Artigo 1238 do Código Civil Comentado

Artigo 1238 do Código Civil: Usucapião Extraordinária Comentada

O artigo 1238 do Código Civil brasileiro trata da usucapião extraordinária, modalidade de aquisição originária da propriedade imóvel que dispensa justo título e boa-fé, exigindo apenas o decurso de determinado lapso temporal com posse contínua.

Conceito e Natureza Jurídica

A usucapião, termo que o atual Código Civil utiliza no feminino, define-se como modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais mediante posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei.

Por ser modo originário de aquisição, não existe relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. O direito do usucapiente não se fundamenta no direito do titular anterior, não constituindo este direito o pressuposto daquele, nem determinando sua existência, qualidades ou extensão.

Efeitos da Aquisição Originária

A natureza originária da aquisição por usucapião produz importantes efeitos práticos:

• Dispensa do recolhimento do imposto de transmissão quando do registro da sentença (embora seja necessária a apresentação de negativa fiscal do IPTU dos últimos cinco anos)
• Possibilidade de ingresso do título judicial no registro independentemente de registro anterior, constituindo exceção ao princípio da continuidade
• Não transmissão de direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade
• Não resolução da propriedade plena adquirida pelo usucapiente, mesmo em caso de propriedade resolúvel
• Função de saneamento de vícios de propriedade defeituosa adquirida a título derivado

Objeto da Usucapião

A usucapião pode ter por objeto tanto a propriedade plena quanto outros direitos reais limitados que impliquem posse, especialmente os direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia, como:

• Domínio útil na enfiteuse
• Superfície
• Usufruto
• Uso
• Habitação
• Servidão aparente

Somente são usucapíveis as coisas que estão no comércio jurídico (in commercio). Os bens públicos, qualquer que seja sua natureza, não são passíveis de usucapião, conforme estabelecem os artigos 102 do Código Civil e 183 e 191 da Constituição Federal.

Usucapião Extraordinária: Requisitos

O artigo 1238 do Código Civil estabelece a usucapião extraordinária, que dispensa justo título e boa-fé, possibilitando a aquisição do imóvel após o decurso de quinze anos de posse com ânimo de dono (animus domini).

Esta modalidade apresenta maior utilidade para áreas superiores a cinquenta hectares em zona rural ou 250 metros quadrados em área urbana, já que para áreas menores existem modalidades especiais com prazos reduzidos.

Redução do Prazo

O parágrafo único do artigo 1238 prevê a redução do prazo da usucapião extraordinária de quinze para dez anos quando o possuidor:

1. Houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual; ou
2. Tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

Esta redução demonstra a preocupação social do legislador, valorizando a função social da propriedade através da produtividade do bem imóvel e sua utilização para moradia habitual do possuidor.

Modalidades de Usucapião no Sistema Jurídico Brasileiro

Além da usucapião extraordinária prevista no artigo 1238, nosso sistema jurídico contempla diversas outras modalidades:

• Usucapião ordinária (arts. 1.242, 1.260 e 1.379 do CC)
• Usucapião ordinária com prazo reduzido ou tabular (art. 1.242, parágrafo único, do CC)
• Usucapião habitacional ou constitucional urbana (arts. 183 da CF, 1.240 do CC e 9º do Estatuto da Cidade)
• Usucapião pro labore ou constitucional rural (arts. 191 da CF e 1.239 do CC)
• Usucapião coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade)
• Usucapião familiar (art. 1.240-A do CC)
• Usucapião indígena (art. 33 do Estatuto do Índio)

Considerações Finais

A usucapião extraordinária representa importante instrumento de regularização fundiária e concretização da função social da propriedade, permitindo que aquele que efetivamente utiliza o bem por longo período, dando-lhe destinação socialmente útil, possa adquirir sua propriedade, mesmo sem justo título ou boa-fé.

A redução do prazo de vinte anos (previsto no Código Civil de 1916) para quinze anos no atual Código, com possibilidade de redução para dez anos nos casos especificados, demonstra a evolução do instituto no sentido de privilegiar o uso efetivo e socialmente relevante da propriedade imóvel.

Jurisprudência o artigo 1238 do Código Civil

 LOCAÇÃO POSTERIOR À CONSOLIDAÇÃO DO PRAZO AQUISITIVO. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE AO USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível pelos quais alega-se ausência de posse com animus domini por parte dos Apelados, sustentando que o imóvel foi objeto de contrato de locação firmado em cartório e que não há comprovação do período de posse na forma exigida pela legislação. 2. Os Apelados, em contrarrazões, defendem a validade da Sentença e afir - mam que há prova testemunhal suficiente para demonstrar posse mansa, PA - cífica e ininterrupta, bem como a intenção de exercer a propriedade sobre o bem, o qual teria sido recebido por doação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em determinar se os Apelados preenchem os requisitos legais para a aquisição do imóvel por usucapião extraordinário, especialmente no que tange à posse com animus domini, frente à existência de um contrato de locação firmado posteriormente ao decurso do prazo aquisitivo. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato de locação firmado entre as partes não tem o condão de afastar o reconhecimento da usucapião, pois foi celebrado após o período necessário à aquisição da propriedade, não podendo retroagir para descaracterizar a posse exercida anteriormente. 5. A prova testemunhal colhida em audiência confirma que os Apelados exercem posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel desde 1999. 6. A existência de benfeitorias realizadas no imóvel e a atuação da Apelada como locadora em Reclamação Cível, promovendo despejo de terceiro, reforçam a demonstração do animus domini. 7. Preenchidos os requisitos do art. 1.238 do Código Civil, impõe-se a manutenção da Sentença que reconheceu a aquisição da propriedade por usucapião extraordinário. lV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. TESE: A celebração de contrato de locação após o transcurso do prazo aquisitivo não impede o reconhecimento do usucapião extraordinário. O animus domini pode ser demonstrado por meio da realização de benfeitorias, da administração do bem como proprietário e da prova testemunhal que ateste a posse prolongada e inquestionada.  Legislação relevante citada: Código Civil, art. 1.238; Código de Processo Civil, art. 85, § 11º. Jurisprudência relevante citada: Não há indicação expressa de precedentes nos autos. (TJAC; AC 0700167-17.2015.8.01.0011; Sena Madureira; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Lois Arruda; DJAC 28/02/2025; Pág. 17)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 1238 DO CÓDIGO CIVIL. POSSE INJUSTA DOS DEMANDADOS NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS DO AUTOR. ARTIGO 373, I DO CPC. RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COMO MATÉRIA DE DEFESA EM DEMANDA DIVERSA. TÍTULO DECLARADO INEFICAZ. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DE CONTROVÉRSIA JÁ APRECIADA EM DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES STF. COISA JULGADA MATERIAL. SENTENÇA MANTIDA PELO SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não há falar-se em cerceamento de defesa, em razão de julgamento antecipado da lide, pois, quando há elementos bastantes nos autos para formação da convicção do julgador, além da matéria sub judice ser estritamente de direito, bastando a análise dos documentos colacionados, em cotejo com as regras normativas e a jurisprudência vigente, sendo desnecessária a prova pericial e/ou testemunhal. A admissibilidade da ação reivindicatória, que compete ao proprietário não possuidor contra o possuidor não-proprietário, depende da prova da titularidade do domínio, da individuação da coisa e da posse injusta pelo réu. O reconhecimento da prescrição aquisitiva extirpa um dos requisitos essenciais à propositura da ação reivindicatória, consistente na posse injusta, resultando na improcedência do feito. O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito. (Art 373, I, CPC) A coisa julgada, como garantia da segurança e da estabilidade das relações jurídicas, implica na imutabilidade da sentença judicial transitada em julgado, havendo impedimento para a rediscussão de matéria já apreciada pelo poder judiciário. (Precedentes STF). (TJMT; AC 0014918-64.2012.8.11.0015; Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida; Julg 18/02/2025; DJMT 21/02/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. POSTULADA A IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. REJEIÇÃO. ACERVO PROBATÓRIO CONVERGENTE AO ENTENDIMENTO DE QUE A AUTORA RESIDE EM LOTE VIZINHO À ÁREA USUCAPIENDA, NESTA CULTIVANDO ALIMENTOS EM TÍPICO EXERCÍCIO POSSESSÓRIO. SIMPLES AQUISIÇÃO DA ÁREA POR LOTEADORA, PARA IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO, QUE NÃO DESNATURA OU INTERROMPE A POSSE AD USUCAPIONEM EXERCIDA PELA AUTORA. AUSÊNCIA DE EFETIVA RESISTÊNCIA PELA PARTE RÉ. NÃO INCIDÊNCIA DE QUALQUER MARCO INTERRUPTIVO DO PRAZO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA ORIGINÁRIA. POSSE ININTERRUPTA, MANSA E PACÍFICA POR PRAZO SUPERIOR A 15 ANOS. REQUISITOS LEGAIS COMPROVADOS. DESONERAÇÃO DO ENCARGO PREVISTO NO ART. 373, I, DO CPC. PROCEDÊNCIA INAFASTÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ARBITRADA NA ORIGEM EM ATENÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame: 1. Apelação interposta pela parte ré contra sentença proferida nos autos de ação de usucapião, que julgou procedente o pedido de declaração de domínio sobre imóvel de 213,19 m² localizado em palhoça/SC, em razão de posse contínua, pacífica, com ânimo de domínio e sem oposição por mais de 15 anos. II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (I) verificar se a autora preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião; (II) analisar a alegação da ré de ausência de posse pacífica e existência de oposição ao exercício possessório. III. Razões de decidir: 3. Não há falar que a prova pericial era essencial, haja vista que a ré, mesmo devidamente intimada em determinadas ocasiões, não efetuou o pagamento dos honorários periciais, configurando desistência. 4. A posse exercida pela autora remonta à década de 1970, sendo pública, contínua e sem oposição, conforme demonstrado por prova testemunhal e documental, incluindo certidão de IPTU, registros de confrontações e declarações testemunhais. 5. A aquisição da área pela ré em 2003 para fins de loteamento não constitui, por si só, fato impeditivo do reconhecimento da usucapião, pois não houve comprovação de interrupção ou oposição eficaz à posse da autora. 6. Os depoimentos colhidos em audiência confirmam que a autora utilizou a área para cultivo contínuo de frutas e hortaliças, mantendo atos possessórios típicos com ânimo de domínio. 7. A alegação de ausência de destinação residencial do imóvel não obsta o reconhecimento da usucapião, pois o uso para cultivo é compatível com a posse qualificada exigida por Lei. lV. Dispositivo e tese: 8. Recurso conhecido e desprovido, com manutenção da sentença que reconheceu a usucapião em benefício da autora. Tese de julgamento: 1. A posse exercida com ânimo de dono, de forma pacífica, contínua e sem oposição, por período superior a 15 anos, enseja a aquisição da propriedade por usucapião, nos termos do art. 1.238 do Código Civil. 2. A simples aquisição de imóvel por loteadora, para implantação de loteamento, não caracteriza oposição eficaz capaz de interromper a posse para fins de usucapião do posseiro que está no local, notadamente quando a parte autora ocupa o local há décadas sem qualquer resistência. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ. Agint no aresp nº 2.141.813/RJ, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, segunda turma, julgado em 4/12/2024; STJ, agint no aresp nº 1.801.597/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, terceira turma, dje de 11/5/2022; TJSC, apelação nº 0300866-15.2016.8.24.0006, Rel. Desa. Erica lourenco de Lima Ferreira, quarta câmara de direito civil, j. 5/12/2024. (TJSC; APL 0007703-57.2007.8.24.0045; Primeira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Silvio Dagoberto Orsatto; Julg. 20/02/2025)