O que diz o artigo 4 da Lei do Inquilinato ?

O artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, o contrato de locação por prazo determinado pode ser denunciado antes do término apenas mediante multa compensatória, proporcional ao tempo de cumprimento do contrato.

Interpretação jurídica do art. 4º da Lei nº 8.245/91

O dispositivo estabelece que, quando o inquilino ou o locador resolve encerrar antecipadamente um contrato de aluguel com prazo determinado (por exemplo, 12 ou 30 meses), deverá pagar multa prevista no contrato. Essa multa é válida desde que o rompimento não decorra de motivo legalmente justificável e não haja previsão contratual que isente as partes da penalidade.

O artigo assegura que a multa seja proporcional ao tempo restante do contrato, o que impede exigências abusivas e protege o inquilino contra cláusulas desproporcionais. A proporcionalidade é frequentemente aplicada com base em entendimento pacificado nos tribunais, inclusive com suporte no Código de Defesa do Consumidor.

Aplicação prática da multa proporcional

A multa deve ser estipulada no contrato com valor fixo ou percentual. Suponha-se, por exemplo, que a multa seja de três meses de aluguel em um contrato de 30 meses. Se o inquilino desejar sair após 20 meses, a multa será reduzida proporcionalmente ao tempo restante (neste caso, 1/3 do valor total da multa contratual).

Contudo, a jurisprudência admite que, se o contrato for rompido por motivo de força maior ou mudança de cidade por transferência profissional, a multa pode ser afastada — conforme analogia com outras normas protetivas, como o art. 413 do Código Civil.

Exceções e observações importantes

Ainda que o art. 4º seja claro quanto à regra geral, as partes podem convencionar livremente outras condições, inclusive:

• Dispensa total da multa para determinadas hipóteses;

• Multa simétrica para ambas as partes;

• Possibilidade de denúncia imotivada após determinado período.

Além disso, se o contrato for por prazo indeterminado, não se aplica a multa prevista no art. 4º, mas sim o aviso prévio de 30 dias, conforme o artigo 6º da mesma Lei.

Conclusão 

Assim, o artigo 4º da Lei do Inquilinato protege o equilíbrio contratual em locações com prazo determinado, autorizando a rescisão antecipada mediante multa proporcional, salvo convenção diversa entre as partes.