos os proprietários das unidades imobiliárias. 7.igualmente, não se desconhece que o Código Civil não proíbe expressamente que -pessoa jurídica- possa ser síndica de condomínio. Entretanto, por consequência disso, somente os sócios administradores dessa pessoa jurídica é que podem representar o condomínio e somente eles podem outorgar poderes para uma terceira pessoa, se assim estiver previsto em contrato de prestação de serviços, o que não restou comprovado no caso em tela. Segundo consta nos autos, o presidente do referido sindicato autor, recusou-se expressamente a assumir o cargo de síndico. 8.por fim, como sabido, ainda que datada do ano de 1965, a convenção que constitui o condomínio edilício é o documento que reúne o conjunto de normas que o rege, onde ficam estabelecidos os direitos e deveres dos condôminos e demais regras pertinentes à administração do condomínio, não fazendo diferença o fato de ser antiga. 9.no caso, não há que se falar em violação ao direito dos autores, eis que a eleição se deu diante da legítima manifestação da maioria dos condôminos presentes na forma do artigo 1.353 do CC/02. 10.sentença que se mantém. Negativa de provimento ao apelo. (TJRJ; APL 0292829-18.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes; DORJ 04/02/2020; Pág. 400)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

Sentença de improcedência. Recurso dos autores. Assembleia condominial. Aprov ação de despesas de reforma em área comum de condomínio. Alegação de que as obras realizadas no condomínio possuem natureza voluptuária, o que exigiria o quórum de 2/3 dos condôminos para sua aprov ação. Descabimento. Reformas de caráter necessário e útil. Inexistência de ofensa ao art. 1.341, I, do Código Civil. Obras aprovadas por maioria em assembleia geral extraordinária iniciada em segunda convocação. Art. 1.353 do Código Civil. Sentença mantida. Verba honorária sucumbencial. Fixação pela sentença. Adequação. Recurso parcialmente acolhido. (TJSC; AC 0312270-32.2017.8.24.0005; Balneário Camboriú; Segunda Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Rubens Schulz; DJSC 03/07/2020; Pag. 110)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Apelação. Ação declaratória de inexigibilidade de débitos, cumulada com ressarcimento e indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Assembleia geral que aprovou a instalação de sistema individualizado de gás, cujo valor também foi aprovado. Pequenas alterações na fachada são possíveis, tendo em vista o interesse da coletividade condominial. A vedação da modificação da fachada é imposta em face dos condôminos, e não do condomínio. Obra útil, e não voluptuária, na medida em que acresce segurança ao condomínio, e não deleite aos condôminos. Observado o quórum de maioria dos presentes, previsto para os casos de segunda convocação da assembleia (art. 1353 do Código Civil). Realização das assembleias que contou com regular convocação. Autora que foi previamente notificada para agendar a instalação do gás, contra o que continuou a se opor, motivo pelo qual foi multada. Sentença mantida. Apelo desprovido. (TJSP; AC 1002756-46.2020.8.26.0007; Ac. 13777997; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 22/07/2020; DJESP 28/07/2020; Pág. 2410)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Apelação. Ação declaratória de nulidade parcial de assembleia. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Assembleia geral ordinária que aprovou a troca dos portões e gradis de ferro do condomínio por placas de vidro. Alegação de alteração da fachada, que só poderia ser autorizada pela totalidade dos condôminos. As grades externas não integram a fachada do prédio. Ainda que integrassem, a substituição por vidro não seria capaz de alterá-la substancialmente, e pequenas alterações são possíveis, tendo em vista o interesse da coletividade condominial. Benfeitorias úteis, porque os vidros trazem mais segurança, por não serem vazados como as grades e por permitirem a visão completa da parte exterior. Observado o quórum de maioria dos presentes, previsto para os casos de segunda convocação da assembleia (art. 1353 do Código Civil). Realização das assembleias e medidas aprovadas que observaram o que está disposto na Lei, não havendo que se falar em nulidade da aprovação. Sentença mantida. Apelo desprovido. (TJSP; AC 1010148-68.2019.8.26.0008; Ac. 13540947; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 03/10/2017; DJESP 12/05/2020; Pág. 1928)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. DECISÕES ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS. SOBERANAS. SENTENÇA MANTIDA.

1. A legitimidade passiva deve ser examinada abstratamente, com base apenas nas alegações contidas na peça exordial, daquele que postula a tutela jurisdicional, quando a aferição da legitimidade ativa ou passiva demanda cognição aprofundada, densa, de forma que a condição da ação, em verdade, passa a ser matéria de mérito. Teoria da Asserção. 1.2. Demonstrado nos autos a relação de possuidor do apelante e a ciência inequívoca do condomínio. 2. Em regra, as decisões tomadas em assembleia condominial são soberanas, de modo que estas decisões vinculam todos os condôminos, sendo que a desconstituição de uma decisão tomada em assembleia somente será possível por meio de outra decisão soberana desta própria assembleia ou por decisão judicial, esta última, na hipótese de flagrante ilegalidade. 3. Quando em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial, nos termos do art. 1.353, do Código Civil. 4. O art. 1336, §1º, dispõe que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 5. Recurso apelação conhecido e improvido. Agravo interno prejudicado. (TJDF; Proc 07038.63-21.2018.8.07.0001; Ac. 121.0596; Sétima Turma Cível; Relª Desª Gislene Pinheiro; Julg. 16/10/2019; DJDFTE 30/10/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO TOMADA POR ASSEMBLÉIA. PADRONIZAÇÃO DE FECHAMENTO DE VARANDAS. ALTERAÇÃO DE FACHADA. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PREVISÃO DE QUÓRUM QUALIFICADO. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Na presente hipótese o autor pretende obter a condenação da ré ao pagamento de multa por descumprimento da determinação procedida pela assembleia de condomínio para padronizar o fechamento das varandas das unidades garden. 2. A padronização do fechamento das varandas das unidades imobiliárias garden afeta diretamente a fachada do condomínio, considerada área comum. 3. De acordo com os artigos 1352 e 1353, ambos do Código Civil, as deliberações das assembleias de condomínio serão procedidas pela maioria de votos dos condôminos presentes se não for exigido quórum especial para a decisão da matéria. 4. Diante da imposição prevista na Convenção do Condomínio para que a alteração de áreas comuns seja aprovada por 2/3 (dois terços) dos condôminos, a exigibilidade da obrigação da padronização da fachada do edifício deve ser condicionada à aprovação da assembleia pelo referido quórum qualificado. 5. Incumbe ao demandante o ônus de comprovar fato constitutivo de sua pretensão nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. 6. Diante da ausência de comprovação da exigibilidade da obrigação de proceder à padronização das varandas, não é possível compelir a ré ao pagamento de multa pelo alegado descumprimento. 7. Apelação conhecida e desprovida. (TJDF; Proc 07297.32-83.2018.8.07.0001; Ac. 120.0195; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 11/09/2019; DJDFTE 25/09/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. REJEITADA. CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. EXPRESSA PREVISÃO DE DELIBERAÇÃO SOBRE REAJUSTE DE TAXA CONDOMINIAL. DESNECESSIDADE. REAJUSTE ENGLOBADO NO TEMA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA. AUSÊNCIA DE VALOR DE CONDENAÇÃO. VERBAS SUCUMBENCIAIS COM BASE NO VALOR DA CAUSA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Não há cerceamento de defesa quando, ao analisar os elementos de prova juntados ao processo, reputa-se desnecessária a produção de prova testemunhal, notadamente quando os autos versarem sobre matéria de direito e já estiverem instruídos com documentos suficientes para o julgamento da causa. 2. São válidas as deliberações feitas em assembleia ordinária de condomínio, em segunda chamada, com os condôminos presentes, de acordo com as normas da convenção e com o art. 1.353 do Código Civil. 3. Não há nulidade quando, nos avisos de convocação para assembleia condominial, cita-se a previsão orçamentária como tema a ser discutido, sem citar expressamente o reajuste da taxa condominial, uma vez que este é tema que se insere no orçamento do condomínio, bem como não existe obrigação legal de citar expressamente a deliberação sobre o reajuste, consoante art. 1.350 do Código Civil. 3.1. É também desnecessária, por ausência de obrigação legal, que exista uma lista específica dos condôminos que votaram sobre o reajuste da quota condominial, valendo, para tal fim, a lista de presença na assembleia. 4. Merece reparo a sentença que, apesar de não ter fixado valor de condenação, distribui o ônus da sucumbência e fixa o percentual de honorários advocatícios com base no valor da condenação, o qual deve ser alterado para valor atualizado da causa, uma vez que não é possível mensurar o proveito econômico, consoante art. 85, §2º, do CPC. 5. Preliminar de nulidade da sentença por indeferimento de prova testemunhal rejeitada. Apelo conhecido e parcialmente provido. Honorários advocatícios majorados de 10% para o percentual de 12% sobre o valor atualizado da causa, devendo a majoração ser suportada apenas pelos Apelantes, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC. (TJDF; Proc 07024.77-35.2018.8.07.0007; Ac. 116.8879; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Roberto Freitas; Julg. 08/05/2019; DJDFTE 20/05/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. VENDA DE UNIDADE INDIVIDUAL DE PROPRIEDADE DO CONDOMÍNIO. QUÓRUM. MAIORIA. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. PROPRIEDADE DO CONDOMÍNIO, NÃO DOS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE DE SE CONSIDERAR O IMÓVEL COMO PARTE COMUM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA

1. Embora o condomínio seja ente despersonalizado, a situação fática dos autos. Na qual o condomínio figura, por meio de acordo judicial, como proprietário de uma das unidades imobiliárias. Enseja a necessidade de lhe ser conferido tratamento semelhante àquele destinado a qualquer proprietário, com as devidas proporções. 2. Uma vez reconhecida a titularidade do imóvel por parte do próprio condomínio, não é possível identificá-lo como uma parte comum, a qual, por definição, é de titularidade dos próprios condôminos, sendo incorreta a acepção segundo a qual a propriedade comum é aquela pertencente ao condomínio, pois, em verdade, o que há é uma conjugação entre a propriedade individual. A unidade autônoma. E a comum, todas elas de titularidade dos condôminos. 3. Considerando inexistir legislação específica sobre a questão, a decisão pela venda da unidade imobiliária de titularidade do condomínio deve ser tomada pela maioria dos votos, nos termos dos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil. 4. O mero descumprimento de normais procedimentais, sem qualquer demonstração de prejuízo aos condôminos, não justifica a declaração de nulidade da assembleia. 5. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (TJDF; Proc 07291.31-14.2017.8.07.0001; Ac. 116.6965; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Eustáquio de Castro; Julg. 25/04/2019; DJDFTE 02/05/2019)

O LOCAL DESTINADO À VAGA DE ESTACIONAMENTO DO AUTOR COMPÕE ÁREA COMUM, LOCAL IMPRÓPRIO PARA TAL DESTINAÇÃO, EMBORA TENHA SIDO PERMITIDA SUA UTILIZAÇÃO POR ADMINISTRAÇÕES ANTERIORES.

2. Sem razão a alegação do Autor sobre o vício de se deliberar matéria sem quórum suficientes, diante do disposto no art. 1.353 do Código Civil. 3. Dano moral não configurado. 4. Negado provimento ao recurso. (TJRJ; APL 0441517-87.2015.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Jacqueline Lima Montenegro; DORJ 12/09/2019; Pág. 531)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONDOMÍNIO.

Assembleia geral extraordinária. Convocação para escolha de membro do conselho consultivo. Irregularidade na eleição de um dos membros em reunião anterior. Substituição que observou os ditames dos arts. 1.352 e 1.353, ambos do Código Civil. Questionamento, em assembleia, sobre o estado civil do autor e de sua companheira. Dano moral não configurado. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0229033-53.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Eduardo de Azevedo Paiva; DORJ 29/08/2019; Pág. 492)

APELAÇÕES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE.

Condomínio que alega atuação do ex-síndico em excesso de mandato ao contratar construtora para realizar obra de cobertura de garagem do condomínio que teria sido aprovada sem o quórum adequado. RECONVENÇÃO. Construtora que integrou a lide requerendo a rescisão do contrato por culpa do contratante e a condenação do condomínio ao pagamento de multa contratual. Sentença que julgou ambas as pretensões improcedentes. Insurgência das partes. REGULARIDADE DA ASSEMBLEIA. Construção de cobertura de garagem que é considerada benfeitoria útil. Quórum de maioria dos condôminos. Inteligência do art. 1.341, II, do CC/02. Assembleia geral realizada em segunda chamada e que aprovou por unanimidade o orçamento proposto pela construtora. Aplicação do art. 1.353 do CC/02. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Contrato apresentado pela construtora assinado por ambas as partes e datado em período em que o então síndico possuía poderes para tanto. Manutenção da improcedência do pleito autoral. RECONVENÇÃO. Incontroverso nos autos que a construtora fora impedida de ingressar no imóvel do condomínio. Não pagamento das parcelas ajustadas. Obras que não puderam se realizar. Multa contratual de 20% que se mostra excessiva. Redução conforme o art. 413 do CC/02. Reforma parcial da r. Sentença. Negado provimento ao recurso do autor e recurso da reconvinte parcialmente provido. (TJSP; AC 1003538-31.2018.8.26.0037; Ac. 12267640; Araraquara; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Hugo Crepaldi; Julg. 28/02/2019; DJESP 12/03/2019; Pág. 2108)

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA.

Assembleia de condomínio. Improcedência na origem. Recurso do autor. Preliminar de cerceamento de defesa. Inocorrência. Possibilidade de julgamento antecipado quando não houver necessidade de dilação probatória para a formação do convencimento motivado do julgador. Mérito. Reforma na área de lazer do condomínio. Alegada aprovação sem observância do quórum previsto na convenção de condomínio. Insubsistência. Incidência dos quóruns previstos no Código Civil. Aprovação em segunda convocação. Exegese do art. 1.353 do Código Civil. Quórum para a aprovação de obra útil ou voluptuária atingido. Nulidade não verificada. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; AC 0305142-29.2015.8.24.0005; Balneário Camboriú; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Rodolfo C. R. S. Tridapalli; DJSC 15/05/2018; Pag. 162) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.

Penhora de imóvel em que reside genitora da agravante na qualidade de usufrutuária vitalícia. A penhora do bem indivisível atinge a sua integralidade, reservando-se aos coproprietários o produto da venda correspondente a sua cota parte. Inteligência do art. 843 do CPC. Constrição que não obsta ou impede o exercício do direito de usufruto a teor do previsto no artigo 1353 do Código Civil. Recurso improvido. (TJSP; AI 2250416-61.2017.8.26.0000; Ac. 11318819; São José dos Campos; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Claudio Hamilton; Julg. 28/03/2018; DJESP 05/04/2018; Pág. 3137) 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. VOTAÇÃO. CONFORMIDADE COM O REGIMENTO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. VOTAÇÕES EM ASSEMBLEIA INICIADA SOMENTE EM SEGUNDA CONVOCAÇÃO. MATÉRIAS QUE NÃO EXIGEM QUÓRUM ESPECIAL. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO TÃO SOMENTE PELA MAIORIA DOS PRESENTES. DECISÕES DE ASSEMBLEIA DE CONDOMINIO. INTERVENÇÃO DO JUDICIÁRIO SOMENTE EM CASO DE FLAGRANTE ILEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Não há nulidade no caso de prátia de ato pela assembleia do condomínio em conformidade com seu regimento. 2. Em relação às votações procedidas em assembleia iniciada somente em segunda convocação, para deliberação de matérias que não exigem quórum especial, é necessário apenas o voto da maioria dos presentes, nos termos do art. 1.353 do Código Civil. 3. As decisões da assembleia de condomínio são soberanas, razão pela qual o Poder Judiciário poderá intervir restritamente nos casos de flagrante ilegalidade. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJDF; APC 2016.01.1.031320-8; Ac. 106.0843; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 16/11/2017; DJDFTE 27/11/2017)