Petição Inicial de Ação de Adjudicação Compulsória Imóvel novo CPC Vendedor falecido Espólio PN983

1 - Síntese dos fatos 

2 - No mérito 

2.1. Legitimidade passiva

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA LAVRATURA DE ESCRITURA DEFINITIVA.

Contrato de gaveta. Ação proposta pela filha da promissária compradora em face do Banco, que operou como agente financeiro quando da aquisição do bem pelo proprietário, e do cônjuge viúvo do promitente vendedor. Sentença que julgou improcedentes os pedidos. Apelação interposta pela autora. Agente financeiro que não ostenta legitimidade para figurar no polo passivo da presente relação processual. Ilegitimidade passiva também da 2ª ré. Legitimidade passiva do espólio. Inventário em curso. Reforma da sentença para julgar extinto o processo sem exame de mérito. RECURSO DESPROVIDO [ ... ]

Como já examinamos, o espólio não é pessoa jurídica, porém, a lei lhe outorgou personalidade processual (trata-se de uma entidade com personalidade anômala ou reduzida, como denominamos), cabendo sua representação ativa e passiva ao inventariante (arts. 75, VII, e 618, I, do CPC). A função do inventariante, portanto, é muito importante: é ele quem deve ser citado nas ações contra o espólio; é ele quem tem legitimidade para propor ações em nome do espólio. Os herdeiros podem assisti-lo nos processos (instituto da assistência).

Questão que aflora com frequência na prática é a necessidade de mover ação contra o espólio quando ainda não há inventário, ou quando não há ainda nomeação de inventariante. Nesse caso, a ação deve ser movida contra todos os herdeiros, em regra geral, forçando-se, se for o caso, a abertura do inventário [ ... ]

(destacamos)

2.2. Requisitos preechidos 

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo Enunciado n. 30 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de Direito Civil, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Em suma, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá́ compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer; se houver o registro, haverá́ direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar.

Pois bem, se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Isso, frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento."

 (...)

"Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239 do STJ, o que é confirmado pelo Enunciado n. 95 do Conselho da Justiça Federal, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. Vale destacar o teor do Enunciado n. 95 CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.

Esse entendimento pode ser aplicado a qualquer tipo de bem imóvel, pois o Código Civil consolida a matéria, antes tratada em leis especiais (Decreto-lei 58/1937, Decreto 3.079/1938, Leis 4.505/1964 e 6.766/1979 [ ... ]

(Negritamos)

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA Nº 239 DO STJ.

Requisitos preenchidos para a adjudicação compulsória. Decisão reformada. Recurso provido [ ... ]

DIRETO NOTARIAL E REGISTRAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL CONTRA SENTENÇA QUE DECLAROU A PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BEM DE PROPRIEDADE DO MUNICÍPIO DE IPOJUCA. COMPROMISSO DE COMPRA VENDA FIRMADO COM PARTICULAR. TRANSFERÊNCIA A TERCEIRO. IMPRESCRITIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PREENCHIDOS OS REQUISITOS, POSSIBILIDADE DE SER REALIZADA A QUALQUER TEMPO. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO DOS REQUISITOS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRABILIDADE DO TÍTULO. REFORMA DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DE ORIGEM PARA A INSTRUÇÃO E APRECIAÇÃO DO MÉRITO DA DEMANDA. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA.

1 Trata-se de Apelação Cível interposta por João Serafim da Silva em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da Vara da Fazenda Pública de Ipojuca, que nos autos da Ação de Declaração de Fazer com posterior outorga de escritura definitiva c/c preceito cominatório e pedido liminar, julgou o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II do CPC, declarando a prescrição do direito de adjudicação compulsória do bem imóvel debatido. 2 João Serafim da Silva propôs a referida ação em face do Município de Ipojuca, alegando que em 14 de outubro de 1977 o ente público firmou contrato particular de Compromisso de Compra e Venda nº220 com o Sr. Arlindo José da Silva referente ao lote do terreno situado em Santo Antônio, distrito de Camela, Ipojuca, no lote nº4, quadra 8. 3 Acrescenta que o Sr Arlindo José da Silva e a Srª Joaquina Maria da Silva transferiram o lote do terreno ao promitente comprador Valdeci Monteiro de Lima, formalizado por meio de instrumento particular de transferência. Finalmente, destaca que em 07/03/1995 o Sr. Valdeci Monteiro da Silva e sua esposa Srª Gilvaneide Nascimento de Lima transferiram o referido bem para o ora autor, João Serafim da Silva (todos os documentos mencionados foram colacionados aos autos juntamente com a exordial). 4 Insurgindo-se contra a sentença que declarou a prescrição do direito de ação, João Serafim da Silva interpôs Apelação Cível (fls. 96/104) afirmando que demonstrou, conforme contratos anexados aos autos, que comprou o imóvel debatido, bem como trouxe à baila o contrato de compra e venda lavrado pelo Município em 14/10/1977, inscrito em sua cláusula primeira que após o pagamento assinaria a escritura definitiva de compra e venda, o que não ocorreu. Nesse caminhar, ressalta que, havendo a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva o remédio processual consiste na adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do Código Civil. 5 Acrescenta que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais e seu registro não é requisito para a eficácia da ação de adjudicação. Defende que são imprescritíveis as ações meramente declaratórias e as desconstitutivas ou constitutivas, desde que a Lei não preveja qualquer prazo. Nesse caminhar, destaca que, sendo a ação de adjudicação compulsória eminentemente constitutiva, então é imprescritível. 6 Diante disso, requer o conhecimento e provimento do recurso, com a determinação da remessa dos autos ao juízo de piso, para julgamento meritório do feito. 7 Em suas contrarrazões (fls. 106/113), o Município apelado argumenta que qualquer pretensão formulada em face da Fazenda Pública está sujeita ao prazo de 5 anos, nos termos do art. 1º do Decreto nº20.910/32. Afirma que a inicial é inepta, tendo em vista que o pedido principal da demanda é a imediata outorga de escritura de imóvel, mas não comprova que o ente público é titular do lote. 8 Ressalta que o Município não pode outorgar título definitivo a terceiro estranho à relação contratual, salvo com manifestação de vontade formal do adquirente e ainda com os devidos recolhimentos tributários. Acrescenta que não firmou contrato ou mesmo não anuiu com cessão particular, de modo que não está obrigado a outorgar título definitivo de domínio ao apelante. Assim, requer a manutenção da sentença em todos os seus termos. 9 O Ministério Público do Estado deixou de emitir parecer (fls. 124/125) por entender que não é caso em que a sua intervenção se faz obrigatória. 10 Na sentença de origem, o julgador extinguiu o feito, declarando a prescrição do direito de ação do ora apelante, por entender transcorreu o prazo de cinco anos previsto para ações formuladas contra a Fazenda Pública. 11 Pois bem, nesta situação, não há que se falar em aplicação do art. 1º do Decreto nº 20.910/32 com a declaração de prescrição. 12 Isso tendo em vista que a adjudicação compulsória trata-se de direito potestativo para o qual a Lei não previu prazo especial. Nesse caminhar, quando preenchidos os requisitos, o pedido de adjudicação compulsória pode ser realizado a qualquer tempo. 13 Ademais, consoante a visão pacificada do Superior Tribunal de Justiça, o direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro. Precedentes: REsp 1489565/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 18/12/2017; AgInt no AREsp 1181960/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 03/05/2018. 14 Assim sendo, diversamente do que restou consignado na sentença, não há que se falar em prescrição nesta contenda. Nesse caminhar, é necessário que haja apreciação dos requisitos da medida de adjudicação compulsória. Mas isso não foi realizado nesta ação. 15 Destaque-se que é importante verificar um dos requisitos para a adjudicação compulsória, qual seja a registrabilidade do título. A registrabilidade do título é saber se, uma vez concedida, a adjudicação poderá ser levada a registro no cartório competente. Ela é verificada através da apresentação de certidão do Registro de Imóveis acerca da regularidade do parcelamento. Compulsando os autos, notamos que à fl. 57 dos autos foi colacionada certidão original emitida pelo Cartório de Ipojuca, declarando que o imóvel é de propriedade do Município é livre e desembaraçado de ônus judiciais, extrajudiciais e hipotecas. 16 Assim sendo, não procede a alegação do Município de que não há prova da propriedade do bem. Contudo, devemos ressaltar que a referida certidão, emitida em janeiro de 2016, somente tem a validade de 30 dias, de modo que, com o retorno dos autos, será necessária uma atualização dos dados (o qual pode se dar oficiando-se o Cartório, por exemplo). 17 Ademais, cumpre salientar que, nos termos da Súmula nº 239 do STJ, O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 18 No mais, concluímos que o processo demanda apreciação de matéria fática, motivo pelo qual deve ser encaminhado ao Juízo da causa, a fim de que seja realizada a instrução devida, com a prolação de nova sentença ao final. 19 Apelação Cível provida para a reforma da sentença, afastando a prescrição do direito de adjudicação compulsória, com o retorno dos autos ao Juízo a quo, a fim de que seja apreciado o mérito da demanda, e seja realizado novo julgamento [ ... ]