Modelo de ação de despejo novo CPC Exoneração de fiança PN703

(1) – SÍNTESE DOS FATOS 

(2) – MÉRITO 

LEI DO INQUILINATO

Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

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X – prorrogação da locação por tempo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção da desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120(cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

LEI DO INQUILINATO

Art. 9º – A locação também poderá ser desfeita:

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II – em decorrência de prática de infração legal ou contratual;

(3) – DA MEDIDA LIMINAR 

LEI DO INQUILINATO

Art. 59 – Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

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VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 

É admissível a concessão da liminar pelo que está na Lei nº. 8.245/91, nas seguintes ações de despejo:

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AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM A PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

Indeferimento. Alegação de que o contrato não mais se encontra garantido por fiança. Inexistência de requisitos para a concessão da medida de urgência. Esvaziamento de bens, pelo fiador, que carece de maior dilação probatória. Manutenção do decisum. Postula o agravante a reforma do decisum que, em ação de despejo por falta de pagamento, rejeitou os embargos de declaração opostos em face da decisão que indeferiu o pedido liminar de desocupação. Alega que o contrato, inicialmente, foi garantido mediante fiança, tendo a fiadora, sra. Evely abel felipe, apresentado como prova de sua solidez a matrícula do imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Assevera, no entanto, que, ao atualizar a matrícula do referido imóvel junto ao rgi, constatou que, na verdade, o imóvel nunca teria sido da fiadora, sendo de propriedade de noeli magalhães mesquita, pessoa estranha ao feito. Afirma ter notificado a locatária para que apresentasse nova garantia, nos termos do art. 40, parágrafo único da Lei de locações, o que não foi atendido. Aduz ter realizado pesquisa de bens na cidade do Rio de Janeiro, não tendo sido encontrado qualquer bem em nome da fiadora. É bem verdade que este e. Tribunal de justiça possui entendimento no sentido de admitir a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel, sem a prestação da caução de que trata o art. 59, §1º do ncpc, desde que presentes os requisitos do art. 300 do ncpc. Todavia, em casos tais, a concessão da medida de urgência exige maior cautela por parte do magistrado, diante dos prejuízos que podem ser suportados pelo locatário. No caso dos autos, não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência. O agravante fundamenta seu pedido argumentando que o contrato não possui mais garantia, visto que não foi localizado o imóvel apresentado pela fiadora, como prova de solidez. Pois bem. De início, deve-se asseverar que a fiança é modalidade de garantia pessoal, pela qual o fiador obriga-se, com o seu patrimônio, perante o credor de uma obrigação, a saldá-la, caso o devedor principal não a cumpra. Todavia, o imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata-se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real. Destarte, a princípio, não haveria qualquer óbice à alienação do bem imóvel pelo fiador, desde que este possua outros bens. Isso porque, a Lei de locações prevê a possibilidade de desfazimento do contrato de locação quando ocorre "alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador", e não há a substituição da garantia pelo locatário (art. 40, III e parágrafo único da Lei de locações). Nesse caso, portanto, provando o locador que o fiador alienou todos os seus bens imóveis, e que, após a notificação não houve a substituição da garantia pelo locatário, é de se considerar razoável a concessão da liminar para desocupação, diante do que dispõe o art. 40, parágrafo único da Lei de locações. Na hipótese dos autos, no entanto, embora o agravante afirme ser evidente a alienação do imóvel, ou, até mesmo, a ocorrência de fraude, entendo que essa circunstância não se encontra devidamente demonstrada nos autos, sendo necessária uma maior dilação probatória. Explico. A certidão de fls. 153/155, a qual o agravante afirma ter sido apresentada pela fiadora em 27/03/2017, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804, de matrícula nº 146.369. Por essa certidão, consta a sra. Evelyn abel felipe (fiadora) como proprietária, em razão de uma compra e venda firmada em 21/08/2016, conforme consta na anotação r-07. A certidão de fls. 157/160, solicitada pelo agravante em 23/01/2018, refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, embora conste o mesmo número de matrícula 146.369. Por essa certidão, não há qualquer registro de propriedade em nome da fiadora evelyn abel felipe, sendo o imóvel de titularidade de noeli magalhães mesquita. Assim, verificadas essas contradições, imprescindível que se averigue a idoneidade de ambas as certidões, até mesmo, mediante ofício ao registro de imóveis competente, a fim de esclarecer se a matrícula nº 146.369 refere-se ao imóvel localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 806, ou àquele localizado a rua Ferreira vianna nº 44, apto. 804. Deve ser esclarecido, ainda, se alguns desses imóveis já foi de propriedade da sra. Evelyn abel felipe, conforme consta na anotação r-7 da certidão de fls. 153/155 dos autos principais. Resta evidenciado, portanto, que o caso exige uma maior dilação probatória, sendo certo que, a concessão da liminar, neste momento processual, seria imprudente, considerando a atividade comercial exercida pela agravada. Deve ser considerado, ainda, que o agravante não pretende prestar a caução que prevê o art. 59, §1ªº da Lei de locações, o que exige uma maior cautela no deferimento da liminar, tendo em vista os prejuízos que poderão ser suportados pela locatária, que desenvolve atividade comercial no local. Recurso desprovido. [ ... ]