Art 420 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. TÍTULO VDos Contratos em Geral CAPÍTULO IDisposições Gerais Seção IPreliminares

JURISPRUDÊNCIA

DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES.

Desfazimento do negócio em razão de empecilho na obtenção de finaciamento junto à CEF pelo promitente comprador/réu. Sentença de procedência dos pedidos autorais e de improcedência do pedido reconvencional. Recurso interposto pelo réu visando a reforma integral do julgado. 1) no caso concreto, restou incontroverso que o insucesso da conclusão do negócio jurídico se deu por culpa do réu, que não obteve o financiamento bancário necessário para o adimplemento da obrigação contratual. 2) pela leitura das cláusulas contratuais constatou-se que em caso de inexecução do contrato, as partes estariam sujeitas à norma prevista no art. 420 do Código Civil, com instituição das arras penitenciais. 3) como bem asseverou o d. Sentenciante, -se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Partindo deste pressuposto, pelo conjunto probatório constante dos autos, não se tem dúvida da culpa exclusiva do réu pela rescisão do contrato. No presente caso, o valor pago a título de caução do negócio, qual seja, R$ 48.000,00 configura arras penitenciais, eis que as partes expressamente estipulam a possibilidade de arrependimento, e que o sinal tinha o objetivo de indenizar o outro sujeito da relação pelo desfazimento do negócio, conforme expressamente pactuada no contrato, hipótese em que, não se cumprindo o contrato, seja por inadimplemento ou desistência, a parte inadimplente ou desistente, in casu o réu, perde as arras para quem as recebeu. Logo, a procedência da ação principal é medida que se impõe, visto que a situação de inadimplência do réu é incontroversa e perdura desde dezembro de 2018, extrapolando qualquer limite de compreensão-. 4) sentença que apreciou a questão corretamente, aplicando o direito em conformidade com o ordenamento jurídico. 5) recurso ao qual se nega provimento. (TJRJ; APL 0111114-72.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Werson Franco Pereira Rêgo; DORJ 21/10/2022; Pág. 854)

RECURSO INOMINADO. DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Tratativas realizadas via aplicativo de mensagens. Desistência prévia à conclusão do negócio. Pedido de restituição do valor repassado a título de sinal, retido pelo reclamado. Sentença de procedência. Recurso do reclamado. Tese de violação do contraditório e ampla defesa que não merece acolhimento. Embora, de fato, tenha o juízo a quo apresentado fundamentação surpreendente no tocante à ilegitimidade do reclamado para celebrar o negócio (imóvel de propriedade de sua genitora, sem que tenha o reclamado demonstrado possuir poderes para negociá-lo), haja vista não ter a questão sido objeto de discussão prévia, tal constatação não foi decisiva para formação do convencimento em desfavor do reclamado. Em verdade, consoante expressamente constou da sentença, "para que o adiantamento dado em dinheiro por uma das partes se caracterize como arras ou sinal [...], o contrato deve estar concluído e servir de título translativo de domínio, constando nele de forma expressa como confirmação do ato negocial ou como penalidade aplicável em caso de arrependimento [...]" (arts. 417 a 420, do Código Civil), condições que não ocorreram no caso concreto. O próprio reclamado reconhece que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi transferido em 02/04/2020, enquanto a minuta do contrato (fazendo constar o valor como arras, fls. 44/46) apenas foi enviada em 11/04/2020, oportunidade em que os reclamantes desistiram da avença, ainda não concluída. Indevida retenção do valor. Imperiosa devolução. Sentença mantida. Recurso improvido. Sem condenação em honorários advocatícios, diante da ausência de contrarrazões. (JECAC; RIn 0602965-81.2020.8.01.0070; Primeira Turma Recursal; Rel. Juiz Anastacio Lima de Menezes Filho; DJAC 20/10/2022; Pág. 38)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO. ÁGIO. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO LEGÍTIMA PELO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que deu parcial procedência à pretensão inicial, para condenar a requerida a devolver o valor pago pela autora a título de sinal, correspondente à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescido de juros à razão de 1% a. M. A partir de 08.12.2021. Em suas razões, a recorrente alega que após o pagamento do sinal, a compradora/recorrida desistiu do negócio jurídico de compra e venda de cessão de direitos sobre um lote situado no Corumbá-GO, fato que causou prejuízos à parte ré. Argumenta que a autora tinha ciência de que o valor pago seria destinado à quitação dos débitos do imóvel, os quais impediam a transferência do financiamento imobiliário, e esse montante seria abatido do total do ágio, negociado a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). Sustenta que o documento intitulado como Recibo de sinal e princípio de pagamento, confeccionado pela requerente, contém cláusula que prevê a devolução do sinal apenas em caso de não apresentação, pela vendedora, da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, fato que não ocorreu, razão pela qual faz jus à retenção do valor a título de arras. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial. II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas (ID 38319935). III. O cerne da questão cinge-se à legalidade de retenção do valor pago pela recorrida em contrato de cessão de direitos de imóvel. lV. No direito brasileiro, as arras, também denominadas de sinal, estão reguladas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: A) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). (RESP n. 1.669.002. RJ, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 21/09/2017, publicado no DJE: 02/10/2017). V. De acordo com o autor Daniel Carnacchioni, as arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a confirmar ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória. No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como sinal ou princípio de pagamento, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória. (Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739). VI. No caso em análise, diante do contexto das conversas travadas entre compradora e vendedora, através do aplicativo de WhatsApp, e dos documentos acostados aos autos, depreende-se que o valor de R$ 10.000,00, pago pela autora, representa sinal ou início de pagamento do preço ajustado, porquanto destinado à confirmação do negócio e à quitação de dívidas do imóvel que obstavam a transferência da titularidade do financiamento imobiliário, o que evidencia tratar-se de arras confirmatórias. Ademais, verifica-se que o documento recibo de sinal e princípio de pagamento, elaborado pela própria compradora, contém cláusula que prevê a devolução do sinal pela vendedora apenas em caso de não apresentação da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, hipótese que não ocorreu no presente caso. Isso porque os comprovantes apresentados no processo demonstram que a parte ré pagou de imediato todos os débitos pendentes sobre o imóvel que, conforme consignado em minuta contratual, encontrava-se livre e desembaraçado para a celebração do contrato, não se justificando o desfazimento do negócio pela autora. VII. Dessa forma, dispõe o art. 418 do Código Civil que se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Portanto, verificada a desistência imotivada do contrato por parte da compradora, mostra-se legítima e cabível a retenção, pela vendedora, da quantia dada como sinal e princípio de pagamento. VIII. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. Condeno a parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa. IX. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei nº 9.099/95. (JECDF; ACJ 07005.90-47.2022.8.07.0016; Ac. 162.6130; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza Marilia de Ávila e Silva Sampaio; Julg. 07/10/2022; Publ. PJe 19/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE CONTRATO VERBAL C/C PERDAS E DANOS E RESTITUIÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ARRAS. RETENÇÃO, PELO VENDEDOR. POSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO AUTOR. NÃO CUMPRIMENTO DO ÔNUS PROBATÓRIO. SENTENÇA MANTIDA.

Tratando-se de arras penitenciais, pode o vendedor retê-las, quando a causa de inexecução do contrato for atribuída ao comprador, nos termos do que dispõem os artigos 418 e 420 do Código Civil. Não logrando o autor se desincumbir de seu ônus probatório, resta caracterizado seu inadimplemento contratual, possibilitando a retenção das arras pelo vendedor. (TJMG; APCV 0015599-56.2018.8.13.0051; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Amorim Siqueira; Julg. 04/10/2022; DJEMG 10/10/2022)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos pleiteada pela incorporadora. Prejudicialidade externa. Inocorrência. Ação revisional do contrato que não impede a caracterização da mora. Inteligência da Súmula nº 380 do C. STJ. Recurso adesivo dos réus desprovido. Inequívoca relação consumerista. Condenação dentro dos parâmetros fixados nas Súmulas nºs 01 e 02 do E. TJSP; e 543 do C. STJ. Descabido o pleito de cobrança das parcelas vencidas e não pagas. Partes contratantes que retornam ao status quo ante no momento da rescisão. Devolução do bem à autora. Restituição de 80% (oitenta por cento) do valor quitado. Proporcionalidade. Autorizada a retenção de valores referentes às taxas condominiais em atraso, devidas até a efetiva reintegração de posse, desde que devidamente comprovada a inadimplência dos réus e mediante apresentação de cálculos em liquidação de sentença. Preservada a correção monetária a partir de cada desembolso, conforme precedentes desta C. Câmara. Indenização a título de fruição/alugueres mantida à míngua de impugnação dos réus, na proporção de 0,5% (meio por cento) ao mês com base no valor histórico do bem, desde a data da constituição em mora até a efetiva retomada. Arras ou sinal. Abusividade da cláusula de retenção integral em caso de rescisão do contrato. Cumulação com a restituição parcial dos valores que caracteriza bis in idem. Inteligência do artigo 420 do Código Civil. Réu que, ademais, fazem jus aos benefícios da gratuidade judiciária. Apelo da autora provido em parte para autorizar a retenção de valores referente às taxas condominiais em atraso, devidas até a efetiva reintegração de posse, desde que devidamente comprovada a inadimplência dos apelados e mediante apresentação de cálculos em liquidação de sentença. APELO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE, IMPROVIDO O RECURSO ADESIVO DOS RÉUS. (TJSP; AC 1044735-27.2020.8.26.0576; Ac. 16121611; São José do Rio Preto; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Gilberto Cruz; Julg. 05/10/2022; DJESP 10/10/2022; Pág. 2066)

FRAUDE À EXECUÇÃO. REGISTRO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM ANTES DA QUITAÇÃO DO PREÇO.

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ter sido procedido antes da venda do bem ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Ausente quitação integral do preço, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, o que somente ocorreria após o pagamento integral do preço, ocasião na qual já consta o registro da indisponibilidade. Na hipótese de pagamento, apenas, de sinal de negócio, o direito do comprador resume-se ao legalmente previsto quanto a tal modalidade de pagamento, conforme os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, se for o caso, devendo o direito ser exercido em face do vendedor e no Juízo competente. (TRT 9ª R.; AP 0001308-43.2021.5.09.0654; Seção Especializada; Rel. Des. Luiz Alves; Julg. 20/09/2022; DJE 23/09/2022)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. I.

Trata-se de ação de resolução do compromisso de compra e venda a pedido do adquirente, com pedido de restituição das parcelas pagas, fundada na incapacidade financeira do promitente comprador de arcar com as prestações pactuadas. II. É direito do adquirente desistir da avença, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo (verbete sumular 543 do STJ). III. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, representa justa retenção, considerando as obrigações recíprocas das partes previstas no negócio jurídico, além de estar dentro do parâmetro utilizado por este Tribunal e pela Corte Superior, para o caso de quebra do contrato pelo comprador. lV. No que se refere ao pleito de retenção das arras/sinal, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça adota o posicionamento no sentido de que, se houver rescisão do contrato após pagas as arras e algumas prestações vencidas posteriormente, as arras, enquanto princípio de pagamento, devem ser computadas como parte do preço, para fins de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato, pois o valor integra o preço final. Somente são aplicáveis os artigos 418 a 420 do Código Civil se houver desistência antes de se firmar o negócio, quando somente foram pagas as arras e não as demais parcelas do preço, o que não ocorre no caso em análise. V. Legitimidade da construtora para responder frente ao promitente comprador pela devolução das quantias pagas a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária. SATI, pois delega a corretora a negociação da compra e venda, sem que o comprador possa se insurgir quanto a tal intermediação. Entendimento pacificado no STJ. No entanto, no caso, alcançada a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o que afasta a devolução da quantia equivalente. VI. O termo inicial dos juros deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação. VII. Mantém-se a sucumbência integral da parte ré, eis que a reforma não é bastante para dar azo à sucumbência proporcional, porquanto, ainda assim, os autores decaíram de parte mínima do pedido. VIII. Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a devolução do valor relativo à comissão de corretagem e para estabelecer a data do trânsito em julgado, o termo inicial para a contagem dos juros de mora. (TJRJ; APL 0031925-74.2017.8.19.0208; Rio de Janeiro; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 19/09/2022; Pág. 272)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

Apelo da autora. Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018. Não é o caso de simples fixação de percentual de retenção, mas sim de aplicação da cláusula penal, se em termos com a Lei. Fixação de retenção em 25% em primeiro grau que, no entanto, coincide com o estabelecido na cláusula penal, que está de acordo com os termos da Lei nº 4.591/1964. Descabimento da retenção a título de taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Arras. A retenção do sinal ou arras penitenciais somente é autorizada quando no contrato é convencionado expressamente o direito de arrependimento, nos termos do artigo 420 do Código Civil, o que não é o caso dos autos, em que consta cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Juros de mora. Termo inicial a partir da citação. Contrato celebrado posteriormente à Lei n. 13.786/2018. Inaplicabilidade da tese firmada pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo, sob o tema 1002, que tem aplicação restrita aos contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, nos casos em que a rescisão foi pedida pelo comprador e em termos diversos do contrato. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Apelo parcialmente provido. (TJSP; AC 1038211-77.2021.8.26.0576; Ac. 15970799; São José do Rio Preto; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Dias Motta; Julg. 22/08/2022; DJESP 30/08/2022; Pág. 2211)

APELAÇÕES CÍVEIS.

Compra e venda de veículo. Pretensão da vendedora de restituição do valor estampado no cheque dado a título de sinal, posteriormente sustado, em razão da desistência do negócio pelos compradores, além de indenização por danos materiais e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Irresignação. RECURSO DA AUTORA. Danos emergentes e lucros cessantes. Ausência de prova de que a demandante deixou de comercializar o veículo a terceiros, bem como de que arcou com despesas de estacionamento. Ônus que lhe competia, a teor do Art. 373, inciso I, do CPC. Impossibilidade, ademais, de cumulação de arras penitenciais com as demais verbas indenizatórias pleiteadas. Sentença mantida neste aspecto. RECURSO DO CORRÉU JOSÉANNTONIO. Solidariedade passiva. Configuração. Prova oral produzida nos autos que não foi capaz de infirmar a prova documental. Recibo de compra assinado pelo corréu que demonstra ter também participado do negócio jurídico. Restituição do sinal à vendedora. Possibilidade. Estipulação expressa no recibo em caso de o negócio não se concretizar por culpa dos compradores. Arras penitenciais. Exegese do art. 420, do Código Civil. Restituição do valor estampado no cheque sustado bem reconhecida, todavia, em valor inferior ao fixado. Montante dado como princípio de pagamento expressamente previsto no recibo. Ausência de previsão de que os demais cheques tenham sido emitidos a título de sinal. Sentença reformada neste ponto para reconhecer o valor de R$ 1.000,00 dado como sinal. Recurso da autora DESPROVIDO e PROVIDO EM PARTE o do corréu. (TJSP; AC 1119854-06.2016.8.26.0100; Ac. 15931159; São Paulo; Vigésima Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rodolfo Pellizari; Julg. 10/08/2022; DJESP 26/08/2022; Pág. 3183)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DESAUTORIZADA DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO EM CONTA SALÁRIO. PRETENSÃO DE SUSPENDER OS DESCONTOS, SOB O PRETEXTO DE QUE DEVERIAM INCIDIR SOBRE A CONTA CORRENTE COMUM MANTIDA EM PARALELO, CUMULADA COM PLEITO DE REPARAÇÃO MORAL E REPETIÇÃO DO ALEGADO INDÉBITO.

Sentença de improcedência do pedido que merece ser mantida. Prova dos autos a revelar que a parte autora realizou portabilidade da conta salarial para outra instituição bancária, o que inviabiliza a transferência de numerário para a conta corrente comum que é acoplada. Comportamento que indica a pretensão de se esquivar do cumprimento da obrigação pelo pagamento, postura com a qual o poder judiciário não pode coadunar. Violação ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, conforme prescreve o art. 420 do Código Civil. Malgrado a responsabilidade seja objetiva na hipótese em discussão, isto não afasta o ônus de a parte autora produzir a prova mínima ou de primeira aparência do afirmado fato do produto ou do serviço, mister em relação ao qual não se desincumbiu. A ausência de verossimilhança afasta a responsabilidade do fornecedor do serviço. Incidência da Súmula nº 330 do tjerj. Precedentes. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (TJRJ; APL 0030216-63.2019.8.19.0004; São Gonçalo; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Gabriel de Oliveira Zefiro; DORJ 23/08/2022; Pág. 375)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTICULARES. INOVAÇÃO RECURSAL. CONFIGURAÇÃO. SUSPENSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DURANTE O TRANSCURSO DA PANDEMIA. DESISTÊNCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CULPA DAS PARTES. ARRAS. DEVOLUÇÃO. FORMA SIMPLES. ADEQUAÇÃO AO CASO CONCRETO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Inviável conhecer de pedido formulado apenas em razões de apelo, por ensejar supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição. 2. As arras visam a assegurar a obrigação principal assumida, por meio da entrega de dinheiro ou de outro bem móvel por uma das partes à outra, para a confirmação do negócio jurídico firmado entre elas, e encontram-se disciplinadas nos artigos 417 a 420 do Código Civil. 3. No caso vertente, em 19 de março de 2020, as partes entabularam o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, havendo previsão expressa de suspensão dos prazos de pagamento em caso de greve bancária, calamidade pública impeditiva de locomoção, caso fortuito ou força maior, especialmente decorrente da declaração de pandemia do COVID-19, até o fim do período do evento. 4. Conquanto não se possa concluir pela culpa dos Promitentes Compradores pelo não aperfeiçoamento da Promessa de Compra e Venda, também não se pode inferir, peremptoriamente, que a Promitente Vendedora tenha agido de modo a dar causa ao desfazimento do negócio. 5. Ainda que os serviços bancários e cartorários tenham recebido posterior autorização para funcionamento, em horários e condições restritas, não se pode desconsiderar que as pessoas em geral, especialmente os ditos grupos de risco, foram conclamados a permanecer em isolamento, respeitando o necessário distanciamento social. 6. Desse modo, as expectativas de ambas as partes pela conclusão do negócio restaram frustradas, pois, se o procurador dos Autores não estava obrigado a arriscar-se para cumprir o encargo que lhe coube em razão de suas condições pessoais, a Ré frustrou-se pela demora no aperfeiçoamento da avença, suspensa por prazo que, posteriormente, revelou-se indeterminado. 7. É possível adequar-se o montante a ser devolvido a título de arras confirmatórias, a partir da análise do caso concreto e para impedir eventual enriquecimento indevido de qualquer das partes. 8. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, parcialmente provida. (TJDF; APC 07193.91-90.2021.8.07.0001; Ac. 160.1465; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas; Julg. 04/08/2022; Publ. PJe 16/08/2022)

APELAÇÃO. AÇÃO REDIBITÓRIA. A AUTORA PLEITEIA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, EM RAZÃO DE ALEGADO VÍCIO REDIBITÓRIO, COM A RESTITUIÇÃO DO VALOR DO SINAL POR ELA PAGO.

Alega que foi ludibriada, que não sabia das condições do imóvel e que há 3 (três) anos busca reaver o valor de r$50.000,00 (cinquenta mil) que pagou de sinal. Requer seja rescindido o contrato, a restituição, em dobro, do valor dado como sinal, dano moral, custas e honorários advocatícios. Sentença de improcedência dos pedidos, ao fundamento de que a parte autora não comprovou os fatos alegados na inicial, sobretudo que teria sido ludibriada e que não sabia das condições do imóvel que adquiriu. Primeiro, porque pode visitar o imóvel e consultar a documentação. Depois, porque não comprovou que existe óbice para que o imóvel seja transferido para sua titularidade, sendo certo que esta prova era ônus da parte autora. Por fim, concluiu o magistrado que o valor dado como sinal se transformou em pagamento pelo negócio jurídico realizado, não havendo que se falar em devolução, principalmente em dobro, já que o pagamento não se tratou de cobrança indevida, afastando a hipótese do p. Ú. Do art. 42 do CDC. Inconformada, a autora apela. Instrumento particular de compra e venda de imóvel entre pessoas físicas. Não incidência do CDC. Desfazimento do negócio que, na verdade, ocorreu por desistência da compradora. Questões fáticas apresentadas não comprovadas nos autos. Contrato preliminar firmado de forma clara, entre partes capazes, sem qualquer comprovação de vício de vontade. As arras podem ser confirmatórias, que servem como início do pagamento do preço ajustado, ou penitenciais, com o escopo de pena convencional quando previsto direito de arrependimento, tendo o intuito de indenizar o outro contratante em caso de desistência do negócio jurídico (artigos 418, 419 e 420, do Código Civil). No caso, o valor dado a título de sinal configura arras penitenciais, conforme expresssamente previsto no contrato preliminar (índice 42). Sentença que não merece reforma. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0023326-67.2017.8.19.0202; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes; DORJ 01/08/2022; Pág. 460)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ARRAS. CULPA EXCLUSIVA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos. Precedentes do STJ. 2. Caracterizada a culpa exclusiva do promitente comprador, não há que se falar em restituição das arras, bem como havendo previsão do direito de arrependimento por qualquer das partes, exsurge o direito de retenção das arras confirmatórias, nos termos dos artigos 418 e 420, ambos do Código Civil. 3. Inalterada a sentença, mantém-se o ônus da sucumbência em desfavor do apelante, com a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, em razão do desprovimento do apelo, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com o artigo 85, §11, do CPC/2015. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO; AC 5138251-30.2020.8.09.0051; Goiânia; Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Sebastião Luiz Fleury; Julg. 15/07/2022; DJEGO 19/07/2022; Pág. 2231)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INDEVIDA RETENÇÃO DE VALORES PELO FORNECEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. FALHA NO DEVER DE INFORMAR. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS LUCROS CESSANTES. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA.

1. Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade (frações / cotas). Requer a empresa Recorrente a reforma da r. Sentença para que seja julgado improcedente o pedido de lucros cessantes, que do valor a ser restituído seja fixado percentual de retenção em seu favor, nos termos da Lei n. º 13.786/2018, ou, se inaplicável essa Lei, seja aplicado o entendimento do STJ, com retenção de 25% dos valores pagos; que seja autorizada a retenção de R$ 1.799,50 a título de comissão de corretagem (conforme contrato) ou que sejam admitidas arras confirmatórias de R$ 3.599,00; e que as deduções sejam restituídas ao Recorrido na mesma quantidade de parcelas pagas por ele. 2. Aplicável, ao caso, o microssistema de defesa do consumidor. CDC (Lei n. º 8.078/1990), que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5º, inciso XXXII da CRFB/1988). 3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade, em 26/12/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância. A contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV e §1º, III, ambos do CDC), devendo ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 26/6/2020. Nesse sentido, o acórdão n. º 1220776. Não há provas de entrega do imóvel no prazo; cabível, portanto, a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor, conforme art. 475 do CC/2002. 4. Retenção de percentual. Inversão em favor do consumidor. Inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a este caso concreto, vez que publicada em momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (26/12/2017), com eficácia para o futuro, regulando apenas os contratos firmados a partir da sua vigência. Cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, por abusivas e incompatíveis com a boa-fé objetiva, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n. º 8.078/1990. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente desta Primeira Turma: Acórdão n. º 1418173. Aplicável o Tema Repetitivo 971 do STJ, com inversão da cláusula penal em favor do adquirente; considerando o reequilíbrio do contrato (art. 4º, inciso III do CDC), o direito básico do consumidor de igualdade nas contratações (art. 6º, inciso II do CDC) e a equidade (art. 7º do CDC), há que ser invertida a referida cláusula e, por conseguinte, o recorrente é quem deveria efetuar o pagamento dos 10% do valor efetivamente pago pelo recorrido. 5. Comissão de corretagem ou arras confirmatórias. O STJ, no tema 938 de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem. Ausente o dever de informação, incabível retenção de arras, uma vez que, se o descumprimento contratual partiu da Recorrente, é ela quem deveria devolver, em dobro, o valor pago a esse título pelos Recorridos, nos termos dos arts. 417 a 420 do CC/2002. 6. Restituição em parcela única. Aplicação da Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Precedente julgado no Superior Tribunal de Justiça: AGRG no RESP 1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor total de R$ 7.000,00 está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel, conforme e-mail da própria recorrente. Ademais, o valor não foi impugnado. Precedente desta Primeira Turma: Acórdão n. º 1375062. 8. Termo inicial da correção monetária dos lucros cessantes. Questão de ordem pública. A sentença condenou o Recorrente ao pagamento de lucros cessantes com correção pelo INPC desde o ajuizamento do feito. A correção monetária da indenização por dano material na modalidade lucros cessantes deve incidir desde o efetivo prejuízo, conforme Súmula nº 43 do STJ, enquanto que os juros de mora devem incidir desde a citação, pois cuida-se de obrigação contratual ilíquida. O efetivo prejuízo foi experimentado pelos recorridos a partir do dia seguinte ao fim do prazo para a entrega do imóvel, ou seja, 27/6/2020. 9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. De ofício, por se tratar de questão de ordem pública, sentença reformada quanto ao termo inicial da correção monetária para constar do efetivo prejuízo (27/6/2020). Custas recolhidas. Sem honorários, pela ausência de contrarrazões. Na forma do art. 46 da Lei n. º 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. (JECDF; ACJ 07404.32-68.2021.8.07.0016; Ac. 143.4242; Primeira Turma Recursal; Relª Juíza Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha; Julg. 24/06/2022; Publ. PJe 15/07/2022)

CIVIL. LOCAÇÃO COM RESERVA DE COMPRA. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO.

Sentença de parcial procedência do pedido. Pretensão à reforma manifestada pelo réu. Desistência da compra do imóvel. Arras penitenciais não expressamente estipuladas. Contrato, ademais, que não prevê direito de arrependimento. Arras que não podem ser consideradas penitenciais, pois o contrato não atende ao disposto no artigo 420 do Código Civil. Impossibilidade de retenção das arras confirmatórias, ainda que apenas em parte, uma vez que, no caso concreto, não há prejuízo a ser ressarcido ao locador, pois houve o pagamento de aluguel mensal. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1000494-76.2021.8.26.0076; Ac. 15816914; Bilac; Trigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Mourão Neto; Julg. 30/06/2022; DJESP 11/07/2022; Pág. 5815)

ACÚMULO DE FUNÇÃO. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL CONFIGURADO. DIFERENÇAS SALARIAIS.

Havendo desequilíbrio qualitativo ou quantitativo entre as funções inicialmente contratadas entre a empregada e o empregador e aquelas exigidas no decorrer da contratualidade, o reconhecimento do acúmulo é medida que se impõe. Inteligência do art. 420 do Código Civil. (TRT 3ª R.; ROT 0010718-33.2017.5.03.0008; Décima Primeira Turma; Rel. Des. Marco Antonio Paulinelli de Carvalho; Julg. 30/06/2022; DEJTMG 01/07/2022; Pág. 2230)

COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Desistência do comprador. Devolução dos valores pagos. Arras penitenciais. A função precípua da estipulação de arras penitenciais é a prefixação de perdas e danos, de maneira que sua cumulação com a retenção de 80% das prestações pagas caracteriza verdadeiro bis in idem e afronta o disposto no artigo 420 do Código Civil, implicando enriquecimento sem causa da ré, o que não se pode admitir. O valor pago a título de sinal deve integrar a base de cálculo de devolução dos valores pagos pelo comprador. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Parcelas vencidas e não pagas. Incabível a retenção. Comissão de corretagem. Ausência de prova do pagamento. Correção monetária. Nos casos de devolução de valores, a incidência da correção monetária deve ocorrer do desembolso de cada parcela paga. Fruição. Tratando-se de lotes sem construção, não merece acolhida a pretensão relativa à indenização pela fruição, notadamente porque não houve efetiva utilização do bem pelo adquirente, sequer prejuízo da apelante diante da possibilidade de nova comercialização do lote. Precedentes. Sucumbência recíproca. Recurso do autor parcialmente provido e desprovido o da ré. (TJSP; AC 1001543-18.2021.8.26.0541; Ac. 15688472; Santa Fé do Sul; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Elcio Trujillo; Julg. 17/05/2022; DJESP 27/05/2022; Pág. 2302)

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE SINAL. INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DAS ARRAS AUTORIZADA PELA PARTE INOCENTE.

1. Inexiste nulidade por cerceamento de defesa se a questão controvertida é objeto de prova eminentemente documental e há informações suficientes para a formação do convencimento do julgador. 2. O magistrado deve indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, especialmente quando a produção da prova requerida somente trará prejuízo à celeridade do processo. 3. Independentemente de as arras serem confirmatórias ou penitenciais, se a intenção das partes foi a de penalizar aquele que não cumpriu com o ajuste firmado, essa deve ser a interpretação a ser considerada no negócio jurídico em contenda, à luz da boa-fé e do ponto de vista objetivo, na melhor exegese dos artigos 112 e 113 do Código Civil. 4. Diante do inadimplemento contratual pelo comprador, mostra-se devida a retenção do sinal (arras) pelo vendedor, nos termos dos artigos 418 e 420 do Código Civil. Precedentes. 5. Preliminar rejeitada. Negou-se provimento ao apelo. (TJDF; APC 07115.53-90.2021.8.07.0003; Ac. 141.6349; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela; Julg. 20/04/2022; Publ. PJe 03/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO.

1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência. 2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil. 4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado. 5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2º, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida. (TJDF; APC 07006.26-47.2021.8.07.0009; Ac. 139.9007; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Alvaro Ciarlini; Julg. 09/02/2022; Publ. PJe 09/03/2022)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM PARTE.

1. Natureza indenizatória das arras penitenciais (CC, art. 420). Desfazimento do negócio jurídico por iniciativa dos promitentes compradores. Restituição dos valores pagos com abatimento das perdas e danos pré-fixadas. 1.1 percentual firmado em 10% (dez por cento). Importe que se afigura razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto. Manutenção. 1.2 alegação de ausência de mora. Valores a título de sinal/entrada já quitados pelos autores. Insurgência contra a incidência de juros de mora e de correção monetária sobre o percentual indenizatório. Tese não acolhida. Contrato que previu arras penitenciais (CC, art. 420), e não confirmatórias (CC, art. 417 a 419). Valor indenizatório convencionado devido, acrescido dos consectários legais. 2. Incidência de taxas de ocupação (aluguéis), retenção de valores oriundos de IPTU e de comissão de corretagem. 2.1 lote de terra não edificado. Ausência de proveito econômico pelos adquirentes a justificar fixação de aluguéis. 2.2 inexistência de uso e/ou fruição do imóvel a alicerçar cobrança de IPTU (CTN, art. 34). Pagamento, ademais, não demonstrado pelo promitente vendedor a amparar a actio in rem verso. 2.3 comissão de corretagem. Impossibilidade de cobrar outras verbas de cunho indenizatório, além daquelas pré-fixadas no contrato a título de perdas e danos (arras penitenciais), sob pena de bis in idem. 3. Arguição de omissão na sentença em relação ao objeto a ser restituído aos autores. Inocorrência. Exame expresso, inteligível e escorreito da matéria na decisão. 4. Sentença mantida na íntegra, com majoração de honorários aos procuradores de ambos os recorrentes. 5. Recursos conhecidos e não providos. (TJPR; ApCiv 0082107-77.2019.8.16.0014; Londrina; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. José Ricardo Alvarez Vianna; Julg. 21/03/2022; DJPR 21/03/2022)

A CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO PRELIMINAR ? DE INEQUÍVOCA VALIDADE, À LUZ DOS ARTS. 420, 463, 475, 725 E 1.417 DO CÓDIGO CIVIL ? NÃO IMPEDE QUE, PELA VIA JUDICIAL, SE ARBITRE QUANTO ÀS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, SOPESANDO-SE A FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO COM A IMPOSSIBILIDADE MATERIAL DE UMA DAS PARTES EM CUMPRI-LO.

2. Afigura-se razoável o arbitramento do percentual de 25% de perdimento das parcelas pagas pelos promitentes-compradores desistentes. 3. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 4. Eventuais modificações no imóvel solicitadas pelos promitentes compradores ("Cláusula Excluseven") inegavelmente reverteram em benefício do próprio imóvel (e, portanto, da incorporadora), de sorte que excluir tal parcela da base de cálculo dos valores que devem ser restituídos implicaria evidente enriquecimento indevido da incorporadora. 5. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. A correção monetária, por sua vez, deve ser computada a partir do desembolso das parcelas, de forma a recompor o poder de compra da moeda. 6. Parcial provimento ao recurso. (TJRJ; APL 0038450-06.2016.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres; DORJ 29/04/2022; Pág. 665)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. I.

Trata-se de ação de resolução do compromisso de compra e venda a pedido do adquirente, com pedido de restituição das parcelas pagas, fundada na incapacidade financeira do promitente comprador de arcar com as prestações pactuadas. II. É direito do adquirente desistir da avença, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo (verbete sumular 543 do STJ). Preliminar de cerceamento de defesa alegada pela ré, por não lhe ter sido oportunizada a prova da capacidade financeira do autor, para arcar com as prestações pactuadas, afastada. III. Ao contrário do alegado pela ré/apelante, o caráter irrevogável e irretratável do ajuste, não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio, na medida em que a resolução contratual é direito subjetivo do consumidor, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual. lV. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, representa justa retenção, considerando as obrigações recíprocas das partes previstas no negócio jurídico, além de estar dentro do parâmetro utilizado por este Tribunal e pela Corte Superior, para o caso de quebra do contrato pelo comprador. V. No que se refere ao pleito de retenção das arras/sinal, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça adota o posicionamento no sentido de que, se houver rescisão do contrato após pagas as arras e algumas prestações vencidas posteriormente, as arras, enquanto princípio de pagamento, devem ser computadas como parte do preço, para fins de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato, pois o valor integra o preço final. Somente são aplicáveis os artigos 418 a 420 do Código Civil se houver desistência antes de se firmar o negócio, quando somente foram pagas as arras e não as demais parcelas do preço, o que não ocorre no caso em análise. VI. Os custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) Também deve ser restituído, em que pese estar-se diante de culpa imputável ao comprador, pois esta é sempre considerada nula e abusiva, nos moldes do art. 51, IV, do CDC. Precedentes do S. T.J. VII. A restituição deve ser feita imediatamente e em parcela única. Qualquer interpretação que possa induzir que a ré tenha direito de devolver os valores de forma parcelada ou apenas após a venda da unidade é manifestamente abusivo, conforme o disposto no art. 424 do CC/02.VIII. O termo inicial dos juros deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação. IX. Quanto a correção monetária, ainda que tenha sido os autores quem deram causa à rescisão contratual, a correção monetária, consistente na recomposição do poder aquisitivo da moeda, deve incidir a partir da data de cada desembolso. X. Dano moral não caracterizado. Rescisão motivada pelo fato de o autor não mais suportar o pagamento das prestações estipuladas na avença. Ausência de qualquer fato a justificar o pleito indenizatório. XI. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o primeiro e desprovido o segundo. (TJRJ; APL 0302878-21.2017.8.19.0001; Rio de Janeiro; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 25/02/2022; Pág. 345)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

Sacerdote católico que não possui comprovação de renda, o que impediu a obtenção do financiamento. Pagamento que não foi efetuado por outros meios. Imóvel construído no prazo e na forma estabelecida em contrato. Responsabilidade pelo ocorrido que não pode ser atribuída à ré. Corretores que não poderiam impedir a compra, já que qualquer sacerdote pode adquirir bens, como é o caso, inclusive, do autor, proprietário de outro imóvel. Inadimplência. Possibilidade do leilão prevista no artigo 63, §1º da Lei nº 4.591/64. Adjudicação do imóvel pela vendedora. Resolução do contrato pelo inadimplemento do comprador. Incidência do Tema Repetitivo nº 577 do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 543) que determina a parcial devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador quando este tenha dado causa ao desfazimento do negócio. Contrato que garantia a devolução de, no mínimo, um quinto do total. Retenção integral do sinal, na forma prevista no artigo 420 do Código Civil, das despesas de corretagem, conforme o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938 e do percentual de 25% sobre o restante. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal. Fixação que respeita o disposto no § 5º do artigo 67-a da Lei nº 4.591/64. Inclusão do nome do autor nos cadastros restritivos de crédito prevista no contrato e que decorreu de sua inadimplência. Danos morais não configurados. Inteligência da Súmula nº 90 deste Tribunal de Justiça. Confirmação da antecipação de tutela parcial concedida em sede de agravo de instrumento por incabível a manutenção da mácula após a adjudicação. Promitente comprador que não foi imitido na posse do bem, motivo pelo qual não lhe cabia o pagamento das cotas condominiais (§2º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64). Reforma da sentença com a procedência parcial do pedido. Provimento parcial do recurso. (TJRJ; APL 0034213-55.2018.8.19.0209; Rio de Janeiro; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Marco Antonio Ibrahim; DORJ 10/02/2022; Pág. 272)

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. I.

Consta nos autos que a autora desistiu da aquisição da unidade imobiliária, alegando que o adimplemento contratual se tornou economicamente insuportável. II. É lícito à autora desistir da avença, por motivos de dificuldade financeira, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo, como tem decidido esta E. Corte em casos semelhantes. III. Ao contrário do alegado pela Apelante, o caráter irrevogável e irretratável do ajuste, não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio, na medida em que a resolução contratual é direito subjetivo do consumidor, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual. lV. O sinal, não sendo constituído como garantia da obrigação convencionada, mas sim como parte do parcelamento do preço, deve integrar o valor a ser restituído. Os arts. 418 a 420 do Código Civil somente se aplicariam se houvesse desistência antes de se firmar o negócio, quando somente foram pagas as arras e não as demais parcelas do preço, o que não ocorre no caso em análise. V. O termo inicial dos juros deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação. VI. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJRJ; APL 0003877-10.2019.8.19.0023; Itaboraí; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Ricardo Couto de Castro; DORJ 11/01/2022; Pág. 173)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Sentença de improcedência. Recurso do autor. Pretendida a anulação do contrato com a restituição dos valores pagos a título de sinal. Recorrente que teria sido induzido em erro. Não acolhimento. Divergência entre a metragem prevista no anúncio e aquela indicada no contrato que não caracteriza vício de consentimento. Recorrente que teve acesso à metragem documentada quando da assinatura do contrato. Parte autora que teve acesso aos documentos relativos ao imóvel em momento anterior à compensação do cheque dado na ocasião da pactuação. Verificado o arrependimento posterior do apelante. Arras pactuadas que possuem natureza penitencial. Obsrvância do art. 420, do Código Civil. Retenção pela recorrida que se impõe. Sentença escorreita. Pretendida a minoração dos honorários de sucumbência. Desprovimento. Verba fixada de acordo com o disposto no art. 85, § 2º, do código de processo civil. Manutenção impositiva. Honorários recursais. Impossibilidade de majoração na hipótese. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 0011197-88.2010.8.24.0023; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Osmar Nunes Júnior; Julg. 07/04/2022)