Modelo petição inicial Ação de Adjudicação Compulsória Novo CPC Loteamento regular PN986

O que se debate nesta peça processual: Trata-se de modelo de petição inicial de Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com danos morais, de imóvel quitado, preenchidos os requisitos para essa finalidade, ajuizada conforme Novo CPC, sob o rito comum (NCPC, art. 318, caput), em face da recusa representante legal de empresa imobiliária de loteamentos em assinar a escritura definitiva. (CC, art. 1.417 c/c art. 1.418 ) 

• Sumário da petição
• AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
• (c/c pedido reparação de danos morais) 
• (1) – SÍNTESE DOS FATOS 
• (2) – NO MÉRITO 
• (2.1.) – REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA     VARA CÍVEL DA CIDADE

                                      FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico [email protected], ora intermediado por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigado no art.  497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente 

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

(c/c pedido reparação de danos morais) 

contra IMOBILIÁRIA TANTAS LTDA, sociedade empresária de direito privado, estabelecida na Rua Delta, n° 000, nesta Capital, regularmente inscrita no CNPJ (MF) sob o n°. 88.999.333/0001-44, endereço eletrônico igualmente ignorado, tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

INTROITO

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

                                                  A Autora não tem condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

                                      Dessarte, formula pleito de gratuidade da justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento procuratório acostado.

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

                                                  A Promovente opta pela realização de audiência conciliatória (CPC/2015, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, na pessoa de sua representante legal (novo CPC, art. 75, inc. VIII), por carta (novo CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (NCPC, art. 334, caput c/c § 5º).

                                      A Autora celebrou com a sociedade empresária Ré, em caráter irrevogável e irretratável, na data de 00/11/3333, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano, referente aos Lotes 25 e 26, do Loteamento Sol Nascer. (doc. 01)

                                      Ajustou-se a aquisição pelo preço certo e ajustado de R$ 00.000,00 (.x.x.x ), a ser pago em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 000,00 (.x.x.x.).

                                      Os valores, conforme cláusula 17ª do pacto, foram pagos mediante quitação de Notas Promissórias, emitidas em face do acerto em debate, todas elas devidamente quitadas. (docs. 02/62).

                                      Frise-se, de outro ângulo, que o imóvel em liça se encontra registrado em nome da Promovida, qualificando-a a figurar no polo passivo desta ação. (doc. 63)

                                      Contudo, justificando inclusive a propositura desta ação, a Autora, quando quitou a última prestação, procurou os representantes legais da Ré com a finalidade de promover a assinatura escritura pública definitiva. Porém, deparou-se com argumentos pífios de que o responsável legal, na ocasião, não se encontrava apto a tal desiderato. Procurada outras vezes, os argumentos, novamente de desdenho, repetiram-se.

                                      De mais a mais, a promitente compradora, por desvelo, tomou a iniciativa de registrar o contrato em espécie junto à matrícula do imóvel em debate. (doc. 64)

                                      Lado outro, urge asseverar que o representante legal da Imobiliária ré, em que pese demonstrada ao mesmo a cláusula de impossibilitava o arrependimento, de modo desmotivado, esquivou-se de cumprir sua parte no pré-contrato em vertente.

                                      Em conta disso, a Autora notificara, extrajudicialmente, o representante legal da sociedade empresária falida, para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 65) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.          

                                      Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a pressente querela judicial. 

                                      Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.

                                      A propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:

                                      O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)

                                      Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)

                                      Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:

Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979) [ ... ]

                                      Lado outro, uma vez que a querela gira em torno de regime de imóveis loteados, impende evidenciar que o loteamento em vertente se encontra devidamente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona, desta Capital. (doc. 66) É dizer, preenche os requisitos expostos na Lei 6.667/79, mais precisamente por seus artigos 37 e  38.

                                      De mais a mais, referente aos lotes 25 e 26, são objeto de matrículas próprias e individualizadas, consoante demonstra a certidão aqui carreada. (doc. 67) Desse modo, existira regulamentar desmembramento da gleba rural originária, e posteriores aberturas das matrículas dos lotes acima destacados, os quais objetos desta demanda.

                                      Nesse diapasão, na hipótese há completa observância à regra do art. 225, da Lei de Registros Públicos (Lei n°. 6.015/73), mormente em atenção ao princípio da especialidade registraria.

                                      Por isso, inexiste, aqui, com esse enfoque, o óbice frequentemente observado na jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE INDEFERIU A PETIÇÃO INICIAL E JULGOU EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

Impossibilidade da outorga da escritura pública pleiteada pela recorrente antes do processo de registro do loteamento e do desmembramento da área. Autora que objetiva a adjudicação do lote sem a comprovação da existência do prévio desmembramento da gleba originária, com a posterior abertura de matrícula individualizada. Lote objeto da ação adjudicatória que segundo matrícula acostada nos autos, se encontra dentro de um todo maior, não individualizado junto ao registro de imóveis, isto é, sem matrícula própria e individualizada. Sentença em consonância com a jurisprudência deste e. Tribunal de justiça do Paraná. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. [ ... ]

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ação de adjudicação compulsória. Sentença de extinção. Irresignação da autora. Pedido de adjudicação de imóvel pertencente a loteamento não desmembrado. Inadmissibilidade. Preexistência de matrícula individualizada que representa condição específica da ação de adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.[ ... ]

                                      Todavia, há julgados com entendimento diverso, o que abaixo ilustramos:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS PELO AUTOR INCONTROVERSA. INEXISTÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO, DE REGULARIZAÇÃO E REGISTRO DO LOTEAMENTO E DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA.

Rés que integram a cadeia de consumo, com responsabilidade solidária (CDC 7º, parágrafo único). Entraves administrativos que não podem ser opostos ao autor (Súmula nº 161 deste Tribunal). Prazo de 90 dias concedido pelo juiz razoável, e eventual ampliação, se o caso, poderá ser pleiteada em cumprimento de sentença. Eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer que necessariamente decorrerá de culpa das rés, fazendo o autor jus a perdas e danos equivalentes ao valor atualizado do imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante. Majoração dos honorários advocatícios para R$ 4.500,00. Recurso das rés improvido, provido em parte o do autor. [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE AFASTADA MÉRITO AQUISIÇÃO DE LOTES ÁREA PENDENTE DE REGULARIZAÇÃO, ATRAVÉS DE DESMEMBRAMENTO DE LOTEAMENTO EXIGÊNCIA DA LEI Nº 6.766/79 QUE NÃO PODE PREJUDICAR A AQUISIÇÃO DE TERCEIRO CONFORME CONSTA DO CONTRATO PAGAMENTO RECONHECIDO PELOS HERDEIROS DO PROCURADOR DOS APELADOS NO INVENTÁRIO SENTENÇA CONDICIONAL OU A TERMO RECURSO PROVIDO.

(I) Se a parte expõe em suas razões recursais os fundamentos de fato e de direito pelos quais pretende a reforma da sentença, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, que reside exatamente entre o conteúdo do ato decisório e as razões para a reforma do que se decidiu. (ii) A falta de desmembramento ou de regularização do loteamento não impede o promitente comprador de obter adjudicação compulsória do(s) imóvel(is), porquanto há prova do compromisso de venda quitado e irretratável, condicionando-se o registro da sentença, no entanto, ao prévio registro do desmembramento ou do loteamento da área objeto da matrícula imobiliária. É a chamada sentença condicional ou a termo. [ ... ]

                                      Outrossim, escudado no magistério de José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica atinente ao assunto, destaca Francisco Eduardo Loureiro, ad litteram:

                                      Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)

                                      Nesse diapasão, preenchidos os requisitos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.

                                      Com esse entendimento:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. 

Insurgência contra sentença de procedência, determinando baixa da hipoteca constituída sobre o imóvel do autor pelo banco réu. Sentença mantida. Legitimidade passiva. Agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que pretende baixa de hipoteca após quitação do preço. Baixa da hipoteca. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula nº 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. Honorários advocatícios. Fixação adequada, não comportando redução. Recurso desprovido. [ ... ]

( ... ) 

VEJA TRECHO DA PETIÇÃO CONFIRA EM PDF

Características deste modelo de petição

Área do Direito: Imobiliário

Tipo de Petição: Petições iniciais reais

Número de páginas: 17

Última atualização: 02/07/2021

Autor da petição: Alberto Bezerra

Ano da jurisprudência: 2021

Doutrina utilizada: Flávio Tartuce, Cezar Peluso

Histórico de atualizações

• 02/07/2021 - Inseridas notas de jurisprudência de 2021
• 07/11/2016 - Publicado no Petições Online

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