Art 417 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

JURISPRUDÊNCIA

RECURSO INOMINADO. DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Tratativas realizadas via aplicativo de mensagens. Desistência prévia à conclusão do negócio. Pedido de restituição do valor repassado a título de sinal, retido pelo reclamado. Sentença de procedência. Recurso do reclamado. Tese de violação do contraditório e ampla defesa que não merece acolhimento. Embora, de fato, tenha o juízo a quo apresentado fundamentação surpreendente no tocante à ilegitimidade do reclamado para celebrar o negócio (imóvel de propriedade de sua genitora, sem que tenha o reclamado demonstrado possuir poderes para negociá-lo), haja vista não ter a questão sido objeto de discussão prévia, tal constatação não foi decisiva para formação do convencimento em desfavor do reclamado. Em verdade, consoante expressamente constou da sentença, "para que o adiantamento dado em dinheiro por uma das partes se caracterize como arras ou sinal [...], o contrato deve estar concluído e servir de título translativo de domínio, constando nele de forma expressa como confirmação do ato negocial ou como penalidade aplicável em caso de arrependimento [...]" (arts. 417 a 420, do Código Civil), condições que não ocorreram no caso concreto. O próprio reclamado reconhece que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi transferido em 02/04/2020, enquanto a minuta do contrato (fazendo constar o valor como arras, fls. 44/46) apenas foi enviada em 11/04/2020, oportunidade em que os reclamantes desistiram da avença, ainda não concluída. Indevida retenção do valor. Imperiosa devolução. Sentença mantida. Recurso improvido. Sem condenação em honorários advocatícios, diante da ausência de contrarrazões. (JECAC; RIn 0602965-81.2020.8.01.0070; Primeira Turma Recursal; Rel. Juiz Anastacio Lima de Menezes Filho; DJAC 20/10/2022; Pág. 38)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO. ÁGIO. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO LEGÍTIMA PELO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que deu parcial procedência à pretensão inicial, para condenar a requerida a devolver o valor pago pela autora a título de sinal, correspondente à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescido de juros à razão de 1% a. M. A partir de 08.12.2021. Em suas razões, a recorrente alega que após o pagamento do sinal, a compradora/recorrida desistiu do negócio jurídico de compra e venda de cessão de direitos sobre um lote situado no Corumbá-GO, fato que causou prejuízos à parte ré. Argumenta que a autora tinha ciência de que o valor pago seria destinado à quitação dos débitos do imóvel, os quais impediam a transferência do financiamento imobiliário, e esse montante seria abatido do total do ágio, negociado a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). Sustenta que o documento intitulado como Recibo de sinal e princípio de pagamento, confeccionado pela requerente, contém cláusula que prevê a devolução do sinal apenas em caso de não apresentação, pela vendedora, da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, fato que não ocorreu, razão pela qual faz jus à retenção do valor a título de arras. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial. II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas (ID 38319935). III. O cerne da questão cinge-se à legalidade de retenção do valor pago pela recorrida em contrato de cessão de direitos de imóvel. lV. No direito brasileiro, as arras, também denominadas de sinal, estão reguladas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: A) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). (RESP n. 1.669.002. RJ, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 21/09/2017, publicado no DJE: 02/10/2017). V. De acordo com o autor Daniel Carnacchioni, as arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a confirmar ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória. No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como sinal ou princípio de pagamento, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória. (Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739). VI. No caso em análise, diante do contexto das conversas travadas entre compradora e vendedora, através do aplicativo de WhatsApp, e dos documentos acostados aos autos, depreende-se que o valor de R$ 10.000,00, pago pela autora, representa sinal ou início de pagamento do preço ajustado, porquanto destinado à confirmação do negócio e à quitação de dívidas do imóvel que obstavam a transferência da titularidade do financiamento imobiliário, o que evidencia tratar-se de arras confirmatórias. Ademais, verifica-se que o documento recibo de sinal e princípio de pagamento, elaborado pela própria compradora, contém cláusula que prevê a devolução do sinal pela vendedora apenas em caso de não apresentação da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, hipótese que não ocorreu no presente caso. Isso porque os comprovantes apresentados no processo demonstram que a parte ré pagou de imediato todos os débitos pendentes sobre o imóvel que, conforme consignado em minuta contratual, encontrava-se livre e desembaraçado para a celebração do contrato, não se justificando o desfazimento do negócio pela autora. VII. Dessa forma, dispõe o art. 418 do Código Civil que se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Portanto, verificada a desistência imotivada do contrato por parte da compradora, mostra-se legítima e cabível a retenção, pela vendedora, da quantia dada como sinal e princípio de pagamento. VIII. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. Condeno a parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa. IX. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei nº 9.099/95. (JECDF; ACJ 07005.90-47.2022.8.07.0016; Ac. 162.6130; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza Marilia de Ávila e Silva Sampaio; Julg. 07/10/2022; Publ. PJe 19/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO COM BASE NA ALTERAÇÃO DA CAPACIDADE FINANCEIRA DOS PROMITENTES COMPRADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SEGUNDO RÉU REJEITADA. RESPONSÁVEL PELA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PERDA DO OBJETO DO PEDIDO DE RESCISÃO E DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RÉU QUE NÃO COMPROVOU A REGULAR NOTIFICAÇÃO DOS AUTORES ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DO REGRAMENTO DA LEI Nº 4.591/94. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. MORA DOS AUTORES QUE PRECEDEU À MORA DOS RÉUS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo segundo réu que se afasta, uma vez que foi a responsável pela construção do empreendimento, conforme cláusula 5.1. Do contrato firmado entre as partes. Se não fosse o bastante, o comunicado de entrega das áreas comuns continha o timbre da segunda apelante, o que corrobora a existência de um grupo econômico, a justificar a sua manutenção no polo passivo. 2. Trata-se de demanda em que os autores pretendem a rescisão de contrato de compra e venda de um imóvel e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por dano material, consistente na devolução do que pagaram, e por dano moral. 3. Os autores narraram, em sua inicial, que o seu pedido está fundamentado na alteração da sua capacidade financeira. Não foi imputada aos réus a prática de qualquer ilícito contratual. 4. Os réus, por sua vez, afirmam que, ante a inadimplência dos adquirentes compradores, promoveram o leilão extrajudicial do bem, como autorizado pela cláusula nº. 6.2 do contrato e o artigo 63, caput, e §1º, da Lei nº 4.591/64. 5. De fato, uma vez vendido o bem, perderam os objetos os pedidos de rescisão contratual e de declaração de nulidade da cláusula 6.2.1. Permanece o interesse processual, todavia, com relação ao pedido de condenação dos réus à devolução das parcelas pagas após o desfazimento do negócio. 6. O C. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado no sentido de que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprado", nos termos do seu verbete nº 543. 7. O C. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é possível, aos contratos submetidos à Lei nº 4.591/64, que a inadimplência do devedor enseje o leilão extrajudicial do imóvel, desde que haja expressa previsão contratual e que aquele seja previamente notificado para purgar a mora. 8. In casu, verifica-se do contrato assinado entre as partes que a inadimplência dos promitentes compradores implicaria na imediata rescisão contratual e na venda do imóvel por leilão. 9. Todavia, o outorgante deveria notificar o outorgado, para que purgasse a mora no prazo previsto na cláusula e para o endereço constante no instrumento contratual. 10. Contudo, a notificação foi enviada para endereço eletrônico que não constou no instrumento contratual. 11. Além disso, a certidão do cartório atestou apenas a notificação de um dos promitentes compradores, muito embora o e-mail de destino fosse de titularidade da outra co-proprietária. 12. Uma vez que não há como se extrair certeza da efetiva notificação dos promitentes compradores para purgação da mora, em inobservância ao que determina o artigo 63 da Lei nº 4.591/64 e a própria norma contratual, não há como se aplicar tal regramento ao caso concreto. 13. Incide, todavia, a orientação jurisprudencial do C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é lícito ao promitente comprador reter até 25% (vinte e cinco por cento) das importâncias pagas. 14. É abusiva a cláusula contratual que autoriza a retenção, pela promissária vendedora do imóvel, de 80% (oitenta por cento) das parcelas pagas. O D. Juízo a quo determinou a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento), o que, dadas as particularidades do caso, merece sensível redução. 15. Os autores não lograram êxito em comprovar que notificaram os réus acerca do seu interesse em rescindir o contrato antes da efetivação do leilão extrajudicial. 16. Embora os autores tenham direito à restituição de parte dos valores, a sua mora precedeu à mora dos réus, pelo que estes devem ser autorizados a reter o máximo permitido. 17. As arras, sinal de pagamento, ostentam, no contrato, natureza confirmatória e, não, penitenciais, que exigem previsão expressa nesse sentido no instrumento contratual, menção ausente, no caso. Além disso, como chegou a ser celebrado o contrato de promessa de compra e venda, as arras passaram a incorporar o montante de quitação do salvo devedor, ex vi do artigo 417 do Código Civil. 18. Sob pena de enriquecimento sem causa dos apelantes, devem as arras ser restituídas aos apelados, na mesma proporção da restituição das parcelas, eis que tais valores englobam o preço. 19. Recurso parcialmente provido. (TJRJ; APL 0014182-53.2018.8.19.0002; Niterói; Vigésima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Gilberto Clovis Farias Matos; DORJ 11/10/2022; Pág. 511)

FRAUDE À EXECUÇÃO. REGISTRO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM ANTES DA QUITAÇÃO DO PREÇO.

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ter sido procedido antes da venda do bem ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Ausente quitação integral do preço, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, o que somente ocorreria após o pagamento integral do preço, ocasião na qual já consta o registro da indisponibilidade. Na hipótese de pagamento, apenas, de sinal de negócio, o direito do comprador resume-se ao legalmente previsto quanto a tal modalidade de pagamento, conforme os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, se for o caso, devendo o direito ser exercido em face do vendedor e no Juízo competente. (TRT 9ª R.; AP 0001308-43.2021.5.09.0654; Seção Especializada; Rel. Des. Luiz Alves; Julg. 20/09/2022; DJE 23/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE, EM PARTE, A PRETENSÃO AUTORAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL.

Alegação de que o valor pago a título de sinal corresponde, na verdade, à taxa de corretagem, cuja cobrança seria ilegal. Não acolhimento. Ausência de previsão contratual nesse sentido ou de documentos que indiquem que a quantia paga como entrada foi revertida à corretora que intermediou a contratação. Possibilidade de cobrança de sinal/arras confirmatórias. Inteligência do art. 417 do Código Civil. Ausência de vício de vontade. Sentença reformada. Inversão do ônus de sucumbência. Recurso conhecido e provido. (TJAL; AC 0714221-25.2014.8.02.0001; Maceió; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Alcides Gusmão da Silva; DJAL 22/08/2022; Pág. 144)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DE ARRAS OU SINAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO PELO ADQUIRENTE. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO BEM. IRREGULARIDADE. ENTREGA DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DOS ALIENANTES. DESCUMPRIMENTO. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE.

1. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal. Como no caso de promessa de compra e venda de imóvel. , transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417). 2. O documento assinado pelos litigantes. Recibo de sinal de negócio de compra e venda de imóvel. Deixou expressamente consignado que uma das obrigações dos vendedores era entregar o bem livre e desembaraçado, sendo que a constatação de impossibilidade de regularização fundiária se caracteriza, indene de dúvidas, como descumprimento de tal obrigação, justamente porque demonstraria que o imóvel não se encontraria hábil a ser transferido. 3. O requerente logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, tendo em vista que efetivamente restou demonstrado nos autos que, de acordo com ofício enviado pela Administração Regional de Vicente Pires/DF, o bem objeto de discussão não se encontra passível de regularização fundiária, o que, por conseguinte, representaria motivo justificável para que ele desistisse da negociação junto aos réus, tendo em vista o descumprimento do que restou outrora pactuado, isto é, a entrega do bem livre e desembaraçado. 4. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda em razão do descumprimento de obrigação por parte dos promitentes vendedores, a devolução das arras ao promitente comprador é medida que se impõe, por força da previsão legal contida no artigo 418 do Código Civil, segundo o qual se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução. 5. Apelação conhecida e não provida. (TJDF; APC 07154.25-96.2020.8.07.0020; Ac. 160.1818; Quinta Turma Cível; Rel. Des. João Luis Fischer Dias; Julg. 03/08/2022; Publ. PJe 22/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTICULARES. INOVAÇÃO RECURSAL. CONFIGURAÇÃO. SUSPENSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DURANTE O TRANSCURSO DA PANDEMIA. DESISTÊNCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CULPA DAS PARTES. ARRAS. DEVOLUÇÃO. FORMA SIMPLES. ADEQUAÇÃO AO CASO CONCRETO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Inviável conhecer de pedido formulado apenas em razões de apelo, por ensejar supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição. 2. As arras visam a assegurar a obrigação principal assumida, por meio da entrega de dinheiro ou de outro bem móvel por uma das partes à outra, para a confirmação do negócio jurídico firmado entre elas, e encontram-se disciplinadas nos artigos 417 a 420 do Código Civil. 3. No caso vertente, em 19 de março de 2020, as partes entabularam o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, havendo previsão expressa de suspensão dos prazos de pagamento em caso de greve bancária, calamidade pública impeditiva de locomoção, caso fortuito ou força maior, especialmente decorrente da declaração de pandemia do COVID-19, até o fim do período do evento. 4. Conquanto não se possa concluir pela culpa dos Promitentes Compradores pelo não aperfeiçoamento da Promessa de Compra e Venda, também não se pode inferir, peremptoriamente, que a Promitente Vendedora tenha agido de modo a dar causa ao desfazimento do negócio. 5. Ainda que os serviços bancários e cartorários tenham recebido posterior autorização para funcionamento, em horários e condições restritas, não se pode desconsiderar que as pessoas em geral, especialmente os ditos grupos de risco, foram conclamados a permanecer em isolamento, respeitando o necessário distanciamento social. 6. Desse modo, as expectativas de ambas as partes pela conclusão do negócio restaram frustradas, pois, se o procurador dos Autores não estava obrigado a arriscar-se para cumprir o encargo que lhe coube em razão de suas condições pessoais, a Ré frustrou-se pela demora no aperfeiçoamento da avença, suspensa por prazo que, posteriormente, revelou-se indeterminado. 7. É possível adequar-se o montante a ser devolvido a título de arras confirmatórias, a partir da análise do caso concreto e para impedir eventual enriquecimento indevido de qualquer das partes. 8. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, parcialmente provida. (TJDF; APC 07193.91-90.2021.8.07.0001; Ac. 160.1465; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas; Julg. 04/08/2022; Publ. PJe 16/08/2022)

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. CULPA DOS ADQUIRENTES. DEFERIMENTO DE PEDIDO CONTRAPOSO. ARRAS DEVIDAS. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGUINAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de indenização c/c pedido indenização por danos morais, cujos pedidos foram julgados improcedentes. A sentença julgou procedente o pedido contraposto para condenar os requerentes ao pagamento do valor de R$ 10.000,00a título de arras. Os autores apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas. 2. Preliminar de deserção. O recurso não é deserto, porque os autores pleitearam os benefícios da gratuidade de justiça. Preliminar rejeitada. 3. Na inicial, os autores afirmaram que formalizaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em 30 de setembro de 2020, com os requeridos, referente a um apartamento situado na QS 05, Rua 860, Lote 22, Edifício Bella Vida Clube Residencial, Torre A, apartamento 1306, Águas Claras. DF. O pagamento do imóvel pelos autores seria realizada com uma carta de credito no valor de R$385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil) de um consorcio contemplado. No contrato firmado, as partes estabeleceram como cláusula de arras o valor de R$10.000,00 (dez mil reais). 4. Ainda que, em 02/02/2021, os requeridos manifestaram interesse em desistir da venda do imóvel, sem nenhuma justificativa, mesmo o contrato tendo validade até 02.03.2021. Com o prosseguimento da rescisão contratual, o corretor devolveu aos autores o sinal pago com cheque no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) e realizou notificação extrajudicial aos requeridos com intuito de resolver de forma amigável a cláusula estabelecida no contrato, o que não foi feito. Em razão dos fatos, requereram a condenação dos réus ao pagamento das arras e indenização por danos morais. 5. Os réus, em contestação, afirmaram que o contrato formalizado entre as partes previu que imóvel seria pago apenas com uma única carta de crédito já contemplada no importe de R$ 385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil reais), consoante cláusula terceira, alínea (a) do contrato. Contudo, os autores faltaram com a verdade ao formular o contrato, pois não havia carta contemplada nesse valor, mas várias cartas para se chegar ao valor do imóvel e nem todas haviam sido contempladas. Além disso, os autores, promitentes compradores, não providenciaram a documentação necessária para a finalização da compra e venda do imóvel. Nesse passo, em razão do inadimplemento por parte dos autores, os requeridos arguiram que contrato foi rescindido e as arras lhe são devidas e não o contrário. 6. O valor pago a título de sinal constitui arras confirmatórias e refere-se ao valor ou coisa entregue pelo comprador ao vendedor, com o objetivo de confirmar o negócio jurídico, bem como funciona como início de pagamento. 7. Prevê os arts. 417 e 418 do Código Civil, in verbis: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 8. No caso concreto, o ponto controvertido consiste em verificar se os autores/promitentes compradores teriam inadimplido com suas obrigações e teriam que pagar o valor das arras ou se os vendedores teriam desistido da venda e, portanto, deveriam indenizar os autores (arras e danos morais). 9. A sentença não merece qualquer reparo. Os réus comprovaram que os autores faltaram com a verdade e descumpriram cláusula contratual que previa o pagamento em uma única carta de crédito. 10. A alegação de que o contrato ainda estaria válido, quando da comunicação pelos réus sobre o interesse em rescindir o contrato, e que as cartas de crédito somariam o valor acordado para pagamento não constitui argumento válido a reputar o adimplemento por parte dos autores. Primeiro, porque não foi essa a previsão contratual, segundo porque o autor não comprou que as cartas estavam todas contempladas, o que justifica o inadimplemento e a insegurança dos vendedores em não receber a quantia acordada. 11. Acertadamente, concluiu o juízo sentenciante: (...) De fato, os requerentes, ao iniciarem as tratativas e quando efetuaram o pagamento do sinal, deixaram de informar os requeridos em relação à existência de várias cartas de crédito (algumas ainda não contempladas) como forma de pagamento do valor do imóvel. Isso, por si só, já permitia aos requeridos rescindir o contrato entabulado entre as partes uma vez que a contemplação do crédito em consórcio é fato incerto e futuro. Daí, verifica-se que os requerentes, na verdade, quem deram causa ao inadimplemento. 12. Desta feita, uma vez que os autores inadimpliram o contrato, as arras são devidas aos réus/vendedores. Em tal situação, quando a culpa da rescisão foi dos recorrentes, não há falar em ofensa aos atributos da personalidade, inexistindo dano moral no caso concreto. 13. Impugnação à gratuidade de justiça. Por fim, quanto ao pedido de gratuidade de justiça, impugnado pela parte ré/recorrida, ele deve ser deferido. Para o deferimento do benefício basta a declaração de hipossuficiência, o que foi apresentado nos autos. A teor do disposto no § 3. º do art. 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência financeira deduzida por pessoa natural. Assim, cumpre à parte que impugna o pedido de gratuidade de justiça fazer prova que infirme a presunção legal. À míngua de prova hábil a elidir a presunção de hipossuficiência que milita em favor dos autores, rejeita-se a impugnação e defere-se o benefício. 14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono dos réus, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas por causa da gratuidade de justiça deferida. 15. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/05. (JECDF; ACJ 07040.69-88.2021.8.07.0014; Ac. 144.0719; Segunda Turma Recursal; Rel. Juiz Arnaldo Corrêa Silva; Julg. 25/07/2022; Publ. PJe 12/08/2022)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INDEVIDA RETENÇÃO DE VALORES PELO FORNECEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. FALHA NO DEVER DE INFORMAR. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS LUCROS CESSANTES. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA.

1. Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade (frações / cotas). Requer a empresa Recorrente a reforma da r. Sentença para que seja julgado improcedente o pedido de lucros cessantes, que do valor a ser restituído seja fixado percentual de retenção em seu favor, nos termos da Lei n. º 13.786/2018, ou, se inaplicável essa Lei, seja aplicado o entendimento do STJ, com retenção de 25% dos valores pagos; que seja autorizada a retenção de R$ 1.799,50 a título de comissão de corretagem (conforme contrato) ou que sejam admitidas arras confirmatórias de R$ 3.599,00; e que as deduções sejam restituídas ao Recorrido na mesma quantidade de parcelas pagas por ele. 2. Aplicável, ao caso, o microssistema de defesa do consumidor. CDC (Lei n. º 8.078/1990), que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5º, inciso XXXII da CRFB/1988). 3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade, em 26/12/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância. A contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV e §1º, III, ambos do CDC), devendo ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 26/6/2020. Nesse sentido, o acórdão n. º 1220776. Não há provas de entrega do imóvel no prazo; cabível, portanto, a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor, conforme art. 475 do CC/2002. 4. Retenção de percentual. Inversão em favor do consumidor. Inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a este caso concreto, vez que publicada em momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (26/12/2017), com eficácia para o futuro, regulando apenas os contratos firmados a partir da sua vigência. Cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, por abusivas e incompatíveis com a boa-fé objetiva, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n. º 8.078/1990. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente desta Primeira Turma: Acórdão n. º 1418173. Aplicável o Tema Repetitivo 971 do STJ, com inversão da cláusula penal em favor do adquirente; considerando o reequilíbrio do contrato (art. 4º, inciso III do CDC), o direito básico do consumidor de igualdade nas contratações (art. 6º, inciso II do CDC) e a equidade (art. 7º do CDC), há que ser invertida a referida cláusula e, por conseguinte, o recorrente é quem deveria efetuar o pagamento dos 10% do valor efetivamente pago pelo recorrido. 5. Comissão de corretagem ou arras confirmatórias. O STJ, no tema 938 de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem. Ausente o dever de informação, incabível retenção de arras, uma vez que, se o descumprimento contratual partiu da Recorrente, é ela quem deveria devolver, em dobro, o valor pago a esse título pelos Recorridos, nos termos dos arts. 417 a 420 do CC/2002. 6. Restituição em parcela única. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Precedente julgado no Superior Tribunal de Justiça: AGRG no RESP 1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor total de R$ 7.000,00 está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel, conforme e-mail da própria recorrente. Ademais, o valor não foi impugnado. Precedente desta Primeira Turma: Acórdão n. º 1375062. 8. Termo inicial da correção monetária dos lucros cessantes. Questão de ordem pública. A sentença condenou o Recorrente ao pagamento de lucros cessantes com correção pelo INPC desde o ajuizamento do feito. A correção monetária da indenização por dano material na modalidade lucros cessantes deve incidir desde o efetivo prejuízo, conforme Súmula nº 43 do STJ, enquanto que os juros de mora devem incidir desde a citação, pois cuida-se de obrigação contratual ilíquida. O efetivo prejuízo foi experimentado pelos recorridos a partir do dia seguinte ao fim do prazo para a entrega do imóvel, ou seja, 27/6/2020. 9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. De ofício, por se tratar de questão de ordem pública, sentença reformada quanto ao termo inicial da correção monetária para constar do efetivo prejuízo (27/6/2020). Custas recolhidas. Sem honorários, pela ausência de contrarrazões. Na forma do art. 46 da Lei n. º 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. (JECDF; ACJ 07404.32-68.2021.8.07.0016; Ac. 143.4242; Primeira Turma Recursal; Relª Juíza Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha; Julg. 24/06/2022; Publ. PJe 15/07/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. OCORRÊNCIA. PARCELAS. PAGAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. ARRAS RETENÇÃO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. INOCORRÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.

A parte lesada pelo inadimplemento tem direito à resolução do contrato se não preferir exigir seu cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475 do CC).. A prova da quitação de dívida se faz mediante a exibição de documento ou por meio de recibo, contendo as informações exigidas no artigo 320 do Código Civil. Comprovada a celebração do contrato, cujo adimplemento não foi levado a efeito, o pleito de rescisão e ressarcimento é procedente. Nos termos do artigo 417 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Colendo STJ, os valores pagos a título de sinal (arras confirmatórias) possuem característica de início de pagamento (AgInt nos EDCL no RESP 1887250/SP). Sem provas de que a situação alegada nos autos tenha ultrapassado os limites da convivência em sociedade a ponto de causar relevante abalo emocional, não se cogita a caracterização de danos morais. (TJMG; APCV 5001898-09.2017.8.13.0687; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Habib Felippe Jabour; Julg. 24/05/2022; DJEMG 24/05/2022)

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PRESCRIÇÃO DECENAL NÃO CONFIGURADA. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO QUE É A DATA DE VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA.

Precedentes. Legitimidade dos juros remuneratórios. Parcial provimento para o fim de reconhecer legitimas as parcelas cujos juros incidiram nos termos pactuados e afastar a condenação relativa ao valor imputado na perícia como devido pela parte adversa, uma vez que não restou configurado erro material nos cálculos do perito. Contudo, mantém-se o entendimento pela abusividade das parcelas em que os juros praticados foram superiores à taxa contratada. Da mora debendi. Nos momentos em que houve a cobrança de juros remuneratórios acima do pactuado, restou configurada abusividade no período da normalidade contratual de modo a descaracterizar a mora da devedora. Das arras confirmatórias. A ré apelante não comprovou a devolução ou abatimento das arras no contrato quitado (Segundo dispõem os artigos 417 e 418 do Código Civil) não demonstrado fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC. Devolução mantida. Da instalação da rede de saneamento e esgoto. Mesmo estando a ré, ora apelante, ciente impossibilidade da implantação da rede de esgoto, essa informação não foi objeto de qualquer ressalva no contrato de compra e venda. Descumprimento contratual. Ofensa ao direito de informação do consumidor (CDC, artigo 6º, incisos III e IV). Responsabilidade civil objetiva da fornecedora pelo fato do produto e do serviço (artigos 12 a 14, do CDC). Dos danos morais. Condenação mantida. Evidente existência de transtornos que ultrapassam o mero dissabor causados pela falta da infraestrutura de esgoto prometida no lote adquirido. Não há dúvida de que a moradia em local sem condições mínimas de infraestrutura (esgoto) implica em ofensa a direito da personalidade da parte autora, a configurar, assim, o dano moral indenizável (AC TJPR nº 0008624-95.2016.8.16.0021). Pleito pela redução do valor da indenização por dano moral. Não provimento. Verba indenizatória que se encontra dentro dos parâmetros utilizados por este Tribunal em demandas correlatas, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento (Apelações Cíveis nº 0008775-61.2016.8.16.0021, 0008624-95.2016.8.16.0021, 0008647-41.2016.8.16.0021). Apelação Cível parcialmente provida. (TJPR; ApCiv 0008836-19.2016.8.16.0021; Cascavel; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Salvatore Antonio Astuti; Julg. 09/05/2022; DJPR 09/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. SINAL. RESTITUIÇÃO. PAGAMENTO FEITO A TERCEIRO. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese a questão devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a eventual obrigação, imposta à promitente vendedora, de restituir a quantia paga como sinal, alusivo à promessa de compra e venda de bem imóvel celebrada entre as partes. 2. A regra prevista no art. 417 do Código Civil estabelece a obrigatoriedade da restituição da quantia paga como sinal nos casos de inadimplemento por parte do contratante que a recebeu. No presente caso, no entanto, o conjunto probatório constante nos autos evidencia que não pode haver o acolhimento da aludida pretensão. 3. Embora conste nos autos o recibo alusivo ao montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em nome da recorrida, cuja assinatura foi por ela reconhecida como autêntica por ocasião da audiência de instrução e julgamento, não há qualquer outro elemento de prova que demonstre ter a promitente vendedora efetivamente recebido algum valor do apelante. 4. É certo que a regra prevista no art. 408 do Código de Processo Civil estabelece que as declarações constantes em documento particular escrito e assinado ou somente assinado presumem-se verdadeiras em relação ao signatário. 4.1. No entanto, convém destacar que os comprovantes de transferências bancárias trazidos aos autos indicam que todos os pagamentos efetuados pelos promitentes compradores foram direcionados à conta bancária de terceiro, que não participou do negócio jurídico de promessa de compra e venda do bem imóvel em exame nos autos. 5. Ademais, o intermediador do negócio, ao ser ouvido em audiência, confirmou que recebeu a totalidade do valor pago pelo promitente vendedor, com a utilização da conta bancária de sua esposa. 5.1. Os comprovantes de transferências bancárias constantes nos autos corroboram a afirmação da referida testemunha. 6. Alega o apelante que a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) alusiva ao recibo assinado pela promitente vendedora foi por ela recebida por intermédio de depósito em conta bancária mantida por seu filho. 6.1. No entanto, a despeito dessa peculiaridade, verifica-se que o respectivo comprovante de depósito não indica o nome do depositário. 6.2. A esse respeito convém ressaltar que o intermediador do negócio, ouvido em audiência, afirmou ter realizado o depósito do referido montante na conta bancária do filho da promitente vendedora, mas em decorrência de outro negócio jurídico, do qual o apelante e a apelada não teriam participado. 7. A regra prevista no art. 373 do Código de Processo Civil estabelece que incumbe ao demandante a prova do fato constitutivo de sua pretensão. 7.1. Assim, não tendo o apelante se desincumbido de comprovar que pagou efetivamente à recorrida a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) como sinal, não há como reconhecer a obrigatoriedade da restituição pretendida, pois não deve prevalecer a presunção de veracidade do recibo assinado pela promitente vendedora, diante do farto conjunto probatório que demonstra que todos os valores despendidos pelo recorrente foram direcionados à conta bancária de terceiro. 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07011.00-15.2021.8.07.0010; Ac. 140.3678; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 23/02/2022; Publ. PJe 28/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO.

1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência. 2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil. 4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado. 5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2º, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida. (TJDF; APC 07006.26-47.2021.8.07.0009; Ac. 139.9007; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 09/02/2022; Publ. PJe 09/03/2022)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM PARTE.

1. Natureza indenizatória das arras penitenciais (CC, art. 420). Desfazimento do negócio jurídico por iniciativa dos promitentes compradores. Restituição dos valores pagos com abatimento das perdas e danos pré-fixadas. 1.1 percentual firmado em 10% (dez por cento). Importe que se afigura razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto. Manutenção. 1.2 alegação de ausência de mora. Valores a título de sinal/entrada já quitados pelos autores. Insurgência contra a incidência de juros de mora e de correção monetária sobre o percentual indenizatório. Tese não acolhida. Contrato que previu arras penitenciais (CC, art. 420), e não confirmatórias (CC, art. 417 a 419). Valor indenizatório convencionado devido, acrescido dos consectários legais. 2. Incidência de taxas de ocupação (aluguéis), retenção de valores oriundos de IPTU e de comissão de corretagem. 2.1 lote de terra não edificado. Ausência de proveito econômico pelos adquirentes a justificar fixação de aluguéis. 2.2 inexistência de uso e/ou fruição do imóvel a alicerçar cobrança de IPTU (CTN, art. 34). Pagamento, ademais, não demonstrado pelo promitente vendedor a amparar a actio in rem verso. 2.3 comissão de corretagem. Impossibilidade de cobrar outras verbas de cunho indenizatório, além daquelas pré-fixadas no contrato a título de perdas e danos (arras penitenciais), sob pena de bis in idem. 3. Arguição de omissão na sentença em relação ao objeto a ser restituído aos autores. Inocorrência. Exame expresso, inteligível e escorreito da matéria na decisão. 4. Sentença mantida na íntegra, com majoração de honorários aos procuradores de ambos os recorrentes. 5. Recursos conhecidos e não providos. (TJPR; ApCiv 0082107-77.2019.8.16.0014; Londrina; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. José Ricardo Alvarez Vianna; Julg. 21/03/2022; DJPR 21/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Promitentes compradores que não conseguiram a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Resolução contratual. Pretensão de restituição dos valores pagos e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Sentença de parcial procedência. Ausência de responsabilidade da incorporadora e da construtora. Responsabilidade dos promitentes compradores. Falta interesse de agir da ré no que se refere à alegação de necessidade de adequação do valor da causa, tendo em vista que a impugnação por ela apresentada foi acolhida pelo juízo de primeiro grau. Também não há que se falar em perda superveniente do objeto de demanda com o leilão do imóvel, uma vez que não se está discutindo a posse ou retorno da posse do bem para os autores, mas a devolução dos valores pagos e a invalidade contratual. Possibilidade de retenção parcial dos valores pagos. Incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça. Retenção que não poderá exceder a 25% da quantia paga. Aplicação do artigo 67-a, da Lei nº 4.591/64. Sintonia com a jurisprudência da corte superior que prevê a retenção entre 10% e 25%. Embora o artigo 67-a, §5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18, preveja a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, tal regra não é aplicável à hipótese, já que não deve ser aplicada aos contratos celebrados antes do início de sua vigência, sob pena de violação à garantia constitucional do ato jurídico perfeito. Impossibilidade de retenção das arras ou sinal. O artigo 417, do Código Civil preconiza que, contratada a promessa de compra e venda ente as partes, as arras recebidas devem ser computadas na prestação devida, ou seja, no preço do imóvel. Uma vez iniciado o pagamento do preço pelos autores, as arras se converteram em pagamento do preço, perdendo a natureza jurídica de sinal. Descabimento da pretensão da ré da restituição das custas do leilão do imóvel, já que o ato de levar o bem a leilão foi unilateral e o bem ficou de posse da apelante, que nesse caso estaria se locupletando indevidamente. Sentença que deve ser modificada no que diz respeito ao termo inicial de juros e correção monetária sobre o valor devolvido aos autores. Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado, uma vez que a resolução contratual do compromisso de compra e venda se deu por desistência dos adquirentes e foi postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, não havendo que se falar em mora anterior da ré. Quanto à correção monetária, esta deve incidir a partir do desembolso de cada parcela, a fim de compensar adequadamente a perda de poder aquisitivo da moeda. Descabimento da condenação exclusiva dos autores ao pagamento dos ônus sucumbenciais, tendo em vista a ocorrência de sucumbência recíproca entre as partes. Recurso parcialmente provido e modificação da sentença de ofício. (TJRJ; APL 0016556-40.2017.8.19.0208; Rio de Janeiro; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fábio Dutra; DORJ 11/03/2022; Pág. 202)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, CONDENANDO A RÉ A DEVOLVER 80% DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. SENTENÇA MANTIDA.

1. Deserção. Não ocorrência. Preparo foi recolhido em 4% sobre o valor da retenção, que é o valor da condenação. 2. Nulidade da sentença. Afastamento. Fundamentação suficiente, sobre as questões impugnadas. Não violação ao artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal ou ao artigo 489, §1º, do CPC. 3. Competência territorial. Inaplicabilidade dos artigos 46, 47, §2º, e 64 do CPC. Pretensão que trata de contrato de compra e venda, com reflexos possessórios secundários, após a resolução do contrato. Competência fixada com base no artigo 101, inciso I, do CDC. Cláusula de eleição de foro inaplicável (art. 6º, VIII, CDC). 4. Tutela antecipada. Confirmação. Pretensão de rescisão do contrato, que produz efeitos logo que manifestada. Ausência de prejuízos à vendedora, que pode renegociar o contrato logo, durante a tramitação do processo, remanescendo apenas questões sobre devolução de valores pagos. 5. Retenção de valores pagos. Inaplicabilidade da Lei nº 13.768/2018, por vedação à retroatividade. Contrato que é ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, CF; e art. 6º, lindb). Contrato que não previa valor a título de arras ou sinal, para os termos dos artigos 417 a 420 do Código Civil. Entrada que é parte do preço, para consideração como base de cálculo dos valores a serem devolvidos. Cláusula penal do contrato que prevê retenção de 20% do valor total do contrato, sem cumulação com indenização de corretagem, tributos da venda e propaganda. Retenção fixada em 20% dos valores pagos, em redução de cláusula contratual abusiva (art. 6º, V, CDC, e do art. 413, CC). Precedentes. Incidência de correção monetária a partir de cada desembolso. Atualização monetária que representa mera reposição do valor da moeda. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do STJ, tese 1.002. 6. Taxa de fruição. Descabimento. Lote vendido sem edificação, com entrega do loteamento poucos meses antes do pedido de rescisão do contrato. Inviabilidade de uso antes da entrega de obras de infraestrutura do loteamento. 7. Despesas propter rem. Comprovação de pagamento de taxas condominiais pela compradora, até a data do pedido de rescisão. Tributos do imóvel sem demonstração de dívida vencida, ônus da vendedora (art. 373, II, CPC). 8. Sucumbência integral da ré. Pretensão da autora que era justamente de devolução de 80% dos valores pagos, sem taxa de fruição e sem comissão de corretagem, o que foi integralmente deferido. Ausência de sucumbência mínima por parte da demandada (art. 86, § único, CPC). 9. Justiça gratuita da autora. Configuração. Documentos que preenchem os critérios dos artigos 98 e 99 do CPC. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1013754-19.2019.8.26.0004; Ac. 15506948; São Paulo; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto de Salles; Julg. 22/03/2022; rep. DJESP 30/03/2022; Pág. 2260)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REITEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZATÓRIA. SUB-ROGAÇÃO. CONFIGURADA. FRUIÇÃO DO BEM. COMPENSAÇÃO JÁ REALIZADA. PREVISÃO CONTRATUAL. IPTU. TLP. INADIMPLÊNCIA. CONFIRMADA. PAGAMENTO DEVIDO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. ARRAS. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A sub-rogação ocorre com a alteração subjetiva da obrigação, com mudança do devedor ou do credor, como de fato ocorreu entre as partes, pois a obrigação de quitar o financiamento do imóvel assumido pelo autor, ora apelante, junto ao Banco, foi transferida inicialmente ao Terceiro e, posteriormente, à ré, ora apelada. 1.1. Desarrazoada a tese do autor, ora apelante, de que celebrou contratos distintos sem sub-rogação, em especial pela ausência de cobrança de valor equivalente ao ágio quando da celebração do contrato com a ré, ora apelada, que, em tese, seria um novo contrato de promessa de compra e venda, mas que deixou de fazê-lo, porquanto já o havia recebido na celebração do contrato com o Terceiro. 2. O contrato celebrado prevê expressamente que as parcelas do financiamento seriam pagas pela ré, ora apelante, da data da assinatura do contrato até a quitação integral do contrato ou transferência do financiamento, assim, evidente que pela fruição do bem, o autor, ora apelado, foi devidamente compensado. 3. O contrato também prevê as despesas a serem suportadas pela ré, ora apelada, inclusive a quitação das parcelas de IPTU vencidas durante o período em que esteve na posse do imóvel. 4. Não é toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional que configura dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico. 4.1. No caso, o incontroverso descumprimento contratual pela parte ré, ora apelada, não extrapola o mero dissabor, aborrecimento e/ou irritação, nem viola os direitos de personalidade do autor, afastando a compensação por dano moral. 5. Em se tratando de um princípio de pagamento, as arras nada mais são do que a garantia preliminar da efetiva formação do negócio jurídico, devendo ser restituída. Inteligência do artigo 417 do Código Civil. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. (TJDF; APC 07024.69-52.2018.8.07.0009; Ac. 136.7204; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes; Julg. 01/09/2021; Publ. PJe 09/09/2021)

DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REPETIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESCISÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. SUJEIÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO, NÃO DAS PARCELAS PAGAS. DISPOSIÇÃO ABUSIVA E INÍQUA, VIOLADORA DA BOA-FÉ CONTRATUAL. REDUÇÃO E ADEQUAÇÃO DA DISPOSIÇÃO. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LITISCONSÓRCIO ATIVO. CONTRATO CELEBRADO PELO CASAL. PRETENSÃO MOVIDA APENAS PELO CÔNJUGE VARÃO. NULIDADE. AUSÊNCIA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. De acordo com a regra albergada do Código de Processo Civil, duas são as razões para a formação do litisconsórcio necessário: (I) A primeira advém de imposição legal, ou seja, a necessidade decorre da simples vontade da Lei; (II) A segunda decorre da natureza incindível da relação jurídica de direito material, descerrando que, não se divisando qualquer dessas situações no caso concreto, ressoa desnecessária a formação de litisconsórcio necessário entre os cônjuges, conquanto tenham firmado o negócio jurídico consubstanciado em promessa de compra e venda, no ambiente de ação de resolução do contrato por derivar de direito pessoal, e não real imobiliário. 2. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do imóvel negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 3. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes e sua sujeição à cláusula penal convencionada, ressalvado o controle da sua legitimidade. 4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 5. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pelas promitentes vendedoras em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. 6. Resolvida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado, e não tendo a empreendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor integral do contrato afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contratado e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera o promissário adquirente na mensuração do percentual de retenção, que deve incidir, ademais, sobre o que pagara, jamais sobre o preço integral do imóvel, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 20% (vinte por cento) do vertido se despendera aproximadamente 10% (dez por cento) do preço contratado. 7. A modulação dos efeitos da resolução da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (NCC, art. 413). 8. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal. Como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção. , transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelos promitentes compradores deve integrar o montante que lhes deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão. 9. O acolhimento parcial da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, §14, e 86). 10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. Unânime. (TJDF; APC 07022.17-84.2020.8.07.0007; Ac. 134.1311; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Teófilo Caetano; Julg. 12/05/2021; Publ. PJe 02/06/2021)

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESCISÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RAZOABILIDADE.

1. Apesar de ser lícita a estipulação da cláusula penal, sua incidência não pode, em contratos de consumo, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código Consumerista. 2. Tratando-se de arras confirmatórias, uma vez que integram o preço a ser pago pelo consumidor (art. 417 do Código Civil), é cabível a retenção em percentual razoável pelo promitente vendedor. 3. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema da multa rescisória ao entender ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor de unidades imobiliárias, do percentual de 10% a 25% (dez e vinte e cinco por cento) do total pago pelo consumidor, a ser fixado casuisticamente (AGRG no RESP 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA Ribeiro, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016). 4. Recurso parcialmente provido. (TJDF; APC 07197.69-33.2018.8.07.0007; Ac. 132.8971; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Mario-Zam Belmiro Rosa; Julg. 18/03/2021; Publ. PJe 06/04/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ARRAS INDEVIDAS. MULTA. PREVISÃO CONTRATUAL.

I. Não há cerceamento do direito de defesa ante a falta de juntada de provas nos autos, tendo em vista que as juntadas aos autos são suficientes para o julgamento da causa de forma justa, sendo desnecessária maior produção probatória. II. O instituto do Adimplemento Substancial da contratação não se aplica na hipótese, pois o recorrente não quitou parte substancial do pacto. III. Quanto a rescisão contratual, o artigo 481 do Código Civil estipula a compra e venda como um negócio jurídico bilateral, no qual a obrigação do alienante consiste na entrega da coisa e a do adquirente se traduz no pagamento do preço. Por sua vez, o artigo 475 do mesmo diploma legal dispõe que A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No caso, estando inadimplente o comprador, faz jus a vendedora o pleito de rescisão contratual e reintegração na posse do imóvel. lV. Prevista nos artigos 417 e 420 do Código Civil, as arras ou sinal constituem a entrega de pecúnia ou bem móvel a outro com a finalidade de assegurar a consumação de um negócio. Não havendo previsão no pacto de sinal do negócio, não há como retê-lo em caso de inadimplemento do comprador, mormente porque o valor pago no início do contrato corresponde a mais de 40% do valor do negócio, sua retenção seria abusiva. V. Em relação à reivindicação da cláusula penal compensatória de modo cumulado com as arras, forçoso assentar que se mostra totalmente impertinente, porquanto importaria em enriquecimento sem causa da promitente vendedora e dupla penalização do promissário comprador pela desistência do negócio, cabendo, in casu, somente a multa pactuada. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO; AC 0104208-56.2017.8.09.0117; Palmeiras de Goiás; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Fausto Moreira Diniz; Julg. 29/10/2021; DJEGO 04/11/2021; Pág. 7084)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. HIPÓTESES TAXATIVAS PREVISTAS NO ARTIGO 1.022 DO CPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ADIANTAMENTO DE VALORES. SINAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. OMISSÃO SANADA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

Os embargos de declaração são cabíveis nas hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, para: I. Esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II. Suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III. Corrigir erro material. Nos termos do artigo 417 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Colendo STJ, os valores pagos a título de sinal (arras confirmatórias) possuem característica de início de pagamento (AgInt nos EDCL no RESP 1887250/SP). (TJMG; EDcl 5007773-34.2019.8.13.0672; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Habib Felippe Jabour; Julg. 30/11/2021; DJEMG 30/11/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. SUSCITADA DE OFÍCIO. ACOLHIDA. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ART. 417 DO CÓDIGO CIVIL. INCLUÍDAS NA PRESTAÇÃO DEVIDA. PAGAMENTO DE ENTRADA. NÃO ABATIMENTO DO VALOR DEVIDO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DEVIDA. ÍNDICE DO IGPM. JUROS REMUNERATÓRIOS. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. ABUSIVIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Diante da impossibilidade de inovação recursal, as teses lançadas pelo réu na contestação restringem as matérias passíveis de serem reexaminadas em sede de recurso. Preliminar, suscitada de ofício, de não conhecimento parcial do recurso acolhida. Em decorrência do princípio da livre persuasão racional, o juiz detém a prerrogativa de indeferir, motivadamente, a produção de provas que se lhe apresentem desnecessárias ou inúteis. As arras confirmatórias têm como função precípua confirmar o contrato, tornando definitivo o negócio jurídico. Conforme o art. 417 do Código Civil, em caso de execução, as arras devem ser restituídas ou computadas na prestação devida, o que foi feito. Entretanto, em relação ao valor pago a título de entrada, percebe-se que a quantia não foi abatida do saldo devedor, de forma que deve ser a quantia deve ser restituída. Comprovada a má-fé da empresa ré ao cobrar valor indevido, a restituição do indébito deve ser em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. A correção pelo índice do IGPM realizada com base na totalidade do saldo devedor, além de juros remuneratórios de 6% ao ano na forma prevista no contrato se mostra abusiva, pois acarreta o aumento desproporcional do saldo devedor. (TJMG; APCV 5001305-44.2020.8.13.0470; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira; Julg. 17/08/2021; DJEMG 17/08/2021)

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA.

Pagamento do preço. Desembaraço e transferência de imóvel urbano. Inocorrência. Manifesto inadimplemento contratual. Condição suspensiva proscrita. Inteligência do art. 122 do CC. Danos materiais configurados. Reforma da sentença. A compra e venda insere-se no grupo dos contratos que objetivam a transferência de um bem a um contratante a outro. Trata-se de contrato consensual, que se completa pelo mero consentimento, com efeitos exclusivamente obrigacionais, tornando-se perfeita e acabada, mediante o simples acordo de vontades sobre a coisa e o preço (Res, pretius, consensus). Inteligência do art. 481 do CC. Destarte, o inadimplemento do contrato de compra e venda, por parte do vendedor, em princípio, resolve-se por meio de ação pessoal para a entrega da coisa, nos ditames do princípio pacta sunt servanda, no caso do comprador, o vendedor pode reter o valor do sinal, com fulcro no art. 417 do Código Civil. In casu, as partes celebraram em 30/05/2016 "contrato particular de compra e vendadeempresacompropriedadedeimóvelurbano" (doc. 15),tendocomo objeto a venda da empresa rrsp empreendimentos eparticipações Ltda porr$1.250.000,00(ummilhãoeduzentose cinquenta mil reais) com pagamento da seguinte forma: (I) R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em moeda corrente nacional, no ato da celebração do aludido contrato, a título de arras; (II) R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) a serem pagos em 30 dias corridos, no ato da entrega da alteração contratual e (III) a transferência do imóvel localizado na estrada do cafundá, nº 1.757, bloco 4, apto. 505, taquara, cep:22725-030, avaliadoemr$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais),assumindo os compradores o compromisso de realizar o desembaraço e quitação de quaisquer ônus até que a conclusão da transferência de titularidade paragustavonatal, um dos demandados, e, então, promovidaa transferência para a parte apelante, o que, até a presente data, não se ultimou, motivo pelo qual a parte apelante persegue o pagamentoder$250.000,00(duzentose cinquenta mil reais). Prevê, ademais, o art. 125 do código civil: Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa. Com fulcro na norma supramencionada, a parte ré, ora apelada, sustenta a inexigibilidade da quantia perseguida pela parte apelante e, por conseguinte, o acerto da sentença recorrida. Não lhe assiste razão. Compulsando os autos, verifica-se que o negócio fora firmado em maio de 2016 (doc. 15) e uma das contraprestações devidas pela parte apelada não fora adimplida. Isso porque, como apontara a parte apelante, o pagamento do preço, até os dias atuais, não fora integralizado. Ora, incumbindo à parte apelada realizar a transferência do imóvel, livrando-o previamente dos gravames existentes, o que, de acordo com a declaração de uns dos demandados (doc. 20), se daria no prazo de 120 dias, não se mostra razoável que até o presente momento tal obrigação não tenha se concretizado. Ademais, mesmo se o negócio não estipulasse um prazo para sua consumação, tal indeterminação não subsistiria, afinal, o diploma civilista proscreve esse tipo de cláusula, porquanto confere, em última análise, ao puro arbítrio da parte o cumprimento do ajustado. Destaco. Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à Lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes. Com efeito, entender de modo diverso garantiria que a parte apelada deixasse de efetuar o pagamento integral do preço por tempo indeterminado, ficando a seu alvedrio a observância do acordado, o que decerto não merece guarida. Impõe-se, por conseguinte, dado o decurso de lapso temporal indiscutivelmente longo, o pagamento da quantia almejada pela parte apelante, uma vez que a transferência do imóvel se daria em substituição ao pagamento de R$ 250.000,00 (doc. 15), importância essa acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e corrigida monetariamente desde o ajuste celebrado entre as partes. Por outro turno, considerando que a parte apelante se encontra na posse direta do bem, com o pagamento do preço em dinheiro, há de se determinar, nesse ponto, o retorno à situação anterior à celebração da compra e venda, o status quo ante, sendo uma das consequências automáticas do provimento que acolhe a pretensão autoral a eficácia restitutória, sob pena de se chancelar o enriquecimento sem causa da parte demandante. Recurso provido. (TJRJ; APL 0049717-22.2018.8.19.0203; Rio de Janeiro; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Renata Machado Cotta; DORJ 19/11/2021; Pág. 282)

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL.

Sentença que julgou procedentes em parte os pedidos formulados na inicial para decretar a rescisão do contrato e condenar os réus à devolução de parcela paga do preço, bem assim parcialmente procedente o pedido reconvencional para reconhecer o direito dos réus-reconvintes à retenção das arras de R$ 100.000,00 e condenar o autor-reconvindo ao ressarcimento dos gastos com condomínio, taxa de incêndio e IPTU, autorizando a compensação. Recurso do autor-reconvindo que não se conhece, eis que deserto. Recurso dos réus-reconvintes conhecido. A teor dos arts. 417 a 420 do C. Civil, a função indenizatória das arras se mostra presente não apenas nas hipóteses de arrependimento, mas também nos casos de inexecução do contrato. Partes que renunciaram ao direito de arrependimento e estipularam a perda do sinal para o caso de inadimplemento contratual do comprador, o qual, portanto, está sujeito à perda do sinal, a teor do art. 418 do C. Civil, na forma que a sentença estabeleceu, diante do não conhecimento do seu recurso. Poderia a parte prejudicada exigir, além da perda do sinal de R$ 100.000,00, a indenização suplementar, caso comprovado maior prejuízo, valendo as arras como valor mínimo, o que não restou demonstrado. A perda do sinal cumpre a função indenizatória em relação aos prejuízos sofridos pelos promitentes vendedores com o negócio jurídico, o que evidentemente contempla a comissão de corretagem e a privação da posse do imóvel. Despesas relacionadas às faturas de consumo de serviço essencial, segundo indicado, que sequer alcançam 2% do valor retido a título de sinal. Ademais, as rés-apelantes não adotaram qualquer medida para mitigar o prejuízo alegado junto às concessionárias dos serviços essenciais, os quais são de natureza pessoal, não propter rem. Quanto à retenção de R$ 175.000,00, extrai-se que inexiste previsão contratual estabelecendo a perda de tal quantia a título indenizatório, pois se tratou de pagamento de parte do preço, em execução do contrato, não reforço de arras. A rescisão do contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador. Excluídas as arras. E, por outro lado, a devolução do imóvel aos promitentes-vendedores. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. (TJRJ; APL 0030615-61.2016.8.19.0210; Vigésima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Maria Luiza de freitas Carvalho; DORJ 08/11/2021; Pág. 554)

APLICAÇÃO DO CDC AO CASO, UMA VEZ QUE AUTORA E RÉU SE AMOLDAM AOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR PREVISTOS NOS ARTIGOS 2º E 3º DA LEI Nº 8.078/90;2- RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. ART. 14, CDC/90. DEMONSTRADOS A EXISTÊNCIA DA CONDUTA, DO DANO CAUSADO E DA RELAÇÃO DE CAUSALIDADE ENTRE AMBOS, CABERIA AO RÉU COMPROVAR O ROMPIMENTO DO NEXO CAUSAL, DEMONSTRANDO QUE O DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO OCORREU OU, AO MENOS, QUE A SUA OCORRÊNCIA SE DEVE A FATO IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE AO CONSUMIDOR OU A TERCEIRO, NESTE CASO, SENDO EXIGIDO QUE A CONDUTA NÃO ESTEJA INSERTA NO RISCO DA ATIVIDADE EXERCIDA.

Inteligência do art. 14, §3º, do CDC/90;3- A documentação produzida demonstra a assinatura de termo que, apesar da redação confusa, permite inferir que a autora adimpliu o valor nele discriminado para garantir a aquisição do imóvel, pagamento que, independentemente do seu destinatário, ostenta o caráter de sinal, na forma prevista no art. 417, do CC/02, não tendo sido comprovado pelo réu qualquer comportamento da autora que implicasse em arrependimento. Destaque-se, neste ponto, o recebimento de novo pagamento, no dia 01/03/2021, pela pessoa responsável para dar prosseguimento à proposta e a existência de data prevista para a formalização do contrato;4- Desta feita, considerando o desfazimento do negócio em razão exclusiva da conduta do apelante-réu, que laborou com clara violação à boa-fé objetiva, deverá este responder pela inexecução do contrato, à luz do art. 418, do CC/02, com a devolução em dobro das arras pagas, bem como pelos danos causados, à luz do referido art. 14, do CDC/90;5- Danos morais configurados, em razão da frustração à legítima expectativa da autora de adquirir o imóvel próprio, representando indiscutível lesão a direito da personalidade de que é titular. O quantum arbitrado pelo juízo sentenciante, qual seja, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), se afigura proporcional à hipótese;6- Honorários corretamente fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC/15;7- Sentença parcialmente reformada. Recurso interposto pela parte autora a que se dá parcial provimento e recurso interposto pela parte ré a que se nega provimento. (TJRJ; APL 0042988-09.2015.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Marco Aurelio Bezerra de Melo; DORJ 23/07/2021; Pág. 465)