Modelo de Petição de Ação de Cancelamento de Gravame de Hipoteca c/c Adjudicação Imóvel novo CPC PN987
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CONFIRA EM PDFCaracterísticas deste modelo de petição
Área do Direito: Imobiliário
Tipo de Petição: Petições iniciais reais
Número de páginas: 18
Última atualização: 06/08/2024
Autor da petição: Alberto Bezerra
Ano da jurisprudência: 2024
Doutrina utilizada: Flávio Tartuce
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O que se debate nesta peça processual: modelo de petição inicial ação judicial declaratória para cancelamento e baixa de hipoteca (gravame hipotecário), conforme novo CPC (ncpc), decorrente de prescrição. Busca-se, pois, o Cancelamento de Gravame de Hipoteca c/c Adjudicação compulsória de imóvel, sob o rito comum (NCPC, art. 318), perseguindo-se, no plano de fundo, sentença meritória de sorte a obter-se a anulação de gravame hipotecário, firmado entre construtora/incorpororadora e instituição financeira, invialilizando, por isso, o registro do imóvel adquirido em cartório, conforme entendimento da Súmula 308 do STJ. Pediu-se, mais, tutela antecipada de urgência (evidência).
- Sumário da petição
- AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA
- Introito
- ( a ) Audiência de conciliação
- 1 - Síntese dos fatos
- 2 - No mérito
- 2.1. Legitimidade passiva
- 2.2. Requisitos preenchidos
- 2.3. Nulidade do gravame
- 2.4. Tutela de evidência
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE
[ formula-se pedido de tutela de evidência ]
FULANA DE TAL, casada, comerciária, residente e domiciliada na Rua da X, nº. 0000, apto. 502, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, com endereço eletrônico [email protected], e, CICRANO DE TAL, casado, servidor público, residente e domiciliado no endereço supra-aludido, inscrito no CPF (MF) sob o n° 777.888.999-10, endereço eletrônico [email protected], ora intermediados por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vêm, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com suporte no art. 395, art. 463, art. 1.417 e art. 1.418, todos do Código Civil, assim como, abrigados no art. 497 c/c art. 501, esse e aquele da Legislação Adjetiva Civil, ajuizar a presente
AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA
C/C
( pedido de adjudicação compulsória)
contra CONSTRUTORA E INCORPORADORA XISTA S/A, sociedade empresária de direito privado, estabelecida na Rua Xista, n°. 000, nesta Capital, inscrita no CNPJ (MF) sob o n°. 33.444.555/0001-66, com endereço eletrônico [email protected], assim como, na qualidade de litisconsorte passivo necessário (novo CPC, art. 114), BANCO ZETA S/A, instituição financeira de direito privado, com sua sede sito na Av. das Tantas, n°. 333, São Paulo (SP), endereço eletrônico ignorado, tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
Introito
( a ) Audiência de conciliação
(CPC, art. 319, inc. VII)
Os Promoventes optam pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação dos Promovidos, por carta (CPC, art. 247, caput) para comparecerem à audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
1 - Síntese dos fatos
Os Autores celebraram com a primeira ré, na data de 00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. (doc. 01) O propósito contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 502, nesta Cidade, além da respectiva garagem de nº. 122. O mesmo é registrado com o número de matrícula 334455, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 00ª Zona. (doc. 02)
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x). Acordou-se sinal de 00.000,00 (.x.x.x.), devidamente quitado por ocasião da celebração do contrato preliminar. (doc. 03)
Consoante evidencia a Cláusula 7ª do contrato em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
O preço do imóvel fora saldado em 00/11/3333. (doc. 04)
Nada remanescendo a pagar, os promitentes compradores procuram obter a respectiva escritura pública para, em seguida, proceder-se com o registro do imóvel. Contudo, souberam, na ocasião, que havia o óbice de uma hipoteca. Esse gravame, urge asseverar, sucedeu-se em conta de empréstimo tomado pela primeira ré junto à segunda demanda, o que se depreende da certidão cartorária carreada. (doc. 05)
Os Demandantes desconheciam por completo esse empréstimo, mormente a garantia que fora ofertada em prol da segunda promovida.
Em conta disso, os Autores, por desvelo, notificaram, extrajudicialmente, a representante legal da primeira ré, para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. (doc. 06) Não houve resposta, seja expressa ou verbal.
Assim, almejam a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, bem como a anulação do gravame, razão qual, por isso, ajuízam a pressente querela judicial.
2 - No mérito
2.1. Legitimidade passiva
Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentando na forma legal.
Uma das pretensões expostas nesta querela, no âmago, é a obter-se o cancelamento do gravame hipotecário.
Por isso, certamente irá afetar direito atinente à segunda promovida, instituição financeira credora da primeira ré, razão qual, à luz do que reza o art. 114, da Legislação Adjetiva Civil, necessária sua integração à lide.
Com esse entendimento, urge trazer à colação os seguintes arestos:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. GARANTIA DE FINANCIAMENTO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONSTRUTORA. ADQUIRENTE. PROMITENTE COMPRADOR. VINCULAÇÃO. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. CANCELAMENTO DA HIPOTECA. NECESSIDADE. DEMANDA PROPOSTA CONTRA A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. OCORRÊNCIA. SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INOCORRÊNCIA. REGRA DO ART. 85, §2º. INCIDÊNCIA. PEDIDO AUTORAL. TOTALMENTE PROCEDENTE. ATRIBUIÇÃO DAS DESPESAS. INTEGRALMENTE AOS RÉUS. ADEQUAÇÃO. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.
1. O adquirente de unidade imobiliária, cujo contrato de promessa de compra e venda foi firmado diretamente com a construtora, não mantém relação jurídica com a instituição financeira em favor da qual foi constituída hipoteca ao arrepio do disposto no Enunciado nº 308 da Súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Entretanto, embora a hipoteca tenha sido constituída irregularmente, a referida instituição financeira deve ser incluída no polo passivo da demanda, uma vez que os efeitos da sentença que determina o cancelamento da hipoteca atingirá o banco, razão de assumir a condição de litisconsorte passivo necessário. 2. Tratando-se de litisconsórcio passivo necessário, cuja integração da lide pela instituição financeira é necessária, somado à procedência total dos pedidos da parte autora, não autoriza cogitar-se da incidência do princípio da causalidade, em vista de afastar a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento das despesas processuais. 3. No caso vertente, causa espécie que o banco sustente a tese no sentido de que não deveria ser incluído no polo passivo da demanda, cuja pretensão é, além de outras, a anulação-cancelamento de hipoteca incidente sobre o imóvel a fim de garantir financiamento concedido pelo próprio banco. Acaso não tivesse participado da lide, aí sim teria razão para insurgir-se, uma vez que se estaria diante de verdadeira nulidade. 4. Apretensão do banco com o recurso no caso concreto não é outra senão tentar livrar-se do pagamento dos honorários advocatícios a que foi condenado, razão pela qual sustenta a aplicação do princípio da causalidade, nitidamente não incidente na espécie, que se resolve com a aplicação da regra contida no §2º do art. 85 do Código de Processo Civil. 5. Fixo os honorários advocatícios recursais na forma do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015 e o Enunciado Administrativo nº 7 do c. STJ, levando em consideração o trabalho adicional nesta instância recursal, majorando em 2% (dois por cento) a verba honorária já fixada na origem em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa em favor do apelado, diferença esta a ser suportada exclusivamente pelo réu recorrente, tendo em vista que não obteve êxito, ainda que parcial, em sua insurgência recursal. 6. Recurso de apelação CONHECIDO E DESPROVIDO [ ... ]
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INSURGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CORRÉ EM FACE DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA PATENTE. PEDIDO DE CANCELAMENTO DE GRAVAME QUE BENEFICIA A COMPANHIA HIPOTECÁRIA.
Hipoteca que consta na matrícula do imóvel adquirido pelos demandantes, que possuem pleno interesse no cancelamento, apesar do teor da Súmula nº 308 do STJ. Precedentes desta Câmara. Honorários advocatícios sucumbenciais. Fixação com base no art. 20, §3º, CPC/73. 10% do valor da causa. Pretensão de fixação por equidade. Acolhimento. Art. 20, §4º, CPC (art. 85, §8º, NCPC). Redução para R$ 2.500,00. Valor condizente com o trabalho realizado na causa. Sentença reformada no tocante aos ônus sucumbenciais. Recurso provido em parte [ ... ]
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL CONTRA DECISÃO PROFERIDA EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. REJEITADA. MÉRITO. IMÓVEL ADQUIRIDO DE CONSTRUTORA E DADO POR ESTA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA COMO GARANTIA DE EMPRÉSTIMO. APLICABILIDADE DA SÚMULA Nº 308/STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA. RECURSO NÃO PROVIDO.
Preliminar de ilegitimidade passiva: na ação originária, pretende os autores a adjudicação compulsória e o cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da lide. Ora, a instituição financeira, na qualidade de credor hipotecário, é o titular do direito real que se pretende desconstituir com a referida ação, razão pela mostra-se indiscutível a sua condição de litisconsorte necessário e, por óbvio, a sua legitimidade passiva. Mérito: Súmula nº 308/stj- a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel [ ... ]
( ... )
2.2. Requisitos preenchidos
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
Antes de tudo, a propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram:
CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra em venda, ora em questão, devidamente registrado em Cartório, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)
Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.
Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."
(...)
"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis [ ... ]
É altamente ilustrativo transcrever os seguintes arestos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. APELANTE QUE ADQUIRIU O IMÓVEL OBJETO DA QUAESTIO POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA VENDA. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECONHECENDO ALUDIDO INSTRUMENTO COMO JUSTO TÍTULO APTO A AMPARAR A DECLARAÇÃO DA USUCAPIÃO.
O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal. E, de resto, a legislação civil. Está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião". (RESP 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012). - "Contrato particular de promessa de compra e venda, formalmente perfeito, subscrito pelos proprietários do terreno e pelo adquirente, com preço totalmente pago, caracteriza o justo título de que dispõe o artigo 551 do Código Civil, sendo hábil, pois, ao reconhecimento do domínio em favor deste, em sede de defesa ofertada perante pedido reivindicatório". (TJSC, Apelação Cível n. 1988.083613-6, de São Miguel do Oeste, Rel. Des. Eládio Torret Rocha). OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO [ ... ]
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRETENSÃO DOS AUTORES À OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL INTEGRANTE DE EMPREENDIMENTO CONSTRUÍDO PELA SEGUNDA RÉ, SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO, EM IMÓVEL QUE LHE FOI PROMETIDO À VENDA PELO PRIMEIRO RÉU.
Sentença de procedência. Irresignação do primeiro réu. Preliminar de conexão entre o presente feito e demanda anteriormente ajuizada pelo ora apelante contra a construtora, segunda ré, em que, mediante alegação de atraso na entrega da obra, pretende a cobrança de multa contratual, indenização por lucros cessantes e dano moral. Conexão afastada por ausência de prejudicialidade, além do que aplicado o enunciado nº 235 da Súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça à espécie, face ao julgamento da demanda, tendo sido julgados integralmente improcedentes os pedidos formulados. Promessa de compra e venda com sub-rogação de obrigação de construir entabulada entre os réus, estabelecida, como forma de pagamento, a entrega de 4 (quatro) unidades imobiliárias ao promitente vendedor, ora apelante, o que se efetivou, não sendo eventuais mora e indenização civil aptas a afastar o cumprimento da obrigação de outorga de escritura definitiva. Recusa injustificada do primeiro réu. Autores que quitaram integralmente o preço. Sentença mantida. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO [ ... ]
Outrossim, o preço ajustado fora completamente pago e, por esse motivo, concluído o contrato preliminar. (CC, art. 463)
Nesse diapasão, preenchidos os pressupostos, a adjudicação compulsória é medida que se prescreve à hipótese.
Com esse entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO RECONHECIDA. QUITAÇÃO DO CONTRATO. DEMONSTRADA. PROCEDENCIA DO PEDIDO.
É parte legítima para ajuizar a ação de adjudicação o terceiro em favor de quem se estipulou obrigação. É cabível adjudicação compulsória, quando comprovado que o contrato de promessa de compra e venda foi quitado, sem cláusula de arrependimento, e verificada a recusa injustificada do promissário vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto do contrato [ ... ]
O CASO VERSA SOBRE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, AÇÃO PESSOAL DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL QUANDO, DEVIDAMENTE QUITADO, O PROMITENTE VENDEDOR SE RECUSA, SEM JUSTIFICATIVA, A PROCEDER À ESCRITURA DEFINITIVA DO BEM, NOS TERMOS DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL.
2. Os apelantes, filhos dos promitentes compradores, fundamentam o direito à escritura definitiva do imóvel em seus nomes em razão do contrato particular de doação de pais para filhos firmado em 2012, sendo que seu genitor, réu da ação, expressamente se opõe ao ato. 3. A doação, nos termos do art. 541 do Código Civil, é ato formal e será feita tanto por escritura pública como por instrumento particular, devendo-se observar a ressalva do art. 108 do referido diploma, segundo a qual a doação de imóveis de valores superiores a 30 salários mínimos exige a escrituração pública. 4. O imóvel sub judice é avaliado em R$ 450.000,00, fazendo-se forçoso reconhecer que o contrato de doação pelo instrumento particular não tem o condão de obrigar o recorrido a abrir mão do bem, razão pela qual, ausente o animus donandi, a pretensão dos recorrentes, fundada em doação nula, carece de fundamento jurídico. Precedentes: 0051720-45.2016.8.19.0000. Agravo de Instrumento. Des(a). José Carlos Paes. Julgamento: 22/03/2017. Décima Quarta Câmara Cível; 0002375-86.2005.8.19.0068. Apelação. Des(a). Carlos Eduardo Da Rosa Da Fonseca Passos. Julgamento: 04/08/2015. Décima Oitava Câmara Cível. 5. Recurso desprovido. Majoração dos honorários sucumbenciais para 11% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC [ ... ]
( ... )
2.3. Nulidade do gravame
Aqui, de princípio, vê-se completa violação ao princípio da boa-fé objetiva contratual. (CC, art. 422)
Os Autores, como afirmado alhures, não tinham conhecimento do ônus do gravame hipotecária, surgido, registre-se, como garantia de empréstimo celebrado entre os Réus.
De mais a mais, essa garantia, obviamente, servira para assegurar o débito entabulado entre aqueles. Dessarte, uma vez quitado o preço do bem, como se sucedeu na hipótese, não há razão alguma para o gravame importar na transferência do imóvel aos adquirentes, aqui Autores. É dizer, a hipoteca não tem qualquer eficácia contra os promitentes compradores, máxime quando demonstrado a quitação da dívida.
Ora, se a promitente vendedora, em razão da extinção contrato, por conta do pagamento total da avença, não pode mais alienar o imóvel em mira, igualmente não poderá gravá-lo com hipoteca. Essa, até mesmo, a orientação fixada do teor do art. 1.420, do Código Civil.
Lado outro, não fosse tudo isso o suficiente, impende destacar que o tema em vertente já se encontra consolidado perante o STJ, o que se observa do teor do verbete da súmula 308, adiante exposta, ad litteram:
STJ, súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Com esse entendimento:
APELAÇÃO. INTERPOSIÇÃO DE DOIS APELOS PELA MESMA PARTE EM FACE DA MESMA SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE.
Não conhecimento do segundo apelo protocolado. Adjudicação Compulsória. Hipoteca instituída pela construtora em favor do agente financeiro, para garantia do adimplemento do mútuo convolado, para a construção do empreendimento. Compradores que pagaram integralmente o preço. Recusa da entidade financeira em retirar o gravame. Inadmissibilidade. Adquirentes que não podem ser prejudicados, ainda que o gravame conste de cláusula contratual. Inteligência da Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça e precedentes desta corte. Instituição financeira responsável pela baixa do gravame que é, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da lide. Sentença mantida. Recurso desprovido [ ... ]
APELAÇÕES CÍVEL.
Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais. Nulidade de hipoteca levada a efeito após a celebração de contrato de compra e venda. Quitação integral do imóvel- adjudicação compulsória julgada procedente. Necessidade de baixa no gravame para transferência do domínio do imóvel. Aplicação da Súmula nº308 do STJ. Observância dos princípios da boa-fé e da transparência. Dano moral não configurado. Distribuição do ônus sucumbencial da forma adequada. Manutenção da sentença. Recursos conhecidos e improvidos- decisão unânime [ ... ]
( ... )
2.4. Tutela de evidência
Diante dos fatos narrados, não resta outra alternativa senão requerer à antecipação provisória da tutela de evidência, preconizada em lei.
Há fartos documentos imersos nos autos, todos dando conta da quitação do contrato. Ademais, igualmente a prova documental é inconteste em apontar o gravame hipotecário, o qual impede a transferência perante o registro imobiliário.
( ... )
Características deste modelo de petição
Área do Direito: Imobiliário
Tipo de Petição: Petições iniciais reais
Número de páginas: 18
Última atualização: 06/08/2024
Autor da petição: Alberto Bezerra
Ano da jurisprudência: 2024
Doutrina utilizada: Flávio Tartuce
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Ação de Cancelamento de Gravame Hipotecário c/c Adjudicação Compulsória
Trata-se de modelo de petição de Ação de Cancelamento de Gravame de Hipoteca c/c Adjudicação compulsória de imóvel, ajuizada conforme Novo CPC, sob o rito comum (NCPC, art. 318), buscando-se, no plano de fundo, sentença meritória de sorte a obter-se a anulação de gravame hipotecário firmado entre construtora/incorpororadora e instituição financeira, invialilizando, por isso, o registro do imóvel adquirido em cartório, conforme entendimento da Súmula 308 do STJ.
Narra a petição inicial da Ação de Cancelamento de Gravame que os autores celebraram com a primeira ré (construtora), um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel. O propósito contratual era a aquisição de apartamento, além da respectiva garagem.
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido em 48 (quarenta e oito) parcelas sucessivas e mensais de R$ 0.000,00 (.x.x.x). Acordou-se sinal de 00.000,00 (.x.x.x.), esse devidamente quitado por ocasião da celebração do contrato preliminar.
Consoante evidenciava a cláusula 7ª do contrato em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
O preço do imóvel fora saldado por completo.
Nada remanescendo a pagar, os promitentes compradores procuram obter a respectiva escritura pública para, em seguida, proceder-se com o registro do imóvel. Contudo, souberam, na ocasião, que havia o óbice de uma hipoteca. Esse gravame, sucedeu-se em conta de empréstimo tomado pela primeira ré (construtora) junto à segunda demanda (instituição financeira), do que se depreendia de certidão cartorária carreada aos autos do processo.
Os demandantes desconheciam por completo esse empréstimo, mormente a garantia que fora ofertada em prol da segunda promovida.
Em conta disso, os autores, por desvelo, notificaram, extrajudicialmente, o representante legal da primeira ré (construtora), para, em data e local designados, cumprir o segundo fragmento do ajuste. Não houve resposta, seja expressa ou verbal.
Assim, almejaram a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, bem como a anulação do gravame de hipoteca, razão qual, por isso, ajuizaram a querela judicial, inclusive com pedido de tutela de evidência. (Novo CPC, art. 311)
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CANCELAMENTO DE HIPOTECA AVERBADA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DA OBRA. IMÓVEIS QUITADOS ADQUIRIDOS POR MEIO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CANCELAMENTO DAS GARANTIAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES.
I. Apelo do banco réu. Compradores de boa-fé. Hipoteca que não tem eficácia perante os adquirentes. Imóvel residencial de alto valor. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ, cujo teor não foi superado pela edição da Lei nº 13.097/15. Entendimento consolidado por esta corte. II. Apelo da construtora requerida. Pretensa condenação da instituição bancária ao pagamento exclusivo das despesas relativas à baixa do gravame e dos ônus sucumbenciais. Insubsistência. Litisconsórcio necessário. Obrigações impostas na sentença que atingem tanto o credor hipotecário, quanto a construtora. Princípio da causalidade. Tese rechaçada. III. Insurgência dos demandantes que se restringe à forma de fixação dos honorários advocatícios. Mantida a apreciação equitativa em relação ao banco réu. Pedido restrito ao levantamento da hipoteca. Contudo, necessária a majoração do encargo para R$ 20.000,00. Por outro lado, a verba honorária devida pela construtora deve ser calculada com base no proveito econômico obtido, tendo em vista o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória de bem imóvel. Art. 85, § 2º, do CPC. Sentença reformada no ponto. Honorários recursais fixados. Recursos das corrés desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Agravo interno prejudicado. (TJSC; APL 0312332-02.2019.8.24.0038; Terceira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Davidson Jahn Mello; Julg. 09/07/2024)
R$ 151,13 em até 12x
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08/08/2017 às 13:17