Adjudicação Compulsória, Modelo de Ação Novo CPC Imóvel quitado PN982

1 - Síntese dos fatos 

2 - No mérito

2.1. - Requisitos preenchidos 

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.

Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."

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"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.

APELAÇÃO. REMESSA NECESSÁRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. PROVA DA QUITAÇÃO.

1. Apelação interposta em face de sentença que, nos autos de ação ordinária, objetivando a adjudicação compulsória e a celebração de contrato definitivo de compra e venda de bem imóvel, julgou procedente o pedido. 2. A remessa necessária, expressão do poder inquisitivo que ainda ecoa no ordenamento jurídico brasileiro, porque de recurso não se trata objetivamente, mas de condição de eficácia da sentença, como se dessume da Súmula nº 423 do STF (não transita em julgado a sentença por haver omitido o recurso ex officio, que se considera interposto ex lege), e da alteração do art. 475 do CPC pela Lei nº 10.352/2001, visa a proteger o interesse público, daí porque o Superior Tribunal de Justiça, inclusive, já afirmou a inadmissibilidade de agravamento da situação da Fazenda Pública pelo Tribunal ad quem quando ausente recurso da parte contrária (Súmula nº 45/STJ), devendo ser reformada a sentença que afastou o duplo grau de jurisdição por entendê-lo inconstitucional. 3. A adjudicação compulsória, regulada pelo Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, consiste em ação judicial que tem por escopo promover o registro imobiliário imprescindível à transmissão da propriedade de imóvel objeto de promessa de compra e venda, quando ausente a escritura definitiva. Consoante assinalado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 239), a falta de registro não impede o direito à adjudicação em favor do cessionário, não cabendo maiores debates sobre o tema. 4. Não há qualquer ofensa ao princípio da continuidade registral, estatuído nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), considerando que a ausência de registro da escritura de promessa de cessão de direitos não retira o direito do cessionário à adjudicação compulsória do imóvel em tela. 5. No caso, compulsando os autos, confirma-se a existência da promessa de compra e venda e do contrato de cessão de direitos. Por sua vez, o documento emitido pelo INSS, comprova que o financiamento imobiliário foi devidamente quitado. 6. Assim, havendo prova nos autos da quitação do preço avençado na ocasião da celebração da promessa de compra e venda entre o INSS e o primitivo adquirente do imóvel e possuindo os compromissários, na forma do disposto no Decreto-lei nº 58/1937 (arts. 15 e 16), o direito de exigir a escritura do negócio celebrado, o pedido da ação de adjudicação compulsória foi corretamente julgado procedente. Nesse sentido: TRF2, 7ª Turma Especializada, ReoAc 00132873620154025101, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, e-DJF2R 18.5.2017; TRF2, 5ª Turma Especializada, ReoAc 00034106320114025117, e-DJF2R 5.12.2016. 7. A sentença supre, tão somente, a vontade do promitente vendedor recusante da outorga da escritura definitiva, sendo diversa a situação em que o compromisso já está registrado, quando apenas se consolida a propriedade plena ao adjudicante. 8. Apelação e remessa necessária não providas [ ... ]

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRETENSÃO DOS AUTORES LASTREADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS, DE CARÁTER IRREVOGÁVEL, IRRETRATÁVEL E COM QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO, FIRMADO COM PROMITENTES COMPRADORES DO IMÓVEL.

Sociedade empresária ré desativada há mais de três décadas. Citação editalícia, tendo sido decretada a sua revelia. Sentença de improcedência motivada na inexistência de registro do título e de ausência de quitação da promessa de compra e venda firmada entre a ré e os terceiros, na qualidade de cedentes dos direitos aquisitivos aos autores. Aplicação, na espécie, do enunciado nº 239 da Súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Prova de quitação que se mostra desinfluente, visto que eventual pretensão de cobrança se encontra atingida pelo fenômeno da prescrição. Precedentes desta Corte Estadual. Reforma da sentença, para reconhecer o direito dos autores à adjudicação do imóvel objeto da lide. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO [ ... ]

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL DECORRENTE DE PROGRAMA HABITACIONAL. TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS DO BEM A TERCEIRO. ÓBITO DA PRIMITIVA CEDENTE POSTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA CESSÃO DE DIREITOS. PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA À CESSIONÁRIA. POSSIBILIDADE. CONDIÇÃO RESOLUTIVA. APRESENTAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE NO PRAZO DE 05 ANOS. RENÚNCIA EXPRESSA AO TERMO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Conforme arts. 1.417 e 1.418 do CC, o promitente comprador adquire, mediante promessa de compra e venda, em que não foi pactuado o arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem concedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, em caso de recusa, a adjudicação judicial do bem. Ressalte-se que o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis somente é exigível para fins de oponibilidade a terceiros de boa-fé (Súmula n. 239/STJ). 2. A r. Sentença objurgada julgou improcedente o pedido sob argumento de constar condição resolutiva na escritura de doação celebrada com a Sr. ª Maria Neuracy, consubstanciada no encargo de construir casa própria no imóvel, com apresentação de Carta de Habite-se no prazo de 5 anos. 2.1. Instada a se manifestar, a CODHAB não se opôs ao cumprimento da condição resolutiva após o prazo previsto, de forma que não cabe ao judiciário negar o provimento jurisdicional com amparo em cláusula contratual da qual a parte contratante expressamente renunciou ao termo. 3. Tendo a autora comprovado sua qualidade de atual e legítima cessionária sobre os direitos do imóvel, devidamente quitado, cabível a adjudicação compulsória do bem, inclusive mediante o suprimento judicial para outorga da escritura pública (CC, art. 1.418). 4. Ressalte-se que não há nos autos notícia de controvérsia entre a autora e quaisquer dos cedentes. O óbito ocorreu após a cessão dos direitos do imóvel que se pretende adjudicar (fls. 14 e 50), não integrando o bem o acervo patrimonial da de cujus, inexistindo qualquer óbice de natureza sucessória ao atendimento do pleito da autora recorrente. 5. Falecendo um dos cedentes/mutuários, é mister que o pactuado por ele no contrato celebrado com o cessionário seja observado, sob pena de enriquecimento indevido de eventuais sucessores. 5.1. A cessão dos direitos do bem se deu com o consentimento da de cujus, previamente ao seu falecimento, de modo que tal bem não integrava mais seu patrimônio. No ponto, impende observar que não há notícias de impugnação quanto à regularidade do documento de cessão de direitos, presumindo-se a sua validade, notadamente diante da comprovação da quitação integral do ônus assumido pela cessionária. 6. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada [ ... ]

DIREITO CIVIL. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PETIÇÃO INICIAL INDEFERIDA. EXTINÇÃO. RECURSO PROVIDO. PROCESSO ANULADO.

01. Por força do disposto no art. 8º do CPC/2015, que veio a positivar princípios de natureza processual há muito consagrados pela doutrina e pela jurisprudência, "ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência".02. "‘A natureza da pretensão deduzida não se há de encontrar no rótulo eleito pelo autor. Relevam pedido e causa de pedir’ (RESP n. 37.187, Min. Eduardo Ribeiro, in RSTJ 73/280); o ‘pedido é o que se pretende com a instauração da demanda e se extrai da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo de levar-se em conta os requerimentos feitos em seu corpo e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica ‘dos pedidos’ (RESP n. 284.480, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira)" (AC n. 2007.027221-7, Des. Newton Trisotto).03. Para o Superior Tribunal de Justiça. A quem compete, precipuamente, interpretar a Lei Federal (CR, art. 105, III) E "tem por função constitucional uniformizar o Direito Federal" (AgRgMC n. 7.164, Min. Eliana Calmon): I) "Na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido"; II) "Na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré-contrato somente se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da Súmula nº 239/STJ" (RESP n. 195.236, Min. Cesar Asfor Rocha).04. Tendo o autor formulado pedido consistente na condenação dos "réus a outorgar escritura pública ou, em não o fazendo, a adjudicação compulsória do imóvel", o fato de à petição inicial não ter acostado documento comprobatório do pagamento integral do preço não autoriza, por si só, o indeferimento da petição inicial se adotado o processo de conhecimento. Que tem por "objeto imediato a promoção de uma sentença de mérito através da qual declara a existência ou inexistência do direito material afirmado pelo demandante" (Alexandre Freitas Câmara) [ ... ]

APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM PEDIDO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PRELIMINAR.

Ilegitimidade passiva não configurada. Agente financiador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação da adquirente de imóvel sobre o qual pesa hipoteca garantidora de financiamento assumido pela construtora com a instituição. Mérito. Regular quitação do preço pela promitente compradora. Situação que impõe a outorga de escritura definitiva livre de ônus hipotecário, nos termos da Súmula nº 308 do STJ. Ineficácia da garantia hipotecária em relação ao adquirente da unidade imobiliária. Honorários de advogado. Fixação de acordo com o princípio da causalidade. Manutenção do percentual arbitrado pelo juízo de primeiro grau. Recurso improvido [ ... ]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA DETERMINAR QUE AS RÉS PROCEDAM O CANCELAMENTO DA HIPOTECA EM TRINTA DIAS E OUTORGUEM A ESCRITURA DO IMÓVEL EM 05 DIAS APÓS O CANCELAMENTO DA HIPOTECA.

Hipoteca destinada a garantir o financiamento do empreendimento. Dívida contraída pelas vendedoras. Incontroversa a quitação do preço. Não oponibilidade ao comprador de hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro corréu Súmula nº. 308 do Superior Tribunal de Justiça. Evidenciada a probabilidade do direito invocado. Perigo de dano embasado no óbice a princípio injusto e prolongado de exercício das faculdades inerentes ao direito de propriedade a que faz jus a compradora adimplente. Atendidos os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil. Multa diária de R$ 1.000,00. Valor fixado que não é excessivo, consideradas a função coercitiva da referida penalidade e da capacidade econômica da vendedora. Penalidade passível de revisão pelo juízo antes de ser cobrada Art. 537, § 1º, CPC. Decisão mantida. Recurso desprovido [ ... ]