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Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA NO EMPREENDIMENTO SOHO RESIDENCE.

Desistência da compradora, por dificuldades financeiras. Pretensão de rescisão do contrato que não foi atendida pela empresa ré. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Declaração de rescisão do contrato e condenação à devolução de 75% do valor pago, com correção monetária a partir do desembolso e juros do trânsito em julgado. Irresignação da empresa demandada. Requerimento para que o percentual a ser devolvido seja reduzido, com base no estipulado na cláusula "6.4." do contrato (45%) ou com base na Lei nº 13.786/2018 (50%). Pleitea, ainda, a retenção integral do valor das arras, conforme previsto no artigo 418, do Código Civil, bem como a retificação dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixando-os nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Princípio do pacta sunt servanda que deve ser mitigado ante os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual. CDC que veda a existência de cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que impossibilitem ao consumidor o reembolso de valores já pagos, nos exatos termos dos artigos 51, inciso II, e 53, da Lei n. º 8.078/90. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786, de 27/12/2018, a contratos celebrados antes de sua vigência. Precedentes do e. STJ e deste tjerj. Retenção pelo promitente vendedor de 25% sobre o valor pago que atende ao parâmetro entre 10% e 25%, segundo posicionamento consagrado nos tribunais superiores. Impossibilidade de retenção integral das arras de natureza confirmatória. Valor que integra o preço do imóvel e que deve ser restituído, respeitando-se o percentual de 25% de retenção. Honorários advocatícios que devem ser fixados nos termos do artigo 85 § 2º, e 86, ambos do CPC, ante a sucumbência recíproca. Sentença que merece pequeno reparo, apenas nesse aspecto. Recurso a que se dá parcial provimento para condenar a autora ao pagamento da verba honorária no patamar de 10% (dez por cento) sobre a diferença entre os valores da causa e o que foi julgado procedente, bem como a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, tudo a ser apurado em sede de cumprimento de sentença. Mantida, no mais a sentença. (TJRJ; APL 0040969-80.2018.8.19.0209; Rio de Janeiro; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Marcio Victor Alves Pereira; DORJ 24/10/2022; Pág. 213)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO. ÁGIO. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO LEGÍTIMA PELO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que deu parcial procedência à pretensão inicial, para condenar a requerida a devolver o valor pago pela autora a título de sinal, correspondente à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescido de juros à razão de 1% a. M. A partir de 08.12.2021. Em suas razões, a recorrente alega que após o pagamento do sinal, a compradora/recorrida desistiu do negócio jurídico de compra e venda de cessão de direitos sobre um lote situado no Corumbá-GO, fato que causou prejuízos à parte ré. Argumenta que a autora tinha ciência de que o valor pago seria destinado à quitação dos débitos do imóvel, os quais impediam a transferência do financiamento imobiliário, e esse montante seria abatido do total do ágio, negociado a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). Sustenta que o documento intitulado como Recibo de sinal e princípio de pagamento, confeccionado pela requerente, contém cláusula que prevê a devolução do sinal apenas em caso de não apresentação, pela vendedora, da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, fato que não ocorreu, razão pela qual faz jus à retenção do valor a título de arras. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial. II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas (ID 38319935). III. O cerne da questão cinge-se à legalidade de retenção do valor pago pela recorrida em contrato de cessão de direitos de imóvel. lV. No direito brasileiro, as arras, também denominadas de sinal, estão reguladas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: A) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). (RESP n. 1.669.002. RJ, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 21/09/2017, publicado no DJE: 02/10/2017). V. De acordo com o autor Daniel Carnacchioni, as arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a confirmar ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória. No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como sinal ou princípio de pagamento, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória. (Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739). VI. No caso em análise, diante do contexto das conversas travadas entre compradora e vendedora, através do aplicativo de WhatsApp, e dos documentos acostados aos autos, depreende-se que o valor de R$ 10.000,00, pago pela autora, representa sinal ou início de pagamento do preço ajustado, porquanto destinado à confirmação do negócio e à quitação de dívidas do imóvel que obstavam a transferência da titularidade do financiamento imobiliário, o que evidencia tratar-se de arras confirmatórias. Ademais, verifica-se que o documento recibo de sinal e princípio de pagamento, elaborado pela própria compradora, contém cláusula que prevê a devolução do sinal pela vendedora apenas em caso de não apresentação da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, hipótese que não ocorreu no presente caso. Isso porque os comprovantes apresentados no processo demonstram que a parte ré pagou de imediato todos os débitos pendentes sobre o imóvel que, conforme consignado em minuta contratual, encontrava-se livre e desembaraçado para a celebração do contrato, não se justificando o desfazimento do negócio pela autora. VII. Dessa forma, dispõe o art. 418 do Código Civil que se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Portanto, verificada a desistência imotivada do contrato por parte da compradora, mostra-se legítima e cabível a retenção, pela vendedora, da quantia dada como sinal e princípio de pagamento. VIII. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. Condeno a parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa. IX. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei nº 9.099/95. (JECDF; ACJ 07005.90-47.2022.8.07.0016; Ac. 162.6130; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza Marilia de Ávila e Silva Sampaio; Julg. 07/10/2022; Publ. PJe 19/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE CONTRATO VERBAL C/C PERDAS E DANOS E RESTITUIÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ARRAS. RETENÇÃO, PELO VENDEDOR. POSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO AUTOR. NÃO CUMPRIMENTO DO ÔNUS PROBATÓRIO. SENTENÇA MANTIDA.

Tratando-se de arras penitenciais, pode o vendedor retê-las, quando a causa de inexecução do contrato for atribuída ao comprador, nos termos do que dispõem os artigos 418 e 420 do Código Civil. Não logrando o autor se desincumbir de seu ônus probatório, resta caracterizado seu inadimplemento contratual, possibilitando a retenção das arras pelo vendedor. (TJMG; APCV 0015599-56.2018.8.13.0051; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Amorim Siqueira; Julg. 04/10/2022; DJEMG 10/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.

1.) contrato de prestação de serviços de assessoria e consultoria financeira em aquisição de crédito imobiliário. Serviços a que se obrigou a ré apelada que foram prestados. Impossibilidade de devolução da remuneração correspondente, por conseguinte. 2.) autora que defende que lhe deve ser restituído os valor pagos como sinal dos negócios de compra e venda. Sentença que afirmou que nada há a ser devolvido, porquanto a rescisão dos dois contratos de compra e venda ocorreram por iniciativa da autora e de forma imotivada. Desnecessidade de adentrar nesta análise, embora escorreita, nos termos do artigo 418 do Código Civil. Verificação que a parte ré sequer detém legitimidade em relação a esta pretensão. Autora que ao entender ter direito à devolução do sinal pago deveria ter demandado os vendedores. Afirmada apropriação indébita não demonstrada. Legitimidade, aliás, para tal alegação que é dos vendedores e não da autora. Sentença mantida, embora por outros fundamentos,. 3.) indenização por dano moral. Não cabimento. Ausência de demonstração de cometimento de ilícito pela apelada, o que era imprescindível para tanto. 4.) sentença mantida, com majoração da verba honorária, em atenção ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do código de processo civil. Recurso de apelação conhecido e desprovido. 1. Tendo a parte ré demonstrado a prestação do serviço para o qual foi contratada, faz jus ao recebimento da remuneração correspondente, não havendo falar em restituição. 2. Embora correta a análise feita pelo magistrado sentenciante no sentido de que o sinal não deve ser restituído, já que o desfazimento dos contratos de compra e venda se deram por iniciativa da autora e de forma imotivada, sequer se fazia necessário adentrar neste mérito, uma vez que a ré não detém legitimidade para responder por tal pretensão. 2.1. Se a autora entende que faz jus à devolução do sinal de negócio, deveria ter demandado em face dos vendedores e, além disso, é deles a legitimidade para reclamar eventual retenção indevida de valores por parte da ré. 3. Sem demonstração do cometimento de qualquer ilícito por parte da ré, não há falar em dever de indenizar. (TJPR; ApCiv 0004938-66.2016.8.16.0160; Sarandi; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Roberto Antônio Massaro; Julg. 10/10/2022; DJPR 10/10/2022)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MANDATOS. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS.

Caso concreto. Matéria de fato. Revogação do mandato. Inexecução contratual por parte do advogado não comprovada. Retenção do veículo dado a título de arras. Art. 418 do CC/02. Improcedência da ação. Apelo desprovido. (TJRS; AC 5004651-03.2020.8.21.0010; Caxias do Sul; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Vicente Barrôco de Vasconcellos; Julg. 28/09/2022; DJERS 06/10/2022)

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MANUTENÇÃO DO VALOR DA CAUSA. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. ARRAS OU SINAL. RETENÇÃO DEVIDA. VERBA SUCUMBENCIAL. DECAIMENTO RECÍPROCO. SENTENÇA MANTIDA.

Impugnação ao valor da causa. Na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor da causa será o valor do ato ou o de sua parte controvertida. Art. 292, inciso II, do CPC. Das arras. Considerando que o inadimplemento contratual deu-se por culpa da adquirente, a retenção do valor pago a título de arras ou sinal é devida, nos termos do art. 418, primeira parte, do Código Civil. Precedentes deste Tribunal. Verbas sucumbenciais. Não se verifica razão para alterar o percentual de cada parte no pagamento das verbas de sucumbência, diante do decaimento recíproco, nos termos do art. 86 do CPC. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJRS; AC 5000756-41.2020.8.21.0137; Tapes; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Rosana Broglio Garbin; Julg. 29/09/2022; DJERS 06/10/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGUNDA APELANTE E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. DEVOLUÇÃO DO SINAL. EM DOBRO. BLOQUEIO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL. NATUREZA CAUTELAR. PERIGO DE DANO. AUSÊNCIA. MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES. INVERSÃO. PRECEDENTES STJ. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. FIXAÇÃO SEGUNDO OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

A legitimatio ad causam passiva, em princípio, pode ser definida como a qualidade necessária ao réu para figurar como sujeito responsável, em abstrato, pelo direito material controvertido. Ainda que tenha havido a cessão de crédito, todos que participam da cadeia de fornecimento são responsáveis e solidários, na medida em que se beneficiam dos termos do contrato. O art. 17, do CPC vigente, exige que, para propor a ação, é necessário que a parte postulante tenha interesse, que é determinado pela necessidade e utilidade do provimento jurisdicional pretendido, como também pela adequação do procedimento escolhido. Há interesse da parte em discutir o inadimplemento contratual imputado às rés. Conforme art. 418 do Código Civil, dando causa à rescisão contratual, as rés que receberam os valores a título de arras devem restituí-los ao comprador em dobro. Não constatado o perigo de dano, consubstanciado na dilapidação patrimonial, prejuízos financeiros e perecimento do bem objeto do litígio, não deve ser concedida a medida cautelar pleiteada de bloqueio da matrícula do imóvel, para fins de indisponibilidade a novas vendas. Na hipótese de inexistir, no instrumento firmado entre o comprador e construtora, previsão de cláusula penal somente para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser levada em consideração para o arbitramento da multa se demonstrado o inadimplemento da vendedora. Embora o descumprimento contratual, em regra, não seja apto a configurar indenização extrapatrimonial, a rescisão contratual e a impossibilidade de fruição do bem, pela parte autora, ocasiona mais do que mero dissabor, ensejando um dano existencial, por repercutir negativamente na sua vida, principalmente por se tratar, como dito, de direito à propriedade e moradia, frustrando-lhe legítima expectativa de adequada conclusão do negócio. A indenização, a título de dano moral, deve ser fixada em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, caput, do Código Civil, observando-se, ainda, a peculiaridade de cada caso. (TJMG; APCV 5005338-05.2016.8.13.0313; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Amorim Siqueira; Julg. 27/09/2022; DJEMG 04/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. PERDA DE PARTE DAS ARRAS. EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c reintegração de posse e perdas e danos. Alegam os autores, promitentes vendedores que os promissários compradores, embora tenham pago parte dos valores avençados na escritura de compra e venda, não efetuaram o restante dos pagamentos prometidos, restando inadimplente. 2. A sentença julgou procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda realizado entre as partes, determinando a retirada dos réus do local, no prazo de 30 dias, sob pena de desalijo compulsório. Decretou, ainda, a perda do montante equivalente a 49% do valor pago a título de arras em favor dos autores, condenando os réus ao pagamento da taxa mensal de ocupação, a contar de maio de 2017 até a data da desocupação do imóvel, cujo valor será apurado em liquidação de sentença. Em caso de valores excedentes, ficarão os autores obrigados à devolução da quantia corrigida. 3. Saliente-se que, ao deixar de pagar, na data de vencimento avençada, parcela relativa ao preço estipulado em promessa de compra e venda de imóvel, o promissário comprador incorre em inadimplemento apto a gerar a rescisão da avença, com a consequente retomada do bem e retenção, pelo promitente vendedor, da quantia paga a título de arras confirmatórias expressamente pactuadas. 4. Logo, deve ser rescindido o pacto celebrado pelas partes e, como consequência lógica e jurídica, os apelados devem ser reintegrados na posse do bem, diante da inversão do título da posse, bem como pelo esbulho praticado pelos apelantes. 5. No que concerne às arras, verifica-se que a cláusula 4.1 da avença firmada pelas partes pacto (fls. 34/36) determina que o atraso no pagamento de 3 (três) cheques consecutivos ensejaria a resolução do contrato, estabelecendo-se, ainda, a perda 49% da mesma das arras. Disposição contratual consentânea com o disposto no art. 418 do Código Civil. 5. Apelantes que deixaram de integralizar o preço do imóvel, não manifestando qualquer interesse em quitar a dívida existente para evitar a rescisão da avença. 6. Autores/apelados que fazem jus ao recebimento de valor equivalente à taxa mensal de ocupação do imóvel pelo período de ocupação, devendo tal valor ser apurado em liquidação de sentença, com base na média mensal de aluguéis de imóveis semelhantes naquela localidade. 8. Valores que excederem 49% do valor dado como sinal que deverão ser retidos em favor dos autores para pagamento da taxa mensal de aluguel, a contar da data de imissão na posse do imóvel até a data da saída do bem e, caso o valor seja excedente em favor dos autores, estes deverão restituir aos réus o que sobejar. 9. Manutenção da sentença. 10. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0009164-90.2019.8.19.0204; Rio de Janeiro; Oitava Câmara Cível; Relª Desª Mônica Maria Costa Di Piero; DORJ 03/10/2022; Pág. 296)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. CONSTRUÇÃO INACABADA. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE ARRAS. POSSIBILIDADE. "MAJORAÇÃO" DE MULTA RESCISÓRIA. IMPERTINÊNCIA.

Em se tratando de compra e venda de lote de terreno, não há que se falar em proveito econômico a ensejar recomposição por fruição quando se constata posterior edificação de simples construção inacabada em alvenaria que não oferece habitabilidade digna. Rescindido o contrato por culpa do comprador, pode-se admitir a retenção das arras/sinal de pagamento prevista no contrato, considerando ainda permissivo legal (CC, art. 418). Não há falar em majoração de multa rescisória quando a pretensão de 20% caracteriza inovação recursal, não encontra respaldo contratual e não efetivada a condenação que apontou pelo arbitrado em 10%. Recurso parcialmente provido. (TJMG; APCV 5007182-08.2017.8.13.0231; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. Manoel dos Reis Morais; Julg. 21/09/2022; DJEMG 22/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUSTIÇA GRATUITA. MASSA FALIDA. COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE. HIPOSSUFICIÊNCIA ATESTADA PELO JUÍZO UNIVERSAL. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. PREPARO DISPENSADO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA INTIMAÇÃO DO ADMINISTRADOR JUDICIAL. REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO. ARRAS PENITENCIAIS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. DEVIDA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. Cuida-se de recurso de apelação adversando sentença que julgou procedente o pedido autoral nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais fundamentada no inadimplemento contratual da vendedora. 2. Justiça gratuita. A Súmula nº 481 do colendo Superior Tribunal de Justiça reza: "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. " no caso concreto, o simples fato de a empresa estar em processo falimentar não é suficiente para a concessão do benefício da justiça gratuita, devendo a mesma comprovar que faz jus ao benefício. Contudo, o juízo recuperacional, que possui conhecimento das causas da crise econômico-financeira da falida, atestou que a massa falida de cameron construtora Ltda. Não tem disponibilidade financeira para arcar com as despesas processuais. Assim, tendo em vista que não se trata de mera alegação de não poder arcar com as custas, mas de situação fática aferida pelo juízo universal, defiro o benefício da justiça gratuita à apelante e dispenso o preparo recursal. 3. Preliminar de nulidade da sentença. Aduz a apelante que, tendo a sentença sido proferida após a decretação da falência da empresa, necessário seria a prévia intimação do administrador judicial da falida, nos termos do parágrafo único do artigo 76 da Lei nº 11.101/2005, o que não foi observado na espécie pelo juízo a quo. Na espécie, entre a decretação da falência e a prolação da sentença não houve nenhum ato processual do qual o administrador judicial devesse ser intimado. Ademais, o presente recurso apelatório foi subscrito pelo atual administrador judicial da massa falida, a revelar a inexistência de nulidade de ato processual. Por fim, o Superior Tribunal já decidiu que apenas se proclama a nulidade de um ato processual quando houver efetiva demonstração de prejuízo à defesa, o que não ocorreu in casu, sendo aplicável o princípio do pas de nullité sans grief e, ainda, o princípio da instrumentalidade das formas (art. 283, parágrafo único, CPC). 4. Restituição das arras. Uma vez que as arras possuem natureza jurídica de pacto acessório, as mesmas não se presumem, demandando, ao revés, cláusula expressa, sob pena de não ser aplicável a disposição do art. 418 do CPC. No caso concreto, os instrumentos contratuais são expressos ao prever a restituição em dobro em caso de arrependimento dos vendedores, com aplicação do art. 418 do CC (cláusula 04.1). Considerando que ocorreu a inexecução dos contratos pela desistência da vendedora/apelante, esta deverá responder pela restituição em dobro das arras penitenciais previstas expressamente no contrato, fazendo incidir, a regra da Lei Civil pátria. 5. Dano moral. Para a configuração do dano moral necessário que o sofrimento ultrapasse a linha da normalidade, atingindo sobremaneira a reputação, honra, integridade moral e comportamento psicológico do ofendido. Não basta o mero rompimento contratual ou a ocorrência do ilícito, sendo necessário que este irradie para a esfera da dignidade da pessoa, ofendendo-lhe de maneira relevante. Daí porque firmou-se o entendimento de que o mero inadimplemento contratual - que é um ato ilícito - não se revela, por si só, bastante para gerar dano moral. Na hipótese dos autos, o autor não demonstrou de que maneira concreta a rescisão dos contratos atingiu sua honra, reputação ou lhe causou constrangimento. Não há sequer alegação de que um dos imóveis estava sendo adquirido para fins de moradia e de que o autor foi privado do sonho da casa própria, bem assim que a frustração do contrato lhe trouxe vexame, constrangimento e abalo psíquico. Dano moral afastado. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. (TJCE; AC 0178606-83.2015.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro; DJCE 20/09/2022; Pág. 205)

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Extrapolação da cláusula de tolerância. Devolução integral dos valores pagos, inclusive sinal/arras. Indenização por lucros cessantes devida. Prejuízo presumido. Precedentes do STJ. Termo inicial de juros de mora é o trânsito em julgado. Sucumbência recíproca das partes. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso da promovida conhecido e parcialmente provido. Cuida-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença proferida pelo d. Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a ação ordinária, que fora movida por leonardo ferraz januzzi e andrea Martins januzzi contra md CE José américo construções Ltda. O cerne da controvérsia consiste em analisar se os autores fazem jus à rescisão do contrato de promessa de compra e venda em virtude do inadimplemento da vendedora, bem como se têm direito à devolução integral dos valores despendidos na aquisição do bem, à repetição do indébito referente ao sinal, à reparação por danos morais e aos lucros cessantes. Consiste, também, em verificar se o termo inicial dos juros de mora estabelecido na sentença deve ser modificado, bem como em analisar se houve sucumbência recíproca das partes. A relação jurídica entabulada entre as partes está consubstanciada no contrato de promessa de compra e venda (fls. 29 a 46), por meio do qual a parte requerida se obrigou a entregar o imóvel em questão em 31 de outubro de 2017, com cláusula de tolerância de 6 (seis) meses, conforme cláusula décima primeira do entabulado. Restou incontroverso que o prazo de entrega não foi observado pela ré, já que, na data de ajuizamento desta ação, em 18 de junho de 2018, os autores ainda não tinham recebido o imóvel. Nesse sentido, alegação da requerida de que não houve atraso é rechaçada pela prova de que, no dia 30 de abril de 2018, prazo máximo para entrega do bem já contando com a cláusula de tolerância, o imóvel ainda não tinha sido entregue aos autores. Não se desincumbiu a demandada do ônus de provar o cumprimento dessa obrigação contratual. Caracterizado o inadimplemento pela vendedora, correta foi a sentença combatida ao determinar a rescisão contratual, com a restituição integral dos valores pagos pelo autor, consoante estabelece o enunciado nº 543 da Súmula do stj: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Diante do inadimplemento contratual da promitente vendedora, mostra-se cabível o pleito do autor/apelante de devolução do sinal, em dobro, devidamente corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora, a teor do art. 418 do Código Civil. Impõe-se o dever de indenização à compradora pelos lucros cessantes, independentemente da destinação que os autores dariam ao imóvel, uma vez que ficaram privados de usufruir do bem, na forma do artigo 402 do Código Civil. Precedentes do STJ. Assim, a fixação do quantum deverá ter por base o valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização do bem aos adquirentes. A simples demora na entrega do bem, após o cômputo do prazo de prorrogação de 6 (seis) meses, por si só, é insuficiente para configurar dano indenizável aos consumidores, que não comprovaram a ocorrência de fato extraordinário para caracterizar o dano moral. No que diz respeito ao juros moratórios, merece retoque a disposição da sentença. Isso porque, de acordo com a consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem ter, como termo inicial, o trânsito em julgado da decisão que determina a rescisão do contrato, pois é apenas nesse momento que a obrigação considera-se constituída em caso de divergência, acerca da devolução, entre a previsão contratual e a determinação judicial, como na hipótese em exame. No que se refere ao pedido de condenação das partes em sucumbência recíproca, também assiste razão à ré/apelante, pois, na espécie, a procedência dos pleitos autorais é parcial, sendo negado provimento, nesta via recursal, ao pedido de indenização por danos morais. Recurso de apelação cível dos autores conhecido e provido em parte. Recurso de apelação cível da demandada conhecido e parcialmente provido. (TJCE; AC 0140805-31.2018.8.06.0001; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio; DJCE 19/09/2022; Pág. 80)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. I.

Trata-se de ação de resolução do compromisso de compra e venda a pedido do adquirente, com pedido de restituição das parcelas pagas, fundada na incapacidade financeira do promitente comprador de arcar com as prestações pactuadas. II. É direito do adquirente desistir da avença, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo (verbete sumular 543 do STJ). III. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, representa justa retenção, considerando as obrigações recíprocas das partes previstas no negócio jurídico, além de estar dentro do parâmetro utilizado por este Tribunal e pela Corte Superior, para o caso de quebra do contrato pelo comprador. lV. No que se refere ao pleito de retenção das arras/sinal, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça adota o posicionamento no sentido de que, se houver rescisão do contrato após pagas as arras e algumas prestações vencidas posteriormente, as arras, enquanto princípio de pagamento, devem ser computadas como parte do preço, para fins de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato, pois o valor integra o preço final. Somente são aplicáveis os artigos 418 a 420 do Código Civil se houver desistência antes de se firmar o negócio, quando somente foram pagas as arras e não as demais parcelas do preço, o que não ocorre no caso em análise. V. Legitimidade da construtora para responder frente ao promitente comprador pela devolução das quantias pagas a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária. SATI, pois delega a corretora a negociação da compra e venda, sem que o comprador possa se insurgir quanto a tal intermediação. Entendimento pacificado no STJ. No entanto, no caso, alcançada a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o que afasta a devolução da quantia equivalente. VI. O termo inicial dos juros deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação. VII. Mantém-se a sucumbência integral da parte ré, eis que a reforma não é bastante para dar azo à sucumbência proporcional, porquanto, ainda assim, os autores decaíram de parte mínima do pedido. VIII. Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a devolução do valor relativo à comissão de corretagem e para estabelecer a data do trânsito em julgado, o termo inicial para a contagem dos juros de mora. (TJRJ; APL 0031925-74.2017.8.19.0208; Rio de Janeiro; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 19/09/2022; Pág. 272)

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR PARTE DO VENDEDOR. DISCUSSÃO ACERCA DA DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIA (ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL). INSTITUTO QUE IMPLICA EM ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTO FEITA PELO PROMITENTE COMPRADOR AO PROMITENTE VENDEDOR VISANDO À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO. NATUREZA JURÍDICA ATRELADA À BOA-FÉ CONTRATUAL, CUJO OBJETIVO É GARANTIR A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO.

Exigibilidade em detrimento de quem desistir sem justa causa da consumação da avença. Perda do valor dado como sinal de negócio. Impossibilidade de responsabilização da imobiliária pela sua devolução em dobro. Reclamada que integrou a relação contratual única e exclusivamente na qualidade de intermediadora. Sinal de negócio que não é retido em seu nome. Danos materiais referentes as despesas com viagem, alimentação e serviços a serem realizados no bem imóvel objeto de aquisição. Ausência de responsabilidade da intermediadora. Desistência do negócio imputável apenas ao promitente vendedor. Sentença reformada. Recurso conhecido e provido. (JECPR; RInomCv 0002866-19.2016.8.16.0189; Pontal do Paraná; Terceira Turma Recursal; Rel. Juiz Juan Daniel Pereira Sobreiro; Julg. 05/09/2022; DJPR 13/09/2022)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPGUNADO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECLUSÃO. SÚMULA Nº 283, STF. ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que as matérias de ordem pública estão sujeitas à preclusão pro judicato, razão pela qual não podem ser revisitadas se já foram objeto de anterior manifestação jurisdicional. 2. A ausência de impugnação a fundamentos suficientes do acórdão recorrido enseja a aplicação da Súmula nº 283 do STF. 3. Não houve violação do art. 418 do Código Civil, pois é assente no STJ a possibilidade de retenção entre 10% e 25% das prestações pagas. No entanto, a rubrica fixada pelo TJRJ não merece redução somente em virtude de falta de interposição de recurso pelo promitente comprador e em atenção ao princípio da non reformatio in pejus. 4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 1.881.652; Proc. 2021/0119743-5; RJ; Terceira Turma; Rel. Min. Moura Ribeiro; DJE 08/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INSTRUMENTO PÚBLICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES.

Alegação de inadimplência do comprador, o qual pagou apenas as arras de R$ 150.000,00, deixando de efetuar o pagamento do restante do preço. Sentença de parcial procedência dos pedidos. Determinação de devolução da quantia recebida a título de sinal pelos autores. Irresignação dos demandantes. Arras confirmatórias que têm por finalidade garantir a execução da obrigação pactuada no contrato. Incontroverso inadimplemento contratual por parte do comprador que autoriza os vendedores a rescindirem o pacto, retendo as arras pagas a título de sinal, na forma do artigo 418 do Código Civil. Reforma da sentença que se impõe. Manutenção da verba honorária fixada. Provimento parcial do recurso. (TJRJ; APL 0001121-80.2019.8.19.0038; Nova Iguaçu; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Marcio Victor Alves Pereira; DORJ 08/09/2022; Pág. 365)

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS.

Compra e venda de imóvel na planta. Descumprimento. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Rescisão de promessa de compra e venda c/c devolução das quantias pagas. Sentença de parcial procedência do pedido autoral, declarando o juízo a rescisão do contrato, determinando a devolução do valor pago pelos autores, com retenção de 20% (vinte por cento) da quantia. Se insurgiu a ré recorrente contra a devolução do valor pago a título de rescisão contratual requerido pela autora. Arguiu a legalidade na retenção do sinal. Artigo 418 do Código Civil e que a sucumbência na presente demanda é recíproca. Peculiaridades concretas que autorizam solução jurídica do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes litigantes, e o retorno das mesmas ao status quo ante. Retenção do percentual fixado na sentença diante da impossibilidade absoluta do cumprimento da obrigação pela adquirente, em prestígio da boa-fé contratual e da preservação do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa da parte credora em face do prejuízo da devedora. Entendimento firmado pelo e. STJ, no sentido da possibilidade de retenção do percentual pago pelo promitente comprador entre 10% a 25% do total da quantia. Percentual de retenção devido a ré determinado na sentença em 20% da quantia paga que se encontra em consonância com os precedentes deste e. Tribunal de justiça do ESTADO DO Rio de Janeiro, e, do colendo Superior Tribunal de Justiça. Restituição conforme Súmula nº 543 do STJ. O sinal de pagamento constitui arras confirmatórias, ou seja, prestadas a título de início de pagamento e não arras penitenciais (que ensejariam o perdimento em favor da parte que não deu causa ao desfazimento do negócio). Desse modo, não deve ser retido o valor do sinal e princípio de pagamento pela promitente vendedora, ainda que tenha ocorrido a rescisão imotivada por parte da promitente compradora, como no caso dos autos. Correta a condenação do réu nas custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, que não merece reparo. Conhecimento e desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0010721-39.2020.8.19.0023; Itaboraí; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Henrique de Oliveira Marques; DORJ 06/09/2022; Pág. 296)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSUNÇÃO DE DÍVIDA. RECUSA DO CREDOR IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PENALIDADE PARA INEXECUÇÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DAS ARRAS. NÃO CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DE CONTRATO PARITÁRIO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE VÍCIO DO CONSENTIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2º e 46, da Lei nº 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso. 2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos, a condenou a restituir ao autor/recorrido a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Ato contínuo, julgou improcedente o pedido contraposto. 3. Segundo exposto na inicial, as partes firmaram instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, pelo qual seriam pagos R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) diretamente à recorrente, a título de ágio. Além disso, o recorrido quitaria o saldo remanescente de R$ 158.000,00 (cento e cinquenta e oito mil reais), por meio de financiamento bancário. O recorrido teria pago R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de sinal, para garantia do negócio, além do valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de antecipação, a pedido da recorrente. Outrossim, o saldo remanescente da entrada (R$ 46.000,00) deveria ser quitado até o dia 30.04.2021. Alegou o recorrido que, em virtude da pandemia de Covid-19, o processo de aprovação do financiamento bancário atrasou e, somente em 14.06.2021, obteve o crédito. Afirma que a recorrente teria anuído com a prorrogação do prazo para finalização do procedimento bancário. Afirmou que, após informar sobre a obtenção do financiamento, a recorrente teria desistido do negócio e, para não manifestar expressamente o seu desinteresse, ela teria exigido o pagamento de multa pelo atraso no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), inviabilizando, assim, a concretização do negócio jurídico. 4. Nas razões recursais, a recorrente pede a improcedência dos pedidos formulados pelo recorrido. Além disso, pede a procedência do pedido contraposto, a fim de condenar o recorrido pela suposta prática de litigância de má-fé. Requer ainda a revisão da cláusula 7ª do ajuste, para que o recorrido lhe pague R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de multa contratual. Subsidiariamente, pede sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pelo recorrido, a fim de manter incólume o valor por ele pago, em benefício da recorrente, a título de arras. 5. Contrarrazões ao ID 37220321. 6. Quanto ao pedido contraposto, inicialmente não vislumbro qualquer das hipóteses de litigância de má-fé previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil, razão pela qual corroboro do entendimento do Juízo de primeiro grau, eis que o recorrido tão somente exerceu seu direito subjetivo de ação. 7. A respeito do pedido de revisão da cláusula 7º do Contrato de ID 37220256, houve expressa manifestação em sede de contestação, de modo que não procede a alegação formulada pelo recorrido em contrarrazões quanto a suposta inovação. Quanto ao teor da referida disposição, trata-se de convenção livremente pactuada entre partes capazes e não de contrato de adesão, cuja interpretação favoreceria o aderente, o que não é o caso dos autos, pois se trata de contrato paritário. Outrossim, não se verifica desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução (artigo 317 do Código Civil). Logo, devem ser mantidos os termos na forma em que foram pactuados, sobretudo porque não se verifica qualquer vício de consentimento. 8. A despeito da impossibilidade de a transferência do financiamento ter ocorrido, aparentemente, por culpa do recorrido, as partes expressamente avençaram que nenhuma penalidade seria aplicada, conforme parágrafo 1º da citada Cláusula 7ª. 9. Assim, é escorreita a sentença que determinou à recorrente que restitua a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) paga pelo recorrido. No tocante a reversão desse valor, em proveito da recorrente, a título de arras, o artigo 418 do Código Civil estabelece que se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. 10. No entanto, o recorrido não poderia compelir a instituição bancária a modificar a titularidade passiva do contrato de financiamento originariamente firmado pela recorrente, pois, nos termos do artigo 299 do Código Civil, a assunção de dívida depende de consentimento expresso do credor. Logo, incabível qualquer retenção em benefício da recorrente, devendo as partes retornarem ao estado anterior. 11. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. 12. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n. º 9.099, de 26.09.1995. (JECDF; ACJ 07153.10-41.2021.8.07.0020; Ac. 160.8216; Primeira Turma Recursal; Rel. Juiz Antonio Fernandes da Luz; Julg. 23/08/2022; Publ. PJe 02/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

Do recurso da autora. Da restituição do arras. Em que pese o reconhecimento de que a contratação não se consumou em razão das pendência em nome dos vendedores, o que inviabilizou a obtenção de financiamento imobiliário pela autora, tal fato não justifica a imposição da penalidade do art. 418, do Código Civil, de restituição do arras, mais o seu equivalente. Do recurso da demandada belana imóveis. Ilegitimidade passiva. Reconhecimento, diante da ausência comprovação da responsabilidade contratual e da responsabilidade pela aprovação do financiamento imobiliário. Do recurso dos demandados mhj incorporações imobiliárias Ltda. , espólio de Humberto valério tomé e José antonio tomé. Ilegitimidade passiva. Rejeição. De ser rejeitada a preliminar aventada, de ilegitimidade passiva de Humberto e José Antônio, uma vez que, da análise do contrato celebrado, os dois o firmaram na condição de vendedores. Do dano moral. Manutenção. Imposição da condenação ao pagamento de indenização por danos morais que se justifica por terem os vendedores assinado o contrato sem boa-fé, uma vez que sabedores que as pendências financeiras em seus nomes inviabilizariam a obtenção do financiamento imobiliário, inviabilizando a concretização do negócio. Do quantum indenizatório. Manutenção. Valor da indenização adequadamente fixado. Apelações da autora e dos demandados mhj incorporações imobiliárias Ltda. , espólio de Humberto valério tomé e José antonio tomé. Desprovidas. Apelação da demandada belana imóveis Ltda. Provida. (TJRS; AC 5004676-55.2016.8.21.0010; Caxias do Sul; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva; Julg. 25/08/2022; DJERS 31/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DE ARRAS OU SINAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO PELO ADQUIRENTE. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO BEM. IRREGULARIDADE. ENTREGA DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DOS ALIENANTES. DESCUMPRIMENTO. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE.

1. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal. Como no caso de promessa de compra e venda de imóvel. , transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417). 2. O documento assinado pelos litigantes. Recibo de sinal de negócio de compra e venda de imóvel. Deixou expressamente consignado que uma das obrigações dos vendedores era entregar o bem livre e desembaraçado, sendo que a constatação de impossibilidade de regularização fundiária se caracteriza, indene de dúvidas, como descumprimento de tal obrigação, justamente porque demonstraria que o imóvel não se encontraria hábil a ser transferido. 3. O requerente logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, tendo em vista que efetivamente restou demonstrado nos autos que, de acordo com ofício enviado pela Administração Regional de Vicente Pires/DF, o bem objeto de discussão não se encontra passível de regularização fundiária, o que, por conseguinte, representaria motivo justificável para que ele desistisse da negociação junto aos réus, tendo em vista o descumprimento do que restou outrora pactuado, isto é, a entrega do bem livre e desembaraçado. 4. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda em razão do descumprimento de obrigação por parte dos promitentes vendedores, a devolução das arras ao promitente comprador é medida que se impõe, por força da previsão legal contida no artigo 418 do Código Civil, segundo o qual se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução. 5. Apelação conhecida e não provida. (TJDF; APC 07154.25-96.2020.8.07.0020; Ac. 160.1818; Quinta Turma Cível; Rel. Des. João Luis Fischer Dias; Julg. 03/08/2022; Publ. PJe 22/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM LUCROS CESSANTES, DEVOLUÇÃO DAS ARRAS EM DOBRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência. Rejeição apenas do pedido reparatório pelo abalo moral sofrido. Recurso da acionada. Preliminar de cerceamento de defesa. Defendida a imprescindibilidade de produção de provas a respeito da data do habite-se para comprovar a conclusão da obra. Irrelevância. Documento já apresentado (de forma extemporânea) junto ao apelo. Notícia que apenas confirma o atraso de três anos na finalização do empreendimento. Faculdade do adquirente de rescindir a avença (art. 475, Código Civil). Prolongamento da instrução processual desnecessário. Prefacial rejeitada. Mérito. Atraso na conclusão da obra. Pedido da ré de exclusão de responsabilidade com base na escassez da mão de obra. Constatação de inovação recursal. Matéria não agitada em primeiro grau. Peça de defesa fundamentada no volume de chuvas, na complexidade do terreno e na dificuldade burocrática no cartório de registro de imóveis. Ausência de deliberação pelo juízo a quo. Inviabilidade de conhecimento no ponto, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição (art. 1.014 do CPC). Pleito de restituição parcial da quantia adimplida pelo comprador. Inviabilidade. Indicação de cláusulas contratuais voltadas apenas para o caso de culpa do adquirente. Inaplicabilidade. Incidência da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Devolução da integralidade dos valores pagos pelo comprador. Sentença mantida. Lucros cessantes. Alegada ausência de direito à percepção de alugueis. Rejeição. Prejuízo presumido com o atraso na entrega do imóvel. Direito aos lucros cessantes assegurado no art. 402 do Código Civil. Termo final dos aluguéis. Sentença que fixou a data da sua publicação. Alteração necessária. Alugueis devidos somente até a data da citação, quando manifestada pelo comprador a intenção de rescisão do ajuste. Apelo acolhido no ponto. Insurgência quanto à devolução das arras. Rejeição. Inadimplemento contratual pela vendedora que implica na restituição em dobro do sinal pago pelo comprador. Exegese do artigo 418 do Código Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta corte. Sentença mantida. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido. (TJSC; APL 0025105-21.2012.8.24.0064; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Luiz Felipe Schuch; Julg. 18/08/2022)

APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Negócio não concretizado, porque os promitentes compradores não obtiveram financiamento imobiliário. Sentença que condenou solidariamente a corretora e os vendedores a devolução do sinal. Apelo exclusivo dos alienantes. Contrato definitivo não celebrado, por culpa exclusiva dos adquirentes. Retenção das arras. Cabimento. Aplicação do artigo 418 do Código Civil. Recurso provido para julgar improcedentes os pedidos em relação aos apelantes. (TJRJ; APL 0026867-11.2017.8.19.0202; Rio de Janeiro; Vigésima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Agostinho Teixeira de Almeida Filho; DORJ 19/08/2022; Pág. 753)

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. CULPA DOS ADQUIRENTES. DEFERIMENTO DE PEDIDO CONTRAPOSO. ARRAS DEVIDAS. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGUINAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de indenização c/c pedido indenização por danos morais, cujos pedidos foram julgados improcedentes. A sentença julgou procedente o pedido contraposto para condenar os requerentes ao pagamento do valor de R$ 10.000,00a título de arras. Os autores apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas. 2. Preliminar de deserção. O recurso não é deserto, porque os autores pleitearam os benefícios da gratuidade de justiça. Preliminar rejeitada. 3. Na inicial, os autores afirmaram que formalizaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em 30 de setembro de 2020, com os requeridos, referente a um apartamento situado na QS 05, Rua 860, Lote 22, Edifício Bella Vida Clube Residencial, Torre A, apartamento 1306, Águas Claras. DF. O pagamento do imóvel pelos autores seria realizada com uma carta de credito no valor de R$385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil) de um consorcio contemplado. No contrato firmado, as partes estabeleceram como cláusula de arras o valor de R$10.000,00 (dez mil reais). 4. Ainda que, em 02/02/2021, os requeridos manifestaram interesse em desistir da venda do imóvel, sem nenhuma justificativa, mesmo o contrato tendo validade até 02.03.2021. Com o prosseguimento da rescisão contratual, o corretor devolveu aos autores o sinal pago com cheque no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) e realizou notificação extrajudicial aos requeridos com intuito de resolver de forma amigável a cláusula estabelecida no contrato, o que não foi feito. Em razão dos fatos, requereram a condenação dos réus ao pagamento das arras e indenização por danos morais. 5. Os réus, em contestação, afirmaram que o contrato formalizado entre as partes previu que imóvel seria pago apenas com uma única carta de crédito já contemplada no importe de R$ 385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil reais), consoante cláusula terceira, alínea (a) do contrato. Contudo, os autores faltaram com a verdade ao formular o contrato, pois não havia carta contemplada nesse valor, mas várias cartas para se chegar ao valor do imóvel e nem todas haviam sido contempladas. Além disso, os autores, promitentes compradores, não providenciaram a documentação necessária para a finalização da compra e venda do imóvel. Nesse passo, em razão do inadimplemento por parte dos autores, os requeridos arguiram que contrato foi rescindido e as arras lhe são devidas e não o contrário. 6. O valor pago a título de sinal constitui arras confirmatórias e refere-se ao valor ou coisa entregue pelo comprador ao vendedor, com o objetivo de confirmar o negócio jurídico, bem como funciona como início de pagamento. 7. Prevê os arts. 417 e 418 do Código Civil, in verbis: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 8. No caso concreto, o ponto controvertido consiste em verificar se os autores/promitentes compradores teriam inadimplido com suas obrigações e teriam que pagar o valor das arras ou se os vendedores teriam desistido da venda e, portanto, deveriam indenizar os autores (arras e danos morais). 9. A sentença não merece qualquer reparo. Os réus comprovaram que os autores faltaram com a verdade e descumpriram cláusula contratual que previa o pagamento em uma única carta de crédito. 10. A alegação de que o contrato ainda estaria válido, quando da comunicação pelos réus sobre o interesse em rescindir o contrato, e que as cartas de crédito somariam o valor acordado para pagamento não constitui argumento válido a reputar o adimplemento por parte dos autores. Primeiro, porque não foi essa a previsão contratual, segundo porque o autor não comprou que as cartas estavam todas contempladas, o que justifica o inadimplemento e a insegurança dos vendedores em não receber a quantia acordada. 11. Acertadamente, concluiu o juízo sentenciante: (...) De fato, os requerentes, ao iniciarem as tratativas e quando efetuaram o pagamento do sinal, deixaram de informar os requeridos em relação à existência de várias cartas de crédito (algumas ainda não contempladas) como forma de pagamento do valor do imóvel. Isso, por si só, já permitia aos requeridos rescindir o contrato entabulado entre as partes uma vez que a contemplação do crédito em consórcio é fato incerto e futuro. Daí, verifica-se que os requerentes, na verdade, quem deram causa ao inadimplemento. 12. Desta feita, uma vez que os autores inadimpliram o contrato, as arras são devidas aos réus/vendedores. Em tal situação, quando a culpa da rescisão foi dos recorrentes, não há falar em ofensa aos atributos da personalidade, inexistindo dano moral no caso concreto. 13. Impugnação à gratuidade de justiça. Por fim, quanto ao pedido de gratuidade de justiça, impugnado pela parte ré/recorrida, ele deve ser deferido. Para o deferimento do benefício basta a declaração de hipossuficiência, o que foi apresentado nos autos. A teor do disposto no § 3. º do art. 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência financeira deduzida por pessoa natural. Assim, cumpre à parte que impugna o pedido de gratuidade de justiça fazer prova que infirme a presunção legal. À míngua de prova hábil a elidir a presunção de hipossuficiência que milita em favor dos autores, rejeita-se a impugnação e defere-se o benefício. 14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono dos réus, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas por causa da gratuidade de justiça deferida. 15. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/05. (JECDF; ACJ 07040.69-88.2021.8.07.0014; Ac. 144.0719; Segunda Turma Recursal; Rel. Juiz Arnaldo Corrêa Silva; Julg. 25/07/2022; Publ. PJe 12/08/2022)

RESCISÃO CONTRATUAL.

Contrato particular de compromisso de venda e compra. Imóvel. Compromisso entabulado entre particulares. Aplicação do Código Civil. Desistência do adquirente. Arras. Caráter confirmatório. Retenção devida. Incidência do artigo 418 do Código Civil:. Havendo desistência do compromisso particular de venda e compra de imóvel, entabulado entre particulares, de rigor a retenção da integralidade do valor dado como arras confirmatórias, uma vez que se trata de relação civil, aplicando-se o artigo 418 do Código Civil. CORRETAGEM. Serviço efetiva e corretamente prestado. Consumidor que, posteriormente, tem seus documentos não aceitos o que impede a continuidade do negócio. Obrigação de pagar os valores devidos ao corretor. Existência:. É devido o valor referente ao serviço de corretagem quando o corretor cumpre seu dever e realiza a aproximação útil entre o consumidor e a construtora de imóvel, ainda que, posteriormente, o negócio não tenha continuidade diante da não aceitação dos documentos do consumidor. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; AC 1019306-08.2018.8.26.0001; Ac. 15909752; São Paulo; Décima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Nelson Jorge Júnior; Julg. 02/08/2022; DJESP 08/08/2022; Pág. 1908)

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE ARRAS EM DOBRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Inexecução do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador. Direito à retenção das arras confirmatórias pelo promitente vendedor. Aplicação do artigo 418 do Código Civil. Recurso conhecido e desprovido. (TJAM; AC 0634414-33.2013.8.04.0001; Manaus; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Cláudio César Ramalheira Roessing; Julg. 03/08/2022; DJAM 03/08/2022)

APELAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

Ação de rescisão contratual combinada com devolução das parcelas pagas, cumulada com dano moral. Sentença de parcial procedência do pedido. Irresignação da parte ré. Pretende a suplicada a reforma do decisum para que seja julgado improcedente o pedido de sua condenação em danos morais, bem como, que seja determinada a sucumbência recíproca das partes, e ainda, que seja válida a clásula contratual que prevê a retenção de valores gastos pela ré a título de impostos, tributos ou contribuições incidentes, ou subsidiariamente, que se determine a retenção de 30% dos valores pagos pelos autores. Sentença que merece parcial reforma. Resolução do contrato que se deu diante da inadimplência da parte autora. Compradores que deram causa ao desfazimento, não fazendo jus à restituição integral. Aplicação das diretrizes fixadas na Súmula nº 543 do STJ. Dano moral não configurado. Precedentes deste tribunal. Valor do sinal que deve ser integralmente retido pela ré, na forma prevista no artigo 418, do Código Civil, o que foi acertadamente observado pelo juízo a quo. Custas processuais que serão rateadas pelas partes, diante da sucumbência recíproca. Condenação da parte ré em relação aos honorários advocatícios mantida tal qual fixada na sentença. Honorários advocatícios que também são devidos pela parte autora, ficando condenada ao pagamento 10% (dez por cento) sobre o valor de sua pretensão em relação aos danos morais. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJRJ; APL 0060179-62.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Nona Câmara Cível; Relª Desª Mafalda Lucchese; DORJ 02/08/2022; Pág. 593)