Art 1334 do CC » Jurisprudência Atualizada «

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessadoshouverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos paraatender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido paraas deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1 ^o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou porinstrumento particular.

§ 2 ^o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo,salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários dedireitos relativos às unidades autônomas.

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. INFILTRAÇÃO.

Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência estribada em laudo pericial que reconheceu que a responsabilidade pelo dano seria da unidade condominial superior. Responsabilidade em direito de vizinhança é objetiva. Nexo de causalidade demonstrado. Prova pericial conclusiva. Matéria de ordem estritamente técnica, onde o laudo pericial concluiu, de forma satisfatoriamente fundamentada, que as infiltrações no imóvel foram causadas por culpa da unidade condominial superior. Correta a sentença ao impor aos apelantes, com base na prova pericial, a obrigação de realizar reparos dentro de sua esfera de responsabilidade. Os danos materiais ocasionados no imóvel da parte autora, decorrem de infiltrações provenientes do imóvel da unidade condominial superior, antes da realização da impermeabilização. Inteligência do art. 1.334 do Código Civil. Pequena modificação na sentença, uma vez que não há reparo a ser feito na unidade condominial superior (cobertura) dos apelantes, posto que, conforme laudo pericial produzido, a citada unidade não necessita de novas obras, inclusive restou consubstanciado pelo expert do juízo que foram realizados testes de estanqueidade que demonstraram o perfeito funcionamento dos ralos, bem como do sistema de impermeabilização do piso. Nesta quadra, somente deve ser reparado os danos materiais causados ao imóvel do demandante, ora apelado. Dano moral configurado. Em razão do desconforto de viver por diversos anos em um ambiente sem condições normais de habitabilidade, conforme revelado nos autos, restou justificado a configuração do dano moral e a consequente indenização conforme estabelecido pelo decisum no juízo singular. Sentença que merece parcial reforma. Recurso parcialmente provido. (TJRJ; APL 0135236-86.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. André Luiz Cidra; DORJ 07/10/2022; Pág. 741)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO DE ÁGUA NO IMÓVEL DA AUTORA, LOCALIZADO NO PRIMEIRO ANDAR DO EDIFÍCIO, ATRIBUÍDA A VAZAMENTO NA PRUMADA DE ESGOTO COMUM. DEMANDA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO, AJUIZADA PELA TITULAR DA UNIDADE EM FACE DO CONDOMÍNIO.

Sentença de procedência, com concessão de tutela de evidência (SIC) em favor da autora. Inconformismo de ambas as partes. Questionamento pelo condomínio, em recurso de caráter principal, quanto à propriedade do imóvel por parte da autora. Ausência de interesse recursal. Condição de condômino que não se reconhece apenas aos proprietários, efetivamente, mas também a compromissários compradores e cessionários de direitos aquisitivos. Art. 1.334, § 2º, do Código Civil. Autora que, desde a petição inicial, demonstrou ser cessionária de direitos aquisitivos, por instrumento particular datado de 1984. Réu que, em momento algum, questionou nos autos a condição de titular da unidade de tal pessoa, sua efetiva residência no local e o fato de ser reconhecida por ele, réu, como condômina, com regular participação na vida condominial. Discussão sobre a legitimidade ad causam da autora inovadora e contraditória para com a postura processual do condomínio até o presente momento. Falta de interesse recursal. Inadmissibilidade do recurso, outrossim, também quanto ao mais. Relato do condomínio de verificação, ao ensejo do cumprimento provisório da decisão, de que não haveria mais vazamento no local. Pedido de reabertura da instrução, com determinação de nova prova pericial. Inexistência de qualquer pedido de reforma da decisão recorrida, ou mesmo de sua cassação, por eventual error in procedendo. Mera alusão a pretenso fato novo, apurado em fase executiva, cuja repercussão no tocante ao julgado deve ser investigada e delimitada como parte do próprio cumprimento de sentença, em nada se relacionando com a esfera recursal. Condomínio que, a seu tempo, nem mesmo se ocupou da indicação de assistente técnico, e que não se opôs ao encerramento da perícia realizada nos autos. Falta de interesse recursal também quanto a esse aspecto. Inadmissibilidade, por igual, do recurso adesivo (voltado à majoração da verba indenizatória por dano moral), à luz do art. 997, § 2º, III, do CPC. Apelação do condomínio não conhecida; recurso adesivo da autora prejudicado. (TJSP; AC 1012499-30.2021.8.26.0562; Ac. 16099802; Santos; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fabio Tabosa; Julg. 28/09/2022; DJESP 05/10/2022; Pág. 2515)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESPESAS COMUNS. EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Embargos do executado. Compromissário comprador imitido na posse em novembro de 2019. Cobrança que tem por objeto prestação relativa a julho de 2017. Execução ajuizada em fevereiro de 2020. Executado que, no momento do ajuizamento, já ostentava a condição de condômino, à luz do art. 1.334, § 2º, do Código Civil. Responsabilidade, em função disso, não apenas pelos encargos contemporâneos a essa condição, mas também pela dívida pretérita, que, por força da natureza propter rem inerente ao débito condominial, transmite-se em sua integralidade ao novo titular, que por ela também responde. Inteligência do art. 1.345 do mesmo Código Civil. Sentença de improcedência dos embargos à execução confirmada, por fundamento diverso. Apelação do executado-embargante desprovida. (TJSP; AC 1002642-54.2020.8.26.0445; Ac. 16099808; Pindamonhangaba; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fabio Tabosa; Julg. 28/09/2022; DJESP 05/10/2022; Pág. 2509)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. UNIDADE COMERCIAL QUE NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS. EXONERAÇÃO DE ENCARGO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. 2. "A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002" (RESP n. 1.816.039/MG, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020). 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 1.702.140; Proc. 2020/0113559-3; RS; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 04/10/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA DECISÃO MONOCRÁTICA. INEXISTÊNCIA. PEDIDO DE REDUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - De acordo com o art. 932, IV, do CPC/2015, só é possível negar provimento ao recurso, através de decisão unipessoal do - relator, quando a decisão recorrida alinhar-se: (a) a Súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; (b) a acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; (c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência. 2 - No entanto, ainda que a decisão monocrática não observe as situações acima elencadas, consoante o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, eventual inadequação da forma unipessoal de julgamento não é causa de nulidade por ofensa ao princípio da colegialidade diante da possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado, onde serão discutidas as questões apreciadas na decisão monocrática. Logo, não há que se falar em nulidade da decisão ora objurgada. 3 - Prosseguindo, em síntese, no caso concreto se discute a regularidade de artigos da convenção do condomínio horácio nunes, com relação ao rateio de despesas, visto que não há previsão expressa acerca do rateio por fração ideal. E não havendo previsão expressa, deveria prevalecer a cota anteriormente estabelecida de 1,7 (um ponto sete) e não a última cota convencionada de 2,0 (dois ponto zero). A respeito do tema, a Lei de Regência dos condomínios em edificações (Lei nº 4.591/64), em seu art. 12, caput e §1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. 4 - Nesse contexto, o art. 1.336 do Código Civil, prevê que o condômino "deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convecção". Ressalto que fração ideal foi criada para facilitar o cálculo do valor da unidade a ser repassado para o promitente comprador, sendo facultado ao condomínio se utilizar do critério da fração ideal para atribuir a contribuição de cada condômino com as despesas, devendo este critério estar expresso no regulamento do condomínio e devidamente aprovado por assembleia. 5 - Nesse contexto, a legislação de regência concede força normativa à convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada em cartório de registro de imóveis competente, em conformidade com o disposto no parágrafo único no art. 1.333, e incisos I ao V do art. 1334 do Código Civil de 2002. Na hipótese, percebe-se que a fração ideal do apartamento da cobertura é muito superior aos demais, tendo sido estabelecida cota inferior ao que deveria pagar a parte recorrente, portanto, de acordo com a regra legal. Ora, a taxa foi estabelecida em assembleia com os outros condôminos, devendo haver soberania desta. 6 - Destarte, a proprietária do imóvel da cobertura possui uma área quase mais de duas vezes maior que as demais unidades, não podendo esquecer que um apartamento maior pode ocupar o espaço correspondente a uma ou mais unidades imobiliárias no mesmo condomínio. Diante disso, se a construtora/incorporadora em vez de edificar apartamentos maiores como ocorre normalmente nas coberturas, usasse essa mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial que, somando-se daria o dobro da cota paga pelos moradores da cobertura. Entendo, então, que a cobrança da taxa condominial está em conformidade com o legalmente estabelecido, mesmo a Lei conferindo discricionariedade para que houvesse disciplina de maneira diversa. Desse modo, não existem ilicitudes ou irregularidades capazes de ilidir a cobrança de taxas mais altas para moradores da cobertura, não sendo justo permitir que um proprietário de um imóvel na cobertura que possui uma valorização do seu imóvel, não arque com a devida contraprestação. 7 - Daí porque, mostra-se acertada a sentença atacada, uma vez que a convenção vai ao encontro da legislação acerca do tema, devendo prevalecer o modelo de rateio adotado, não havendo, portanto, ilegalidade da cobrança ou abusividade no valor, uma vez que está estipulado no valor abaixo do devido pela fração ideal, até mesmo porque, de acordo com a legislação, a menos que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, o rateio das despesas de condomínio deve observar a fração ideal de terreno de cada unidade. 8 - Recurso conhecido e desprovido. (TJCE; AgInt 0114630-34.2017.8.06.0001/50000; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque; Julg. 16/02/2022; DJCE 23/02/2022; Pág. 182)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. INÉPCIA RECURSAL. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. ALTERAÇÃO DO PEDIDO APÓS A CITAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DA PARTE RÉ. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. GRATUIDADE. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE ILIDIR A PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. BENESSE CONCEDIDA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. EDITAL DE CONVOCAÇÃO. INDICAÇÃO DA ORDEM DO DIA. OBSERVÂNCIA DAS NORMAS DE REGÊNCIA. NULIDADE. NÃO VERIFICADA.

1. Os recursos somente devem ser conhecidos quando atendidos os requisitos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, legitimidade e interesse recursal) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal). 1.1. A reprodução de trechos da inicial ou da contestação como substrato da pretensão recursal não configura falta de impugnação aos fundamentos da sentença, quando tais fundamentos se mostrarem suficientes, em tese, para justificar a cassação ou reforma da sentença. 1.2. Presente a percepção de que a hipótese reflete apenas o exercício dialético do direito de ação, mediante o confronto de teses e argumentos, assim como restando evidenciado que o apelante indicou expressamente os motivos pelos quais pretende a reforma da r. Sentença, atendendo satisfatoriamente os requisitos previstos no artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil, não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes. Preliminar rejeitada. 2. Da redação dos artigos 141 e 492, ambos do Código de Processo Civil, é possível concluir que os limites da lide são estabelecidos pelas partes, através dos pedidos postulados em juízo, estando o julgador adstrito a tais limites, nos termos do que preceitua o princípio da adstrição/congruência. 2.1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 329, tendo como objetivo densificar a estabilidade objetiva da demanda e o direito fundamental a um processo com duração razoável, autoriza que o autor, até a citação, adite ou altere o pedido ou a causa de pedir sem o consentimento do réu; contudo, após a citação, até o saneamento do processo, somente é possível aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir com o consentimento do réu, em atenção ao princípio do contraditório. 2.2. Pretendendo a parte autora aditar os pedidos iniciais por meio de petição incidental, após a citação da parte contrária, e sem que haja a concordância desta, é defeso ao Juízo sentenciante emitir qualquer pronunciamento acerca dos pedidos aditados, em observância ao princípio da adstrição e em obediência aos artigos 141, 329 e 492, todos do Código de Processo Civil. Precedentes. Recurso parcialmente conhecido. 3. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da Lei. 3.1. A constituição de advogado particular, por si só, não afasta o direito à gratuidade de justiça, nos termos do que estabelece o artigo 99, §4º, do Código de Processo Civil. 3.2. Restando demonstrada a situação de hipossuficiência, assim como considerando-se a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural (artigo 99, §3º, do Código de Processo Civil) e a ausência de elementos nos autos que infirmem tal declaração, entende-se que o apelante não reúne condições financeiras para arcar com o pagamento das custas e despesas do processo, sem o comprometimento de sua própria subsistência. Gratuidade de justiça deferida. 4. O Código Civil, no artigo 1.358-A, caput, traz previsão acerca do condomínio de lotes, bem como estabelece, no artigo 1.358-A, §2º, inciso I, que ao condomínio de lotes se aplica, no que couber, as disposições sobre o condomínio edilício. 5. Da leitura dos artigos 1.333 e 1334, ambos do Código Civil, é possível perceber que a convenção de condomínio deverá tratar, dentre outros assuntos, a respeito da forma de convocação para as assembleias e do quórum exigido para as deliberações. Além disso, a convenção deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e, após aprovada, tornar-se-á obrigatória para todos os condôminos. 6. O colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula n. 260). 7. Ao cotejar o documento de convocação questionado com o regramento previsto na Convenção de Condomínio e no Código Civil, não se observa qualquer irregularidade, posto que o Edital fora realizado e elaborado em estrita observância às normas de regência. 8. Importante frisar que o Edital de Convocação para a realização de Assembleia Geral Extraordinária deve ser redigido de forma clara e objetiva, compreendendo todas as matérias que serão objeto de análise e deliberação, não havendo a necessidade de esmiuçar e esclarecer os assuntos indicados na pauta, tendo em vista que esclarecimentos pormenorizados devem ser dados na própria Assembleia, inclusive com a oportunidade dos condôminos darem sugestões e tirarem suas dúvidas. 9. Apelação Cível parcialmente conhecida e, na extensão conhecida, não provida. Honorários majorados. Suspensa a exigibilidade quanto ao apelante, ante a gratuidade de justiça deferida. (TJDF; APC 07345.27-30.2021.8.07.0001; Ac. 161.2343; Primeira Turma Cível; Relª Desª Carmen Bittencourt; Julg. 31/08/2022; Publ. PJe 14/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. MULTA PECUNIÁRIA. ADULTERAÇÃO DE HIDRÔMETRO. PREJUÍZO AO CONDOMÍNIO E AOS CONDÔMINOS. ADVERTÊNCIA PRÉVIA. CONDUTA DO CONDÔMINO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. OBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DO CÓDIGO CIVIL. REGULARIDADE DA MULTA APLICADA.

1. O condômino que possui o comportamento de se furtar à advertência instrumentalizada por notificação não pode alegar a negativa ao seu direito à ampla defesa e ao contraditório, por encerrar, com a sua conduta, comportamento contraditório não tolerado pelo direito (venire contra factum proprium). 2. A possibilidade de aplicação de multa pecuniária pelo condomínio edilício frente à eventual irregularidade praticada por condômino encontra previsão na Convenção Condominial e no artigo 1.334 do Código Civil. 3. Mostra-se regular e legítima a multa pecuniária aplicada pelo condomínio edilício diante da constatação de que o condômino adulterou o hidrômetro com o fim de se utilizar do fornecimento de água sem, contudo, pagar pelo uso, o que causa prejuízo ao condomínio e aos outros condôminos, que serão obrigados a pagar, mediante rateio, pelo consumo do condômino infrator. 4. Negou-se provimento ao recurso. (TJDF; APC 07017.41-09.2021.8.07.0008; Ac. 140.6178; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 09/03/2022; Publ. PJe 30/03/2022)

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS CONTRA CONSTRUTORASENTENÇA QUE NÃO ACOLHEU O PEDIDO PRINCIPAL FORMULADO PELA AUTORA, QUAL SEJA, A NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECEU REDUÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO) DA TAXA CONDOMINIAL, EM FAVOR DA CONSTRUTORA, PARA AS UNIDADES AUTÔNOMAS NÃO COMERCIALIZADASRECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIOILEGALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECEU BENEFÍCIO DE CARÁTER SUBJETIVO A CONSTRUTORA, COM A FINALIDADE DE REDUZIR O PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIALSENTENÇA REFORMADA PARA CONDENAR A CONSTRUTORA AO PAGAMENTO INTEGRAL DA TAXA CONDOMINIALRECURSO PROVIDOI.

Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. II. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. Ofensa aos princípios da isonomia e proporcionalidade. III. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência IV. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da da isonomia e da proporcionalidade previstas nos arts. 5º da CF e inciso I, do art. 1.334 do Código Civil. Fosse adotada como regra válida ao argumento de que as unidades ainda não comercializadas gerariam menor despesa ao condomínio dever-se-ia proceder também a redução dos valores para as unidades já comercializadas mas cujos proprietários não as estivesse habitando. (TJMS; AC 0802141-48.2020.8.12.0001; Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Vitor Luis de Oliveira Guibo; DJMS 01/09/2022; Pág. 51)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO C/C ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL. IMÓVEL (COBERTURA DUPLEX). CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE E LEGALIDADE NOS TERMOS DOS ARTIGOS 1334 E 1336 DO CÓDIGO CIVIL. SUMULA N. 260 STJ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Conforme o teor da Súmula nº 260 do STJ mostram-se válidas e eficazes as deliberações contidas em convenção de condomínio, quando não afrontam a legislação atinente à matéria, ainda que o critério de cálculo da taxa seja a fração ideal, nos termos dos art. 1334 e 1336 do Código Civil. Se não houve ilegalidade na cobrança da taxa de condomínio, com base na cláusula de convenção do condomínio, não há restituição de valores a ser feita. (TJMT; AC 1013139-95.2020.8.11.0041; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges; Julg 04/05/2022; DJMT 04/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS.

Sentença de improcedência. Ilegítimo inconformismo da embargante. Conforme entendimento assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331, representativo de controvérsia (tema nº 886), a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se define pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e ciência do condomínio credor acerca da transação. Hipótese em que os adquirentes foram notificados acerca da conclusão da obra, não lhes sendo, contudo, disponibilizadas as chaves do imóvel. Em permanecendo a promitente vendedora, ora embargante, como única possuidora do bem, obviamente que se trata da responsável pelo pagamento das cotas condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel pelos compradores, os quais, como bem observado na r. Sentença, sequer chegaram a usar, gozar e dispor da coisa. No que tange ao pedido subsidiário de que as unidades que não forem comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente arquem com 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial, conforme dispõe o artigo 35 da convenção do condomínio, mais uma vez a razão não está com a recorrente. Referida cláusula que foi estabelecida de forma unilateral pela apelante, objetivando a concessão de benefício financeiro em detrimento do interesse dos demais condôminos, em clara violação ao artigo 1.334 do Código Civil, ferindo, assim, o princípio da isonomia, tratando-se indiscutivelmente de disposição abusiva, motivo pelo qual deve ser considerada nula de pleno direito. Precedente do STJ. Sentença mantida. Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0008000-19.2021.8.19.0205; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Guaraci de Campos Vianna; DORJ 09/08/2022; Pág. 326)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

Improcedência do pedido inicial e procedência da reconvenção. Desprovidos os recursos do autor e do réu. Embargos de declaração opostos pelo autor. 1) inexistência de erro, omissão, obscuridade ou contradição. Rediscussão da matéria e reforma da decisão. Impossibilidade através da via escolhida. Razões do convencimento suficientemente expendidas quando do julgamento do recurso. 2) como se disse no acórdão embargado, a convenção foi devidamente registrada no registro de imóveis. Informação do r. G.I. No sentido de que o condomínio cumpriu todas as exigências inclusive o quorum necessário, cumprindo, assim, o disposto no art. 1.333, do Código Civil. Nova sistemática para o rateio das despesas condominiais. Em sendo omissa a convenção a respeito da forma diferenciada para lojas comerciais, o valor da cota deve respeitar a fração ideal do terreno conforme legislação que regulamente a matéria. Art. 1.334, I, do Código Civil. Frágeis os argumentos apresentados pelo autor para anulação da convenção registrada no r. G.I. Pretensão de pagar cota condominial menor do que a cobrada. Consignação em pagamento que ocorreu depois do prazo legal e em valor inferior. Desprovimento dos embargos de declaração. (TJRJ; APL 0283623-43.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Oitava Câmara Cível; Relª Desª Norma Suely Fonseca Quintes; DORJ 06/06/2022; Pág. 237)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

Improcedência do pedido inicial e procedência da reconvenção. Recursos do autor e do réu. Convenção devidamente registrada no registro de imóveis. Informação do r. G.I. No sentido de que o condomínio cumpriu todas as exigências inclusive o quorum necessário, cumprindo, assim, o disposto no art. 1.333, do Código Civil. Nova sistemática para o rateio das despesas condominiais. Em sendo omissa a convenção a respeito da forma diferenciada para lojas comerciais, o valor da cota deve respeitar a fração ideal do terreno conforme legislação que regulamente a matéria. Art. 1.334, I, do Código Civil. Frágeis os argumentos apresentados pelo autor para anulação da convenção registrada no r. G.I. Pretensão de pagar cota condominial menor do que a cobrada. Consignação em pagamento que ocorreu depois do prazo legal e em valor inferior. Improcedência que se impõe. Em sendo procedente a reconvenção, necessária a condenação do autor/reconvindo nos ônus da sucumbência. Reforma da sentença neste particular. Majoração dos honorários advocatícios da sucumbência. Art. 85, §11, do c. P.c. Desprovimento do primeiro recurso (autor) e provimento do segundo (condomínio). (TJRJ; APL 0283623-43.2018.8.19.0001; Rio de Janeiro; Oitava Câmara Cível; Relª Desª Norma Suely Fonseca Quintes; DORJ 31/01/2022; Pág. 277)

DESPESAS DE CONDOMÍNIO.

Pretensão declaratória de nulidade de cláusula de convenção condominial julgada procedente. Cerceamento de defesa não caracterizado. Cláusula que estabelece rateio de despesas privilegiando a incorporadora com benefício de pagar apenas 30% das contribuições enquanto não alienar suas unidades. Violação da regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334, do Código Civil. Abusividade reconhecida com acerto. Precedentes deste Tribunal e do STJ. Diferenças entre os valores pagos e os devidos pelo rateio igualitário que devem ser pagas pela incorporadora. Sentença mantida. Apelação não provida. (TJSP; AC 1012174-10.2020.8.26.0071; Ac. 15462855; Bauru; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Duarte; Julg. 08/03/2022; DJESP 10/03/2022; Pág. 2183)

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.

Sentença de procedência do pedido. Recurso de apelação dos réus. Impugnação genérica aos valores cobrados. Inicial suficientemente instruída. Pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias que constitui dever do condômino. Exegese do art. 1.334, I, do Código Civil, do art. 12 da Lei nº 4.591/64 e da própria convenção. Precedentes da Corte. Juros de mora que fluem do vencimento. Obrigação positiva e líquida decorrente de responsabilidade contratual. Mora ex re. Aplicabilidade do artigo 397 do Código Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1045055-53.2020.8.26.0002; Ac. 15291417; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 16/12/2021; DJESP 21/01/2022; Pág. 2926)

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE MANUTENÇÃO E CRIAÇÃO DE ANIMAIS DE QUALQUER ESPÉCIE E PORTE. CLÁUSULA GENÉRICA. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO SOSSEGO, À SALUBRIDADE E À SEGURANÇA DOS CONDÔMINOS. ABUSIVIDADE. HARMONIZAÇÃO DOS DIREITOS. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCILAMENTE PROVIDO.

1. O réu impugna, em sede de contrarrazões, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça à autora, sem, contudo, apresentar qualquer prova de que a parte impugnada teria condições de pagar as despesas processuais e os honorários advocatícios, sem prejuízo de seu sustento e de suas famílias. Cabe à parte impugnante a produção de prova robusta em contrário, o que não ocorreu no caso concreto. Impugnação à concessão da gratuidade de justiça rejeitada. 2. Recurso inominado interposto pela autora contra sentença que julgou improcedente os pedidos deduzidos na inicial consistentes na declaração de nulidade das multas aplicadas pelo Condomínio réu, bem como das normas condominiais que vedam a criação indiscriminada de animais. 3. Nas razões recursais, sustenta que a proibição indiscriminada de animais domésticos sem a comprovação de eventuais transtornos ou violações ao sossego, salubridade e saúde dos condôminos extrapola os limites regulatórios sobre a propriedade particular. Afirma que a proibição genérica (animais de qualquer espécie) é desarrazoada, porquanto determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores. Cita precedente do STJ[1]. 4. Ressalta que seus animais são de pequeno porte (ID 33762322) e jamais prejudicaram o sossego, salubridade ou segurança dos condôminos. Aduz que a vedação viola os direitos previstos no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal, no artigo 19 da Lei nº 4.591/1964 e artigos 1.228 e 1.336, IV, do Código Civil. Afirma que não restou comprovada a alegação de reclamações de vizinhos incomodados com barulhos, sujeiras ou quaisquer incômodos causados aos moradores ou, ainda, que seus animais circulem nas áreas comuns do condomínio. 5. Requer a reforma da sentença para declarar nulas as penalidades aplicadas, bem como determinar a inaplicabilidade da cláusula quadragésima primeira, inciso j da Convenção do Condomínio[2] e do art. 13 do Regimento Interno[3] quanto à criação de animais que não apresentem risco à saúde, segurança, higiene ou sossego dos moradores. 6. O cerne da questão posta à cognição judicial é a possibilidade de convenção condominial proibir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio. 7. Os artigos 1.332, 1.333 e 1.344 do Código Civil, dispõem que a convenção condominial é a norma interna que disciplina as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, o uso de áreas exclusivas e comuns, o rateio de despesas ordinárias e extraordinárias, as sanções disciplinares etc. 8. Além dessas matérias, a convenção pode estipular outras regras que os interessados houverem por bem estipular (art. 1.334, caput). 9. O art. 1.336, IV, do Código Civil prevê que é dever do condômino dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação, utilizando-a de maneira a preservar o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes. 10. O artigo 1.335 do Código Civil e o artigo 19 da Lei nº 4.591/1964 asseguram aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. 11. Sobre a possibilidade de a convenção condominial impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio, o Superior Tribunal de Justiça, em análise mais aprofundada a fim de uniformizar o tratamento da interpretação da Lei Federal, firmou o entendimento de que se a convenção proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio. Nesses termos: (RESP 1783076/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, REPDJe 19/08/2019, DJe 24/05/2019) 12. Assim, sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade (art. 5º, XXII, da Constituição Federal), o STJ decidiu que a restrição genérica prevista em convenção condominial, sem qualquer fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino. 13. Na hipótese, a autora pretende ter assegurado o direito de criar seus animais, dois cachorros de pequeno porte (ID 33762322, págs. 4 e 5), em seu apartamento. 14. Segundo informa o réu, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno do Condomínio proíbem a manutenção de animais de qualquer espécie ou porte em unidades autônomas do condomínio, salvo pequenos pássaros canoros. 15. Conforme mencionado, segundo entendimento firmado pelo STJ, tal impedimento mostra-se legítimo tão somente quando há comprovação de que a presença dos animais afete a higiene, a saúde e o sossego dos outros moradores; o que não é o caso dos autos. 16. Dessarte, a restrição imposta aos condôminos não se mostra legítima, ante a ausência de comprovação de que a presença dos animais de estimação da autora provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e/ou ao sossego dos demais moradores. 17. Em processo sobre o mesmo assunto, a 3ª Turma Recursal manifestou-se, nos seguintes termos: CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO DE ANIMAIS. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. JUSTIFICATIVA. CONFLITO DE DIREITOS. PONDERAÇÃO ENTRE AS NORMAS E O CONTEXTO FÁTICO. AUSÊNCIA DE AMEAÇA À SEGURANÇA, SAÚDE OU TRANQUILIDADE DOS DEMAIS MORADORES. FLEXIBILIZAÇÃO DA NORMA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A convenção de condomínio é regramento legal de observância obrigatória pelos condôminos, conforme preceituam os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil. No caso dos autos, a convenção condominial é clara ao estatuir a vedação de criação de animais de grande e médio porte, dentre eles, os gatos (art. 65, § 1º, I). Assim, pretende o recorrente fazer valer tal vedação, limitando o direito de propriedade da recorrida, já que ela mantém em sua unidade 3 gatas, para que as retire do condomínio. 2. O cerne da questão posta em debate diz respeito ao conflito de normas entre o direito da coletividade (condomínio) e o direito individual à propriedade plena da autora. Nesse conflito, é de se ter em mente que a Lei não é um fim em si mesma, mas deve ser tomada levando-se em consideração o contexto em que está inserida. Dito de outro modo, não se pode considerar isoladamente a redação da cláusula proibitiva da convenção de condomínio para a solução do caso concreto pois existem outros aspectos que merecem apreciação. 3. No caso dos autos, a limitação da plena propriedade da unidade condominial, com a restrição da criação de animais (gatos, no caso concreto), faz sentido desde que justificada, tendo em vista a afetação da segurança, da saúde e da tranquilidade dos demais condôminos. Não há nos autos evidências de que as gatas da recorrida representem ameaça à segurança, à saúde ou à tranquilidade dos demais moradores. Ao contrário, há provas de que se tratam de animais adequadamente cuidados (atestado de saúde veterinário, cartões de vacinação e vermifugação), não havendo notícia nos autos de que perturbem a tranquilidade emissão de barulho incômodo. Também não há registro de reclamações ou queixas de outros moradores causadas pelos felinos. 4. Assim, irretocável a sentença proferida. Ademais, nesse sentido tem se direcionado a jurisprudência deste tribunal, a saber os seguintes julgados: Acórdão 948.545, 1ª Turma Cível, DJE 24/06/16, acórdão 1028677, 4ª Turma Cível, DJE 04/07/17 e 893256, 1ª Turma Recursal, DJE 15/09/15. 5. Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição e ao princípio da oportunidade, é defeso à parte apresentar para apreciação, em grau de recurso, matéria antes não ventilada na oportunidade da contestação. Trata-se de inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico e abrangida pelo instituto da preclusão. Assim, não merecem análise os documentos trazidos somente por ocasião do recurso inominado. 6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 7. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei nº 9.099/95, servindo a ementa como acórdão. 8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 400,00, dado o valor simbólico atribuído à causa. (Acórdão 1056892, 07004666720178070007, Relator: ASIEL Henrique DE Sousa, 3ª Turma Recursal, data de julgamento: 24/10/2017, publicado no DJE: 6/11/2017. Pág. : Sem Página Cadastrada. ) 18. Dessarte, a aplicação das normas condominiais que determinam a aplicação de multa pela permanência de animais de qualquer espécie no interior da unidade autônoma depende da comprovação de que a presença dos animais afete a higiene, a saúde e o sossego dos outros moradores, o que não é o caso dos autos. 19. Ante a ausência de comprovação de que a presença dos animais da autora no interior de sua unidade autônoma afete a higiene, a saúde e/ou o sossego dos outros moradores, a reforma da sentença é medida que se impõe. 20. Ressalta-se, o dever da autora de garantir a segurança dos demais condôminos, preservar as condições de salubridade do ambiente e impedir que os animais causem quaisquer atos de perturbação. 21. Recurso conhecido e parcialmente provido. 22. Sentença reformada para (I) declarar indevida a aplicação de multa a autora em razão da norma condominial que proíbe a permanência dos seus animais de estimação no interior de sua unidade autônoma; (II) declarar a nulidade das multas já aplicadas; bem como, (III) determinar que o condomínio réu se abstenha de aplicar a autora novas multas em razão da permanência dos seus animais no interior de sua unidade autônoma, salvo após procedimento administrativo que comprove eventual ocorrência de prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores, sob pena de multa a ser arbitrada. 23. Sem custas processuais e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei nº 9.099/95). 24. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. º 9.099/95. [1] (STJ. REsp: 1783076 DF 2018/0229935-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2019, T3. TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 19/08/2019 DJe 24/05/2019) [2] É vedado aos condôminos, ocupantes e empregados: (...) j) possuir e manter no Edifício, animais domésticos ou não, quaisquer que sejam a espécie e raça ou porte. [3] É proibida a manutenção de animais de qualquer espécie ou porte, nos apartamentos, salvo pequenos pássaros canoros. (JECDF; ACJ 07183.77-53.2021.8.07.0007; Ac. 142.4784; Terceira Turma Recursal; Rel. Juiz Carlos Alberto Martins Filho; Julg. 25/05/2022; Publ. PJe 31/05/2022)

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. EFEITO INFRINGENCIAL NÃO CABÍVEL. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 18 DO TJCE. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

1. Cuida-se de embargos de declaração, com pleito de efeito infringente (e-saj fls. 01/10), opostos por nhame jereissati neto, tendo por foco modificar o acórdão proferido pela 2ª câmara de direito privado, sob esta relatoria, no julgamento do agravo de instrumento nº 0628382-14.2020.8.06.0000, (e-saj fls. 158/169). 2. Na espécie, sustenta o recorrente que a decisão objurgada está eivada de omissão, sob o fundamento de que não foram analisados todos os argumentos lançados, inclusive, o disposto nos artigos 6º e 24 da convenção do condomínio, bem como no artigo 1334, inciso I, do Código Civil. 3. Da acurada análise dos autos, testifica-se que na decisão vergastada, a situação foi completamente analisada, não havendo erro material, obscuridade ou qualquer omissão ou contrariedade que necessite de esclarecimento. 4. Como é cediço, os embargos de declaração se destinam a reparar omissões, obscuridades e contradições no pronunciamento judicial decisório. Inexistindo-as, devem os mesmos ser rejeitados, com a consequente manutenção dos termos da decisão embargada. Assim, estes aclaratórios são antípodas à Súmula nº 18 do tribunal de justiça do Ceará, conforme verbete: "são indevidos embargos de declaração que têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica já apreciada. "5. À vista do exposto, considerando que, no caso concreto, demonstram-se insofismavelmente inviáveis as ponderações da embargante, rejeito os aclaratórios. (TJCE; EDclCv 0628382-14.2020.8.06.0000/50001; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Darival Beserra Primo; Julg. 26/05/2021; DJCE 01/06/2021; Pág. 112)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

1. As taxas de condomínio constituem em obrigação propter rem, ou seja, decorrente da própria coisa e recaem sobre o proprietário, possuidor, promitentes compradores e cessionários das unidades autônomas (art. 1.334, §2º, do Código Civil). 2. Desta forma, a partir da arrematação a agravante teria sido despojada da propriedade, fazendo-se cessar sua obrigação de contribuir para a manutenção da coisa em comum. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJDF; AGI 07218.81-88.2021.8.07.0000; Ac. 139.1347; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Luís Gustavo Barbosa de Oliveira; Julg. 01/12/2021; Publ. PJe 17/12/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRIGATORIEDADE PARA TODOS OS CONDÔMINOS. TAXA CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL. ASSEMBLEIA. EDITAL DE CONVOCAÇÃO. REQUISITOS LEGAIS. (ARTS. 1.333 E 1.334,V, DO CÓDIGO CIVIL) INOBSERVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

1.A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (Art. 1.333 CC). 2. Cabe à Convenção determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1333, I, CC). 3. Qualquer modificação na cláusula que isenta a unidade das embargantes, do pagamento da taxa condominial, deverá ocorrer com assembleia convocada para tal finalidade, prestigiando os princípios da eticidade e da boa fé. 4. Para viabilizar, juridicamente, a cobrança das despesas condominiais da parte comercial, pela via executiva, deve o condomínio estabelecer, de forma prévia e hígida, por meio de deliberação em assembleia, os valores das despesas devidas pelas unidades comerciais, conforme fração ideal e, demais diretrizes constantes da Convenção do Condomínio. 5. Não se fundando a execução em título líquido, certo e exigível, consoante estabelecido no do artigo 783 do Código de Processo Civil, a extinção da execução é medida que se impõe. 6.Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07100.30-26.2020.8.07.0020; Ac. 137.2203; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Josaphá Francisco dos Santos; Julg. 22/09/2021; Publ. PJe 29/09/2021)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA. AUTOR PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO OBJETO DA AÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. USO ESTRITAMENTE FAMILIAR DAS FRAÇÕES. SENTENÇA REFORMADA.

1. De acordo com os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, incumbe à convenção de condomínio estabelecer as regras proibitivas as quais os condôminos devem respeitar. Assim, é permitida destinar as unidades integrantes do condomínio exclusivamente a residências. 2. Segundo o art. 1.277 do Código Civil, o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, regra aplicável aos condomínios formados por frações de lote. 3. No caso, os diversos áudios e fotografias anexados aos autos demonstram que as atividades exercidas na residência do demandado prejudicam a segurança, pois atrai ao local pessoas estranhas, perturbando o sossego dos moradores vizinhos. 4. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Apelação conhecida e provida. Unânime. (TJDF; APC 07250.10-40.2017.8.07.0001; Ac. 134.4379; Terceira Turma Cível; Relª Desª Fátima Rafael; Julg. 26/05/2021; Publ. PJe 09/06/2021)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS DE RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. QUESTÃO DECIDIDA EM SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. REDUÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO DISTINTA DAQUELA LEVADA A REGISTRO. INAPLICABILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CARACTERIZADA. SENTENÇA MANTIDA.

I. Deve ser mantida rejeição de embargos à execução por meio dos quais incorporadora pretende se eximir da obrigação de pagamento de taxas condominiais definida em sentença transitada em julgado. II. Não prevalece redução de taxa condominial prevista em convenção distinta daquela registrada no fólio real, consoante a inteligência dos artigos 1.333 e 1.334, inciso I, do Código Civil, e 167, inciso I, item 17, da Lei nº 6.015/1973. III. Descompromisso com a verdade dos fatos e dedução de pretensão destituída de fundamento denotam litigância de má-fé, nos termos dos artigos 77, incisos I e II, e 80, incisos II e V, do Código de Processo Civil. lV. Apelação desprovida. (TJDF; APC 07150.03-34.2018.8.07.0007; Ac. 133.0558; Quarta Turma Cível; Rel. Des. James Eduardo Oliveira; Julg. 25/03/2021; Publ. PJe 05/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. PRECLUSÃO CONSUMATIVA DAS PRELIMINARES AVENTADAS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ANTECIPAÇÃO DAS DESPESAS APÓS O RATEIO DE TODAS AS UNIDADES. RESCISÃO CONTRATUAL. SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. As questões prefaciais aventadas, quais sejam a falta de interesse de agir da apelada, a ilegitimidade ativa ad causam e o cerceamento de defesa, padecem de preclusão consumativa, haja vista terem sidas enfrentadas por este juízo ad quem por meio do acórdão proferido por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento autuado sob o nº 5005456-19. 2. As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, na forma dos artigos 1.334 e seguintes do Código Civil. 3. A cessão de crédito e o direito de sub-rogação estão expressamente previstos no "Adendo ao Contrato de Cobrança de Taxas de Condomínio", bem como aprovados pelo condomínio em Assembleia Geral. 4. Presentes nos autos documentos que evidenciam a antecipação de receita ao condomínio, como planilhas de aporte para a geração de boletos e Notas Fiscais de Serviços Eletrônicas, nasce à autora/apelada o direito em receber pela quantia antecipada. 5. Comprovado que a apelante era a proprietária da sala comercial do empreendimento em voga e que as taxas condominiais não foram pagas nos períodos especificados pela apelada, exsurge a obrigação da recorrente em adimplir com as referidas taxas. 6. Considerando o princípio da causalidade, a autora/apelada decaiu em parte mínima de seu pedido, remanescendo à ré/apelante a obrigação de arcar com a integralidade dos encargos sucumbenciais, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 7. Tendo havido, no caso em exame, o desprovimento do recurso apelatório aviado, é aplicável, na espécie, o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. 8. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESTA PARTE, DESPROVIDA. (TJGO; AC 5440458-31.2017.8.09.0051; Goiânia; Quarta Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Fabiano Abel de Aragão Fernandes; Julg. 01/12/2021; DJEGO 06/12/2021; Pág. 2775)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO MISTO. UNIDADES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS. RESTRIÇÃO DE USO IMPOSTA NO REGIMENTO INTERNO. LEGALIDADE.

Da interpretação dos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, conclui-se que não há obrigatoriedade de constar na convenção de condomínio eventuais restrições de utilização impostas a um tipo de unidade, residencial ou comercial, podendo elas, por consequência, serem estabelecidas no regimento interno do condomínio. (TJMG; APCV 5130987-66.2019.8.13.0024; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Claret de Moraes; Julg. 10/08/2021; DJEMG 16/08/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

Contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Indeferimento da tutela provisória de urgência. Recurso da parte autora. Agravante que se insurge contra decisão interlocutória que indeferiu a tutela provisória de urgência, por meio da qual pretende a suspensão da cobrança de parcelas vincendas e das cotas condominiais, oriundas da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, assim como a determinação judicial para que a empresa ré abstenha-se de incluir o nome da agravante nos cadastros restritivos de crédito. Probabilidade do direito demonstrada. Desinteresse na continuidade da avença, não se mostrando razoável, portanto, exigir da promissária-compradora a continuidade do pagamento das parcelas do contrato. Rescisão contratual que configura direito potestativo do promissário comprador do imóvel, sendo desarrazoado que permaneça devedora de obrigações que, ao final, serão indevidas, ante a necessária recondução das partes ao status quo ante. Perigo de dano que decorre das consequências de eventual inadimplemento das parcelas. Presença dos requisitos autorizadores ao deferimento da tutela provisória de urgência. Risco de inserção do nome da parte agravante em cadastro restritivo de crédito, o que lhe causaria evidente prejuízo. Cotas condominiais que são devidas pelo proprietário do imóvel ou seu possuidor, consoante norma insculpida no artigo 1334, §2º c/c 1336, inciso I do Código Civil, de modo que, como a agravante ainda figura como a titular do domínio e se mantém na posse do bem imóvel por causa da alegada desídia contratual, é, de acordo com a Lei, a responsável pelos respectivos pagamentos. Reforma parcial do decisum. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJRJ; AI 0086263-35.2020.8.19.0000; Itaboraí; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Henrique de Oliveira Marques; DORJ 09/12/2021; Pág. 334)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DEFLAGRADA EM FACE DE SUPOSTO TITULAR DO BEM, NÃO TENDO CONDOMÍNIO AUTOR ACOSTADO PROVA NESSE SENTIDO. NOTÍCIA DE FALECIMENTO E PLEITO DE SUBSTITUIÇÃO POR TERCEIRO, OCUPANTE DO IMÓVEL E A QUEM ATRIBUIU A CONDIÇÃO DE FILHO DO PROPRIETÁRIO FALECIDO E HERDEIRO POSSUIDOR.

Verificação da documentação do novo réu que demonstra ausência de relação de parentesco com o suposto titular do imóvel e réu originário da demanda de cobrança de débitos condominiais. Sentença extinção do feito sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva do réu habilitado. Irresignação do réu, condomínio edilício- cobrança de cotas condominiais de réu habilitado em substituição ao titular do bem e que não guarda qualquer relação jurídica com este, sendo, tão somente, o filho da ex-companheira do devedor originário e ocupante do bem, em situação que pode caracterizar, inclusive, posse precária ou mesmo detenção. Extinção do feito sem resolução do mérito corretamente decretada. Razões de apelação que demonstram construção fantasiosa no sentido da alegada condição herediátia e legitimidade da parte ré, que sequer é filho do titular, devedor originário, não sendo possível afirmar que o mesmo herdará o bem em sua integralidade, diante da ausência de prova da condição de herdeira de sua mãe. Ausência de demonstração de que a falecida genitora do ocupante será herdeira do antigo titular do bem. Impossibilidade de acionar terceiro ocupante que não detém relação jurídica material com o imóvel, diante da ausência de prova de que o mesmo é cessionário. Exegese do artigo 1334, §2º do CC/02.extinção do feito que se mantém, diante do incorreto direcionamento da demanda. Desprovimento do apelo. (TJRJ; APL 0030699-12.2014.8.19.0023; Itaboraí; Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Marcelo Lima Buhatem; DORJ 18/08/2021; Pág. 289)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO A VOTO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

Sentença de improcedência do pedido inicial. Alegação autoral no sentido de que no condomínio réu somente deve ter direito a voto aquele que sendo proprietário, apresentar o seu título de propriedade devidamente registrado, não bastando para exercer o seu direito de voto, simplesmente a apresentação da promessa de compra e venda sem o registro junto à administração do condomínio, e ainda, desde que no referido título não conste cláusula de arrependimento. Inaplicabilidade do artigo 1.417, do Código Civil, ao caso em tela. A legislação é clara ao dispor que é direito do condômino. Assim considerado o proprietário, o promitente comprador ou mesmo o cessionário. Votar nas deliberações da assembleia e dela participar, desde que em dia com as respectivas obrigações condominiais, conforme preceitua o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil. Incidência do artigo 9º da Lei nº 4.591/64 e do artigo 1.334, §2º, do Código Civil. Sentença que deve ser mantida em seus exatos termos. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0003126-33.2018.8.19.0031; Maricá; Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Augusto Alves Moreira Junior; DORJ 13/08/2021; Pág. 241)